[파이낸셜뉴스] 글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아는 2023년 국내 상업용 부동산 투자 시장에 유입된 해외 자본은 약 3조1000억원(총 23억달러)으로 2022년 대비 약 31.5% 증가했다고 3일 밝혔다. 이전 3개년(2020년~2022년) 연평균 19억달러 대비 약 23% 증가다. 2023년 국내 상업용 부동산에 투자된 해외 자본 중 1위는 미국(43%), 2위는 싱가포르(28%)다. 미국의 투자 규모는 2022년 대비 약 74% 큰 폭으로 증가했다. 지난 6년 내 최대 수준이다. 싱가포르는 2022년과 유사한 투자 규모를 기록해 2위에 그쳤다. 3위에 오른 캐나다는 대형 물류센터를 인수 완료하면서 5년 만에 상위권에 재진입했다. 국내 물류 시장에서 해외 자본의 투자 규모는 약 16억달러다. 역대 최대 수준을 기록해 2023년 해외 자본의 국내 투자 규모를 상향 견인했다. 물류 투자 규모의 50% 이상은 전자상거래 시장의 가파른 성장세에 힘입어 사전 계약으로 진행된 선매입 거래로 확인됐다. 올해도 신축 A급 물류 자산에 대한 투자자들의 선호도가 지속되고 있으며 동시에 국내 부실 자산에 대한 매입 기회를 모색할 것으로 전망된다. 2023년 해외 투자자의 주요 물류 거래로 AEW캐피탈이 국내 페블스톤자산운용과 함께 로지스허브 인천 물류센터의 인수를 완료했다. KKR이 오산 로지폴리스 물류센터를 매입했다. 브룩필드가 투자한 인천 원창동 물류센터는 단일 규모로는 2023년 최대 규모 투자로 확인됐다. 국내 오피스에 대한 2023년 해외 자본 투자 규모는 2022년 대비 약 47% 하락했다. 이는 미주 및 유럽 오피스 시장 리스크 확대에 따른 오피스 포트폴리오 축소 전략에 따라 신규 매입 관망세를 유지한 것으로 보인다. 반면 2023년 국내 투자자의 해외 신규 상업용 부동산 투자 규모는 2022년 대비 86% 급감한 약 7억 달러로 역대 최저 수준을 기록했다. 고환율 장기화에 따른 비용 부담이 주요 원인으로 읽힌다. 이는 해외 투자 위축세로 이어지고 있다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “해외 투자자의 2023년 국내 상업용 부동산 투자 규모는 코로나19로 다소 위축되었던 상업용 부동산 시장의 회복세를 반증하고 있다”며 “국내 상업용 부동산 시장의 섹터별 성장 가능성 및 매력도를 볼 때 올해도 활발한 인바운드 투자 활동이 기대된다”고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

증권사의 해외 상업용 부동산 만기도래 익스포져(위험노출액)가 향후 3년간 5조원을 넘을 전망이다. 12일 한국신용평가에 따르면 2024~2026년 만기가 돌아오는 미국, 유럽 중심 해외 상업용 부동산의 익스포져는 4조7000억원(2023년 9월 말 기준)에 달한다. 지난해 1조1000억원 가운데 상당 규모가 리파이낸싱된 것을 감안하면 만기 도래분은 더 늘어날 가능성이 크다. 올해 만기 도래분이 2조2000억원으로 가장 많다. 이어 2025년 1조원, 2026년 1조5000억원, 2027년 6000억원, 2028년 이후 7000억원 수준이다. 한신평 위지원 연구원은 "리파이낸싱 부담이 지속되는 상황"이라며 "특히 대형사들의 자산건전성 부담 요인이 되고 있다"고 전했다. 대형사는 자본 3조원 이상 종합금융투자사업자 9개사, 중소형사는 나머지 20개사로 분류했다. 해외 상업용 부동산은 가치 하락으로 지난해부터 평가손실이 발생했다. 지난해 국내외 부동산 익스포져 약 42조5000억원 중 5조5000억원이 증권사들의 누적 손실로 인식됐다. 누적 손실은 대형사가 4조원, 중소형사는 1조5000억원 수준이다. 한신평은 대형 증권사의 주요 리스크에 해외 상업용 부동산을, 중소형사의 경우는 국내 브릿지론을 꼽았다. 부동산 포로젝트파이낸싱(PF)은 초기 브릿지론과 본PF로 나뉘는데 브릿지론은 시행사가 본PF 대출을 받기 전 토지비, 초기사업비를 대출받는 것이다. 주로 제2금융권에서 진행하다 보니 금리가 높다. 건설사 자금난의 주요 원인으로 꼽힌다. 본PF는 인허가 등이 진행된 이후 착공 시점에 받는 대출금이다. 통상 사업주체인 시행사는 본PF로 브릿지론을 상환하고, 착공 이후 분양 수입금 또는 자산 매각대금 등으로 본PF를 상환한다. 즉 브릿지론에서 본PF 대출로 전환이 안 되는 것은 브릿지론과 본PF 대출 사이에 사업성이 악화했음을 뜻한다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] 증권사의 해외 상업용 부동산 만기도래 익스포져(위험노출액)가 향후 3년간 5조원을 넘을 전망이다. 12일 한국신용평가에 따르면 2024~2026년 만기가 돌아오는 미국, 유럽 중심 해외 상업용 부동산의 익스포져는 4조7000억원(2023년 9월 말 기준)에 달한다. 지난해 1조1000억원 가운데 상당 규모가 리파이낸싱된 것을 감안하면 만기 도래분은 더 늘어날 가능성이 크다. 올해 만기 도래분이 2조2000억원으로 가장 많다. 이어 2025년 1조원, 2026년 1조5000억원, 2027년 6000억원, 2028년 이후 7000억원 수준이다. 한신평 위지원 연구원은 "리파이낸싱 부담이 지속되는 상황"이라며 "특히 대형사들의 자산건전성 부담 요인이 되고 있다"고 전했다. 대형사는 자본 3조원 이상 종합금융투자사업자 9개사, 중소형사는 나머지 20개사로 분류했다. 해외 상업용 부동산은 가치 하락으로 지난해부터 평가손실이 발생했다. 지난해 국내외 부동산 익스포져 약 42조5000억원 중 5조5000억원이 증권사들의 누적 손실로 인식됐다. 누적 손실은 대형사가 4조원, 중소형사는 1조5000억원 수준이다.  한신평은 대형 증권사의 주요 리스크에 해외 상업용 부동산을, 중소형사의 경우는 국내 브릿지론을 꼽았다.  부동산 포로젝트파이낸싱(PF)은 초기 브릿지론과 본PF로 나뉘는데 브릿지론은 시행사가 본PF 대출을 받기 전 토지비, 초기사업비를 대출받는 것이다. 주로 제2금융권에서 진행하다 보니 금리가 높다. 건설사 자금난의 주요 원인으로 꼽힌다. 본PF는 인허가 등이 진행된 이후 착공 시점에 받는 대출금이다. 통상 사업주체인 시행사는 본PF로 브릿지론을 상환하고, 착공 이후 분양 수입금 또는 자산 매각대금 등으로 본PF를 상환한다. 즉 브릿지론에서 본PF 대출로 전환이 안 되는 것은 브릿지론과 본PF 대출 사이에 사업성이 악화했음을 뜻한다.  위 연구원은 "충당금 적립, 유동성 대응 부담으로 재무안정성이 저하되는 일부 중소형 증권사는 신용도 하방 압력이 지속될 것"이라고 짚었다. 또 PF 구조조정이 지연될 경우 부담이 가중될 것이라고 경고했다. 올해 브릿지론 만기가 집중된 데다 내년부터는 본PF 만기가 도래하기 때문이다. 브릿지론이 본PF로 전환될 경우 대출 규모는 확대될 수밖에 없다.  한편 캐피탈사의 경우도 부동산 시장 악화로 차환 리스크가 커지고 있다. 올해 만기도래 규모가 크게 증가하면서 시장 분위기는 살얼음판이다. 한신평은 보고서에서 "레고랜드 사태(2022년 10~12월), 태영건설 워크아웃 이후(2024년 1~2월) 이후 캐피탈사의 여전채 차환율이 빠르게 저하됐다"고 분석했다.  khj91@fnnews.com 김현정 기자

국내 보험사의 해외 상업용 부동산 투자에서 중순위 이하 비율이 60%를 넘어서는 것으로 나타났다. 후순위 투자자는 선순위 대비 대주단으로서 통제력이 크지 않아 매각 혹은 리파이낸싱 시점에 손실 확대 가능성이 높다는 점에서 우려된다. 특히 내년 미국 상업용 부동산에 대규모 리파이낸싱이 예고되면서 '죽음의 고리'가 시작될 수 있다는 전망이 나오고 있어 불안감이 커지고 있다. 다만 해외 상업용 부동산 투자 관련 자본 대비 손실부담은 크지 않고 금융당국 역시 손실 가능성에 대비해 충당금 확대 등 관리감독을 강화하고 있다는 입장이다. 한국신용평가가 20일 발표한 '국내 증권사·보험사의 해외 상업용 부동산 리스크 및 대응력 점검' 보고서에 따르면 국내 보험사의 해외 상업용부동산에서 중·후순위 비중이 61%에 달하는 것으로 확인됐다. 선순위 비중은 33%에 그쳤다. 손해보험업계가 생명보험업계보다 중·후순위 비중이 더 높았다. 생명보험업계의 경우 상업용 부동산 중·후순위 투자 비중은 전체의 57% 수준이었다. 손해보험사의 투자 비중은 전체 68%에 달했다. 부동산 가치가 하락해 해외 상업용 부동산을 헐값에 매각할 경우 중·후순위 투자자는 원금 대부분을 잃을 수 있다. 실제 시장 분위기도 부정적이다. 데이터 제공업체 MSCI 리얼에셋에 따르면 올해 7월 미국 상업용 부동산 매매량은 전년 동기 대비 74% 감소했으며 시내 사무실 건물 매매는 최소 20년 만에 최저 수준을 기록했다. 한신평에 따르면 국내 보험사의 해외 상업용 부동산 투자는 북미 중심으로 지역 집중도가 다소 높아 특히 우려된다. 또한 중?후순위 취급 비중이 높아 최근 가치하락이 큰 오피스 자산을 중심으로 부실위험이 존재한다. 한신평은 "현재까지는 선순위 대주단과의 협의를 통해 만기연장 등이 이루어지고 있으나, 일부 사업장은 매각을 통한 회수 결정으로 투자손실이 현실화되고 있다"고 지적했다. 다만 대부분의 보험사는 해외 부동산 관련 손실을 충분히 감내할 수 있을 것으로 예상됐다. 한신평에 따르면 2개년 영업이익으로 손실을 흡수한 후 자본 대비 부담을 살핀 결과 보험사는 영향력이 미미했다. 윤소정 한신평 수석 애널리스트는 "보험사는 해외부동산 리스크에 대한 대응력을 가지고 있어 정상적인 상황에선 영향이 제한적"이라면서도 "자본적정성 영향 가정치를 높일 경우 보험사는 0에서 3개로 증가할 것"이라고 판단했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스]국내 보험사의 해외 상업용 부동산 투자에서 중순위 이하 비율이 60%를 넘는 것으로 나타났다. 후순위 투자자는 선순위 대비 대주단으로서 통제력이 크지 않아 매각 혹은 리파이낸싱 시점에 손실 확대 가능성이 높다는 점에서 우려된다. 특히 내년 미국 상업용 부동산에 대규모 리파이낸싱이 예고되면서 '죽음의 고리'가 시작될 수 있다는 전망이 나오고 있어 불안감이 커지고 있다. 다만 해외 상업용 부동산 투자 관련 자본 대비 손실부담은 크지 않고 금융당국 역시 손실 가능성에 대비해 충당금 확대 등 관리감독을 강화하고 있다는 입장이다. 한국신용평가가 20일 발표한 '국내 증권사·보험사의 해외 상업용 부동산 리스크 및 대응력 점검' 보고서에 따르면 국내 보험사의 해외 상업용부동산에서 중·후순위 비중이 61%에 달하는 것으로 확인됐다. 선순위 비중은 33%에 그쳤다.  손해보험업계가 생명보험업계보다 중·후순위 비중이 더 높았다. 생명보험업계의 경우 상업용 부동산 중·후순위 투자 비중은 전체의 57% 수준이었다. 손해보험사의 투자 비중은 전체 68%에 달했다.  부동산 가치가 하락해 해외 상업용 부동산을 헐값에 매각할 경우 중·후순위 투자자는 원금 대부분을 잃을 수 있다.   실제 시장 분위기도 부정적이다. 데이터 제공업체 MSCI 리얼에셋에 따르면 올해 7월 미국 상업용 부동산 매매량은 전년 동기 대비 74% 감소했으며 시내 사무실 건물 매매는 최소 20년 만에 최저 수준을 기록했다. 한신평에 따르면 국내 보험사의 해외 상업용 부동산 투자는 북미 중심으로 지역 집중도가 다소 높아 특히 우려된다. 또한 중∙후순위 취급 비중이 높아 최근 가치하락이 큰 오피스 자산을 중심으로 부실위험이 존재한다. 한신평은 "현재까지는 선순위 대주단과의 협의를 통해 만기연장 등이 이루어지고 있으나, 일부 사업장은 매각을 통한 회수 결정으로 투자손실이 현실화되고 있다"고 지적했다. 다만 대부분의 보험사는 해외 부동산 관련 손실을 충분히 감내할 수 있을 것으로 예상됐다. 한신평에 따르면 2개년 영업이익으로 손실을 흡수한 후 자본 대비 부담을 살핀 결과 보험사는 영향력이 미미했다.  윤소정 한신평 수석 애널리스트는 "보험사는 해외부동산 리스크에 대한 대응력을 가지고 있어 정상적인 상황에선 영향이 제한적”이라면서도 “자본적정성 영향 가정치를 높일 경우 보험사는 0에서 3개로 증가할 것"이라고 판단했다. 이와 관련 금융감독원은 보험사들의 해외 부동산 투자 상황을 면밀히 관리감독하고 있다고 밝혔다.  금감원 관계자는 "보험사들의 해외 부동산 대체투자 상황이 안 좋아지는 방향은 아닌 것으로 파악된다"면서 "보험사들로부터 관련 내용을 정기적으로 보고 받고 있으며 충당금 역시 충분히 쌓고 있는 상황"이라고 말했다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 경기 침체가 심화되는 가운데 내년에는 상업용 부동산 시장이 되살아난 상권을 중심으로 활기를 띨 것이란 전망이 나왔다. 다만 금리 인상으로 투자나 매매가 활발하게 이어지는데는 한계가 있으며, 환차익을 노린 일부 외국인 투자자들이 가치가 높은 상업용 부동산을 저렴한 가격에 매수할 것으로 전망됐다.  공실률 하락·임대료 상승 16일 관련 업계 및 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 올해 공실률은 3·4분기 기준 2.2%를 기록, 6개월 연속 하락세를 보이고 있으며 이 기간 서울 평균 명목 오피스 임대료는 10만8000여원으로 전년 동기 대비 9% 증가했다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 내년에도 원화 약세가 지속될 가능성이 우세해지면서 국내 오피스 시장에 뛰어드는 해외투자자들이 늘어날 것으로 분석했다. 정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 리서치팀장은 “환차익이 커진데다 국내 오피스에 대한 수요가 꾸준히 증가세를 보일 것으로 예상되면서 해외 투자자들을 중심으로 내년에는 우량 자산을 매입하려는 움직임이 있을 것으로 보인다”고 말했다. 하지만 내년에는 꾸준히 늘고 있는 오피스 부동산 수요에 비해 공급이 빠르게 늘지 못할 것으로 예상된다. 정 팀장은 "향후 5년간 신규 오피스 공급면적은 연평균 4만평 수준으로 5년전 보다 약 3분의 1수준으로 공급 부족이 예상된다"면서 "최근 인플레이션으로 인한 공사비 인상, 인건비 상승, 금리 인상 등으로 실제 준공 지연의 가능성이 존재한다"고 설명했다. 펜데믹이 바꾼 오피스시장 코로나19 펜데믹 이후 플래그십 스토어와 팝업 스토어가 증가하고, 온라인 브랜드의 오프라인 진출이 활발해지면서 오피스 수요가 늘어나는데 한몫하고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 “코로나로 인한 리테일 공실 증가와 신규 브랜드 진출 보류에도 대로변에 위치해 뛰어난 가시성과 접근성을 보유한 A급 공간에 대한 수요는 견고했다”면서 “특히 MZ세대의 반응을 시험해 볼 수 있는 팝업스토어 등 이색 콘텐츠 활용에 적극적인 모습이 나타나고 있다”고 말했다. 이같은 분위기를 바탕으로 서울시내 6대 가두상권으로 불리는 명동, 강남, 홍대, 가로수길, 한남이태원, 청담 등의 지역이 다시 활기를 띨 것이란 전망을 내놓았다. 정 팀장은 “지난해 4월 사회적 거리두기 해제로 급감했던 이 지역들의 신용카드 매출 데이터가 다시 오름세로 전환되고 있다”며 “특히 명동을 제외한 5곳은 올해 상반기부터 전년 동기 대비 매출이 더 오르며 활기를 보이기 시작했다”고 분석했다. 이런 변화를 반영해 내년 국내 부동산 상업용 임대시장은 과거 보다 임대료가 낮아진 메리트를 활용해 임차인들의 활발한 진출이 이뤄지며 수요 증가로 시장이 활기를 띨 전망이다. 내년에도 한국은행이 1~2차례 기준금리를 인상할 가능성이 높은 것으로 전망됐다. 정 팀장은 “미국은 안정된 고용 환경 속에서 물가를 잡기 위해 내년도 금리 인상 가능성은 여전하지만 올해와 같은 스텝을 밟지는 못할 것”이라고 내다봤다.   pja@fnnews.com 박지애 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 상반기 미국 상업용 부동산 시장에 경고등이 켜졌다. 2012년 이후 처음으로 해외 투자자들의 총매도액이 총매입액을 넘어섰기 때문이다.  30일(현지시간) CNBC와 CNN에 따르면 부동산정보 분석업체인 리얼캐피털애널리틱스는 최근 발표한 '미국 국경간 투자 개요' 보고서에서 올해 상반기 해외 투자자들이 미국 상업용 부동산에 대해 7년만에 처음으로 순매도자로 돌아섰다고 밝혔다.  이 기간 해외 투자자들의 총 매입액은 213억달러, 총 매도액은 이보다 1억달러 더 많은 214억달러로 집계됐다. 매입액 규모는 전년 동기 대비 40% 이상 줄어든 것이다.  해외 투자자들의 미국 상업용 부동산 투자 붐이 역대 최고 수준에 가까울 정도로 뜨거웠던 지난해와는 완전히 반대되는 모습이다.  보고서 작성을 주도한 짐 코스텔로 리얼캐피털애널리틱스 부사장은 "(미국 상업용 부동산의) 가격이 사상 최고 수준인 반면 자본환원율(cap rate·자산가치 대비 임대료 비율)은 사상 최저이기 때문에 투자하기 어려울 것"이라며 "수익 기회가 몇년 전 같지 않은 상황"이라고 말했다.  글로벌 부동산 서비스회사 CBRE에 따르면 올해 상반기 미국 산업·물류 부동산의 평균 자본환원율은 전분기 대비 0.05%포인트 하락한 6.27%로 사상 최저다. 공동주택 역시 마찬가지다. 올해 상반기 도시 지역 공동주택의 평균 자본환원율은 5.20%, 지방 공동주택의 경우 평균 5.49%로 역사상 가장 낮은 수준이다.  보고서에 따르면 올해 2·4분기 해외 투자자들의 미국 상업용 부동산 매수건수가 1년 전에 비해 37% 감소했다. 코스텔로 부사장은 이에 대해 "올해 하반기에 블랙스톤의 GLP 매입이 마무리되면 해외 투자자들의 미국 상업용 부동산 순 매도액은 막대한 수치를 기록할 것"이라고 예상했다.  세계 최대 사모펀드사인 블랙스톤은 싱가포르 최대물류기업 GLP(Global Logistic Properties)의 미국 창고 포트폴리오를 187억달러에 매입키로 했다고 지난 6월 초 발표한 바 있다. 민간 기업의 부동산 거래로는 사상 최대 규모였다.  보고서는 해외 투자자들이 순매도자로 돌아선 이유에 대해 "미국 시장에서 벗어나려는 것이라기 보다는 그들이 원하는 가격대의 거래가 갈수록 어려워지고 있음을 의미한다"고 해석했다.  CNBC 역시"투자자들은 여전히 활발하지만 환율, 금리변동, 시장 등 모든 리스크에 대해 헤지하기가 더 어려워지고 있어 문제"라고 설명했다.  올해 상반기 해외 투자자들의 미국 상업용 부동산 매각 현상은 특정 국가에서가 아닌 전세계적으로 나타났다.  이 중 미 달러기준으로 싱가포르 투자자들의 투자규모가 1년 전 대비 55%, 중국 투자자들은 74% 급감해 눈길을 끌었다. 특히 중국 투자자들은 중국 정부의 해외투자 규제 강화로 인해 미국 상업용 부동산 투자액 순위가 꾸준히 떨어지고 있는 상황이다. 2017년 3위, 2018년 4위에서 올해 9위로 밀려났다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

【베이징=김홍재 특파원】중국의 부동산 경기 침체로 투자자들이 해외 부동산에 눈을 돌리면서 해외 상업용 투자가 처음으로 중국내 투자 규모를 앞질렀다. 또 경기 둔화로 대규모 공업기업의 순이익이 사상 최대로 하락했다. 28일 미국 부동산서비스회사 JLL에 따르면 지난해 중국의 해외부동산 투자 규모는 165억달러로 전년대비 46% 증가했다. 이중 해외 상업용 부동산 투자 규모는 50% 늘어난 112억달러(약 12조5000억원)로 집계됐다. 주요 투자처는 사무용 빌딩과 호텔 등이다. 해외 상업용 부동산 투자가 처음으로 중국내 투자 규모를 앞질렀다. 이는 중국 부동산 경기 침체로 해외 투자가 늘었기 때문인 것으로 분석된다. 해외 부동산 투자지역은 아시아 외에도 유럽, 호주 등으로 나타났다. 유럽에 총 55억달러의 투자가 이뤄졌으며 호주에 30억달러, 미주 대륙에서 25억달러의 투자자금이 흘러들어갔다. 도시별로는 영국 런던에 가장 많은 40억달러를 투자했다. 이어 시드니에 22억달러가 유입됐으며 뉴욕, 샌프란시스코, LA, 시카고, 도쿄, 싱가폴, 멜버른 등에도 5억~15억달러 규모의 투자가 이뤄졌다. 또 중국 국가통계국에 따르면 지난해 12월 주요 영업수입이 2000만위안 이상인 대규모 공업기업의 순이익이 전년동월대비 8% 하락하면서 사상 최대 하락폭을 기록했다. 이는 전달 하락폭 보다 3.8%포인트 증가한 것이다. 중국 민셩증권 관칭요우 수석 거시경제연구원은 "디플레이션 위험으로 기준금리 인하 등 통화정책 파급 효과가 원활하지 못하다"면서 "영업수입 하락과 높은 자금조달 비용이 기업 순이익 하락의 주요 원인"이라고 말했다. 지난해 대규모 공업기업의 총 순이익은 6조4715억3000만 위안으로 전년대비 3.3% 증가에 그쳤다. hjkim@fnnews.com

국내 은행권이 상업용부동산 대출 확대를 위해 인원 보강 및 영업 확대에 힘쓰고 있다. 국내 투자물건의 부족, 해외의 광대한 시장규모 및 수익성 회복세 등의 영향으로 국내 연기금이나 금융기관의 해외 부동산 투자가 계속 늘어나고 있는 것.  특히 최근 규제 강화로 안해 유럽 금융권이 대출을 축소하는 등 시장환경이 변화하자, 대출 부문에서도 금융기관의 역외 진출이 늘어나고 있는 상황이다.  9일 하나금융연구소가 발간한 '부동산금융 현안시리즈'에 따르면 해외 부동산에 투자하는 부동산펀드가 지난 2013년 이후 반기당 20~30개 가량 신규 설정될만큼 국내 투자자의 해외 부동산 투자가 확대되는 분위기다. 13년 이후 부동산펀드 설정금액의 28% 가량을 해외 부동산펀드가 차지하고 있다.  2011년 이전 국민연금, 사학연금, 교직원공제회 중심이었던 연기금의 해외 투자도 우정사업본부와 각종 공제회 등으로 투자기관이 확대되는 추세다.  하나금융연구소 손정락 수석연구원은 "증권사의 부동산 관련 영업은 금융주선, PF대출, 유동화, 미분양담보대출확약과 같은 부동산 PF 위주였으나, 최근 일부 증권사를 중심으로 해외 상업용부동산 투자가 확대되고 있다"고 설명했다.  실제 현대증권에서 지난해 하반기 이후 일본 도쿄 니시카사이 쇼핑몰과 요쓰야빌딩, 영국 런던의 워터사이드빌딩 등을 매입한 바 있다.  이는 국내 상업용부동산 시장에서 투자물건이 부족하고, 수익률 정체가 투자확대되는 등의 장애요인이 있기 때문이라고 보고서는 분석하고 있다. 연기금의 대체투자가 확대되는 등 투자재원이 늘어나고 있지만, 국내 상업용부동산 투자시장은 오피스 등 일부 우량물건으로 제한되고 있다는 것.  특히 최근들어 호텔, 물류시설, 주택 등으로 투자대상이 확대되고 있으나, 공급 과잉 가능성(호텔)과 책임임차 제한(물류), 기관 투자시장 비활성화(주택) 등 걸림돌이 존재하는 것도 제한 요인으로 대두되고 있다.  손정락 수석연구원은 "우량 투자물건의 매입경쟁이 지속되면서 오피스 투자수익률은 6% 수준에 정체돼 있고, 상가, 오피스텔 등 기타 자산의 평균 수익률도 유사한 수준"이라고 분석했다. 반면 국내에 비해 해외 주요국의 상업용부동산 시장 규모는 매우 큰 편이다.  해외 주요국의 상업용부동산 기 투자자산은 국내의 6~12배에 이를 정도로 크고, 투자가능자산을 포함한 전체 시장규모는 투자자산의 평균 4배에 이른다.   이미 금융위기 직후 급감했던 글로벌 상업용부동산 거래는 2010년 이후 꾸준히 증가하며, 지난해에는 위기 이전의 92% 수준까지 회복했다. 손 연구원은 "금융위기 여파로 최근 5년간 글로벌 상업용부동산 평균 수익률은 6.5%에 그치고 있지만, 최근 1년만 보면 수익률이 8.1%에 이를 정도로 수익성도 양호하다"고 말했다.   때문에 최근에는 현금흐름이 안정적이고 물건이 표준화되어 있는 상업용부동산을 대상으로 해외 부동산 대출을 확대하려는 시도가 증가하고 있다. 지난 3월 외환은행은 룩셈부르크 투자자가 매입한 런던오피스에 4700만 파운드를 금융주선한 데 이어 현재 추가적인 투자를 진행 중이다.  타 금융기관에서도 해외 상업용부동산에 대한 금융서비스 확대를 추진 중이다.  상업은행 내 투자은행 업무(CIB)의 확대를 추진 중인 신한은행에선 최근 해외 상업용부동산 금융주선 전담 인력을 배정하고, 미국을 중심으로 투자물건 확보를 추진하고 있다.  하나은행에서도 최근 투자은행 기능을 강화하는 한편 해외 주요국을 대상으로 상업용부동산에 대한 대출 영업을 추진 중이다.  특히 글로벌 PF 금융주선 부문의 강자인 산업은행에선 자회사인 대우건설이 시행하는 베트남 하노이 신도시 개발사업에 2억불을 금융주선하며, SOC 위주였던 영업 범위를 확대했다.   손정락 수석연구원은 "성장동력 강화를 위해 국내 은행권에서 글로벌 업무 확대에 적극적인 상황이어서 부동산부문에서도 해외 금융주선 업무가 지속적으로 확대될 것으로 전망"이라고 말했다. gms@fnnews.com 고민서 기자   gms@fnnews.com 고민서 기자

[파이낸셜뉴스] 내년부터 온라인을 통해 세계 각국의 상업용 부동산을 조각투자 방식으로 간편하게 투자할 수 있게 된다. 28일 블록체인 기반 부동산 소액투자 서비스 제공사 카사는 싱가포르 통화청(이하 MAS)으로부터 수익증권 공모 및 2차 거래 라이센스를 모두 획득했다고 밝혔다. 한국계 기업이 이 두 라이센스를 모두 획득한 것은 카사가 처음이다. 지난해 싱가포르 법인을 설립하고 글로벌 부동산 수익증권 거래소 출시를 준비해온 카사는 올 3월 MAS로부터 수익증권 발행, 신탁 및 공모 라이센스를 취득했고 이어 이달 3일 공모한 증권의 2차 거래를 위한 대체거래소 라이센스도 연이어 취득했다. 블록체인 부동산 소액투자 카사, 싱가포르서 인가 이에 따라 카사는 오는 2022년 싱가포르에 부동산 디지털 수익증권 거래소를 출시할 계획이다. 이 싱가포르 거래소에선 국적 제한 없이 투자에 참여할 수 있고, 싱가포르뿐 아니라 글로벌 각지의 부동산을 기반으로 한 수익증권 공모 상장이 가능해 한국 투자자들도 온라인을 통해 세계 각국의 상업용 부동산에 간접투자할 수 있게 된다.  이번 카사의 대체거래소 라이선스 취득에 대해 고려대학교 블록체인연구소 인호 교수는 “카사 모델은 글로벌에서도 선도적인 블록체인과 금융의 혁신적인 결합으로 평가된다. 특히 한국에서 태동된 혁신금융서비스가 주요 금융선진국으로 이식되기 시작했다는 점을 높이 평가하고 기대가 크다”고 말했다. 카사 예창완 대표는 “카사는 블록체인 기술을 기존 금융에 접목해 부동산 간접투자 기회 확대를 이끌어낸 한국의 대표적인 혁신금융서비스로서, 그 성과와 가능성을 MAS 심사 과정에서 높이 평가받은 점을 자랑스럽게 생각한다. 싱가포르를 시작으로 주요 국가에 연이어 진출하겠다”고 말했다. 지난 2018년 설립된 카사는 이듬해말 금융위원회 혁신금융서비스 지정을 계기로 현재 블록체인 기반 부동산 소액 투자 서비스 카사를 제공하고 있다. 고액자산가들의 투자 대상이던 상업용 부동산에 개인이 소액으로도 간편하게 투자할 수 있도록 만든 것이다. 카사는 작년 12월 첫번째 빌딩 공모를 시작으로 이달까지 총 3호 건물을 공모 완료했으며, 네번째 빌딩 공모도 이른 시일내 실시한다는 계획이다.  srk@fnnews.com 김소라 기자