국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 3기 신도시 개발을 위한 토지 수용 과정에서 확대하기로 한 '대토(代土)보상'을 놓고 토지주 및 민간사업자들과 이견을 보이고 있다. 대토보상이란 신도시 개발 과정에서 LH가 원주민에게 땅을 수용할 때 현금을 주는 대신 토지 개발 이후 다시 땅을 돌려주는 방식이다. 현금 보상할 경우 풍부해진 유동성이 다시 부동산 시장에 흘러들어 집값을 올릴 수 있기 때문이다. 하지만 LH가 최근 대토권을 담보로 한 대출을 금지토록 법률 개정 방침을 밝히면서 토지주들이 반발하고 있다. ■토지주, 대토권 담보 대출 금지 반발 21일 국토부 등에 따르면 국토부와 LH는 3기 신도시 지정 지자체와 함께 대토 보상 및 원주민 재정착 방안을 오는 11월 발표할 계획이다. 이 방안에는 대토 채권을 담보로 대출을 금지하는 토지보상법 개정안이 담길 것으로 알려졌다. 문제는 대토권을 통한 담보 대출이 불가능해질 경우 토지주들은 자금줄이 막혀 이주를 못하거나, 토지개발 사업에도 제대로 참여를 할 수 없게 된다는 것이다. 대토권을 받아도 토지 개발 이후 보상까지는 적게는 3년, 길게는 5년 이상도 걸리기 때문이다. 전국개발정보 전문사이트 지존의 신태수 대표는 "과거 법의 사각지대를 이용해 민간 개발업자들이 LH의 대토권을 더 비싸게 사들이는 방식으로 매집한 경향이 있다"며 "대토 보상 비율이 착시 효과로 높아졌으나 동시에 유동성이 풀리면서 문제가 됐다"고 말했다. 이어 "정부는 이를 해결하기 위해 대토권 담보 대출 금지 조항을 발표한 것"이라며 "하지만 대토권 담보대출을 금지하면서 동시에 LH가 주도하는 대토 리츠(REITs·부동산투자회사)를 적극 장려해 민간 시장의 자율성을 침해하고 있다"고 비판했다. LH가 파주 운정3, 하남 미사, 과천 지식정보타운 등 공공택지 개발 지구 17개 사업 지구의 대토보상 현황을 조사한 결과 2014년 대토보상금액은 전체 보상 금액의 0.6%에 불과했으나 2018년에는 약 29% 수준까지 높아졌다. ■'대토권→공공리츠' 선순환 될까? 대토권 담보대출을 금지하는 정부의 큰 그림은 현금 보상을 통한 유동성 확대를 막고, 공공리츠를 확대해 신도시 개발에 따른 이익을 민간 건설사 대신 원주민에게 돌려주기 위함이다. 기존 신도시 개발의 경우 'LH가 원주민에게 토지를 수용→민간 건설사에 토지 배분→아파트 분양'에 따라 신도시 개발 이익 대부분이 민간 건설사에 돌아갔다. 하지만 수용한 토지를 대토권으로 원주민에게 돌려주면 원주민의 재정착률이 높아진다. 또 아파트 건설 등에서도 공공리츠를 통해 LH가 사업주로 참여할 경우 공공성이 강화되는 효과도 기대할 수 있다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "기존에는 LH가 땅만 개발하는 것을 공익으로 봤는데 앞으로는 실제 아파트 건축 과정 등에서 LH의 공익적 역할을 확대하겠다는 것"이라며 "대토권 담보대출 금지에 따른 사유재산 침해 논란의 경우 토지수용과 마찬가지로 헌법이 용인하는 한도(공공복리를 위한 제한)라면 문제될 것은 없다"고 말했다. 하지만 공공리츠의 취지와 별도로 공공리츠를 통한 개발 사업의 수익성은 해결해야 될 과제로 지적된다. 한 건설업계 관계자는 "현재 과천 지식정보타운 일부 분양 물량의 경우 대토 지주 지분이 약 45%나 되지만 수익성이 나지 않아 분양이 미뤄지고 있다"며 "공공리츠도 결국 대토권을 소유한 토지주들이 개발 사업을 통해 수익을 기대할 수 있어야 하는데 수익이 나지 않으면 기존 현금 보상을 더 선호할 것이 뻔하다"고 말했다. 이어 "정부가 한쪽으로는 분양가를 낮추라고 규제하는데 공공리츠를 활성화하기 위해서는 수익성을 추구해야 하는 모순적인 상황에 놓인 것"이라고 지적했다. hwlee@fnnews.com 이환주 기자

정부는 신협, 농협 등 상호금융기관이 취급하는 토지담보대출 LTV(부동산 담보가치 대비 대출비율)를 현행 90%에서 80%로 강화키로 했다. 이는 부실 가능성이 커지는 토지담보대출 리스크에 선제적으로 대응하기 위해서다. 금융위원회는 24일 '제4차 상호금융정책협의회'를 열고 이같이 결의했고, 관련 법안은 관계부처와 각 조합의 중앙회 협의를 거쳐 즉시 시행할 계획이다. 금융위에 따르면 신협, 농협 등 상호금융조합이 취급하는 총대출 256조원(지난 9월 기준) 중 담보대출은 91%(233조원)다. 연체율은 4.05%로 지난해 말(3.74%)보다 0.31%포인트 상승했다. 특히 전체 담보대출 중 28.4%를 차지하는 토지담보대출(72조원)의 연체율은 평균 연체율보다 2.62%포인트 높은 6.67%에 달했다. 토지담보대출은 농지(63.6%), 나대지(21.4%), 임야(13.6%) 등으로 구성된다. 금융위 관계자는 "토지담보대출 LTV를 10%포인트가량 낮추면 담보대출 규모와 연체율이 줄어들 것"이라고 말했다. 금융당국은 또 일정금액 이상 토지담보대출에 대해선 외부감정평가를 받도록 해 담보가치의 객관성 확보와 과다대출을 방지키로 했다. 현재 신협과 새마을금고는 5억원 이상 토지담보대출 시 외부감정평가를 의무화했다. 이와 함께 토지담보대출의 연체율 등이 높은 조합에 대해서는 연체감축 이행 계획을 제출토록 요구하고, 이행실적을 정기 점검하는 등 집중 모니터링하기로 했다. longss@fnnews.com 성초롱 기자

새마을금고, 신용협동조합 등 상호금융사들의 토지담보대출을 줄이기 위해 규제가 강화된다. 금융위원회는 금융감독원, 기획재정부 등과 상호금융정책협의회를 개최해 앞으로 상호금융사들의 5억원 이상 토지담보대출시 외부감정평가를 받도록 할 예정이라고 24일 밝혔다. 현재 토지담보대출 연체율은 6.67%로 전체대출 연체율(4.05%)보다 높은 수준이다. 지난 9월 말 기준 상호금융 총대출은 256조6000억원이며 이 가운데 담보대출이 91%(233조5000억원)에 달한다. 토지담보대출은 72조8000억원이다. 또 토지담보대출의 담보인정비율(LTV) 한도를 최대 80%까지 조정해 대출을 억제키로 했으며, 연체율이 높은 조합에 대해서는 연체감축 이행 계획을 제출하라고 요구하기로 했다. 이날 회의에 참석한 개인신용평가사 코리아크레딧뷰로(KCB)는 상호금융사가 금리 10% 중반대 신용대출 상품을 적극적으로 개발하고, 상호금융 특성을 반영한 신용평가모형을 별도로 개발할 것을 제안했다. longss@fnnews.com 성초롱 기자

【베이징=차상근특파원】 중국의 지방도시들이 토지재정 수입 감소에 따라 지난해에 토지담보 대출을 대거 늘린 것으로 나타났다. 중국 국토자원부 공보에 따르면 지난해말 기준 전국 84개 중점관리도시들이 대출담보로 사용한 보유토지 면적은 34만8700헥타아르이고 대출금액은 5조9500억위안(약 1077조원)에 달했다고 경화시보가 22일 전했다. 이는 1년만에 각각 15.7%, 23.2% 늘어난 수치다. 지난해 연간 순증한 토지저당 면적은 4만7200헥타아르, 대출금은 1조1200억위안이었다. 지난해 중국 지방정부가 사용권을 넘긴(출랑) 건설용지면적은 32만2800헥타아르, 계약금액은 2조6900억위안이었다. 지난해 국토부가 허가한 건설용지는 61만 5200헥타아르이고 그중 농지면적은 경작지 25만9400헥타아르를 포함, 42만9100헥타아르로 각각 전년도보다 0.6%, 4.5%, 2.5% 늘었다. 지난해 중국 전역에 공급된 택지는 16만헥타아르였고 중국의 105개 택지가격 조사대상 도시의 평균 택지가격 상승률은 2.3%로 안정적 모습을 보였다. 그러나 지난해말 현재 전국에 건축중인 주택용지는 26만헥타아르로 전년도말보다 31.3% 늘었다.csky@fnnews.com

[파이낸셜뉴스] 주택청약종합저축 가입자가 한 달 새 3만명 이상 감소하며 5개월 연속 감소세를 이어갔다. 정부의 활성화 조치에도 불구하고 높은 분양가와 지방 미분양 문제로 인해 청약통장 인기는 회복되지 않는 모양새다. 19일 한국부동산원 청약홈에 따르면, 8월 말 기준 주택청약종합저축 가입자는 2545만7228명으로 전월(2548만9863명) 대비 3만2635명이 감소했다. 이는 전년(2561만3522명)에 비해서는 15만6294명이, 지난해 같은 달(2581만5885명)에 비해서는 35만8657명이 감소했다. 주택청약종합저축 가입자는 지난 2022년 7월부터 지난 1월까지 19개월 연속으로 줄어들었다가 올해 들어서는 정부의 청년주택드림 등 지원 정책 속에 3월까지 증가세를 보였다. 그러나 지난 4월부터 5개월 연속 다시 감소세에 놓였다. 약발이 먹히지 않자 지난 6월 정부는 주택·토지 규제 개선 방안의 일환으로 청약통장 월 납입인정한도를 월 10만원에서 25만원으로 상향시켰다. 납입 인정액 조정은 1983년 청약통장 제도 도입 이후 41년 만에 처음이다. 이 외에도 기존 청약예금, 청약부금, 청약저축을 주택청약종합저축통장으로 전환할 수 있게 했다. 그럼에도 청약통장 인기가 쉽게 회복되지 않는 이유 중 하나로 높은 분양가가 꼽힌다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 ‘민간아파트 분양가격 동향’에 따르면, 7월말 기준 서울 민간아파트 최근 1년간 ㎡당 평균 분양가격(공급면적 기준)은 역대 최고 수준인 1331만5000원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 대비해서 15.3% 증가했다. 이를 3.3㎡로 환산했을 때는 4393만9500원, 국민평형(전용84㎡) 기준으로는 14억9394만3000원이다. 서울을 포함한 수도권의 신규 아파트 청약 경쟁률이 치솟고 있어 청약에 대한 줄어든 점도 있다. 올해 1~7월 분양에 나선 서울 12개 단지를 살펴봤을 때 1순위 청약 평균 경쟁률이 148.9대 1을 기록했다. 1481가구를 모집에 22만472명이 몰렸다. 다음 달부터 월 납입 인정한도 상향되지만 청약통장 가입자 수는 쉽게 증가하지 못할 것으로 보인다. 지방의 미분양 적체로 인해 청약시장으로의 유입 요인이 떨어지기 때문이다. 국토교통부에 따르면 지난 7월 말 전국 미분양 7만1822가구 중 지방 미분양이 5만7833가구로 80.5%를 차지한다. 준공 후 미분양주택도 지난달 말 전체 1만6038가구 중 81.9%(1만3138가구)가 지방에 위치해있다. 박원갑 국민은행 부동산 수석 전문위원은 “정부가 혜택을 많이 부여하지만 지방에서는 미분양이 쌓여있어 청약시장이 매력적으로 보이지 않을 것으로 보인다”면서 “지방의 미분양이 어느 정도 해소돼야 청약통장 가입자 수도 덩달아 늘어날 것으로 전망된다”고 분석했다. 이어 “청약시 공공주택은 필요시 80%까지 예금 담보대출이 나오고 분양가 상한제가 적용되는 지역은 시세차익도 예상되기 때문에 청약통장을 보유하고 있는 것이 유리하다”고 덧붙였다. west@fnnews.com 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 제2금융권의 부실 이연이 반복되지 않고 구조조정이 이뤄진다면 내년부터 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 점차 회복할 것이라는 전망이 나왔다.  15일 금융권에 따르면 삼성증권은 지난 13일 'PF보고서'에서 이같이 전망하며 "금리인하로 PF 시장의 연착륙 가능성이 높아지는 한편 부실 이연 리스크 역시 주의해야 할 것"이라고 말했다. 앞서 금융감독원은 지난달 28일 6월말 기준 연체, 연체유예, 만기연장 3회 이상 사업장 등 부실 가능성이 높은 사업장(33조7000억원)을 대상으로 실시한 1차 사업성평가 결과를 발표했다. 그 결과 유의(C)·부실우려(D) 여신은 21조원으로 전체 PF 익스포져(216조5000억원)의 9.7% 수준으로 나타났다. 1차 사업성 평가 대상 외 잔여대상 182조8000억원 중 유의(C)·부실우려(D) 여신은 2조3000억원 수준이었다.  1차 사업성 평가 대상에서 C·D 등급에 주로 분포된 PF는 토지담보대출(12조9000억원)과 브릿지론(4조원)이며 업권별로는 상호금융(9조9000억원·4.6%), 저축은행(4조5000억원·2.1%) 등이 높은 비중을 보였다. 이에 따라 6조7000억원의 충당금 추가 적립이 있었지만 선제적인 자금 보충이 이뤄져 대부분 업권의 자본 비율은 지난 3월 대비 상승했다. 이경자 삼성증권 연구원은 "PF 고정 이하 여신비율은 전년 말 대비 6.1%포인트(p) 상승했는데, 엄격한 평가 기준을 적용한 영향으로 판단한다"고 말했다.  금감원은 금융사들이 지난 6일까지 제출한 재구조화 정리 계획을 확정하고 이달 말부터 사후 관리를 매월 점검할 계획이다. 1차 평가 대상 이외 전체 사업장의 9월 말 기준 사업성 평가는 11월까지 실시하고 12월부터는 상시평가 체계로 전환된다. 이경자 연구원은 "대부분의 유의·부실 우려 사업장은 1차에 이미 평가돼 추가적인 우려 사업장은 제한적이라고 판단한다"면서 "금리인하기 진입 등으로 연착륙 가능성이 높아졌지만 부실 이연 리스크에 주의해야 한다"고 경고했다.  이 연구원은 "손실률 높은 중·후순위 대주 중심으로 이견이 해소되지 않고 최근 저축은행에서 나타났던 파킹 거래 등이 재발한다면 부실 이연이 반복될 리스크가 잔존하게 된다"며 "이에 대한 적절한 관리가 이뤄진다면 충격을 줄이며 PF 구조조정이 이뤄지고 금 리 인하와 맞물려 PF 시장은 내년부터 점차 회복할 전망"이라고 내다봤다.  향후 구조조정은 저축은행, 여전업권, 상호금융 등의 PF에 집중될 것으로 삼성증권은 예상했다. 삼성증권에 따르면 PF 익스포저는 총 216조5000억원에 그간 PF 로 취급되지 않았던 토담대 41조8000억원이 포함됐다. 이경자 연구원은 "실제 간과됐던 토담대에서 유의 및 부실 우려 비중은 6.0%로 가장 높게 나타났다"며 "업권별로 새마을금고가 포함된 상호금융에 54조6000억원으로 가장 높은 익스포저를 보이고 있으며 유의 및 부실 우려 비중도 높은 편"이라고 분석했다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 두통을 이유로 한방 병원을 찾으면 처음 방문한 사람들을 어리둥절하게 만드는 처방이 나오곤 합니다. 아픈 곳은 머리인데 팔뚝에 침을 꽂거나 어깨에 부항을 뜨는 식이죠. 나중에 연유를 들어보면 머리가 아픈 이유가 어깨 근육이 긴장한 탓이라거나, 팔에서 올라오는 혈류가 막혀있기 때문인 경우들입니다. 아픈 부위를 직접적으로 두들기거나 주무르는 것은 종종 어린 아이들의 단순한 처방처럼 여겨지기도 합니다. 심지어 때로 증상을 악화시키기도 하죠.  부동산은 우리 인류가 오래전부터 앓아온 열병입니다. 미국의 경제학자 헨리 조지는 이미 1879년에 저서 '진보와 빈곤'에서 "땅을 사고 10년간 아무것도 하지 않아도 부자가 돼있을 것"이라고 꼬집었습니다. 150년 가까운 시간이 흐른 현대의 대한민국에서도 여전히 통용되는 법칙이죠.  우리나라는 특히 '아파트'에 대한 열병이 오래도록 지속되는 중입니다. '불패 신화'를 써내려가던 아파트 가격은 2021년 폭등 후 잠시 조정을 겪는가 싶더니 최근 다시 오름세를 보이며 신화를 연장 중입니다.  '연착륙'을 고심하던 정부가 지난 8월 8일 드디어 '부동산 공급 확대 대책'을 발표했습니다. 공공주택을 2년간 11만호 공급하는 가운데 특히 비(非)아파트 임대를 되살리겠다고 공언했습니다. 다만 나랏돈을 풀어 매입임대하는 대상에서 '아파트'는 제외하겠다고 못을 박았죠. '아파트 열병'을 앓는 환자 입장에서는 다소 엉뚱한 처방처럼 보일 수 있는 상황입니다. 무너진 빌라 시장...'중간' 없는 주거 지난달 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 “빌라 등 비아파트를 11만호 이상 신축매입임대로 신속히 공급하겠다"며 "이에 더해 서울의 경우 비아파트 시장이 정상화될 때까지 신축 매입임대를 무제한 공급하겠다”고 밝혔습니다. 사실상 빌라를 짓기만 한다면 정부에서 임대시장의 공증을 서주겠다고 선언한 셈이죠.  자칫 과도한 조치처럼 보일 수 있지만 빌라 시장은 사실상 고사 위기에 처해있습니다. 지난해 아파트 거래 비중이 '신고점'을 찍은 반면 빌라, 주택 등은 곤두박질을 치게 됐죠. '빌라왕' 등 전세사기 공포가 커지며 비아파트 거래를 아예 기피해버리는 현상이 일어나서입니다.  아무도 찾지 않는 과자가 단종을 맞는 것처럼, 빌라 역시 우리 시장에서 추가적인 생산이 이뤄지지 않는 모양새입니다. 빌라 착공건수 역시 지난해 2만 4910가구로 10년 전과 비교했을 때 10분의 1 수준으로 떨어졌습니다. 올해 상반기까지 착공건수도 1만7366가구에 그치며 지난해보다도 적은 숫자를 기록할 가능성이 높습니다.  문제는 그간 빌라가 아파트 마련이라는 최종 목표에 이르기까지 사다리 역할을 해왔다는 점입니다. 사실상 당장 아파트를 사지 못하면 아무 곳에서도 살 수 없는 역설이 일어났습니다. 상대적으로 저렴한 주택에서 돈을 모으기보다 당장 무리한 '영끌'을 해서라도 아파트를 사는 것이 유일한 해결책처럼 떠올랐습니다.  개발도상국 시절 수준으로 고금리를 처방해도 약효가 없다는 것이 드러나는 중입니다. 주택담보대출은 지난달에만 9조3000억원이나 급증했고 서울 아파트 가격은 55주 연속 오름세를 보였습니다.  정부의 처방은 명확합니다. 아파트로의 쏠림 현상이 극심해지는 이유가 오히려 전 단계인 비아파트 시장의 붕괴로 인한 것이라는 인식이죠. 모두가 아파트만을 바라보고 있는 상황에서 더 많은 아파트를 공급하는 것은 두통에 머리를 두드리는 꼴이라는 판단입니다.  빌라 기피를 촉발하게 된 가장 큰 요인은 전세사기였습니다. 정부가 진정한 의미의 선한 '빌라왕' 역할을 자청하고 나서며 빌라 거주에 대한 인식은 다소 개선될 전망입니다.  다만 '2년간 11만호'라는 거창한 목표치가 발목을 붙잡을 우려도 있습니다. 주거 사다리 역할을 해야 할 공공임대주택이 아파트 청약처럼 운좋은 소수에만 주어진다면 더 큰 행운을 찾아 아파트로 떠날테니까요. 2019년 이후 지난 5년간 한국토지주택공사(LH)가 공급한 매입임대주택은 총 10만가구 수준으로 연 평균 2만호 꼴입니다. 당장 거주가 가능한 후보로 빌라를 내세우려면 기존 노력의 2배 이상을 정부가 기울여야 하는 셈입니다. chlee1@fnnews.com 이창훈 기자

[파이낸셜뉴스] 노후계획도시 정비 초기 사업비 마련을 위해 공공기여금을 유동화하는 방안이 추진된다. 이는 지자체가 추후 납부받게 될 세금을 담보로 도로 등 기반시설 설치에 먼저 쓰는 것을 말한다. 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 10일 서울 중구 한국프레스센터에서 열린 ‘노후계획도시정비 정책·금융 세미나’에서 이 같은 금융지원 방안을 공개됐다. 이날 세미나에는 HUG, 국토연구원, 자산운용사, 회계법인 등 정비사업 금융전문가들이 참여했다. 이날 이상정 HUG 차장은 노후계획도시 정비사업 금융지원 방향과 자산유동화 추진방안을 발표했다. 이 방안에 따르면 국토부는 12조원 규모의 미래도시펀드를 조성해 초기 사업비용을 낮추기로 했다. 미래도시펀드는 정부·정책금융과 민간 투자자를 대상으로 모펀드를 조성한 뒤 대규모 정비자금을 마련하고 사업시행자는 자펀드를 통해 펀드로부터 직접 자금을 조달하는 방식을 말한다. 이는 1기 신도시 정비 사업장들이 동시에 재건축에 돌입할 경우 기존의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출잔액만으로 해결하기 어렵기 때문이다.  이 차장은 “지난해 6월 기준 평균 금융권 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출잔액이 133조원”이라면서 “이를 감안했을 때 1기 신도시 선도지구 착수때 여력이 부족할 것으로 예상된다”고 설명했다. 기반시설 설치비용을 확보하기 위해 공공기여금 자산유동화 방식도 추진된다. 공공기여금 자산유동화는 지자체가 토지 등 소유자로부터 추후에 납부 받게 될 공공기여금을 담보로 유동화해 기반시설 설치비용에 먼저 활용하는 방안을 말한다. 노후계획도시 사업에 공공기여금 자산유동화가 추진되면 최초의 사례에 해당한다. 현재 미국에서 운영 중인 조세담보금융(TIF) 도입도 검토된다. 이는 낙후된 지역에 공공 인프라 사업이 진행됨으로써 늘어날 세수를 유동화해 자금을 조달하는 방법을 뜻한다. 이외에도 미분양 CR리츠, 정비사업 연계형 펀드, 도시재생 리츠 등을 접목한 정비사업 사례를 통해 향후 노후계획도시 정비를 추진하는 과정에서 간접투자 금융구조를 활용하기 위한 방안도 나왔다. 이상주 국토부 국토도시실장은 “노후계획도시의 성공적인 정비를 위해서는 대규모 자금이 장기간에 걸쳐 안정적으로 조달되어야 한다는 점에서 기존 정비사업과 다른 새로운 금융기법을 활용할 필요가 있다”고 말했다. 이어 “정비금융 지원을 통한 노후계획도시 정비 활성화로 노후화된 신도시를 살기 좋은 미래도시로 재창조하고, 양질의 주택공급을 통해 국민들의 주거안정에 기여하길 바란다”고 부연했다.  west@fnnews.com 성석우 기자

연일 고점을 찍으며 위축됐던 미국 주택 시장의 거래가 회복될 조짐을 보이고 있다. 최근 미 연방준비제도(Fed·연준)의 금리인하가 예고되면서 주택담보대출 금리인하와 거래량 반등이 시작된 것이다. 오는 11월 대선을 앞두고 대선 주자들이 주택 시장 문제 해결을 위한 공약을 앞다퉈 내놓으면서 대선 이후 집값이 잡힐 지도 주목된다. ■고점 찍은 美 집값, 금리인하로 잡힐까8일 스탠다드앤드푸어스(S&P) 다우존스 인덱스에 따르면 지난 6월 '코어로직 케이스-실러 주택가격지수' 전년 동월 대비 5.42%, 전월 대비 0.47% 오르며 사상 최고치를 기록했다. 미국 주택 가격이 역대 최고 수준을 경신한 것이다. 미국 내 주요 도시들의 가격 상승은 더 가파르다. 미국 20개 주요 도시 기준 이 지수 역시 전년 동기 대비 6.5%나 오르면서 역시 최고 수준까지 높아졌다. 주요 도시의 상승률은 전문가 전망치(6.3%)도 웃돌았다. 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 미국 주택가격의 변화를 측정하는 지수로, 2000년 1월을 기준을 100으로 설정해 주택 가격의 변화율을 보여준다. 최근 미국 인플레이션이 2%대에 진입하면서 물가가 안정세를 보이고 있다는 분석이지만 여전히 집값은 고공행진을 이어가고 있다. 미국의 6월 소비자물가지수(CPI) 상승률이 3.0%였던 것을 고려하면 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률 보다 3.5%p 높은 셈이다. 브라이언 루크 S&P 다우존스 인덱스 수석은 "주택가격 상승세와 인플레이션 모두 둔화했지만, 양자의 격차가 역사적인 평균보다 더 벌어진 상황"이라고 설명했다. 미국 집값 상승세의 주된 요인으로는 장기화된 고금리로 기존주택 매물 공급이 줄어든 것이 지목된다. 주택 소유자들이 주택 매입 시기와 지금의 금리 차이가 크다 보니 집을 내놓기를 꺼려해 주택 매물이 줄어들었기 때문이다. 여기에 고금리 장기화로 잠재주택 주매자들의 수요까지 감소하면서 거래가 끊겼다. 전미부동산중개인협회(NAR) 통계에 따르면 2021년엔 미국 기존 주택매매 건수는 매달 500만건 후반에서 600만건 초반 수준으로 유지됐지만 금리인상이 시작된 2022년 3월부터 주택 거래는 급격하게 축소되기 시작했다. 지난해 10월에는 주택매매 건수가 385만건으로 집계되면서 13년 만에 최저 수준을 기록하기도 했다. 또 올해 2월 438만건이었던 주택매매 건수는 꾸준히 하락하며 6월 390만건을 나타냈다. NAR가 협회 소속 중개인 6000여 명을 대상으로 실시한 설문 조사에서도 최근 주택 시장의 어려운 점으로 주택 매물 부족(26%)과 주택 구입 여건 악화(26%)가 주요 요인으로 꼽혔다. 다만 최근 들어 집값 반등 분위기가 조금씩 감지되고 있다. 미국의 30년 만기 주택담보대출 금리가 지난달 28일 기준 6.44%까지 떨어지며 2023년 4월 이후 가장 낮은 수준을 기록한 데 이어, 지난 4일에는 6.43%까지 낮아진 것이다. 지난해 10월 7.8%로 정점을 찍었다. 금리인하 기대 속 기존주택매매건수는 7월에 395만건으로 전월 대비 1.3% 증가했다. NAR의 로런스 윤 수석 이코노미스트는 "구매력 문제와 미국 대선과 관련된 불확실성을 극복해야 한다"며 "모기지 금리가 더 떨어지면 잠재 수요들이 시장에 나올 것"이라고 분석했다. ■주택 '공급'에 집중한 대선 공약오는 11월 대선도 미국 주택 시장의 향방을 결정하는 주요한 요인이 될 수 있을 것으로 관측된다. 미국 유권자의 84% 가량이 임대료와 주거비로 스트레스를 받는다는 여론조사가 나올 만큼 주택 시장에 대한 미국 내 불만은 최고조다. 우선 양 당 모두 공급에 집중을 하고 있다. 높은 금리로 주택 수요자가 줄었지만, 공급이 더 큰 폭으로 줄었기 때문이다. 부동산 중개업체 레드핀에 따르면 지난 2019년 8월 이후 미국 주택시장의 매물 건수는 27%나 감소했다. NAR는 미국 전역에 부족한 주택 수를 지난 4월 기준 최대 700만채로 분석했다. 민주당 대선 후보인 카멀라 해리스 부통령은 대선에서 승리할 경우 첫 임기 4년간 300만채 신규 주택을 공급하고, 일반 주택 건설업자들에게 세제 혜택을 통해 공급을 늘리겠다고 밝혔다. 또 생애 최초 주택구매자에게 최대 2만5000달러의 계약금을 지원해 거래 증가를 꾀하고, 주택임대 기업과 투자자들의 불공정행위를 근절하겠다는 입장이다. 공화당 대선 후보인 도널드 트럼프 전 대통령도 공급과 세제 혜택을 골자로 하는 공약을 내놨다. 우선 연방정부 소유 토지에 신규 주택을 건설하고, 생애 첫 주택 구매자에 대한 세금 감면 혜택을 제공하겠다는 방침이다. 이민자 제재를 강화해 집값 안정화를 이끌고 주택비용 규제 폐지 등도 추진하겠다는 계획이다. 마크 잔디 무디스 수석이코노미스트는 "세금 부담을 낮춰 저렴한 주택을 더 건설하도록 하는 것"이라며 "건설사의 세금 공제가 공급을 늘리기 위한 혜택을 제공하는 가장 합리적인 방법이 될 것이다"고 설명했다. 미국 국책 모기지(주택담보대출) 보증업체인 패니메이의 더그 던컨 수석부사장은 "2015년부터 주택 가격이 그간 평균보다 훨씬 빠르게 상승해 왔다"면서 "대부분의 전문가들은 공급 부족이 지난 몇 년 동안 경험한 극적인 가격 상승을 주도했다고 믿는다"고 말했다. longss@fnnews.com 성초롱 기자

대출규제를 풀어 내집마련 문턱을 낮춰온 현 정부가 전방위 자금 옥죄기에 나서면서 시장이 혼란스럽다. 현 정부는 문재인 정부의 수요억제(대출규제) 정책이 부작용만 키웠다며 '공급확대·규제완화'에 방점을 둔 정책을 펴왔다. 그런데 9월 들어 초강수 대출규제가 잇따라 나오면서 현장에서 아우성이 쏟아지고 있어서다. 지난 2021년 '대출중단' 사태가 또 벌어질 수 있다는 불안감도 확산되고 있다. 3일 업계에 따르면 현 정부의 부동산 정책 스탠스가 대출규제로 선회했다는 분석이 나오고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "9월부터 시행된 당초 계획보다 강화된 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 수요억제로 돌아선 첫 번째 카드"라며 "추가 규제 카드가 줄줄이 나올 가능성이 높아졌다"고 말했다. 현 정부 부동산 정책 골자는 공급확대와 규제완화였다. 첫 대책인 지난 2022년 '8·16대책'부터 최근의 '8·8대책'까지 예외는 아니다. 규제 카드로는 집값 급등 우려 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 관리하는 정도였다. 오히려 문 정부가 옥죄던 대출규제를 하나둘 정상화시켰다. 15억원 초과 주택담보대출 허용이 대표적. 대출규제가 갭투자 증가, 중저소득층 내집마련 기회 박탈, 풍선효과, 현금부자 잔치 등 수많은 역효과를 만들어 냈다는 판단에서다. 하지만 토지거래허가에도 강남 집값은 더 급등했고, 야심차게 내놓은 공급확대 정책도 사실상 약발이 먹히지 않는 상황이 나타나고 있다. 전세가마저 상승세가 지속되는 상황이다. 한 전문가는 "토지거래허가가 가격에 영향을 미치지 못하면서 정부가 쓸 수 있는 카드가 없게 됐다"며 "결국 대출을 억제하고 세금을 올리는 것인데, 세금은 부담되니 대출규제 카드를 꺼낸 것이다"라고 분석했다. 결국 금융당국의 고강도 압박에 스트레스 DRS 2단계 시행에 맞춰 은행들이 앞다퉈 주택담보대출 및 전세대출 취급 제한에 나서고 있다. 우리은행은 주택을 한 채라도 보유하면 주담대와 전세자금 대출을 제한하는 초강수 카드를 내놓았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "주택 소유자에게 주담대·전세대출을 중단하는 것은 다른 정부 때도 없었던 것 같다"고 말했다. 다른 은행들도 순차적으로 우리은행 수준의 대출규제 카드를 내놓을 것으로 전망되고 있다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "투기과열지구 등 규제지역으로 묶으면 대출뿐 아니라 정비사업도 영향을 받게 된다"며 "결국 은행을 통한 대출을 옥죄는 방안을 택한 것 같다"고 분석했다. 앞서 문 정부는 가계대출 총량제 도입을 필두로 수많은 대출규제를 쏟아냈다. 2021년 하반기에는 초유의 대출중단 사태가 발생해 시장이 대혼란에 빠지기도 했다. 투기세력 차단을 통한 집값 안정이 목적이었지만 2020년과 2021년에 전국 아파트값이 폭등했다. 당시 서울 아파트 갭투자 비율도 50%를 넘었다. 대출규제로 현금부자들이 몰리는 강남 아파트값은 더 치솟기도 했다. 이번에도 일시적 효과는 거둘 수 있겠지만 역효과만 더 키울 수 있다는 시각이 지배적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "실수요와 가수요를 가린다는 건데 현실적으로 쉽지 않고, 다수의 선의의 피해자를 양산할 수밖에 없다"고 말했다. 윤 팀장은 "대출이 더 잘 나오는 지역과 상품으로 옮기는 풍선효과가 나올 수 있다"며 "가수요자들의 경우 대부분 현금부자로 대출규제 영향을 받지 않는다"고 지적했다. 고 교수도 "일시적 집값 안정은 가능하겠지만 대출을 옥죄면 갭투자를 할 수밖에 없고, 강북 집값은 잡아도 강남은 더 뛰는 또 다른 부작용이 우려된다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자