국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 3기 신도시 개발을 위한 토지 수용 과정에서 확대하기로 한 '대토(代土)보상'을 놓고 토지주 및 민간사업자들과 이견을 보이고 있다. 대토보상이란 신도시 개발 과정에서 LH가 원주민에게 땅을 수용할 때 현금을 주는 대신 토지 개발 이후 다시 땅을 돌려주는 방식이다. 현금 보상할 경우 풍부해진 유동성이 다시 부동산 시장에 흘러들어 집값을 올릴 수 있기 때문이다. 하지만 LH가 최근 대토권을 담보로 한 대출을 금지토록 법률 개정 방침을 밝히면서 토지주들이 반발하고 있다. ■토지주, 대토권 담보 대출 금지 반발 21일 국토부 등에 따르면 국토부와 LH는 3기 신도시 지정 지자체와 함께 대토 보상 및 원주민 재정착 방안을 오는 11월 발표할 계획이다. 이 방안에는 대토 채권을 담보로 대출을 금지하는 토지보상법 개정안이 담길 것으로 알려졌다. 문제는 대토권을 통한 담보 대출이 불가능해질 경우 토지주들은 자금줄이 막혀 이주를 못하거나, 토지개발 사업에도 제대로 참여를 할 수 없게 된다는 것이다. 대토권을 받아도 토지 개발 이후 보상까지는 적게는 3년, 길게는 5년 이상도 걸리기 때문이다. 전국개발정보 전문사이트 지존의 신태수 대표는 "과거 법의 사각지대를 이용해 민간 개발업자들이 LH의 대토권을 더 비싸게 사들이는 방식으로 매집한 경향이 있다"며 "대토 보상 비율이 착시 효과로 높아졌으나 동시에 유동성이 풀리면서 문제가 됐다"고 말했다. 이어 "정부는 이를 해결하기 위해 대토권 담보 대출 금지 조항을 발표한 것"이라며 "하지만 대토권 담보대출을 금지하면서 동시에 LH가 주도하는 대토 리츠(REITs·부동산투자회사)를 적극 장려해 민간 시장의 자율성을 침해하고 있다"고 비판했다. LH가 파주 운정3, 하남 미사, 과천 지식정보타운 등 공공택지 개발 지구 17개 사업 지구의 대토보상 현황을 조사한 결과 2014년 대토보상금액은 전체 보상 금액의 0.6%에 불과했으나 2018년에는 약 29% 수준까지 높아졌다. ■'대토권→공공리츠' 선순환 될까? 대토권 담보대출을 금지하는 정부의 큰 그림은 현금 보상을 통한 유동성 확대를 막고, 공공리츠를 확대해 신도시 개발에 따른 이익을 민간 건설사 대신 원주민에게 돌려주기 위함이다. 기존 신도시 개발의 경우 'LH가 원주민에게 토지를 수용→민간 건설사에 토지 배분→아파트 분양'에 따라 신도시 개발 이익 대부분이 민간 건설사에 돌아갔다. 하지만 수용한 토지를 대토권으로 원주민에게 돌려주면 원주민의 재정착률이 높아진다. 또 아파트 건설 등에서도 공공리츠를 통해 LH가 사업주로 참여할 경우 공공성이 강화되는 효과도 기대할 수 있다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "기존에는 LH가 땅만 개발하는 것을 공익으로 봤는데 앞으로는 실제 아파트 건축 과정 등에서 LH의 공익적 역할을 확대하겠다는 것"이라며 "대토권 담보대출 금지에 따른 사유재산 침해 논란의 경우 토지수용과 마찬가지로 헌법이 용인하는 한도(공공복리를 위한 제한)라면 문제될 것은 없다"고 말했다. 하지만 공공리츠의 취지와 별도로 공공리츠를 통한 개발 사업의 수익성은 해결해야 될 과제로 지적된다. 한 건설업계 관계자는 "현재 과천 지식정보타운 일부 분양 물량의 경우 대토 지주 지분이 약 45%나 되지만 수익성이 나지 않아 분양이 미뤄지고 있다"며 "공공리츠도 결국 대토권을 소유한 토지주들이 개발 사업을 통해 수익을 기대할 수 있어야 하는데 수익이 나지 않으면 기존 현금 보상을 더 선호할 것이 뻔하다"고 말했다. 이어 "정부가 한쪽으로는 분양가를 낮추라고 규제하는데 공공리츠를 활성화하기 위해서는 수익성을 추구해야 하는 모순적인 상황에 놓인 것"이라고 지적했다. hwlee@fnnews.com 이환주 기자

정부는 신협, 농협 등 상호금융기관이 취급하는 토지담보대출 LTV(부동산 담보가치 대비 대출비율)를 현행 90%에서 80%로 강화키로 했다. 이는 부실 가능성이 커지는 토지담보대출 리스크에 선제적으로 대응하기 위해서다. 금융위원회는 24일 '제4차 상호금융정책협의회'를 열고 이같이 결의했고, 관련 법안은 관계부처와 각 조합의 중앙회 협의를 거쳐 즉시 시행할 계획이다. 금융위에 따르면 신협, 농협 등 상호금융조합이 취급하는 총대출 256조원(지난 9월 기준) 중 담보대출은 91%(233조원)다. 연체율은 4.05%로 지난해 말(3.74%)보다 0.31%포인트 상승했다. 특히 전체 담보대출 중 28.4%를 차지하는 토지담보대출(72조원)의 연체율은 평균 연체율보다 2.62%포인트 높은 6.67%에 달했다. 토지담보대출은 농지(63.6%), 나대지(21.4%), 임야(13.6%) 등으로 구성된다. 금융위 관계자는 "토지담보대출 LTV를 10%포인트가량 낮추면 담보대출 규모와 연체율이 줄어들 것"이라고 말했다. 금융당국은 또 일정금액 이상 토지담보대출에 대해선 외부감정평가를 받도록 해 담보가치의 객관성 확보와 과다대출을 방지키로 했다. 현재 신협과 새마을금고는 5억원 이상 토지담보대출 시 외부감정평가를 의무화했다. 이와 함께 토지담보대출의 연체율 등이 높은 조합에 대해서는 연체감축 이행 계획을 제출토록 요구하고, 이행실적을 정기 점검하는 등 집중 모니터링하기로 했다. longss@fnnews.com 성초롱 기자

새마을금고, 신용협동조합 등 상호금융사들의 토지담보대출을 줄이기 위해 규제가 강화된다. 금융위원회는 금융감독원, 기획재정부 등과 상호금융정책협의회를 개최해 앞으로 상호금융사들의 5억원 이상 토지담보대출시 외부감정평가를 받도록 할 예정이라고 24일 밝혔다. 현재 토지담보대출 연체율은 6.67%로 전체대출 연체율(4.05%)보다 높은 수준이다. 지난 9월 말 기준 상호금융 총대출은 256조6000억원이며 이 가운데 담보대출이 91%(233조5000억원)에 달한다. 토지담보대출은 72조8000억원이다. 또 토지담보대출의 담보인정비율(LTV) 한도를 최대 80%까지 조정해 대출을 억제키로 했으며, 연체율이 높은 조합에 대해서는 연체감축 이행 계획을 제출하라고 요구하기로 했다. 이날 회의에 참석한 개인신용평가사 코리아크레딧뷰로(KCB)는 상호금융사가 금리 10% 중반대 신용대출 상품을 적극적으로 개발하고, 상호금융 특성을 반영한 신용평가모형을 별도로 개발할 것을 제안했다. longss@fnnews.com 성초롱 기자

【베이징=차상근특파원】 중국의 지방도시들이 토지재정 수입 감소에 따라 지난해에 토지담보 대출을 대거 늘린 것으로 나타났다. 중국 국토자원부 공보에 따르면 지난해말 기준 전국 84개 중점관리도시들이 대출담보로 사용한 보유토지 면적은 34만8700헥타아르이고 대출금액은 5조9500억위안(약 1077조원)에 달했다고 경화시보가 22일 전했다. 이는 1년만에 각각 15.7%, 23.2% 늘어난 수치다. 지난해 연간 순증한 토지저당 면적은 4만7200헥타아르, 대출금은 1조1200억위안이었다. 지난해 중국 지방정부가 사용권을 넘긴(출랑) 건설용지면적은 32만2800헥타아르, 계약금액은 2조6900억위안이었다. 지난해 국토부가 허가한 건설용지는 61만 5200헥타아르이고 그중 농지면적은 경작지 25만9400헥타아르를 포함, 42만9100헥타아르로 각각 전년도보다 0.6%, 4.5%, 2.5% 늘었다. 지난해 중국 전역에 공급된 택지는 16만헥타아르였고 중국의 105개 택지가격 조사대상 도시의 평균 택지가격 상승률은 2.3%로 안정적 모습을 보였다. 그러나 지난해말 현재 전국에 건축중인 주택용지는 26만헥타아르로 전년도말보다 31.3% 늘었다.csky@fnnews.com

[파이낸셜뉴스] 캠코(한국자산관리공사)가 500억원 규모 NPL(부실채권) 위탁운용사에 케이클라비스자산운용을 선정했다. 1000억원 이상 규모로 펀드를 설정하는 조건부다. 은행의 대출 연체율과 고정이하여신(NPL)비율이 상승세인점을 고려할 때 이른바 '부실의 계절'에 대응하는 행보라는 분석이다. 19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 캠코는 최근 NPL 위탁운용사에 케이클라비스자산운용을 선정했다. 지방은행 보유 NPL 및 이를 기초로 하는 유동화 증권 등에 70% 이상을 투자하기 위해서다. NPL은 은행 등 금융기관이 돈을 빌려주고 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실화된 대출채권이다. 부동산 담보물에 근저당권을 설정하고 있는 담보부실채권 등이다. NPL 전문투자사는 금융사로부터 NPL을 싸게 사들여 구조조정한 다음 높은 가격에 팔아 수익을 올린다. 은행에 원리금을 상환하지 못하는 기업이 많을수록 NPL 시장이 커지는 셈이다. 캠코는 2017년 8월에 ‘미래에셋NPL전문투자형 사모투자신탁 5호’에 LP(유한책임사원)로 참여해 600억원의 투자를 약정했다. 전체 1400억원 규모다. 미래에셋자산운용이 GP(무한책임사원)를 맡았고, 캠코와 함께 행정공제회가 LP로 참여해 700억원을 약정 투자했다. 2021년 NPL 투자 위탁운용사에 이지스자산운용, 미래에셋자산운용을 선정해 투자키도 했다. 각각 600억원, 400억원 규모로 출자다. 총 1000억원 규모다. 2022년 유진자산운용이 5092억원(병행펀드 포함) 규모로 조성한 NPL펀드 '유진에스에스앤디오퍼튜니티'에 600억원 규모 투자자(LP)로 참여한 바 있다. 2024년 KB자산운용이 400억원 규모 캠코의 NPL펀드 위탁운용사 자격을 포기하자, 이지스자산운용을 위탁운용사로 선정한 바 있다. 케이클라비스자산운용은 최근 새마을금고 NPL 위탁운용사로 미래에셋자산운용과 함께 선정된 곳이다. 구재상 전 미래에셋자산운용 부회장이 2013년 설립했다. 케이클라비스는 자산운용사 외에도 신기술사업금융업을 영위하는 케이클라비스인베스트먼트를 보유 중이다. 2019년 말부터 각자대표 체제를 유지하고 있다. 전 미래에셋자산운용 운용기획본부장 출신인 이정훈 대표와 한국토지신탁 리스사업팀장을 역임한 김주연 대표 체제다. 케이클라비스자산운용은 올해 '케이클라비스 NPL 시너지 1호'(360억원), '케이클라비스 채무조정 NPL 블라인드 1호'(61억원)를 설정했다. 016년 전문사모운용사로 출범한 이후 최초 NPL 펀드다. 2021년 말 멀티에셋부문 산하에 특수금융본부와 구조화금융본부를 신설한지 2년여 만이다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 현재 2% 선에서 선진국 수준인 20%로 높인다. 이를 위해 PF 사업에 현물 투자할 경우 세금 혜택과 용적률 인센티브를 부여하기로 했다. 정부는 14일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다. 이번 개선방안은 봉이 김선달식 개발사업을 막기 위해 PF사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20%까지 높이는 것이 골자다. 현재 3%가량인 자기자본비율을 2026년 10%, 2027년 15%, 2028년에는 20%로 단계적으로 높인다는 목표다. 이를 위해 정부는 토지주가 PF사업(리츠)에 토지·건물을 현물출자할 수 있도록 했다. 현재 PF사업 자본구조의 27%를 차지하는 브리지대출을 현물출자로 대체해 PF사업의 자기자본비율을 높이는 구조다. 이를 위해 현물출자자의 양도차익에 대한 과세·납부를 늦출 수 있도록 허용하고, 용적률과 공공기여 완화 등의 인센티브도 부여할 계획이다. 정부는 이 같은 방안이 계획대로 추진되면 개발사업의 자본구조가 본PF 대출 70%와 자기자본 30%로 개선될 수 있을 것으로 기대했다. 현재 자본구조는 본PF 대출이 70%, 브리지대출이 27%이고 자기자본은 3%에 불과하다. 국토부 관계자는 "이번 현물투자 활성화 등 대책으로 PF사업의 부실화 우려도 크게 줄 것"이라면서 "아울러 부동산 개발이 활성화되고 주택공급 여건도 개선될 수 있다"고 말했다. 부동산 PF 시장의 불합리한 관행도 개선한다. 먼저 시공사·신탁사가 모든 책임을 떠안는 책임준공을 합리적으로 개선한다. 책임준공 면책사유 범위를 넓히고 배상범위도 구체화한 개선방안을 내년 1·4분기 중 발표하고, 오는 12월에는 PF 수수료의 투명성 제고를 위해 금융업권별 수수료 관련 모범규준도 제정한다. 이와 함께 금융기관들은 PF 대출 시 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 했다. jiany@fnnews.com 연지안 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] “투자하고, 거주하고, 소유하고, 축적하라” 주택자금을 대출이 아닌, 민간자본으로 대체하는 ‘한국형 리츠(REITs)’를 도입해야 한다는 주장이 나왔다. 부동산과 밀접한 현행 가계대출 구조상 부채 의존도가 커 금리 조정이나 대출 규제만으로 가계부채 누증을 해결하는데 한계가 있어서다. 리츠 지분 만큼 토지를 간접 소유함에 따라 시세차익, 배당 등 주택을 투자자산으로도 활용할 수 있다는 설명이다. ■부채 조달 필요성 감소...“가계부채 누증 완화 효과”5일 한국은행이 발표한 ‘리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 관한 연구’에 따르면 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 2·4분기 91.1%로 집계됐다. 경제 규모에 비해 지나치게 높은 수준으로 특히 가계대출 중 주택담보대출 비중이 2010년 2·4분기 54.7%에서 올해 2·4분기 61.4%까지 오르는 등 부동산 시장과의 연계도가 큰 편이다. 이에 한은은 주택구입이나 임차 시 필요한 자금을 리츠를 활용해 부채에서 민간자본으로 대체하는 ‘한국형 리츠’를 도입해야 한다고 주장했다. 가계부채 증가세를 억제할 수 있을 뿐 아니라 가계와 주담대 취급 금융기관에 집중된 주택가격 변동리스크를 다수의 민간투자자에게 분산해 거시건전성 관리에 기여할 수 있다는 취지다. 또 양질의 주택 공급 확대 효과도 발생한다는 것이 한은의 설명이다. 가계가 상대적으로 저렴한 임차료로 리츠가 소유한 주택에 거주할 수 있기 때문이다. 특히 선진화된 시스템을 가진 자산관리회사(AMC)를 통해 주택이 관리돼 보증금 반환, 시설물 하자 등에서 기존의 임대시장에서의 발생 할 수 있는 임대인과의 갈등 문제도 완화된다는 평가다. 나아가 정부가 지난 8월 8일 발표한 ‘주택 공급 확대 방안’과도 연계 가능성이 크다고 내다봤다. 주택공급 확대방안에 따르면 향후 6년간 정부는 서울과 수도권에 42만7000호 이상의 주택과 신규택지를 공급할 계획이다. 나현주 한은 금융안정국 금융안정연구팀 과장은 “지난 8월 28일 정부는 리츠 등 법인이 대규모, 장기간 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제완화와 공적 지원책을 마련했다고 밝혔다”며 “정부의 택지 주택 조성과 리츠에 대한 규제 완화, 공적 지원 등이 한국형 리츠와 잘 어우러질 경우 더욱 긍정적인 시너지를 낼 수 있을 것”이라고 설명했다. 이어 “한국형 뉴리츠는 기존에 없던 새로운 주거 기회를 제공해 주택 공급을 확대하는 것”이라며 “무리한 대출을 이용한 주택구입 유인이 완화돼 주택가격이 안정화되는 측면이 있을 것”이라며 부동산 가격도 안정화시킬 것으로 예상했다. ■시세차익 배당으로 자산 축적도 도와...“핵심은 입지”한국형 리츠의 또 다른 핵심은 자산을 축적할 수 있다는 것이다. 가계, 민간사업자, 주택도시기금 등 리츠투자자는 리츠사의 주식청약금액에 비례해 투자기간 배당수익을 얻을 수 있다. 또 주택가격이 상승할 경우 리츠사의 주식가격도 덩달아 오르게 때문에 지분 매각 시 지분가치 차익도 얻을 수 있게 된다. 재원 조달 방식의 경우 토지매입·공사대금 등 사업비를 리츠 투자자의 자기자본 출자와 주택도시기금 및 은행, 보험사 등 민간사업자로부터의 차입을 통해 조달한다. 기존 공공지원 민간임대의 사업계획 요건과 동일하게 총사업비의 20%를 자본, 나머지는 대출로 충당하되, 투자유인을 강화해 높은 비율의 민간출자를 유도한다는 방침이다. 이때 자기자본 출자는 주택도시기금이 50~70% 우선주로 출자하고, 민간사업자가 30~50% 범위 내에서 출자하게 된다. 입지는 향후 장기간 주택가격이 안정적으로 상상할 것으로 예상되는 서울 등 수도권 인근이 적합한 것으로 평가됐다. 가계와 민간사업자의 적극적인 참여를 유도하기 위해 입지 및 거주 여건이 양호한 지역에 우선적으로 주택을 공급할 필요가 있어서다. 사업 안정성을 위해 락업 기간은 5~10년 정도로 구상됐다. 공동 연구에 참여한 김경민 서울대학교 교수는 “과거 뉴스테이, 토시 임대부 주택 등의 경쟁률을 고려할 때 서울이나 서울 근처 괜찮은 지역에 리츠가 도입되면 충분히 수요가 존재할 것”이라며 “국공유지가 서울과 서울 인근에 존재하기 때문에 서울시, 국토부, 주택도시기금, 한국은행이 중지를 모아 풀면 해결할 수 있다”라고 말했다. 아울러 한국형 리츠의 수익성을 보장할 수 있고 수요층이 분명히 존재하는 만큼 세제 혜택 등을 통해 투자 유인을 확대해야 한다는 조언이다. 김 교수는 “2006년 1·4분기부터 서울시 데이터를 분석한 결구 8~10년 후 주택을 매도했을 때 수익이 마이너스(-)가 난 경우는 없었다”며 “월세 200만 원 이상을 내는 가구가 지난해 기준 수도권 2만가구, 서울 1만6000가구”라며 충분히 수요가 존재한다고 짚었다. eastcold@fnnews.com 김동찬 기자

[파이낸셜뉴스] 지난 8월 전국 부동산 매매 시장의 거래량과 거래금액이 전월에 비해 두자릿수 하락률을 기록한 것으로 나타났다. 거래량의 경우 2월과 3월에 이어 올해 3번째로 낮은 수준을 기록했다.  거래량 거래대금 두자릿수 감소...상가만 올라 15일 빅데이터 및 인공지능(AI) 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 8월 전국에서 이뤄진 부동산 거래는 전월(10만999건) 대비 10.6% 하락한 9만317건으로 집계됐다. 월간 거래량 기준으로 지난 2월(7만8215건)과 1월(8만1594건)에 이어 올해 들어 3번째로 낮은 수준이다. 8월 한달 간 거래금액은 36조3463억원으로 전월(43조9300억원) 보다 17.3% 하락했다. 유형별로는 연립·다세대가 전월 대비 0.2% 가량 소폭 증가한 것을 제외하고는 모든 유형의 거래량이 감소했다. 공장·창고 등(일반)이 22.4% 줄었고 공장·창고 등(집합) 17.2%, 상가·사무실 12.4%, 오피스텔 12.3%, 아파트 11.5%, 토지 11.4%, 상업·업무용빌딩 9%, 단독·다가구 6.2% 순으로 감소했다. 거래금액 기준으로는 상가·사무실이 7월보다 25.2% 오른 것을 제외하고는 전부 감소세를 보였다. 공장·창고 등(집합) 유형이 70.7% 급락한 것을 비롯해 공장·창고 등(일반) 31.9%, 아파트 20.2%, 토지 15.3%, 오피스텔 13.9%, 상업·업무용빌딩 13.1%, 단독·다가구 5.1%, 연립·다세대 4.7% 순으로 나타났다. 8월 전국 17개 시도의 아파트 거래량은 4만2374건, 거래금액은 21조4360억원으로 각각 확인됐다. 이는 전월(4만7899건, 26조8668억원)에 비해 11.5%, 20.2%씩 감소한 수준이다. 서울 거래량 감소세 뚜렷...대출규제 부담 지속 전망각 시도별로는 전국 17개 시도 가운데 13개 지역이 7월보다 거래량이 줄었으며 특히 서울을 포함한 수도권의 하락률이 상위권을 차지했다. 8월 서울 아파트 거래량은 5982건으로 전월(8653건) 대비 30.9% 내리며 가장 크게 감소했고 이어서 경기(14.8%, 1만2746건), 인천(7%, 2888건), 경남(6.6%, 2511건)과 부산(6.6%, 2469건) 등의 순이었다. 거래금액에서는 총 11개 지역이 감소세를 보였다. 서울이 전월(10조6639억원) 보다 32.9% 내린 7조1508억원을 기록했다. 경기는 7조249억으로 19.3%가 줄었고 경남(6390억원) 10.7%, 부산(1조978억원) 8.5%, 인천(1조2034억원) 7.9% 등의 순으로 각각 하락했다. 8월 전국에서 발생한 상가·사무실 거래량은 3554건으로 전월(4056건) 대비 12.4% 하락했다. 반면 거래금액은 25.2% 오른 2조1691억원을 기록하며 전체 부동산 유형 중 유일하게 상승했다. 전국 오피스텔 거래량은 7월 2855건에서 8월 2505건으로 12.3% 감소하며 2개월 연속 하락 흐름을 보였다. 거래금액도 전월 6411억원에서 13.9% 내린 5520억원을 기록했다. 정수민 부동산플래닛 대표는 "아파트를 포함해 전반적으로 상승 흐름을 보였던 7월 전국 부동산 시장과 달리 8월은 감소세가 뚜렷했다"며 "올해 전국 부동산 거래는 증감을 반복하며 우상향 그래프를 그리고 있는 모습이지만 7월 이후 시중은행의 대출금리 상승, 전세자금 대출에 대한 규제 강화, 비주택담보대출 연체율 증가로 인한 상업용 부동산 대출 시장 위축 등 대출 규제에 대한 유의미한 변화가 없는 한 당분간 부동산 시장의 어려움이 지속될 가능성이 있다"고 전했다.    kim091@fnnews.com 김영권 기자

【베이징=이석우 특파원】중국 당국이 재정 동원을 통한 지방 정부 지원과 유휴 부동산 매입 활성화 조치에 착수했다. 이를 위해 국채 발행 액수를 더 늘리고, 시행 시기도 앞당기기로 했다. 구체적인 발행 액수와 시행 시기는 오는 18일 올 7~9월 국내 총생산(GDP) 실적 발표 전후가 될 것으로 알려졌다. 중국 금융시장 관계자들은 13일 국채 발행을 활용한 2조3000억위안(약 439조6910억원)규모의 지방정부 자금 지원이 이달부터 시작될 것으로 전망했다. 이를 통해 지방정부의 일회성 대규모 부채 한도를 늘리고, 부동산 개발업체의 유휴 토지 매입 허용과 기존 상업용 건물 매수, 정부 보조 주택 제공 예산 증액 등이 이뤄진다. 지방정부가 자금 조달용 특수법인(LGFV)을 통해 숨겨진 부채를 교환할 수 있도록 일회성 대규모 부채 한도 증액 조치도 도입하겠다는 것이다. 중국 중앙은행인 인민은행의 기존 부동산 대출 금리를 일괄 인하 결정과 관련, 시중은행들은 인하 조치를 오는 25일부터 시행할 예정이다. 이달 말 열릴 예정인 전국인민대표대회(전인대) 상무위원회에서도 추가 경기 부양책에 대한 세부 사항을 준비중이다. 중국홍관(거시) 경제연구원의 한 관계자도 중국 재정부의 12일 발표에 대한 구체적인 후속 조치들이 이달부터 단행되며 속도를 낼 것이라고 밝혔다. 경제성장 목표의 달성을 위해 4·4분기 확장된 재정정책 등 경기 부양을 위한 전방위적인 대책들이 이어질 것이란 설명이다.  신규 주택 건설 예산 감액 등 부동산 활성화를 위한 조치와 대학생 학비 보조금 2배 증액·1인당 지급액 상향 등도 포함됐다. 약화된 소비자 신뢰와 소비 의지를 끌어 올려보겠다는 것이다. 란푸안 중국 재정부장(장관)은 12일 국채 발행을 확대해 경기를 부양하겠다고 예고했지만 발행 규모는 구체적으로 내놓지 않았다. 상황에 따라 대처하겠다는 입장이다 그는 경기부양정책에 동참하고 있는 대형 국유 은행을 돕기 위해 특별 국채가 발행되며, 지방정부도 유휴 토지와 미분양 주택 매입을 위해 특별채권을 발행할 수 있도록 허용하겠다고 밝혔다. 란안푸 부장은 "중앙정부가 부채를 늘릴 수 있는 상대적으로 큰 여지를 갖고 있다"라고 강조했다. 그는 "올해 더 많은 역주기조절(경기에 따른 거시경제 정책 운용)이 있을 것"이라면서 경기부양을 위한 거시조절정책의 강화 의지를 내비쳤다. 중국 당국은 특별국채 발행을 통해 주요 국유은행에 최대 1조위안의 자본 투입을 고려하고 있다. 이 같은 조치는 위축된 소비 심리를 풀고, 시장의 신뢰를 되찾아 오기 위해서이다. 냉랭한 체감 경기를 반영하듯, 경기 동향 수치들이 예상을 밑도는 데다, 오는 18일 발표될 올 7~9월 국내 총생산(GDP)마저도 부진한 것으로 집계됐다. 현재로서는 올 성장 목표 달성이 어두워져 더 강도 높은 경기 부양정책들이 요구되고 있다. 오는 18일 발표되는 7~9월 GDP는 전년 동기 대비 증가율 5%를 밑도는 4.6%로 알려졌다. 이는 지난 4~6월 4.7% 보다 더 떨어진 것이어서 성장률 목표 달성에도 빨간불이 켜졌다. 13일 발표된 9월 소비자물가지수(CPI) 역시 시장 예상치를 밑도는 전년 동기 대비 0.4% 증가에 불과했다. 중국 경제매체 차이신과 로이터통신·블룸버그통신 등은 모두 0.6% 상승을 예상했었다. 그만큼 위축된 경기 상황을 반영한 것으로 이를 반전 시키기 위한 보다 적극적인 경기 부양책이 요청되고 있는 셈이다. 금융시장에서는 2조~3조위안 규모의 재정 정책을 기대하고 있다. 현재 6대 국영은행(공상은행 중국은행 농업은행 건설은행 교통은행 우정저축은행)의 자기자본비율은 기준치를 달성하고 있지만, 정부의 주택담보대출 및 정책금리 조치로 자본 확충 필요성이 커지고 있다. 시장은 12일 재정부장의 발표에 대해 "일정이나 규모, 세부적인 자금 사용 방법이 없다는 점에서 강도는 예상보다 약했다"면서 추가 부양책을 기대한다는 입장이다. 중국 정부는 경제가 부동산 시장 침체와 소비 심리 위축으로 경기 침체 속 물가 하락 상황인 디플레이션 압력 속에 있다. 중국 당국은 5% 안팎이라는 올해 성장 목표 달성을 위해 총력전에 더 속도를 낼 전망이다.  최근 지급준비율(RRR) 0.5%p 인하, 장기 유동성 1조위안(약190조원) 공급, 정책 금리·부동산 대출 금리 인하, 증시 안정화 자금 투입 등의 대책이 잇달아 발표됐다.  june@fnnews.com 이석우 대기자

[파이낸셜뉴스] 유경PSG자산운용이 홈플러스의 3개점에 투자한 펀드 만기 연장을 추진 중이다. 자산 매각을 위한 입찰에서 제시된 가격이 펀드 장부가의 약 80% 수준에 불과, 만기 연장이 낫다는 판단에서다. 금리 인하가 예상되는 만큼 수익형 자산으로서 다시 주목받을 가능성이 있다. 8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 유경PSG자산운용은 홈플러스 울산점, 구미점, 시화점에 투자한 펀드인 '유경공모부동산투자신탁 제3호'의 연장을 추진하고 있다. 기존 만기 2025년 2월에서 2028년 2월까지 3년 간 연장이다. 이를 위해 11월 6일 수익자 총회를 개최할 예정이다. 이 펀드는 2020년 2월에 5년 만기로 설정됐다. 3003억원에 홈플러스의 3개 점포 건물과 토지를 매입했다. 이 중 1650억원은 선순위 대출, 364억원은 후순위 대출로 충당했다. 울산점, 구미광평점, 시화점 등 각 점포별 매입액은 각각 1615억원, 823억원, 565억원 등이다. 취득부대비용 206억원을 고려한 총 소요자금은 3214억원 수준이다. 여기엔 임대보증 127억원도 포함됐다. 유경PSG자산운용은 1073억원을 공모를 통해 조달했다. 대출은 선순위 1650억원, 후순위 364억원이다. 선순위 대주단은 국민은행(400억원), 농협은행(500억원), 대구은행(500억원), 산은캐피탈(100억원), IBK캐피탈(150억원) 등이다. 금리는 3.2% 선이다. 후순위는 이화자산운용이 설정한 '이화전문투자형사모부동산투자신탁40호' 단독으로 금리는 4.7% 수준이다. 유경PSG자산운용은 일본과 미국을 포함한 주요 국가의 기준금리가 인하되면서 국내 부동산 시장의 자산 가치가 2~3년 내로 회복될 것으로 기대하고 있다. 펀드 고객 안내문에서는 “임차인이 리뉴얼을 통해 안정적인 수익형 자산을 지속하고 있으며, 매년 2%의 임대료 상승을 기반으로 한 안정성을 기대할 수 있다”고 강조한 바 있다. 홈플러스 3개 점포의 임대차 계약은 2040년 2월까지로 중도 해지가 불가능해 공실 부담이 없다. 만기 연장 후 리파이낸싱이 이루어질 경우 약 4%의 배당이 지속될 것으로 예상된다. 그동안 코로나19 팬데믹 이후 오프라인 구매 수요가 줄어들었고, 기준금리가 급격히 인상됨에 따라 해외 부동산 펀드들이 ‘공실’ 및 ‘담보가치 하락’ 등의 어려움을 겪었다. 이 펀드는 홈플러스와의 장기 임대차 계약 덕분에 안정적인 임대료 수익을 유지했다는 평가다. 고정금리 대출의 이점을 활용해 예상 배당률을 지킨 것도 한몫했다. 유경PSG자산운용의 부동산 본부는 지난 7년 동안 변화 없이 안정적으로 운영되고 있다는 평가를 받아왔다. 전국의 대형마트 중 주요 입지의 점포를 총 15개 매입한 경험이 있는 리테일 자산 관리 전문 운용사다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자