[파이낸셜뉴스]지난해 9월 말 기준 국내 금융회사의 해외 부동산 투자 중 기한이익상실(EOD) 사유가 발생한 부실 사업장 규모가 2조6400억원으로 집계됐다. 해외 부동산 시장 개선이 지연되면서 지난해 3·4분기에만 EOD 규모가 4000억원 늘어나는 등 확대 추세를 보였다.  4일 금융감독원에 따르면 지난해 9월 말 기준 금융권의 해외 부동산 대체투자 잔액은 55조8000억으로 전 분기 대비 5000억원 감소했다. 금융권별로 살펴보면 보험사들의 투자 잔액이 30조4000억원(54.3%)으로 가장 많았다. 은행 12조원(21.5%), 증권 7조7000억원(13.8%), 상호금융 3조6000억원(6.5%), 여전사 2조원(3.6%), 저축은행 1000억원(0.2%) 등이 뒤를 이었다. 지역별로는 북미가 34조1000억원(61.1%)으로 가장 많았다. 이어 유럽 10조8000억원(19.4%), 아시아 3조8000억원(6.8%), 기타 및 복수지역 7조1000억원(12.7%) 순이었다. 만기별로 보면 올해까지 만기 도래 규모가 12조원(21.5%), 2030년까지 42조5000억원(76.2%)으로 집계됐다. 금융사가 투자한 단일 사업장(부동산) 34조3000억원 중 2조6400억원(7.71%)에서 EOD 사유가 발생한 것으로 나타났다. EOD는 이자·원금 미지급이나 담보 가치 부족 등에 따라 대출금을 만기 전에 회수하는 것을 말한다. EOD 규모는 지난 2023년 말 2조4100억원, 지난해 3월 말 2조5000억원, 지난해 6월 말 2조6100억원에 이어 지난해 9월 말에도 상승세를 유지했다.  자산 유형별로는 복합시설에서 1조6000억원의 EOD 사유가 발생했고 오피스(7700억원), 주거용(2500억원), 호텔(200억원) 순이었다. 금감원은 "글로벌 통화정책 긴축 완화 기조에도 불구하고 미국 대선을 전후로 글로벌 경제 불확실성이 증대하면서 해외 부동산 시장 개선이 지연된 결과"라며 "특히 오피스 시장은 유연근무 확산 등 구조적 요인과 맞물려 공실률이 여전히 높은 수준을 유지하면서 불황이 지속됐다"고 설명했다. 다만 "오피스 투자 자산을 중심으로 국내 금융사의 손실 확대 가능성이 높음에도 불구하고 투자 규모가 크지 않고 손실 흡수 능력도 충분해 시스템리스크로 전이될 가능성은 낮다"고 내다봤다. 금감원은 특이 동향이 발생했거나 익스포저가 크고 손실률이 높은 사업장 등을 중심으로 리스크 관리를 이어갈 방침이다. 아울러 금융회사 해외 대체투자 업무 제도개선을 곧 마무리하고, 투자 관리 역량 확보 아래 해외 대체투자가 이뤄지도록 감독을 강화할 계획이다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

6059억4600만원. 지난해 국내 거주자가 해외부동산 취득을 위해 국외로 송금한 금액이다. 이 중 3926억원은 미국으로, 567억원은 일본으로 날아갔다. 국내 자본이 꾸준히 해외로 옮겨가는 것은 다주택자 규제 등으로 국내 시장의 '똘똘한 한 채' 선호현상이 강화되는 상황과 무관치 않다는 관측이다. ■연 3억~5억달러 해외로 17일 본지가 입수한 한국은행 자료에 따르면 지난해 국내 거주자(개인·법인)가 해외부동산 취득을 위해 국외로 송금한 자금은 총 4억1850만달러(약 6059억원)로 집계됐다. 최근 5년간의 송금액 현황을 살펴보면 △2020년 3억8960만달러 △2021년 5억8900만달러 △2022년 5억4090만달러 △2023년 3억6680만달러 등이다. 해마다 3억~5억달러 규모의 내국인 외화가 해외부동산 취득으로 유출되고 있는 셈이다. 해외부동산에 대한 관심은 코로나19 팬데믹 영향으로 2021~2022년 치솟은 후 주춤한 양상이지만, 확실한 우위를 점하고 있는 미국을 중심으로 탄탄한 수요를 형성하고 있다. 2020년대 들어 미국으로 송금된 금액은 △2020년 2억2350만달러 △2021년 4억3190만달러 △2022년 3억5990만달러 △2023년 2억3260만달러 △2024년 2억7130만달러 등으로 매년 전체 규모의 절반 이상을 차지했다. 장소희 신한투자증권 자산관리컨설팅부 부동산팀 수석연구원은 "미국 부동산은 자녀 유학 문제와 맞물려 고민하는 분들이 많아 늘 수요가 풍부하다"며 "이들은 자녀가 학교를 졸업한 후에도 자리를 잡고 생활하려는 실거주 목적도 강하다"고 설명했다. 또 다른 전문가는 "달러 투자계획을 가진 이들이 마침 자녀가 미국을 가게 되면 부동산 매입을 통해 달러에 투자하겠다는 전략도 있다"고 했다. ■"다주택자 중과세 부담" 복잡한 국내 부동산세제와 다주택자 관련 규제 등이 해외로 눈을 돌리도록 부추기고 있다는 해석도 나온다. 해외부동산은 주택 수에 합산되지 않아 '다주택자 분류'를 피할 수 있어 양도세 중과를 부여받지 않는다. 재산세와 종합부동산세, 전월세 규제 대상에도 해당되지 않으며 해외부동산 매입 후 매도할 때 생긴 수익에만 세금이 부과된다. 특히 국내에서 전면개편 요구가 커지고 있는 증여세 부담이 적다는 점이 큰 영향을 주는 모양새다. 한 부동산 컨설팅 전문가는 "증여세를 생각하면 답이 없다는 판단에, 궁극적으로 자녀들과 함께 이주할 것을 전제로 해외에 집을 사놓는 경우가 많다"고 전했다. 한편 서울 아파트 거래량은 해외 송금액과 반비례 관계를 나타냈다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울에서 △2020년 8만3553건 △2021년 4만3870건 △2022년 1만2907건 △2023년 3만6165건 △2024년 5만816건의 아파트 거래가 이뤄졌다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "국내 경기가 좋을 때는 우리나라 부동산을 사겠지만, 국내에서 사봐야 이득이 적을 것이라고 판단되거나 세금 문제가 걸리면 해외부동산을 사는 것"이라고 설명했다. ming@fnnews.com 전민경 기자

#. 2023년 가상자산(코인)으로 약 50억원의 수익을 낸 30대 A씨는 아직 집을 사지 않았다. 현재 거주지는 서울 서초구 잠원동의 전세 26억원대 아파트다. 그런데 최근 집을 사는 데 부쩍 관심이 늘었다. A씨는 가상자산 업계의 권유에 투자용으로 두바이에 있는 아파트 매수를 알아보고 있다. 17일 파이낸셜뉴스 취재 내용을 종합하면 최근 들어 이른바 '코인부자' 사이에서 해외부동산 투자에 대한 관심이 뜨겁다. 그간 암호화폐로 단기간에 수십억원을 벌어 강남 등 핵심지의 초고가 부동산을 사들이는 경우가 많았지만 취득 과정에 국세청의 자금출처 조사 대상이 됐을 때 소명 과정이 까다로울 수 있다는 인식에 해외로 관심을 돌리는 상황이다. 특히 이들은 세계 부호들이 모이는 두바이를 주목하고 있다. 두바이는 가상자산 관련 세금이 없을뿐더러 부동산에 대한 양도소득세·상속세·증여세가 없는 아랍에미리트(UAE)의 대표 도시다. 두바이의 대형 및 중소 건설사들은 집값을 가상자산으로 받겠다고 선언하기도 했다. 한 가상자산 업계 종사자는 "우리나라 벤처 1세대 대표들이 이미 두바이에 터를 많이 잡았다"며 "이후 많은 이들이 두바이로 집을 보러 가는 등 현지 투자에 대한 업계의 관심이 높다"고 전했다. 또 "3억원을 가져가면 10억원짜리 집을 살 수 있다는 말이 나올 정도로 대출문턱이 낮다는 데에 투자 매력을 느끼고 있다"고 덧붙였다. 두바이가 속한 UAE로 향하는 개인 부동산 투자금(법인 제외)은 최근 빠르게 증가해왔다. 본지가 입수한 한국은행 자료에 따르면 지난해 국내 거주자가 해외 부동산 취득을 위해 UAE로 송금한 금액은 910만달러로 집계됐다. 한화로 약 132억원이다. 이는 5년 전보다 45배, 4400% 이상 증가한 수치이다. 지난 2020년 20만달러(약 2억9000만원)에 그쳤던 송금액이 △2021년 50만달러 △2022년 80만달러로 늘더니 △2023년 520만달러 △2024년 910만달러로 급증했다. 두바이는 핵심 상업지인 비즈니스베이와 다운타운을 중심으로, 크릭 하버·모하메드빈라시드(MBR)시티 등 인근 지역까지 빠른 속도로 개발이 이어지고 있다. 이에 따라 초호화 커뮤니티를 갖춘 신축 단지들이 들어서는 중이다. 집값도 가파른 상승세다. 글로벌 부동산업체 나이트 프랭크는 올 한 해 두바이의 주거용 부동산 가치가 8%가량 오를 것으로 내다봤다. 중동계 컨설팅 회사 크래센트컨설팅의 유태양 컨설턴트는 "1년 전 중대형 신축이 5억~10억원으로 경기도 핵심지보다 저렴한 편이었다"며 "지금은 서울 평균 집값 수준"이라고 전했다. 다만 부동산 취득 절차 중 발생하는 자잘한 세금과 환율 변동 리스크는 유의해야 한다는 설명이다. 유 컨설턴트는 "외국계 회사를 다니거나 달러로 돈을 버는 상황이 아니라면 집값이 올라도 고환율 탓에 손실을 볼 수 있어 지금이 투자 적기는 아니라고 본다"고 덧붙였다. ming@fnnews.com 전민경 기자

오는 4월부터 증권사·자산운용사의 대체투자 절차가 깐깐해진다. 대체투자 관련 '리스크관리 모범규준'을 전면 개정해 자체 대체투자심의위원회 구성요건을 의무화하고, 브로커·딜소싱의 평가 및 검토 절차를 마련토록 한 게 핵심이다. 금융당국은 기존 투자자산에 대해서도 연 1회 이상 사후관리를 의무적으로 실시하도록 제시했다. 이를 통해 대체투자에서 발생할 수 있는 불확실성을 최대한 줄인다는 것이 당국 목표다. 금융감독원은 금융투자협회 및 증권사·자산운용사와 태스크포스(TF)를 구성해 대체투자 관련 리스크관리 모범규준 개정안을 마련했다며 19일 이같이 밝혔다. 대체투자 업무 전반의 주요 단계별 관리 체계 등을 담은 이번 모범규준은 각 증권사·자산운용사의 내규 반영 일정 등을 감안해 오는 4월 이후 시행될 예정이다. 국내 증권사 및 자산운용사가 수익원 신규창출 및 다각화 일환으로 해외부동산 등 대체투자로 영역을 확대하고 있는 만큼, 금융회사의 리스크 대응 역량도 함께 강화돼야 한다는 것이 당국 판단이다. 실제 지난해 6월말 기준 증권사·자산운용사의 해외 부동산 대체투자 규모는 83조7000억원에 달한다. 금감원 관계자는 "글로벌 부동산 시장 부진 등으로 인해 국내 증권사 및 자산운용사가 투자한 대체 자산의 부실 우려가 부각되는 가운데 일부 투자는 손실이 현실화되고 있다"면서 "형식적으로 운영되는 투자심의위원회와 브로커·딜소싱 검토절차 부재, 투자자산에 대한 형식적 현지실사, 리스크관리 부서의 견제기능 약화, 투자자산 사후관리 부실 등 대체투자 과정 전반의 리스크 관리에 취약점이 있었다"고 지적했다. 이에 따라 리스크관리 모범규준 개정안은 업계 모범 사례를 반영해 주요 단계별 리스크 관리 및 투자자 보호를 위해 필요한 세부 절차, 이행 방식을 담았다. 우선 투자심의위원회 등 투자 의사결정기구 의결정족수 및 구성요건을 합리적으로 마련토록 했다. 또 대체투자자산을 투자형태, 만기 분포, 지역 등으로 세분해 정기적으로 관리하도록 리스크 관리 체계도 신설했다. 브로커 등 대체투자 거래소개자와 투자처 발굴(딜 소싱)을 검토 및 평가하는 정책과 절차를 신규 마련하고, 투자 형태별(임대형 등) 특성을 감안해 중도계약 해지 등 공실위험 등을 주요 리스크로 추가 인식토록 했다. 현지 실사 점검항목을 포함한 체크리스트도 신설했으며, 각 사 최고위험관리책임자(CRO)에게 투자심의위원회 등 투자계획을 승인하는 의사결정기구 내 재의요구권을 부여하는 등 역할과 권한을 강화했다. 금융당국은 사후관리도 엄격하게 진행토록 했다. 금감원 관계자는 "연 1회 이상 투자자산의 사후관리를 의무적으로 실시하고 부실발생 가능성이 높다고 판단되는 자산은 수시로 점검해야 한다"며 "이를 통해 대체투자에서 발생할 수 있는 불확실성을 줄이고 투자자 신뢰를 높이는 데 기여할 것으로 기대한다"고 전했다. elikim@fnnews.com 김미희 기자

[파이낸셜뉴스]글로벌 부동산 기업 리맥스(RE/MAX)와 일본부동산 투자자문 전문기업 클라우드는 공동으로 오는 27일 오후 1시30분 서울 강남구 삼성동 스페이스쉐어 갤럭시홀에서 ‘2024 해외 부동산 투자 세미나’를 개최한다.  16일 클라우드에 따르면 이번 세미나는 클라우드가 매년 개최하는 정기 세미나의 일환이다. 리맥스 코리아와 함께 미국, 일본, 호주, 태국의 부동산 전문가들이 각국 시장 정보와 투자 전략, 매물, 세금, 법률 정보 등을 설명할 예정이다. 연사로는 △황순철(클라우드) △Sunny Choi(호주 리맥스) △Min Yong(미국 리맥스) △나승우(리맥스) △박주희(삼일회계법인) 등이 나선다.  클라우드 황순철 대표는 “이번 세미나는 리맥스와 클라우드의 글로벌 네트워크를 활용한 각국의 현지 부동산 시장과 투자 전략, 규제와 세제 등을 비교할 수 있는 글로벌 투자 정보의 장을 마련하고자 한다”고 말했다.  리맥스코리아 신희성 대표는 “투자자들에게 신뢰할 수 있는 정보를 다양하게 제공하고자 세미나를 준비했다”며 “세계 110여개국 네트워크를 통해 글로벌 시장 진출 지원을 강화할 계획이다”고 말했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 국내 금융회사의 해외 부동산 대체투자 규모가 57조원으로 전분기 대비 소폭 감소한 것으로 나타났다. 반면 손실 우려 규모는 2조5000억원으로 소폭 증가했다. 금융감독원이 19일 발표한 '2024년 3월말 기준 금융회사 해외 부동산 대체투자 현황'에 따르면 국내 금융권의 해외 부동산 대체투자 잔액은 57조원으로 전분기 대비 6000억원 감소했다. 업권별로 살펴보면 보험이 31조3000억원(57%)으로 가장 많았다. 이어 은행 12조원(21.0%), 증권 7조8000억원(13.8%), 상호금융 3조7000억원(6.4%), 여신전문금융 2조1000억원(3.7%), 저축은행 1000억원(0.1%) 순이었다. 지역별로는 북미가 36조1000억원(63.4%)으로 가장 많았고 유럽 10조2000억원(17.8%), 아시아 3조9000억원(6.9%) 순이었다. 오세아니아와 남미, 아프리카 등 기타지역과 복수지역 투자는 6조7000억원(11.8%)이었다.  만기별로는 올해까지 6조8000억원(11.9%), 2025~2026년 18조2000억원(32%), 2027~2028년 13조7000억원(24%), 2029~2030년 5조4000억원(9.5%) 등으로 분포돼 있다. 2031년 이후 만기도래 금액은 12조9000억원(22.6%)이었다.  금감원은 "고금리가 지속되는 가운데 미국과 유럽 등 해외 부동산 시장 개선이 지연되는 영향 등으로 해외 부동산 대체투자 금액은 전분기 대비 감소했다"고 분석했다. 지난 2010년대 중반 이후 이어진 저금리 국면과 풍부한 유동성에 힘입어 미국, 유럽 등의 부동산에 투자하는 대체투자 붐이 전세계적으로 일어났다. 이후 코로나19 종료 이후 오피스 빌딩에 대한 수요가 급감하고 고금리에 따른 이자부담까지 맞물리며 해외 상업용 부동산 시장은 크게 위축됐다. 이에 따라 국내 금융회사가 투자한 사업장에서 손실 우려가 있는 기한이익상실(EOD) 발생 자산이 증가하는 등 부실화 가능성은 확대되고 있다. 올해 3월말 기준으로 국내 금융회사가 투자한 단일 부동산 사업장 34조5000억원 중 2조5000억원(7.27%)에서 EOD 사유가 발생했다. 전분기 대비 900억원 증가한 것으로 지난해 4·4분기 상승폭(1000억원)과 유사했다. 금감원은 "재택근무 등으로 오피스 시장의 불확실성이 여전히 높아 EOD 발생 사업장 증가 등 투자자산 부실화 가능성이 확대될 우려가 있다"고 말했다.  다만 해외 부동산 투자규모가 총자산 대비 1% 미만이고 국내 금융회사의 양호한 자본비율 등 손실흡수능력을 감안하면 투자손실이 금융시스템에 미치는 영향은 제한적이라고 봤다. 금감원에 따르면 3월말 기준 해외 부동산 대체투자 잔액은 금융권 총자산 6985조5000억원의 0.8% 수준에 그친다. 금감원은 "EOD 등 특이동향 사업장에 대한 처리현황을 상시 모니터링해 금융회사의 적정 손실인식 및 손실흡수능력 제고를 유도할 것"이라며 "금융회사의 철저한 리스크 관리 및 내부통제 등 건전한 투자관행이 정착될 수 있도록 업무 프로세스 전반에 대한 점검·개선도 추진하겠다"고 밝혔다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] NH투자증권은 미국 부동산 종합 솔루션 플랫폼사 코리니 코리아와 해외부동산 투자자문 업무제휴를 체결했다고 24일 밝혔다. NH투자증권 Premier Blue 본부는 고액 자산가 자산관리에 특화된 본부로, 이번 협약을 통해 고액 자산가의 해외부동산 투자 니즈에 선제 대응하고 전문적인 투자자문 서비스를 제공해 고객 맞춤형 자산관리 서비스를 강화한다는 계획이다. NH투자증권은 미국 유학 중인 자녀의 거주지 마련을 위한 뉴욕 콘도 투자, 겨울철 휴양을 위한 하와이 별장 투자, 사내 유보자금을 활용한 미국 서부지역 골프장 투자자문 등 고액 자산가들의 해외부동산 투자자문을 꾸준히 수행해 오고 있다. 코리니 코리아의 미국 본사 코리니는 2017년 뉴욕에서 설립돼 뉴저지, 보스턴, LA, 하와이, 마이애미까지 업무영역을 확장해 왔다. 미국 법인 설립 대행, 현지 변호사 법률자문, 회계 자문, 세금보고 및 매입 후 자산관리 매니지먼트까지 미국 부동산 투자에 필요한 모든 서비스를 원스톱으로 제공하고 있다. NH투자증권 Premier Blue 본부는 30억원 이상의 자산을 보유한 고액 자산가 자산관리에 특화된 본부다. 특히 예치 자산이 100억원 이상인 초고액 자산가를 위한 패밀리오피스 서비스를 운영하며 가업승계, 자산 포트폴리오 제안, 상업용 부동산 투자자문, 사회공헌활동, 재단 설립 등 가문을 위한 1:1 가문 관리 종합 솔루션을 제공하고 있다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

▲최경희씨 별세·홍성필씨(KB자산운용 해외부동산운용본부장) 모친상=16일 분당서울대병원, 발인 18일 오전 11시. (031)787-1500

▲최경희씨 별세· 홍성필씨(KB자산운용 해외부동산운용본부장) 모친상=16일 분당서울대병원, 발인 18일 오전 11시. (031)787-1500

최근 해외 상업용부동산 투자 손실 우려가 커지는 가운데 은행들이 감독당국과 해외대체투자 리스크관리 모범규준을 마련해 이르면 이달 중 발표할 예정이다. 은행이 공통적으로 지켜야 할 자율규제로, 현지 실사 등을 의무화한 증권사 모범규준과 유사한 내용이다. 그동안 제각각으로 운영됐던 은행의 리스크관리 체계가 고도화될 것으로 기대된다. ■銀-금감원 '리스크관리 모범규준' 마무리 단계6일 금융권에 따르면 은행권과 금융감독원은 은행연합회 회원사들이 지켜야 하는 '해외대체투자 리스크관리 모범규준' 초안을 마무리하고 점검 중에 있다. 금융권 관계자는 "해외부동산 투자 손실 이슈가 많이 생기다 보니 리스크관리를 강화하자는 공감대가 있었다"라며 "규준 마련을 위한 작업반을 운영한 지 꽤 됐고, 현재 거의 마무리 단계"라고 밝혔다. 이번에 나오는 자율규제는 은행연합회 모범규준으로, 금융투자협회 해외대체투자 리스크관리 자율규제와 비슷한 내용인 것으로 알려졌다. 지난 2021년 3월 시행된 금투협회 모범규준은 크게 △대체투자 조직 및 내부 규정 △투자한도 설정·관리 △투자심사·승인 △현지 실사 및 외부검토 △사후관리 △성과보수체계 등으로 구성돼 있다. 해당 규준은 특정한 자산·지역으로의 쏠림 리스크가 발생하지 않도록 자산·지역·거래상대방별 투자한도를 설정·준수하고, 대체투자에 대한 의사결정기구의 승인을 의무화했다. 국내외 부동산 등 대체투자 시 현지실사와 외부전문가의 감정평가 및 법률자문을 의무화하는 내용도 있다. 아울러 △거래별 리스크 속성과 수준이 반영될 수 있는 성과보수체계 마련 △대체투자 주요 변수 변화가 금융회사 건전성·유동성에 미치는 영향에 대한 주기적 스트레스테스트 실시 △거래상대방·거래구조·리스크·사업성 분석 및 투자회수계획·현지실사 결과 등 점검항목 마련 등의 사후관리 절차도 명시돼 있다. 다음주 은행들은 대체투자 조직 및 리스크관리 체계와 관련해 의견을 전달하기 위해 금감원 회의에 참여할 예정이다. 리스크관리 및 기업금융 관련 은행 실무진이 참석해 영업부서와 심사·리스크관리부서가 분리 운영되고 있는지, 대체투자 기준에 대한 내부규정을 마련하고 있는지 등의 현황을 공유하는 자리다. ■美 상업용부동산 침체…공통기준으로 리스크관리↑은행과 감독당국이 이번에 해외대체투자 모범규준을 마련한 것은 공통적인 기준을 마련해 전반적인 리스크관리 수준을 끌어올릴 필요가 있어서다. 특히 은행이 증권사가 재매각(셀다운)한 부동산에 투자하면서 현지 실사를 가지 않거나, 물건별로 서로 다른 거래구조와 복잡한 수익조건 등에 따른 리스크를 살피지 않았다는 지적도 나왔었다. 금융권 관계자는 "개별 은행마다 자체적인 내부규정이 있기 때문에 공통의 모범규준을 만들 필요성이 크지 않았다"면서 "다른 업권에 비해 은행의 투자 부실률도 낮고 리스크관리가 잘 됐는데, 최근 공통기준 필요성이 제기된 것"이라고 설명했다. 금감원에 따르면 지난해 말 기준 은행의 해외부동산 대체투자잔액은 11조6000억원으로 전체 금융권 대체투자잔액의 20%를 차지했다. 금융권 해외부동산 투자의 80%가 북미지역(34조8000억원), 유럽(11조5000억원)에 쏠려 있는 가운데 최근 미국 상업용부동산 가격 하락에 따른 리스크가 대두됐다. dearname@fnnews.com 김나경 기자