‘경기 불황, 팬데믹 이후 근무형태 변화, 위워크 위기’ 등 전 세계 오피스 시장을 뒤흔든 악재에도 불구하고 서울 프라임 오피스 시장은 견고한 흐름을 유지하고 있다. 글로벌 부동산 기업 컬리어스 코리아에 따르면 24년 1분기 서울 주요 업무 지구 내 프라임 오피스 빌딩의 공실률은 약 2%를 기록했으며 임대료는 전년 동기 대비 약 7% 상승했다고 전했다. 실제로 여의도 권역(YBD)에선 사학연금 TP타워가 준공되어 공급이 늘었지만, 선임차 계약으로 공실률에 큰 영향은 없는 것으로 알려졌다. 또 강남권역(GBD)에서는 한국 이커머스 시장 확대를 계획하고 있는 알리 익스프레스가 강남행을 택하는 등 ‘테크 기업’의 강남권 오피스 선호현상을 알 수 있다. 이 같은 까닭으로 서울 전통적인 업무지구 이외 서울 도심 내 오피스 공급이 계획되어 있거나 새롭게 임차 수요를 끌어오는 신규 지역들이 눈길을 끌고 있다. 예를 들면 핫 플레이스로 떠오른 성수동이나 개발호재가 많고 신규 비즈니스 권역으로 주목받고 있는 서울 서북권을 꼽을 수 있다. 특히 이들 지역은 오피스 시장을 대표하는 중심 업무 지구들(CBD, GBD, YBD) 과 선을 긋는 차별화된 입지 가치가 눈에 띈다. MZ세대가 많이 찾는 성수동은 오래된 공장들이 최신 트렌드의 리테일 상권을 중심으로 신축 오피스, 지식산업센터 등으로 탈바꿈되고 있다. 상권의 발달과 함께 오피스 시장도 주목받고 있는 격이다. GTX-A노선 수혜지, 서울시의 강북권(서북권·동북권) 대개조 구상, 서울혁신파크 개발 등 개발호재가 집중된 서북권도 빼놓을 수 없는 미래의 비즈니스 거점 지역이다. 이 지역은 고양 삼송, 원흥, 지축, 수색에 대규모 업무시설이 조성되고 있어, 서울 CBD, YBD 등과 접근성이 좋은 은평구가 이들 업무지구들을 연결하는 서울 서북권의 중심축 역할을 할 것으로 기대된다. 이 지역을 대표할 오피스 시설로는 현재 분양중인 ‘플라이크 은평’이 있다. 지하 4층~지상 20층, 연면적 7만5,000여㎡에 달하며, 프리미엄 오피스 447실과 섹션 오피스 190실을 합친 업무시설 637실, 상업시설 119실, 숙박시설 288실의 랜드마크 오피스의 규모로 조성되어 있다. 위치를 살펴보면 지하철 3호선 구파발역이 바로 앞에 있어 교통이 편리하고 풍부한 유동 인구를 품고 있다. 연신내역까지 1정거장 거리로 향후 개통 예정인 GTX-A를 이용할 경우 삼성역까지 3 정거장이면 도착할 수 있어 강남 주요 업무 중심 지구로 이동이 쉬워질 예정이다. 입지 가치를 뛰어넘어 ‘플라이크 은평’이 주목받는 이유로 업무, 상업, 숙박, 커뮤니티가 결합된 복합 공간으로 미래형 오피스의 새로운 모델을 보여준다는 점을 꼽을 수 있다. 이 곳의 업무시설과 숙박시설 커뮤니티의 총면적은 1,900여㎡에 이르며, 입주기업이 이용할 수 있는 커뮤니티에는 피트니스, 옥외 조깅트랙, G.X, 메이커 스페이스, 미디어 스튜디오, 업무시설 라운지, VIP 회의실 등 다양한 시설을 조성해 최적의 업무환경을 제공할 계획이다. ‘플라이크 은평’의 커뮤니티 공간은 지상 3층 전체에 대규모로 조성하여 커뮤니티 공간 자체로도 주목받고 있다.

청라국제금융단지㈜는 청라 첫 프라임 오피스 ‘오피스A(가칭)’를 준공해 임차인을 모집에 나선다. ‘오피스A(가칭)’는 인천광역시 서구 청라동 일원에 위치하며, 지하 5층~지상 22층 규모에 대지면적 5,419㎡, 연면적 5만 1,038㎡로 조성된다. 오피스A(가칭)는 일반적인 프라임급 오피스(연면적 3만㎡)와 비교해도 약 2배 가까이 큰 만큼 상징성, 규모를 모두 갖추고 있어 청라를 대표할 업무시설로 자리매김할 전망이다. 주차 가능대수는 419대다. 오피스A(가칭)가 위치한 청라국제도시는 신규 오피스를 찾는 CEO들을 위한 최적의 비즈니스도시로 각광받고 있는 곳이다. 실제 하나금융그룹 본사와 계열사가 순차적 이전을 추진 중이고, 현대모비스 R&D센터, 청라의료복합타운(예정), 스트리밍시티, 로봇랜드, 코스트코, 스타필드 등 다양한 산업군의 기업들이 속속들이 들어설 예정이다. 이러한 청라국제도시에서도 오피스A(가칭)는 최중심 입지에 위치한 신개념 복합개발타운 ‘국제금융단지’에 자리한다. 축구장 약 22개 크기(약 15만 9,000㎡)에 조성되는 국제금융단지는 약 1조 2,000억원의 사업비가 투자되는 초대형 프로젝트의 사업이다. 인근에 위치한 면적 70만㎡에 달하는 청라 대표 랜드마크인 중앙호수공원은 산책로와 자전거도로 등 쾌적한 휴식공간과 도서관과 콘서트홀 등 문화공간, 음악분수 등이 조성돼 있어 쾌적한 업무환경을 누릴 수 있다. 또한 단지는 가까이 7호선 국제업무단지역(예정)과 시티타워역(예정)이 조성되는 더블 역세권 오피스이며, 인천국제공항과 김포국제공항이 반경 약 10km대 거리에 위치해 있는 만큼 글로벌 비즈니스 환경도 누릴 수 있다. 게다가 인천 청라국제도시와 서울 강서지역을 운행하는 교통수단인 GRT(유도고속차량)도 국제금융단지를 가로 지르고 있고, 인근에 강서까지 잇는 BRT노선도 지나고 있어 마곡 업무지구와도 뛰어난 연계효과를 누릴 수 있다. 입지적 가치는 물론 높은 상품 완성도 역시 오피스A(가칭)를 주목하게 하는 요소다. 섹션형 설계구조를 적용해 하나의 기업이 한 층을 전부 사용할 필요없이 소규모 기업들 또한 입주 가능하게 했다. 또한 일반 오피스 대비 층고(3.9m)를 높여 개방감을 극대화했으며, 카페테리아, 미팅룸, 라운지 등과 같이 입주기업 편의를 도와줄 여러 공유 커뮤니티시설도 다양하게 마련했다. 또한 단지 바로 옆에는 ‘오피스B(가칭)’가 계획돼 있어 트윈타워라는 상징성으로 향후 인천을 대표하는 랜드마크 업무시설로 각광받고 있다. 청라오피스 관계자는 “오피스A(가칭)가 많은 관심과 기다림 속에 준공 후 임차인 모집에 나선다”며, “서울 대비 임대료가 매우 합리적인 것은 물론, 청라국제도시라는 비즈니스 최적의 입지가치 및 미래가치와 함께 최초의 프라임급 오피스의 높은 상품완성도까지 갖추고 있는 만큼 많은 기업들의 문의가 꾸준히 오고 있다”고 말했다.

오피스 시장에서 1인 기업 증가에 따라 소형 오피스의 강세가 계속되고 있다. 최근 스타트업이나 벤처기업 등 1인 기업이 증가하면서 소규모 기업 맞춤형 소형오피스의 인기도 높아지고 있는 것이다. 실제 1인 기업 수가 10년 전과 비교해 최근 크게 늘어났다. 통계청 자료에 따르면, 전국 1인 사업체수는 2020년 기준 45만 8,322개로 지난 2013년 7만 7,009개 대비 7년 새 약 6배 증가했다. 특히 2018년 28만 856개에서 2019년 42만 7,367개로 1년 만에 52.2%의 큰 폭의 증가율을 기록했다. 이 같은 1인 기업 등 소규모 기업 증가에 소형 오피스를 찾는 수요도 늘어나는 추세다. 분양시장에서도 소형 오피스가 연일 완판행진을 이어가고 있다. 실제 2021년 서울시 강서구 마곡권역에 공급한 섹션오피스 '놀라움 마곡'은 단기간에 완판에 성공했고, 지난해 안양벤처밸리에 공급된 ‘인덕원역 더리브 디하우트’ 역시 소형 오피스 설계를 선보인 결과 빠르게 완판에 성공했다. 부동산 관계자는 "소형 오피스의 장점은 가격부담이 적다는 것"이라며 "소액으로 투자할 수 있고, 1인 기업도 꾸준히 증가 중인 만큼 수요를 꾸준히 누릴 수 있어 소형 오피스의 관심도는 계속 커지고 있다"고 말했다.  이처럼 1인 기업 증가세에 소형 오피스 시장에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데, 섹션형 설계구조를 적용해 소규모 기업도 입주 가능한 인천 청라 최초 프라임급 오피스 ‘오피스A(가칭)’가 공급돼 관심이 쏠린다. 청라국제금융단지(주)가 공급하는 ‘오피스A(가칭)’는 인천광역시 서구 청라동 93-2번지 일원에 위치하며, 지하 5층~지상 22층 규모에 대지면적 5,419㎡, 연면적 5만 1,038㎡로 조성된다. 오피스A(가칭)는 일반적인 프라임급 오피스(연면적 3만㎡)와 비교해도 약 2배 가까이 큰 만큼 상징성, 규모를 모두 갖추고 있어 청라를 대표할 랜드마크로 거듭날 예정이다. 주차가능대수는 419대다. 특히 섹션형 설계구조를 적용해 소규모 기업도 입주할 수 있는 몇 없는 기회라는 점도 단지의 가치를 높이는 요소다. 또한 일반 오피스 대비 층고(3.9m)를 높여 개방감을 극대화했으며, 카페테리아, 미팅룸, 라운지 등을 마련해 1인 기업이라도 공유 커뮤니티시설을 편리하게 이용 가능하다. 오피스A(가칭)가 들어서는 인천 서구의 인구 증가세도 주목할 만 하다. 청라국제도시가 위치한 서구는 인천에서도 인구수가 가장 많은 곳이며, 인구 증가율은 인천 내 3위를 기록 중이기 때문이다. 인구가 풍부한 만큼 직원 채용 등 수요 유입에 유리할 것으로 보인다. 특히 오피스A(가칭)가 주목받는 이유는 비즈니스의 중심지이자, 금융국제단지로 높아지는 청라의 입지적 가치 때문이다. 우선 하나금융그룹 본사와 계열사가 2025년까지 순차적으로 이전을 마칠 예정이며, 현대모비스 R&D도 들어설 계획이다. 여기에 청라의료복합타운, 국제업무단지, IHP산업단지를 비롯해, 스트리밍시티, 로봇랜드, 코스트코, 스타필드 등 다양한 산업군 개발에 따른 비즈니스 시너지 효과도 기대해볼 수 있다. 뿐만 아니라 오피스A(가칭)의 교통개발도 주변에 다수 계획돼 있다. 7호선 연장선 사업이 추진 중으로, 개통시 시티타워역(예정)과 국제업무단지역(예정) 2개 역이 오피스A(가칭) 가까이 조성된다. 여기에 경인고속도로 지하화(2029년 예정), 제3연륙교 등 도로망 확충도 이어지고 있어 공항이 있는 영종도를 비롯해 서울 여의도 업무지구 등으로의 접근성이 한층 강화된다. 분양 관계자는 “오피스A(가칭)에 섹션형 설계구조가 적용됐다는 소식에 소규모 기업들의 문의가 이어지고 있다”며, “청라 최초의 프라임급 오피스인 만큼 향후 일대를 대표할 랜드마크 업무시설로 각광받고 있다”고 말했다.

[파이낸셜뉴스] 오는 2027년 준공 예정인 프라임오피스 '을지파이낸스센터(EFC)'가 선매각된다. 50여곳의 원매자가 관심을 갖고, 참여를 저울질하고 있는 것으로 전해졌다. 2일 투자은행(IB)업계에 따르면 서울지하철 을지로3가역 인근의 을지파이낸스센터 개발사업을 추진 중인 아이비네트웍스는 세빌스코리아를 매각자문사로 선정하고, 이달 7일 입찰을 실시한다. 올해 상반기 중 인·허가를 받고, 프로젝트 파이낸싱(PF) 등을 진행할 계획이다. 을지파이낸스센터는 서울시 중구 수표동 56-1 소재로 을지로3가 1·2지구에 해당한다. 을지로3가역 1번 출구 50m 이내로 북측에 시그니쳐타워, 서측에 롯데시티호텔(명동점) 등이 위치해 있는 CBD(핵심업무권역) 사업지다. 도심 내 덕수궁-서울시청-명동-세운재정비촉진지구-동대문 역사문화공원으로 이어지는 을지로변에 입지하고 있다. 주변 수표, 명동, 저동 등 도시환경정비구역, 세운재정비촉진지구의 지정개발 등이 진행되는 만큼 상대적으로 낙후된 건축물에 대한 개발 압력이 증대되고 있다. 서울시는 도시환경 개선을 위해 2016년 을지로3가 일대를 도시환경정비구역으로 지정한 바 있다. 이번 사업지는 서측의 삼일대로, 남측의 을지로를 통해 서울 주요 업무지구와 연계가 가능하다. 북서남측 3면이 도로 인접해있다. 사업지 서측의 광화문-종각-을지로2가에는 주요 기업 및 정부 행정기관이 밀집해 있다. 인근 종각역, 종로3가 및 명동에는 주요 상권이 형성돼 있다. 사업지 남측은 공원(혜민서 터)으로 정비될 것으로 전해졌다. 을지파이낸스센터는 연면적 6만4989.63㎡, 지하 7층~지상 24층으로 개발된다. 업무시설과 근린생활시설로 도심권역(CBD) 내 오피스 신규 공급이 제한적인 만큼 사옥으로 사용하기 원하는 전략적투자자(SI)들의 관심도 크다. CBD 내에서 연면적 5만9504㎡ 이상 대형 오피스 중 준공 10년 내 자산은 7개에 불과하다. 이번 프로젝트의 시행사는 아이비네트웍스다. 아이비네트웍스는 IB업계 1세대인 차성근 대표이사가 교보생명 기업융자부에 있었을 때 SOC(사회간접자본) 및 PF(프로젝트파이낸싱)대출 경험을 살려 2007년 설립한 사업관리위탁(PM) 전문회사다.  프로젝트의 건축설계는 희림종합건축, 도시용역은 인토엔지니어링이 수행하고 있다. 시행사는 외국 우수사례를 벤치마킹한다는 입장이다. 문영관 메리츠증권 상무는 “최근 도심권역(CBD)의 신규 오피스 공급 부족은 임대료 상승 및 공실률 하락으로 나타나고 있다. 을지로3가 1·2지구의 경우 향후 CBD 내 개발이 예정되어 있는 대형 오피스 중에서도 위치나 규모면에 있어 가장 우수한 투자기회로 평가된다”고 말했다. 이어 “이번 자산이 속한 을지로3가 도시환경정비구역 사업이 완공될 경우 CBD권역 내 신규 오피스타운의 새로운 중심축으로써 미래가치가 기대됨에 따라 금번 선매각은 흥행할 것으로 예상한다”고 전했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 코람코자산신탁은 자사가 운용하는 부동산투자신탁 상품인 '코람코더원리츠'가 3월 코스피 상장을 추진한다고 8일 밝혔다. 코람코더원리츠는 서울 여의도 금융특구 내 랜드마크인 '하나금융투자빌딩'을 비롯해 국내 프라임급 오피스 빌딩에 투자하는 부동산투자신탁(리츠)으로 코람코자산신탁 최초의 존속기한이 없는 영속형 오피스 리츠다. 코람코더원리츠의 첫 번째 투자처인 하나금융투자빌딩은 지하철 5·9호선 환승역 여의도역과 인접한 지하 5층~지상 23층의 오피스 빌딩이다. 준공 이후 줄곧 하나금융투자 및 관계사, 한국3M, 인텔코리아 등 글로벌 기업이 임차 중인 공실률 1% 미만의 우량 자산이다. 또 하나금융투자빌딩의 용적률은 580%로 법정용적률 800% 대비 여유가 있어 향후 수직·수평증축 또는 별관 건축 등 추가 개발이 가능하다. 코람코더원리츠는 하나금융투자빌딩의 안정적 운용을 기반으로 국내 프라임급 오피스 자산을 추가 편입해 수익성을 높일 계획이다. 코람코자산산탁의 리츠 총 자산(AUM) 절반이 오피스 빌딩으로 이들 모두가 잠재적인 편입대상이다. 윤창호 코람코자산신탁 본부장은 "코람코더원리츠는 지난 20년간 코람코자산신탁이 쌓아온 오피스 운용전략을 총 집결시킨 상징적인 리츠가 될 것"이라며 "향후 국내 주요 권역의 코어 오피스 빌딩을 지속적으로 추가 편입해 규모의 경제를 달성, 코람코자산신탁은 물론 국내를 대표하는 영속형 정통 오피스 상장리츠로 키울 것"이라고 말했다. 리츠는 오는 21~22일 기관 수요예측을 진행하고 3월 2~3일 일반청약을 거쳐 3월 중에 한국거래소 유가증권시장에 상장될 예정이다. 대표주관사는 삼성증권과 하나금융투자증권이다. heath@fnnews.com 김희수 기자

올해도 코로나19와 저금리상황이 지속되면서 서울 프라임오피스의 인기가 고공행진 중이다. 1·4분기 거래량이 역대 최대치를 나타낸 가운데 3.3㎡당 거래가격도 최고치를 경신했다. 시중의 유동성은 넘치지만 마땅한 투자처를 찾지못한 갈 곳 잃은 자금들이 여전히 많아 프라임오피스 선호현상은 당분간 지속될 것이란 전망이다. ■올 1·4분기 오피스 거래, 역대 최대 16일 글로벌 부동산 서비스기업 세빌스에 따르면 올해 1·4분기 서울 오피스 빌딩 거래규모는 3조8600억원으로 집계됐다. 이는 전년동기보다 52%늘어난 수치로 역대 1·4분기 중 최대치다. 통상적으로 오피스 빌딩의 거래는 실적 제고와 재무 구조 개선 등을 목적으로 매년 4·4분기에 집중됐다 1·4분기에는 감소하는 경향을 보인다. 이에따라 업계에서는 역대 1·4분기 최고 거래 금액을 큰 폭으로 경신한 것은 의미가 있다고 분석했다. 지난 1·4분기 삼성SRA자산운용은 코람코자산신탁으로부터 파인에비뉴 B동을 6200억원, 또 AEW는 이지스자산운용으로부터 트윈트리타워를 4340억원에 매입했다. 캡스톤자산운용은 롯데손해보험으로부터 롯데손해보험빌딩을 2240억원에 사들였다. 오피스업계 관계자는 "시중의 풍부한 유동성이 오피스 시장으로 더욱 쏠리는 현상이 나타나고 있다"면서 "특히 우량 임차인, 입지적 장점과 좋은 물리적 스펙을 보유한 코어자산에 대한 인기는 날이 갈수록 높아지고 있다"고 설명했다. 특히 올해 연초부터 거래가 활성화된 가장 큰 원인으로는 '구분소유 빌딩 거래량의 증가'가 꼽힌다. 구분소유 빌딩은 한 동의 빌딩을 둘 이상의 부분으로 구분하고 나누어 소유한 빌딩이다. 매매 금액과 가격 상승률이 단독 소유 빌딩 대비 10~20%포인트 정도 낮은 것이 일반적이다. 소유주가 여러 명이기에 재건축 등 재산권 행사에 일부 제약이 있고, 주차 문제, 관리비 분담 등 분쟁 발생의 소지가 있기 때문이다. 이러한 어려움에도 불구하고 지난 1·4분기에만 7건의 거래가 완료됐고 총 거래 금액은 1조원 대 중반까지 늘어났다. 최재견 ㈜신영 부동산 리서치센터장은 "시세 차익보다는 안정적인 임대 수익 목적의 투자 수요가 일부 이동한 것으로 보인다"라며 "주요 오피스 빌딩가격의 급격한 상승세와 매수경쟁의 심화가 선호도가 낮은 구분 소유 빌딩에 대한 매매를 부추겼다고 판단된다"고 분석했다. ■자금 몰려 3.3㎡당 거래가도 최고치 거래량이 폭발하며 3.3㎡당 가격도 최고가를 경신 중이다. 1·4분기 GBD(강남권역)에서 스마일게이트가 동궁종합건설로부터 동궁리치웰타워를 2000억원에 매입했는데, 이는 3.3㎡당 3640만원에 거래된 가격으로 직전 최고 평당가를 기록했던 코레이트타워(구 현대해상강남타워)의 3406만원을 상회한 금액이다. 이같은 오피스시장의 활황은 당분간은 지속될 것이란 예측이다. 세빌스에 따르면 서울에서는 현재 서울역 대우재단빌딩, 더피나클역삼, 역삼우신빌딩 등의 매각이 진행 중이다. 더불어 펀드만기를 앞두고 투자회수에 나설 것으로 알려진 빌딩 또한 다수 있어 올해도 오피스 거래는 활발할 것으로 전망했다. 글로벌부동산 컨설팅업체 컬리어스 리서치팀 장현주 부장은 "아직까지도 시중의 유동성이 너무 풍부한 가운데 갈 곳없는 자금들이 많아 프라임오피스에 대한 니즈는 현재도 엄청 많다"면서 "다만 시장에 나올만한 매물은 이미 많이 팔렸기 때문에 거래규모가 예전만큼은 못할 것이라는 예측도 있지만 매매가는 지속적으로 상승할 것으로 보인다"고 내다봤다. 한편 1·4분기 서울 주요 권역의 프라임 오피스 공실률은 직전 분기 대비 1.5%포인트 상승한 15.1%를 기록했다. 지난해 하반기부터 파크원, 강남 센터필드 등 대규모 빌딩 준공에 따라 공실률도 일시적으로 상승했지만, 대형 임차인들의 입주로 공실은 빠르게 해소되고 있는 것으로 나타났다. 특히 2·4분기는 예정된 신규 빌딩 공급이 없고 올해 총 공급면적은 작년 총 공급면적의 약 26% 수준에 그칠 것으로 보여 향후 전 권역의 공실률은 점진적으로 하락할 것으로 보인다. aber@fnnews.com 박지영 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 프라임 오피스의 공실률이 올라갈 전망이다. 여의도, 강남 등 대형 신규 공급은 물론 경기 침체로 인한 수요 감소 영향 때문이다. 3·4분기 오피스 투자 시장 거래 규모가 4조6000억원을 기록, 올해 상반기 전체 투자규모를 넘어서는 가운데 나온 관측이다. 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 9일 ‘2020년 3·4분기 오피스 시장 보고서’를 통해 서울 주요 권역의 프라임 오피스 공실률은 전 분기 대비 5.4%포인트 상승한 12.4%를 기록했다고 밝혔다. 세부 권역별 공실률은 도심 10.9%, 강남 2.9%, 여의도 27.2%로 나타났다. 팬데믹 재확산으로 인한 경기 회복 답보 속 감평, 세컨더리 빌딩으로 이전 또는 영업 중단 등 코로나 19의 영향이 이번 분기부터 가시화 된 것이다. 또 신규 공급이 없던 상반기와는 달리 서울 전체 프라임 오피스 면적의 8%에 해당하는 면적(53만3000sqm)이 공급된 것도 한몫했다. 도심 전체적으로는 임대 수요가 증가했지만 해외 관련 사업 종료, 콜센터의 감평 등 코로나 19의 직접적인 영향을 받은 업종에선 감소세가 확인됐다. 강남은 일부 임차인들이 임대료가 저렴한 빌딩으로 옮기고 정부기관들이 지방으로 이전하면서 지난 분기 대비 임대 수요가 감소했다. 여의도는 금융사들의 사옥 내 증평 수요에도 불구하고 파크원 및 KB금융타운 등 대규모 공급으로 공실률이 상승했다. 이에 공실 면적이 큰 일부 빌딩들을 중심으로 낮은 임대료, 렌트프리 추가 등 적극적인 마케팅이 이뤄지고 있다. 세빌스코리아는 오는 12월까지 연면적 9만3900sqm에 달하는 여의도포스트타워와 강남 HJ타워 등 대형 신규 공급이 예정돼 있는 것에 주목했다. 경기 침체로 인한 수요 감소 역시 지속될 것으로 예측, 4·4분기에는 모든 권역의 공실률이 상승할 것이라는 설명이다. 한편, 3·4분기 오피스 투자시장 총 거래규모는 4조6000억원을 기록, 올해 상반기 전체 투자액을 넘어섰다. 올해 1~3분기 총 투자액은 8조8000억원이다. 역대 최대 투자규모를 기록했던 2019년(11.9조원)의 75%에 해당한다. 4·4분기에 예정된 거래들이 일정대로 완료될 경우 올해 투자규모는 작년 수준을 상회할 것으로 예상된다. 한국토지신탁이 통합 사옥 마련을 위해 현대해상화재보험 강남사옥을 3605억원(평당 3407만원)에 리츠로 매입, 서울 및 강남 권역 최고 평당가를 기록했다. 신한리츠운용이 신한L타워를 2798억원(평당 3000만원)에 매입, 도심 권역 평당가를 경신했다. 홍지은 세빌스코리아 Research & Consultancy 본부 상무는 “이미 매매계약이 체결된 파크원 타워2를 비롯해 디타워 서울포레스트, 유수홀딩스빌딩, 더피나클강남 등 대형 거래들이 예정대로 종결될 경우, 올해 투자규모는 역대 최고치를 기록했던 작년 수준을 상회하며 권역별 평당가 기록도 다시 경신될 것”으로 전망했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

코로나19로 오피스 건물 공실률이 상승한 와중에도 알짜 지역의 프라임급 오피스 몸값이 되레 높아지고 있다. 변동성이 큰 경제상황에서 대기업 등 우량 임차인들로 구성된 오피스가 안전자산으로 분류되고 있어서다. 특히 상반기 투자심리 위축으로 보수적 성향을 보였던 자산운용사 등 간접투자 시장이 하반기 거래에 본격적으로 나서면서 오피스 매매 시장이 뜨거워질 것이란 전망이다. 반면 대형 오피스와 업황이 부진한 중소형 빌딩과의 양극화 현상도 심화되는 양상이다. 오피스 공실률, 프라임급은 선방 17일 한국감정원과 부동산시장에 따르면 올해 2·4분기 전국 오피스 공실률은 11.3%로 전분기(11.1%)보다 0.2%포인트 상승했다. 앞서 1·4분기도 전분기 대비 0.1%포인트 상승했는데 코로나19로 공실률이 오르는 추세다. 그러나 오피스 중에서도 서울 주요 권역의 대기업 등 우량 임차인을 보유한 프라임급 오피스의 경우는 상황이 다르다. 글로벌 부동산 컨설팅업체인 세빌스코리아에 따르면 지난 2·4분기 서울 주요 권역의 프라임 오피스 공실률은 전 분기 대비 0.6% 하락한 6.9%를 기록했다. 코로나19에도 프라임급 오피스 시장은 활기를 띠고 있는 것이다. 최근 강남에 위치한 현대해상강남사옥은 3.3㎡당 약 3400만원에 매각되며 평당 최고가를 경신했다. 쿠시먼앤드웨이크필드 진원창 리서치팀장은 "시중의 풍부한 유동성이 오피스 시장으로 더욱 쏠리는 현상이 나타나고 있다"면서 "특히 우량 임차인, 입지적 장점과 좋은 물리적 스펙을 보유한 코어자산에 대한 인기는 날이 갈수록 높아지고 있다"고 설명했다. 더욱이 금융시장의 불확실성이 커지면서 부동산시장으로의 투자자금 쏠림 현상이 심화되고 있어 알짜 오피스 매물 거래가는 지속적으로 상승하는 것으로 분석됐다. 하반기 알짜매물 거래 쏟아질 것 하반기에는 이런 현상이 더욱 가속화될 전망이다. 최근 오피스 매물가가 오르면서 수익실현을 위한 매물이 증가하는 데다 상반기 투자에 소극적이던 자산운용사들도 하반기에 대거 몰릴 것이란 예측이다. 세빌스코리아는 올 상반기 오피스 거래 규모가 3조9000억원으로 전년동기(6조6000억원) 대비 40.9% 급감한 것으로 파악했다. 그러나 하반기 대형 거래들이 대기하고 있어 연간으로는 역대 최고 수준이었던 지난해(11조5000억원) 규모를 웃돌 것이란 전망마저 나온다. CJ제일제당센터, 더피나클강남, 파크원 B동, 파인에비뉴 등 거물급 매물들이 하반기 줄줄이 대기 중이다. 신영에셋 최재견 팀장은 "자산관리사들은 사고팔면서 수익을 창출해야 하는데 상반기 투자심리 위축으로 실적이 낮아 하반기에 이를 만회하기 위한 거래가 늘어날 것"이라며 "오피스시장의 경우 임대차 계약기간이 있어 경기상황이 6개월~1년 정도 뒤 반영돼 내년에는 시장이 안 좋아질거라는 신호가 감지되고 있다"고 말했다. 그는 "이런 시기에는 고점일 때 빨리 팔아버리려는 심리가 우세해 오피스 거래에 나서는 사례가 늘어날 것"으로 덧붙였다. aber@fnnews.com 박지영 김동호 기자

[파이낸셜뉴스] 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 ‘2019년 3·4분기 오피스 시장 보고서'를 통해 서울 주요 권역의 프라임 오피스 공실률이 직전 분기 대비 0.9%포인트 하락한 9.9%를 기록했다고 16일 밝혔다. 세부권역별 공실률은 △CBD(도심권역) 16.3% △GBD(강남권역) 2.6% △YDB(여의도권역) 6.7%로 나타났다. CBD는 신규 오피스 공급에도 불구하고 넷플릭스코리아의 센트로폴리스 입주, 현대건설 및 기관의 콘코디언 빌딩 입주 등 임차 및 증평 수요 증가로 공실률이 하락했다. GBD는 신축 빌딩을 중심으로 한 정보통신(IT) 및 금융사들의 임차 수요로 2013년 1·4분기 이후 6년 만에 최저 공실률을 기록했으며, YBD 역시 신규 임차인들의 입주로 공실률이 감소했다. 4·4분기 서울 프라임 오피스의 공실률은 3·4분기와 비슷한 수준을 유지할 전망이다. 세빌스코리아 측은 YBD에서는 임차인의 타 권역 이전이 예정돼 공실률이 다소 상승할 것으로 예상되지만, CBD와 GBD에서는 공실률 하향 추세를 이어갈 것으로 분석했다. 특히, 대형 임차인이 신규 공급된 빌딩에 연이어 입주하는 2020년 1·4분기까지는 공실률이 하락세를 이어가다가, 도심의 SG타워, 여의도의 파크원 등 대형 프로젝트가 완공될 2020년 2·4분기부터 시장의 변동성이 높아질 것으로 예상했다. 한편, 2019년 3·4분기 오피스 매매 거래규모는 2조8000억원을 기록했다. 직전분기 대비 거래건수는 다소 줄었지만, 사옥용 빌딩 매입 등 중대형급 거래가 활발하게 이뤄지면서 예년에 비해 거래금액은 증가했다. 부영을지빌딩을 더존비즈온이 4562억원에 매입했다. 페블스톤자산운용이 보유하던 우리금융남산타워를 우리은행이 2198억원에 매입하며 우리금융기업 계열사들을 위한 제 2본사로 활용할 계획이다. 이외에도 이지스자산운용은 SK건설 명동빌딩을 4085억원에 매입해 복합 리테일 시설로 변경 개발한다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

#OBJECT0# 대체투자 전문 유나이티드파트너스자산운용이 미국 댈러스의 대형 프라임 오피스에 약 700억원을 투자했다. 글로벌 금융사인 UBS와 파트너십을 통한 선순위 대출채권 투자다. 글로벌 변동성이 아직 높은 상황에서 우량한 선진국 부동산을 안정적인 투자처로 삼았다는 평가다. 12일 투자은행(IB)업계에 따르면 유나이티드파트너스는 미국 댈러스의 더 콜로네이드(The Colonnade)를 담보로 발행하는 선순위 대출채권(모기지)에 약 700억원을 투자했다. 이를 위해 3곳 이상의 기관투자자와 함께 부동산 사모펀드(PEF)를 조성했다. 유나이티드파트너스의 5호 펀드다. 이번 투자는 UBS가 발행하는 선순위 대출채권 대출(2500억원) 가운데 일부다. 대출 만기는 5년으로, 펀드의 수익률은 현지 기준 6.56%가 목표다. 해당 빌딩은 연면적 약 9만9173㎡에 지상 12층과 14층, 16층 3개동으로 구성됐다. 전체 건물가격은 시가 3900억원에 달하는 것으로 전해졌다. 공실률이 거의 없고, 힐튼을 비롯해 주요 우량 보험사 등이 임차해 임대료 수익도 안정적이다. 유나이티드파트너스가 미국 댈러스의 오피스시장에 투자하는 것은 시장 성장성이 높다는 판단에서다. 댈러스는 인구 약 740만명으로 미국 내 4위다. 2011~2017년 연평균 성장률이 5.3%에 달한다. 미국 포춘 500기업 중 21개 기업의 본사를 둔 핵심 경제지역이다. 빌딩 소재지는 댈러스 업무중심지(CBD) 북쪽으로 댈러스 인구의 67%가 거주한다. 이 지역 Class-A 오피스의 공실율은 10% 이하다. 댈러스의 임대료 성장율도 △2012년 1.3% △2013년 4.5% △2014년 6.8% △2015년 7.6% △2016년 3.3% △2017년 3.0%로 성장 추세다. 한편 지난 2017년 11월 말 집합투자업 라이선스를 취득한 유나이티드파트너스는 이번 투자를 포함해 △벨기에 KPMG빌딩 지분 투자(770억원) △GLP 유로(EURO) 포트폴리오 재간접 펀드(130억원) △독일 프랑크푸르트 지분투자(715억원) △일본 치바 토지 지분투자(230억원) 등 총 5개의 해외 부동산펀드를 설정한 바 있다. UBS, AXA IM-RA, Hines 등 해외 파트너십을 통해 투자를 이뤄낸 만큼 해외 네트워크가 탄탄하다는 평가다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자