[파이낸셜뉴스] 홈플러스 영업점포 관련 부동산 펀드 수익권자와 리츠 출자자의 원금손실 가능성이 대두하고 있다. 홈플러스 관련 리스부채는 약 4조원대로 추정되는 상황이다. 20일 금융투자업계와 한국투자증권에 따르면 홈플러스의 법정관리 신청에 따른 관련 부동산가격 하락 압력 등으로 보유 점포 매각을 통한 부동산펀드·리츠 청산 시 각각 수익권자와 출자자는 투자원금 회수를 장담하기 어렵다. 약 4조원 규모에 달하는 홈플러스 리스부채는 대형마트 영업을 위해 임대한 건물과 토지 등을 의미한다. 건물과 토지 임대로 부담하는 비용(임대료)은 연간 4500억원이 넘는다. 하지만 리스부채는 상환 유예 금융채무로 분류돼 홈플러스가 실제 임대료를 내지 않게 되면 해당 리스크가 금융시장에 확산될 것이란 우려도 나온다. 홈플러스 점포를 매입한 부동산펀드는 유경PSG자산운용의 유경공모부동산신탁제3호, 이지스자산운용의 이지스코어리테일부동산투자신탁 제 126호, 코람코자산운용의 코람코전문투자형사모부동산투자신탁 제63호 등이다. 홈플러스 점포 매입 리츠와 홈플러스를 임차인으로 둔 리츠는 KB부동산신탁의 KB사당리테일위탁관리리츠와 KB평촌리테일위탁관리리츠, JR투자운용의 JR 제24호 기업구조조정리츠, 신한리츠운용의 신한서부티엔디리츠, 대한토지신탁의 대한 제21호 위탁관리리츠 등이다. 다만, 홈플러스 연수점이 임차해 있는 신한서부티엔디리츠의 경우 홈플러스와 임대차계약이 해지돼도 리츠 최대주주인 서부티엔디가 책임 임차하는 것으로 협의돼 여타 출자자의 원금손실 발생 가능성은 제한적이다. 김기명 한국투자증권 연구원은 "홈플러스 점포를 매입한 부동산펀드·리츠는 꾸준히 점포 매각을 추진해 왔지만 부동산경기 침체와 가격에 대한 눈높이 차이로 매각이 무산된 경우가 다수 있었다"면서 "그 결과 다수 부동산펀드·리츠가 운용기간을 연장한 상태"라고 설명했다. 펀드와 리스 출자자 원금손실이 예상되지만 대출의 경우 낮은 담보인정비율(LTV)로 최종적인 회수에 큰 문제가 없을 것이란 게 김 연구원의 분석이다. 부동산펀드와 리츠는 수익증권과 출자금만으로는 점포 매입자금을 확보하는 데 한계가 있다. 따라서 매입자금 일정 수준은 주로 은행권 중심의 차입으로 조달하고 있다. 김기명 연구원은 "홈플러스 점포를 매입한 부동산펀드, 리츠에 공여된 대출의 LTV는 50~60%대 정도인 것으로 보인다"고 전했다. 아울러 시행사, 건설사의 경우 점포 매입 관련 차입금에 대한 지급이자 재원 확보에 차질 가능성도 배제할 수 없다고 우려했다. 홈플러스 점포를 매입한 주요 시행사 및 건설사는 지메이코리아, 더미래 및 미래도시, MGM, DL이앤씨 등이다. 이들 회사는 부동산펀드 및 프로젝트금융투자회사(PFV) 등을 활용해 매입 대금을 차입했다. 이들 중 지메이코리아와 더미래 및 미래도시의 PF자금 조달 과정에서 롯데건설이 연대보증을 제공하고 있다.  한편 홈플러스의 영업점포는 총 126개로 이 중 절반정도는 메리츠금융그룹으로부터 1조3000억원 한도의 차입과 관련해 신탁 방식으로 담보제공된 점포이다. 또 나머지 절반은 대부분 매각후 임차계약(세일스앤리스백)을 맺은 점포로 구성됐다. 홈플러스 점포를 매입 후 임대를 준 곳은 크게 부동산펀드, 리츠, 시행사 및 건설사로 구분된다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

장외시장 최대어로 꼽혀온 '한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사(이하 홈플러스리츠)'가 유가증권시장 상장을 철회했다. 홈플러스리츠는 "국내외 기관투자자를 대상으로 공모가 확정을 위한 수요예측을 실시했으나 회사의 가치를 적절히 평가받기 어려운 측면 등을 고려해 상장철회를 결정했다"며 "공동대표주관사 및 공동주관사의 동의로 잔여일정을 취소하고, 철회신고서를 제출할 것"이라고 14일 밝혔다. 홈플러스리츠는 전국 지역별 핵심상권에 위치한 홈플러스 대형마트 매장 51개의 점포로 구성된 부동산투자회사다. 공모희망가(4530~5000원)를 기준으로 1조5000억~1조7000억원을 조달할 계획이었으나 해외 기관투자자를 대상으로 한 수요예측에서 기대치를 밑돈 것으로 알려졌다. 최두선 기자

장외시장 최대어로 꼽혀온 '한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사(이하 홈플러스리츠)'가 유가증권시장 상장을 철회했다. 홈플러스리츠는 “국내외 기관투자자를 대상으로 공모가 확정을 위한 수요예측을 실시했으나 회사의 가치를 적절히 평가받기 어려운 측면 등을 고려해 상장철회를 결정했다"며 "공동대표주관사 및 공동주관사의 동의로 잔여일정을 취소하고, 철회신고서를 제출할 것"이라고 14일 밝혔다. 홈플러스리츠는 전국 지역별 핵심상권에 위치한 홈플러스 대형마트 매장 51개의 점포로 구성된 부동산투자회사다. 공모희망가(4530~5000원)를 기준으로 1조5000억~1조7000억원을 조달할 계획이었으나 해외 기관투자자를 대상으로 한 수요예측에서 기대치를 밑돈 것으로 알려졌다. 해외 기관투자자들에게는 조 단위의 한국물 공모 리츠가 생소했던 점과 불안정한 글로벌 거시경제 환경 등이 투자를 머뭇거리게 만든 원인으로 지목된다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자

상반기 최대 공모 규모(1조5650억원 이상)를 달성할 것으로 예상되는 '홈플러스 리츠' 투자설명회에 300여명의 큰 손 투자자들이 몰리면서 뜨겁게 달아올랐다.한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사인 홈플러스 리츠는 오는 20일까지 청약을 받아 29일 유가증권 시장 상장을 앞두고 있다.12일 서울 여의도 63스퀘어 그랜드볼룸에서 열린 홈플러스 리츠 발표회에 따르면 공모 규모는 최소 1조5650억원, 최대 1조7274억원에 이를 전망이다. 이날 행사는 홈플러스리츠 구영우 대표와 임일순 홈플러스 대표가 직접 참석해 300여명의 투자자들에게 설명회를 가졌다. 13일 종료하는 공모주 수요예측 조사도 큰 관심 속에 진행됐다.정부의 리츠활성화 정책 발표 이후 달아오른 분위기 속에서 한국 최초 '조 단위' 시가총액을 기록할 대형주로 주목된다. 향후 한국 리츠 시장이 성장할 수 있을지 가늠자가 될 전망이다.■역대 최대규모 리츠홈플러스 리츠는 개인투자자와 기관으로부터 자금을 받아 홈플러스 매장 51곳의 부동산을 약 4조3000억원에 매입해 홈플러스로부터 임대료를 수취하는 구조로 운영된다.해당 점포 연 임대료는 2019년 기준 2200억원 대로, 배당수익률은 공모가 기준 연 7% 안팎이 될 전망이다. 홈플러스 리츠는 매년 홈플러스 그룹이 소유한 대형점포를 1700억원~2300억원 규모로 추가 매입할 수 있는 매도청구권도 보유한다.홈플러스 리츠가 주목받는 건 한국 리츠업계 사상 최대 규모이기 때문이다. 그간 한국 공모리츠 규모는 총액 300억~3000억원 내외로, 상장된 전체 리츠 규모를 더해도 7000억원에 불과하다. 이번 공모가 총액이 시장 전체의 두 배를 넘는 것이다.투자업계에선 홈플러스 리츠의 성패가 한국 리츠 시장의 성장 가능성을 판단하는 지표로 여겨지는 분위기다. 공모 예정금액이 워낙 큰데다 수요예측도 긍정적인 분위기 속에서 진행된 것으로 알려졌기 때문이다. 홈플러스 최대주주 MBK파트너스를 비롯해, 향후 리츠 설립이 가능할 것으로 여겨지는 신세계·롯데·농협 등도 관심 있게 지켜보는 것으로 알려졌다.■임대 종료·거래량 확대 '넘어야'우려의 눈길도 적지 않다. MBK파트너스가 언제든 사업을 매각할 수 있는 사모펀드로, 홈플러스 리츠 설립이 그룹 매각을 위한 과정이 아니냐는 시선이다.더불어 상권 중심지로부터 상당한 거리를 떨어져 설립되는 대형마트의 특성상 임대계약이 종료되면 부동산 가치가 폭락할 수 있다는 우려도 있다. 실제 홈플러스 매장 임대계약은 길어야 16년으로, 이후 계약연장 여부는 장담할 수 없는 상태다.상장 후 활발히 거래되는 리츠 종목이 없다는 점도 눈길을 끈다. 12일 현재 상장된 리츠 종목은 모두투어리츠·트러스제7호·에이리츠·케이탑리츠·신한알파리츠·이리츠코크랩의 6개 뿐이다. 이 가운데 절반 이상이 공모가 대비 주가가 30% 이상 빠지는 쪽박을 면치 못했다. pen@fnnews.com 김성호 기자

 상반기 최대 공모 규모(1조5650억원 이상)를 달성할 것으로 예상되는 '홈플러스 리츠' 투자설명회에 300여명의 큰 손 투자자들이 몰리면서 뜨겁게 달아올랐다.  한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사인 홈플러스 리츠는 오는 20일까지 청약을 받아 29일 유가증권 시장 상장을 앞두고 있다.  12일 서울 여의도 63스퀘어 그랜드볼룸에서 열린 홈플러스 리츠 발표회에 따르면 공모 규모는 최소 1조5650억원, 최대 1조7274억원에 이를 전망이다. 이날 행사는 홈플러스리츠 구영우 대표와 임일순 홈플러스 대표가 직접 참석해 300여명의 투자자들에게 설명회를 가졌다. 13일 종료하는 공모주 수요예측 조사도 큰 관심 속에 진행됐다.  정부의 리츠활성화 정책 발표 이후 달아오른 분위기 속에서 한국 최초 ‘조 단위’ 시가총액을 기록할 대형주로 주목된다. 향후 한국 리츠 시장이 성장할 수 있을지 가늠자가 될 전망이다.  ■역대 최대 리츠...리츠시장 총액 두 배  홈플러스 리츠는 개인투자자와 기관으로부터 자금을 받아 홈플러스 매장 51곳의 부동산을 약 4조3000억원에 매입해 홈플러스로부터 임대료를 수취하는 구조로 운영된다.  해당 점포 연 임대료는 2019년 기준 2200억원 대로, 배당수익률은 공모가 기준 연 7% 안팎이 될 전망이다. 홈플러스 리츠는 매년 홈플러스 그룹이 소유한 대형점포를 1700억원~2300억원 규모로 추가 매입할 수 있는 매도청구권도 보유한다.  홈플러스 리츠가 주목받는 건 한국 리츠업계 사상 최대 규모이기 때문이다. 그간 한국 공모리츠 규모는 총액 300억~3000억원 내외로, 상장된 전체 리츠 규모를 더해도 7000억원에 불과하다. 이번 공모가 총액이 시장 전체의 두 배를 넘는 것이다.  투자업계에선 홈플러스 리츠의 성패가 한국 리츠 시장의 성장 가능성을 판단하는 지표로 여겨지는 분위기다. 공모 예정금액이 워낙 큰데다 수요예측도 긍정적인 분위기 속에서 진행된 것으로 알려졌기 때문이다. 홈플러스 최대주주 MBK파트너스를 비롯해, 향후 리츠 설립이 가능할 것으로 여겨지는 신세계·롯데·농협 등도 관심 있게 지켜보는 것으로 알려졌다.   ■임대 종료와 거래량 확대 '넘어야할 산'  우려의 눈길도 적지 않다. MBK파트너스가 언제든 사업을 매각할 수 있는 사모펀드로, 홈플러스 리츠 설립이 그룹 매각을 위한 과정이 아니냐는 시선이다.  더불어 상권 중심지로부터 상당한 거리를 떨어져 설립되는 대형마트의 특성상 임대계약이 종료되면 부동산 가치가 폭락할 수 있다는 우려도 있다. 실제 홈플러스 매장 임대계약은 길어야 16년으로, 이후 계약연장 여부는 장담할 수 없는 상태다.  상장 후 활발히 거래되는 리츠 종목이 없다는 점도 눈길을 끈다. 12일 현재 상장된 리츠 종목은 모두투어리츠·트러스제7호·에이리츠·케이탑리츠·신한알파리츠·이리츠코크랩의 6개 뿐이다. 이 가운데 절반 이상이 공모가 대비 주가가 30% 이상 빠지는 쪽박을 면치 못했다.  pen@fnnews.com 김성호 기자

3월 기업공개(IPO) 시장이 대어들의 등장으로 눈길을 끌고 있다. 최대 1조7000억원으로 예상되는 한국리테일홈플러스리츠를 비롯해 현대오토에버 등 공모금액 1000억원이 넘는 기업들이 대거 상장을 추진 중이다. 공모금액이 2조원을 넘어설 것으로 기대된다. 5일 한국거래소에 따르면 이달에 총 9개 기업이 수요예측 등 상장 일정을 진행한다. 이날 상장한 에코프로비엠을 포함해 한국리테일홈플러스리츠, 현대오토에버, 지노믹트리, 드림텍, 아모그린텍, KMH신라레저, 미래에셋벤처투자, 이지케어텍 등이다.한국리테일홈플러스리츠는 올해 IPO시장의 최대어 중 하나로 꼽힌다. 예상 공모금액은 1조5650억~1조7274억원이다. 부동산투자신탁으로 안정적인 임대료 수입이 가능하다는 점에서 투자자들을 유혹하고 있다. 시장 일각에서는 2017년 상장한 넷마블게임즈, 셀트리온헬스케어 이후 2년 만에 등장하는 대형 기업이라며 주목하고 있다. 이달 공모금액은 최소 2조원을 넘어설 것으로 기대된다. 한국리테일홈플러스리츠 이외에 현대차그룹의 시스템통합(SI) 계열사 현대오토에버의 공모액이 최대 1544억원, 코넥스 시가총액 2위 지노믹트리의 공모액 최대 1000억원으로 예상된다.업계 관계자는 "통상 IPO시장이 3월부터 본격화되기 때문에 이달의 성적이 향후 시장 분위기를 주도할 것"이라며 "과거 사례를 보면 대외 변수가 크게 작용하는 증시 환경에서 규모가 큰 기업의 상장은 새로운 투자동력으로 작용할 수 있다"고 설명했다.올해 1~2월 증시에 입성한 신규상장 기업들의 수익률이 좋다는 점도 분위기를 긍정적으로 이끌고 있다. 올해 들어 웹케시, 노랑풍선, 이노테라피, 천보, 셀리드가 새로 증시에 입성했다. 올해 첫 상장기업인 웹케시는 희망 공모가밴드(2만4000~2만6000원) 상단인 2만6000원으로 공모가를 확정했고, 현재까지 15%가 넘는 누적수익률을 기록 중이다. 노랑풍선, 천보, 셀리드 역시 상장 이후 누적 수익률이 30%를 웃돈다. 4만8000원으로 공모가밴드 상단을 뛰어넘은 에코프로비엠은 이날 시초가 대비 3.44% 오른 6만3200원에 거래를 마쳤다. 최두선 기자

"지금까지 출시된 리츠는 1000억원 내외의 중소형 규모였다. 하지만 홈플러스 리츠는 4조5000억원에 이를 정도로 규모면에서 압도적이다. 올해 한국 상장 리츠가 본격적으로 성장을 시작하는 한 해로 만들겠다." 구영우 한국리테일투자운용 대표는 27일 "유사 글로벌 상장 리츠 대비 홈플러스리츠가 최상의 투자 경쟁력을 갖췄다"며 이같이 강조했다.올해 기업공개(IPO) 시장에서 대어로 꼽히는 홈플러스리츠의 예상 공모 규모는 1조5650억 원에서 1조7274억 원에 이른다. 총 자산 규모는 공모희망가 상단 5000원을 기준으로 약 4조3000억 원이다. 한국리테일투자운용은 홈플러스 리츠의 자산운용을 담당한다.구 대표는 "홈플러스 리츠 이전 국내 상장 리츠 전체의 시가총액이 6500억원 상당으로 시장에서 대규모 리츠 공모에 대해 의구심을 갖고 계신 것을 잘 알고 있다"며 "이를 해소하기 위해 공모 물량을 국내 증권사와 외국계 증권사에 16 대 84의 인수비율로 배정해 처음부터 상장 리츠가 활성화돼 있는 해외시장 수요를 타깃으로 했다"고 설명했다.홈플러스리츠 상장에 대해 해외 기관들이 관심을 보이며 물량을 달라고 아우성이라고도 구 대표는 전했다.임일순 홈플러스 대표는 "홈플러스는 핵심 상권에 위치한 다양한 오프라인 채널과 신선식품을 기반으로 하는 온라인 채널이 결합된 멀티채널 유통기업"이라며 "경쟁사 대비 공간 활용 가치가 큰 점포망을 활용해 온오프라인 결합 역량을 구축하는 것이 핵심 전략"이라고 강조했다.홈플러스리츠의 목표 배당수익률은 7%대다. 이는 글로벌리츠지수에 편입돼 있는 싱가포르 포춘 리츠(5.5%), 일본 이온의 점포 대상 리츠(3.6%)에 비하면 높은 수치다. 특히 지난해 글로벌 경기 둔화로 아시아 주식시장이 고전을 면치 못했던 중에서도 글로벌리츠 지수는 5.7%의 수익률을 기록해 안정성이 높다는 평가다. 미 연방준비제도(Fed)가 금리 인상 속도 조절을 공식화하면서 국내 기준금리 동결이 예상되는 점 또한 홈플러스 리츠에 유리하게 작용할 수 있다.구 대표는 "리츠 상장으로 홈플러스는 재무구조가 강화되는 효과를 볼 전망"이라며 "대출 상환으로 감소하게 되는 이자비용, 줄어드는 감가상각비와 리츠로부터 받는 배당금이 임차료 부담을 상쇄할 것"이라고 설명했다. 상장 대표 주관사는 씨티그룹글로벌마켓증권, 골드만삭스증권회사 서울지점이며, 공동 주관사는 미래에셋대우, NH투자증권, 노무라금융투자, 다이와증권캐피탈마켓코리아이다. kjw@fnnews.com 강재웅 기자

사모투자펀드(PEF)는 소수의 연기금이나 기관투자자로부터 자금을 모아서 기업을 인수하거나 투자하는 펀드를 말한다. 대개 수년 동안 인수한 기업의 가치를 높여서 매각하는 것을 목표로 한다. 사모(私募)라는 말처럼 소수의 투자자로부터 자금을 모집하기 때문에 PEF는 밖에 알려지는 것을 좋아하지 않는다. PEF를 은둔의 투자자라고 하거나, PEF 운용사가 투자자 명단을 밝히지 않으려는 것도 이런 이유에서다. 그런데 우리나라를 넘어 동아시아 최대의 PEF 운용사인 MBK가 고려아연에 대한 적대적 인수를 시도하고, 운영하는 홈플러스에 대한 회생절차가 개시되면서 이제는 뉴스에서도 PEF가 자주 등장하고 있다. 위 사건의 여파가 크다 보니 PEF 규제를 강화해야 한다는 목소리도 높아지고 있다. PEF의 본고장인 미국에서도 약 40년 전 PEF가 널리 알려지게 된 계기가 있다. 세계 최대 PEF 운용사 중 하나인 KKR이 1988년 RJR 나비스코라는 담배 및 제과 회사를 250억달러에 인수한 것이 계기가 되었다. RJR 나비스코라면 생소하지만 이 회사가 만드는 오레오 쿠키, 리츠 과자나 윈스턴 담배라면 익숙할 것이다. 이처럼 미국인에게 친숙한 대기업을 PEF가 거액을 들여 인수하니 놀라울 수밖에 없었다. KKR은 인수대금 중 10%만 펀드 자금으로 조달하고 나머지 90%를 차입금으로 조달하는 이른바 차입매수(LBO) 전략을 적극적으로 활용하면서 시장을 더욱 놀라게 했다. MBK가 홈플러스를 인수하면서 대규모 대출을 받은 것이 문제 되고 있는데, 어찌 보면 차입매수는 PEF 거래의 핵심이라고까지 하겠다. KKR의 RJR 나비스코 인수 이야기는 '문 앞의 야만인(Barbarians at the Gate)'이라는 베스트셀러를 통해 널리 알려지게 되었다. 우리나라 PEF의 역사는 1997년 말 외환위기와 함께 시작된다. 외환위기 이후 자본시장이 개방되자 PEF를 비롯한 외국인투자자들이 물밀 듯이 들어왔다. 해외 PEF들이 이 과정에서 큰 투자수익을 얻었음은 물론이다. 이들이 우리나라 기업들의 구조조정에 기여한 것도 사실이지만 론스타의 외환은행 인수처럼 아직까지 논란이 되는 사건을 남기기도 하였다. 상황이 이렇게 되자 우리나라 기업 구조조정을 해외 PEF에만 맡길 수 없다는 생각이 퍼지게 되었다. 정부는 2004년 말 간접투자자산운용업법을 개정하여 PEF 제도를 도입했다. 금융당국이 제도를 만들자 그 틀 안에서 국내 PEF들이 크게 성장하였다. 금융감독원 자료에 따르면 2023년 말 국내 PEF 숫자는 1126개, 출자약정액은 136조원에 이른다고 한다. 미국에서는 PEF 산업이 시장에서 등장하고 이후 이를 규제하기 위한 법률이 제정되었는데, 우리나라는 PEF 법률이 먼저 만들어지고 이후 산업이 발전하였다. 우리나라에서는 금융산업 중 은행업이 차지하는 비중이 지나치게 크다는 점이 문제로 지적되는데, 이러한 점에서 보면 PEF가 금융산업 발전과 구조개선에 기여한 측면이 분명히 있다. 그런데 PEF도 경쟁이 치열해지면서 기업 인수만으로 수익을 내기가 어렵게 되고 있다. 일부 PEF들이 경영권 분쟁에 참전하는 것도 이러한 이유에서다. 미국에서도 PEF가 기업대출시장에서 차지하는 비중이 커지고 있다. PEF가 앞으로 더 관심의 대상이 될 수밖에 없는 이유다. 회사의 이사는 회사에 대해 선관주의의무를 부담하기 때문에 주주의 이익을 위해 회사의 지급능력을 넘는 과도한 차입을 하고 회사, 근로자, 상거래 채권자, 협력업체에 손해를 입히는 것은 법적으로도 문제가 될 수 있다. 국내 PEF를 과도하게 규제할 경우 외환위기 때처럼 해외 PEF 좋은 일만 하는 것은 아닌지 고민도 필요하다. 우리나라 PEF가 사람으로 치면 20세를 갓 넘겼는데, 기업 구조조정 지원이라는 제도 도입 본연의 목적을 다시금 생각할 필요가 있다. 정준혁 서울대 법학전문대학원 교수

[파이낸셜뉴스] 홈플러스가 결국 임대료를 반값으로 후려친 사례가 나왔다. 사실상 점포 유지를 포기하는 셈이다. 일각에선 법정관리(기업회생절차) 상황을 통해 점포 구조조정을 하기 위한 행보가 본격화 됐다는 시각도 있다. 7일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스일반사모부동산투자신탁13호를 운용하는 이지스자산운용은 최근 홈플러스로부터 임대료 50% 인하 요구를 통보받은 것으로 알려졌다. 홈플러스 관리인측이 이 펀드가 운용하는 동수원·서울 금천·서울 영등포·부산 센텀시티 점포에 대한 임대료 납부일인 3월 17일에 임대료를 내지 않은 후 행보다. 펀드는 약정서상 대주단에 대해 부채감당률(DSCR) 준수의무 관련 대출이자 3개월분을 유보하게 돼 있다. 이지스자산운용 펀드의 수익증권 대부분을 보유한 세콘도(지메이코리아 100% 출자)가 수익증권 매입을 통해 유보해야 한다. 지메이코리아가 이 조치를 못할 경우 롯데건설이 자금보충 등 신용공여를 제공해야 한다. 지메이코리아의 후순위차입 혹은 후순위 사모사채 발행 관련이다. 다만 이와 관련 롯데건설은 “대출약정서상 이자 등을 대납할 의무가 없다”고 답변했다. 현재 선순위 대출은 5800억원 규모인데, 대주단은 △하나은행 1000억원 △우리은행 800억원 △대구은행 450억원 등이다. 이 점포들 외에도 홈플러스 측은 세일앤리스백(매각 후 재임대) 점포들에게 30~50%의 임대료 할인을 요구한 것으로 알려졌다. 홈플러스가 책임임차한 점포에 투자한 리츠로는 △신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사 △케이비사당리테일위탁관리부동산투자회사 △케이비평촌리테일위탁관리부동산투자회사 △제이알제24호기업구조조정부동산투자회사(홈플러스 강서점) △대한제21호위탁관리부동산투자회사로 총 5개가 있다. 케이비사당리테일리츠(홈플러스 남현점), 케이비평촌리테일리츠(홈플러스 평초넘)는 “임차인(홈플러스)의 매출채권(임대료) 부실 가능성’으로 인해 부실자산이 발생할 가능성이 있다”고 공시한 바 있다. 홈플러스의 의도대로 부동산 임대차계약이 해지되면 홈플러스가 내야 할 임대료가 ‘공익채권’이 아닌 ‘회생채권’으로 분류된다. 상환 우선순위에서 밀리고, 다른 임차인을 구하기 어려운 현실적인 문제가 있다. 홈플러스의 회생계획안 제출 기한은 오는 6월 12일로, 회생계획안이 확정돼야 상환 일정이 나온다. 앞서 함용일 금감원 자본시장부문 부원장은 “홈플러스는 일부 점포 임대료를 지급하지 않으면서 구체적 해명 없이 피해를 최소화한다는 모호한 표현으로 일관하고 있다”며 “보유 역량을 총동원해 사기적 부정거래 등 각종 의혹을 철저히 규명하고 위법 행위를 발견하면 엄중하게 조치하겠다”고 말했다. 김병주 MBK파트너스 회장은 최근 연례 서한에서 홈플러스 회생절차를 두고 “언론에서 상당한 논란을 일으켰다”고 표현했다. 김 회장은 사재 출연의사를 밝혔지만 규모, 시기, 지원 방안을 밝히지 않고 있다. 한편, 신영증권, 하나증권, 현대차증권, 유진투자증권 등 국내 증권사 4사는 최근 홈플러스와 홈플러스 경영진을 상대로 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률 위반(사기) 등 혐의로 서울중앙지검에 고소했다. kakim@fnnews.com 김경아 김현정 강구귀 기자

홈플러스 영업점포 관련 부동산 펀드 수익권자와 리츠 출자자의 원금손실 가능성이 대두하고 있다. 홈플러스 관련 리스부채는 약 4조원대로 추정되는 상황이다. 20일 금융투자업계와 한국투자증권에 따르면 홈플러스의 법정관리 신청에 따른 관련 부동산가격 하락 압력 등으로 보유 점포 매각을 통한 부동산펀드·리츠 청산 시 각각 수익권자와 출자자는 투자원금 회수를 장담하기 어렵다. 약 4조원 규모에 달하는 홈플러스 리스부채는 대형마트 영업을 위해 임대한 건물과 토지 등을 의미한다. 건물과 토지 임대로 부담하는 비용(임대료)은 연간 4500억원이 넘는다. 하지만 리스부채는 상환 유예 금융채무로 분류돼 홈플러스가 실제 임대료를 내지 않게 되면 해당 리스크가 금융시장에 확산될 것이란 우려도 나온다. 홈플러스 점포를 매입한 부동산펀드는 유경PSG자산운용의 유경공모부동산신탁제3호, 이지스자산운용의 이지스코어리테일부동산투자신탁 제 126호, 코람코자산운용의 코람코전문투자형사모부동산투자신탁 제63호 등이다. 홈플러스 점포 매입 리츠와 홈플러스를 임차인으로 둔 리츠는 KB부동산신탁의 KB사당리테일위탁관리리츠와 KB평촌리테일위탁관리리츠, JR투자운용의 JR 제24호 기업구조조정리츠, 신한리츠운용의 신한서부티엔디리츠, 대한토지신탁의 대한 제21호 위탁관리리츠 등이다. 다만, 홈플러스 연수점이 임차해 있는 신한서부티엔디리츠의 경우 홈플러스와 임대차계약이 해지돼도 리츠 최대주주인 서부티엔디가 책임 임차하는 것으로 협의돼 여타 출자자의 원금손실 발생 가능성은 제한적이다. 김기명 한국투자증권 연구원은 "홈플러스 점포를 매입한 부동산펀드·리츠는 꾸준히 점포 매각을 추진해 왔지만 부동산경기 침체와 가격에 대한 눈높이 차이로 매각이 무산된 경우가 다수 있었다"면서 "그 결과 다수 부동산펀드·리츠가 운용기간을 연장한 상태"라고 설명했다. 펀드와 리스 출자자 원금손실이 예상되지만 대출의 경우 낮은 담보인정비율(LTV)로 최종적인 회수에 큰 문제가 없을 것이란 게 김 연구원의 분석이다. 부동산펀드와 리츠는 수익증권과 출자금만으로는 점포 매입자금을 확보하는 데 한계가 있다. 따라서 매입자금 일정 수준은 주로 은행권 중심의 차입으로 조달하고 있다. 김기명 연구원은 "홈플러스 점포를 매입한 부동산펀드, 리츠에 공여된 대출의 LTV는 50~60%대 정도인 것으로 보인다"고 전했다. 아울러 시행사, 건설사의 경우 점포 매입 관련 차입금에 대한 지급이자 재원 확보에 차질 가능성도 배제할 수 없다고 우려했다. 홈플러스 점포를 매입한 주요 시행사 및 건설사는 지메이코리아, 더미래 및 미래도시, MGM, DL이앤씨 등이다. 이들 회사는 부동산펀드 및 프로젝트금융투자회사(PFV) 등을 활용해 매입 대금을 차입했다. 한편 홈플러스의 영업점포는 총 126개로 이 중 절반정도는 메리츠금융그룹으로부터 1조3000억원 한도의 차입과 관련해 신탁 방식으로 담보제공된 점포이다. 또 나머지 절반은 대부분 매각후 임차계약(세일스앤리스백)을 맺은 점포로 구성됐다. 홈플러스 점포를 매입 후 임대를 준 곳은 크게 부동산펀드, 리츠, 시행사 및 건설사로 구분된다. khj91@fnnews.com 김현정 기자