[파이낸셜뉴스]  글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 21일 발표한 ‘2020년 3분기 서울 A급 오피스 시장’ 보고서에 의하면, 국내 오피스 투자는 풍부한 유동성 및 해외 투자 위축으로 인해 매우 활황세를 보이는 것으로 나타났다. 특히 서울의 A급 오피스 시장은 연초에 주춤했으나 빠르게 회복 추세에 있으며, 풍부한 유동성과 핵심 자산 선호현상이 맞물려 호조세를 이어갈 것으로 전망했다. 2020년 3분기 한국의 A급 오피스 거래 금액은 약 6조 2000억원을 돌파하면서, 역대 분기 최고 거래 금액을 기록한 것으로 조사되었다. 이는 전분기 대비 150%, 전년 동기 대비는 99% 상승해 JLL 기준 아시아 태평양 권역에서 한국의 오피스 거래 금액이 1위를 달성했다. 1, 2분기 대비 3분기의 거래 건 수는 더 적은 것으로 분석되면서, 높은 가격의 우량 자산을 중심으로 투자자의 관심이 집중되고 있는 것으로 나타났다. ■ 1000억 이상 메가딜 10개 이상 성사 금번 분기에는 1000억 원 이상의 메가딜이 10개 이상 잇달아 성사되었으며, 실물 자산 매각뿐만 아니라 수익증권 거래(Share Deal)도 다수 발생했다. 국내 오피스 매매 시장의 호황세에 더해, 코로나19로 인해 의사결정이 지연된 빌딩들을 중심으로 클로징이 이번 분기 다수 이루어졌다. 2020년 3분기 가장 큰 거래로는 도심권에 신규 공급된 SG타워로서, 파인트리자산운용이 시행사인 PTSG PFV로부터 약 9400억 원에 SG타워를 인수한 건이다. 이 외 도심권에서 클로징 성사된 거래는 두산타워, 센터포인트 돈의문, 쌍림동에 위치한 CJ제일제당센터이 있다. 강남 권역에서는 현대해상강남사옥이 금번 분기 약 3600억원에 매각되면서 강남의 단위면적 가격으로 역대 최고가인 평당 3400만원에 거래가 종결되었다. 더피나클 강남은 4520억 원에 매각에 성공했다. 싱가포르계 투자사인 메이플트리 자산운용이 펀드는 그대로 둔 채 수익증권을 인수하는 쉐어딜 형태로 거래되었다. 남은 연내 여의도 KTB 타워, 강남의 Pfizer 빌딩, 플래티넘 타워 등이 거래될 예정에 있어 2020년의 총 오피스거래 규모도 매우 견조할 것으로 전망된다. 2020년 3분기 서울 A급 오피스의 공실률은 약 14.3%로 전 분기 대비 520 bps 상승했다. 지난 분기 도심에 두 개의 A급 오피스가 추가된데 이어, 이번 분기에 여의도 파크원이 준공되는 등 대규모의 신규 공급이 공실률을 높은 수준으로 끌어올렸다. 권역 별로 보면, 여의도 권역은 파크원(약 11만평, 오피스 면적)이 지난 7월 신규 공급되어 전분기 대비 공실률이 26.6%로 큰 폭으로 상승하면서 역대 최대 규모의 공실률을 기록하였다. 이번 분기에 신규 공급이 없었던 도심 권역과 강남 권역의 공실률은 각 14.9%, 3.2%로 오히려 공실률이 낮아졌다. ■코로나 여파에서 임대시장 활기 COVID-19의 장기화로 인해 실물 경제가 타격을 입었음에도 임대 시장은 활기를 띠는 모습이다. 그러나 외국 기업의 신규 계약 면적은 해외 출입국이 까다로워져, 3분기 전체 사례 중에서 단 3.4%를 차지하며 기존에 25~35% 수준을 유지하던 추세에서 크게 벗어나 낮은 수치를 기록했다. 증평과 이전 수요가 많았던 지난 분기와 다르게, 이번 분기는 사무실을 통합하거나 업그레이드하는 수요가 전체의 3분의 2 정도로 큰 비중을 차지했다. 우수한 환경과 조건을 갖춘 빌딩으로 분산된 조직을 입주시켜 부서간 시너지와 생산성을 높이고자 노력하는 움직임이 이어졌다. 보고서는 향후 오피스 시장은 권역마다 다른 양상을 보일 것으로 전망했다. JLL은 "판교를 중심으로 빠른 성장세를 보이는 IT 및 게임 회사는 강남 권역으로까지 지속적인 사세 확장이 예측되며, 도심 권역의 경우 우수한 교통망을 강점으로 권역을 계속 확장하고 있다"며 "금융 및 보험업의 선호도가 높은 여의도 권역은 파크원의 공실 해소가 주요 관전 포인트로 작용할 것"이라고 봤다. 그러면서 "향후 12개월 이내에 각 권역에 추가적인 공급이 예정되어 있지만, 이는 시장에 임대 가능한 면적이 늘어나는 효과가 있어서 더욱 활발한 임차 활동을 가능케할 것으로 전망된다"고 덧붙였다. 대표적인 공급 예정 빌딩으로는 도심에 케이스퀘어 리모델링(약 1만2600평), 여의도에 여의도우체국 재건축(약 2만900평), 강남에 센터필드(약 7만2400 평)가 있다. 신규 대형 빌딩 공급 시, 경쟁력 유지를 위해 임차인에게 우호적인 인센티브를 일시적으로 제공할 수 있으며, 각 권역의 실질 임대료 상승 속도가 다소 더뎌질 수도 있을 것으로 전망된다. kakim@fnnews.com 김경아 기자

[파이낸셜뉴스]  "미국 멀티패밀리(상업용 임대 아파트) 투자에서 가치 회복(밸류 리커버리)의 물결이 올 것이다" 토마스 홀 GL캐피탈파트너스 매니징 파운딩 파트너는 8일 "코로나19 이후 시장의 급변한 변화의 사이클이 마지막 단계에 접어들며, 투자자에게 기회의 시기가 도래했다"고 밝혔다. 코로나 회복기 동안 높은 금리, 팬데믹 기간 동안 중단되었던 건설 재개로 과도하게 공급된 물량으로 인해 임대료 성장률이 감소하고, 인플레이션으로 인한 운영비 증가로 NOI(순영업수익)가 압박을 받는 주택시장 불균형 상태에 변화가 오고 있음을 시사했다. 홀 파트너는 “현재 우리는 매우 흥미로운 투자 사이클의 시점에 들어섰다”며 “향후 5년 간 9400억달러 규모의 멀티패밀리 부채가 만기를 맞이하면서 현재 상황이 투자에 유리하다. 대출 만기 중 상당수는 LTV(담보대출비율)나 부채 서비스 커버리지를 적정 수준으로 낮추기 위해 디레버리징이 필요하다. 만기가 동시에 도래하는 다수의 대출이 대규모 현금 유입을 필요로 하는 소유주 그룹은 향후 12~24개월 동안 시장 가격에 자산을 매각해야 한다. 투자자 입장에선 비교적 저렴한 가격에 투자할 기회가 생길 수 있다”고 언급했다. 이에 2025년 부동산 자산 가치가 최저점을 기록할 가능성이 높다고 봤다. 핵심 지역의 신규 멀티패밀리 개발 자산 가치는 고점 대비 약 40% 하락한 상황에서 저점을 기록하고 있어서다. 그는 “지난 18개월 동안 미국 아파트의 캡 레이트(cap rate∙투자 대비 수익률∙자본환원율)는 10년 만기 국채 수익률이 크게 상승했음에도 불구하고 소폭 상승에 그쳤다. 2024년 2분기 동안 단기 금리가 3.5%로 시장이 더 균형을 이루며 매수자와 매도자가 일치했던 시기가 잠시 있었다. 이후 단기 금리가 장기 금리보다 높게 유지되면서 수익률 곡선의 역전이 나타났다. 이는 캡 레이트가 높게 유지될 가능성을 시사한다. 많은 매도자가 자산을 시장에 내놓도록 유인할 것”이라며 “시중에 상당한 자본이 존재하기 때문에 만기 또는 손상된 대출로 인해 많은 매도자가 시장에서 퇴출되며, 매수 경쟁이 치열해질 것이다. 구매자들에게는 선택의 폭이 넓어지겠지만, 금리 인하 기대로 매도를 미뤄온 자산 가치를 기대했던 판매자들은 예상보다 낮은 평가금액에 실망할 수 있다”고 설명했다. 이어 “멀티패밀리는 장기 금리 인하와 자본 가용성의 증가로 인해 더욱 선호되는 투자 대상이며, 높은 임대 수요, 저렴한 주택의 부족, 안정적인 일자리 증가 등의 기본 요소가 여전히 투자 매력을 유지한다. 지난 24개월 동안 신규 주택 구입 비용이 임대료를 초과하며 개인들은 구입을 미루고 임대를 선호하고, 임금 상승이 임대료 상승을 앞지르면서 고소득 가구가 임차인 인구에 계속 합류하며 멀티패밀리 주택에 대한 장기적 수요가 지속적으로 촉진되고 있다”며 “2024년은 기록상 아파트 흡수량이 가장 높은 해가 되었으며, 2025~2026년에는 신규 주택 공급이 감소할 것으로 예상된다. 특히 2026년에는 신규 공급이 10년 만에 최저 수준에 이를 것"이라고 강조했다. 그는 "정상적인 임대료 성장이 이뤄지면 두 번째 가치 회복의 물결이 나타날 것이다. NOI 급등이 가격을 더 높이기 전에 앞으로 2년이 최적의 멀티패밀리 투자 시기"라며 “GL캐피탈파트너스는 경쟁이 덜 치열하고, 가격 경쟁력이 높은 고급 교외의 B급 자산에서 기회를 모색하고 있다. A급 자산의 가치가 회복되면 임대료가 상승하고, B급 자산의 임대료도 따라서 상승할 것”이라고 전망했다. 그는 “한국 기관 투자자의 포트폴리오는 투자 시점 및 구조에 따라 일부는 가치를 유지할 가능성이 있지만, 도심 코어 아파트, 오피스, 호텔 부문은 코로나19 이후 가장 저조한 실적을 기록하면서 평균적으로 다른 포트폴리오에 비해 실적이 저조할 것”이라며 “2025년으로 접어들며 금리 인하로 인해 부동산 거래가 크게 증가할 것으로 예상됨에 따라, 더 많은 원매자가 시장에 진입할 가능성에 주목할 필요가 있다. 금리 인하로 차입 비용이 낮아지면서 추가적인 부동산 거래가 촉진될 것”이라고 밝혔다. 도널드 트럼프 전 미국 대통령의 승리와 관련 홀 파트너는 "장기 금리가 상승하고 단기 금리가 하락해 수익률 곡선이 정상화되고 대출 환경이 더욱 안정될 것"이라며 "임대 시장에서는 기본적으로 소유자의 권리가 회복되고, 자본 시장에 대한 규제가 감소하며, 일반 단독 주택 시장의 구매 감당력은 계속 낮게 유지될 것이다. 임차인 보호에 중점을 둔 진보적 정책의 해체는 지속돼 부동산 소유자와 자유 자본 시장에는 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다. 이어 "트럼프의 정책에 따르면 석유 산업과 관련 도시들은 확장과 성장을 할 수 있다. 청정 에너지 정책이 철회되면서 일부 시장에 이익을 줄 수 있습니다. 자본 이득세는 유지될 예정으로, 이는 부동산 가치를 계속해서 지지할 것"이라고 말했다. 한편 GL캐피탈파트너스는 미국 멀티패밀리에 특화된 부동산 투자사다. 20억달러, 1만세대 이상의 멀티패밀리 자산을 투자 및 운용하고 있다. 2011년 이후 다양한 메트로 시장에서 캐시플로우(현금흐름)와 밸류애드(가치상승) 전략을 통해 높은 수익을 달성해 왔다. 홀 대표는 16년 이상 20억달러 이상의 멀티패밀리 투자를 관리해왔다. GL캐피탈파트너스의 대표이자 계열사인 부동산 자산 관리 회사 그린리프파트너스 매니지먼트의 공동대표로도 활동하고 있다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 상업용 부동산 투자 시장이 2022년 10월 레고랜드 사태(강원중도개발공사 회생 신청)의 충격을 잊었다. 글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 2024년 3·4분기 상업용 부동산 투자 시장 규모가 전 분기 대비 43% 증가한 6조6684억원을 기록했다고 24일 밝혔다. 2022년 1·4분기(약 7조4000억원) 이후 상업용 부동산 분기 거래 규모 중 최대 규모다. 2024년 3·4분기까지 누적 거래 규모는 약 15조5000억원으로 2023년 전체 규모인 14조8000억원을 이미 넘어섰다. 올해 4·4분기까지 예상되는 상업용 부동산 투자 시장 규모는 약 20조원에 육박할 것으로 보인다. 올해 3·4분기 상업용 부동산은 오피스 거래가 전체 거래의 57%(약 3조8030억원)로 시장 규모를 견인했다. 이어 물류 약 1조9267억원, 리테일 4797억원, 호텔 4590억원 순이다. 3·4분기 오피스 시장은 전략적투자자(SI) 대신 국내 투자자 중심의 투자 활동이 활발했다. 삼성SRA자산운용의 1조1040억원 규모 강남권역의 더에셋빌딩 매입, 캐피탈랜드투자운용의 4410억원에 골든타워 인수, 신한리츠운용의 씨티스퀘어 인수 등 코어 딜 규모 1조9731억원에 달했다. 반면 하나금융강남사옥 및 한화장교빌딩의 리츠 유동화 등 특수 거래는 1조900억원이다. 3·4분기 오피스 거래 규모의 약 29% 수준을 차지했다. 대기업 계열사간 특수 거래를 제외하면 그 회복세는 다소 제한적인 수준으로 보인다. 물류 시장은 지난 분기 1조3222억원 대비 45% 이상 증가했다. LB자산운용이 스위스계 파트너스 그룹과 함께 매입한 브릭 화성 물류센터가 이번 분기 유일한 코어 자산의 거래로 파악됐다. JB자산운용의 그린웨이브 시화 물류센터 등 최근 신규 공급된 자산의 선매입 투자 규모가 올해 3·4분기 물류 투자 시장의 약 60%를 차지하며 전체 규모를 견인했다. 3·4분기에는 총 5개의 신규 A급 물류센터가 약 63만3323㎡의 규모로 공급됐다. 선임차 계약 면적은 전체 규모의 5% 수준에 그친 것으로 확인됐다. 리테일은 외래 관광객 수가 올해 8월 기준 약 1067만명으로 팬데믹 직전인 2019년 동기 대비 93% 수준으로 회복돼 수혜로 작용했다. 메디컬 리테일의 확장이 두드러졌다. 강남과 명동, 홍대 등 전통상권을 중심으로 신규 개원 증가세를 보였다. 뷰티도 외래 관광객 수 증가에 따라 주요 역세권 중심으로 확장세를 보이고 있다. 도산대로, 한남, 성수 등 대부분의 주요 가두상권 공실률 및 임대료는 보합세를 보였다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “3·4분기 상업용 부동산 시장을 이끈 오피스 시장의 거래 규모 증가는 적극적인 시장 회복의 신호로 해석될 수도 있으나 불확실한 경제 상황 및 금리 변동에 따른 유동성 제약, PF(프로젝트 파이낸싱) 리스크 등을 고려할 때 온전한 시장 회복에는 시간이 걸릴 것으로 예상된다”며 “그럼에도 올해 상업용 부동산 시장 규모의 회복은 국내 투자 시장의 긍정적인 전환점이 되고 있다”고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 2·4분기 서울 강남권을 중심으로 오피스 거래가 활발한 것으로 나타났다. 23일 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아(NYSE:JLL, 존스랑라살)가 최근 발행한 ‘2024년 2·4분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 따르면, 2024년 2·4분기 국내 오피스 투자시장의 거래 금액은 약 1조8785억원으로, 강남 권역에서 거래 사례가 다수 나타났다. 2022년에 시장에 나왔던 아이콘역삼이 약 2043억원에 캐피탈랜드자산운용에서 캡스톤자산운용으로 소유권이 이전되고, 케이리츠투자운용이 보유했던 케이플라츠 신논현이 약 825억원에 듀오정보에 매각됐다.  이어 코람코자산 운용이 보유했던 GS건설 서초타워는 약 2023억원에 신한리츠 운용에게 매각되고, 신한리츠운용이 보유했던 위워크타워(테헤란로)가 약 1470억원에 현진그룹에게 매각됐다. 서울 오피스 거래 시장에 많은 매물이 나오면서 유동성 부족으로 인해 소화되지 못하고 계속 쌓여가고 있지만, 이 가운데 좋은 입지와 우량 임차인을 보유한 코어 자산에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다는 분석이다. 실제 재무적 투자자들은 금리인상의 여파로 다소 보수적인 기조를 보이고 있는 반면, 전략적 투자자들은 사옥 확보를 목적으로 적극적으로 매수에 나서고 있다. 현대차그룹 또한 스케일타워 매입을 시작으로 상업용 부동산 시장에 영향력을 끼치고 있다. 표류 중인 신사옥 GBC 사업을 포함해 신규 공급이 매우 제한적인 상황을 고려할 때, 자금력과 수요를 갖춘 전략적 투자자들의 영향력은 지속될 것이라는 전망이다. 보고서는 "서울 A급오피스 시장은 여전히 수요 대비 공급이 부족한 상태로, 하반기부터 2026년까지 세 권역에 신규 A급 오피스 공급이 없기 때문에, 서울 A급 오피스 시장은 한동안 낮은 공실률을 유지할 것으로 예측된다"며 "다만, 남은 하반기에는 도심 권역에 2개의 B급 오피스가 신규 공급될 예정이며, 3대 권역을 제외한 기타 권역에는 원그로브(CP4)와 같은 대형 오피스가 신규 공급될 예정으로 이는 임차 가능한 공간이 매우 제한적인 현재 상황에서 해결책이 될 수 있을 것으로 보인다"고 평가했다. 한편 2·4분기 서울 A급 오피스의 실질임대료는 3.3㎡당 13만8800원으로 전분기 대비 1.2%, 전년 동기 대비 7.1% 상승했다. 지난해까지 전년 동기 대비 두 자릿수 상승세를 보였던 서울의 실질임대료는 올해 한자릿수로 줄어든 상태다. 계절적 요인이 이미 반영된 연초의 상승분을 고려하면 남은 하반기에는 임대료 상승폭이 예전처럼 크지 않을 것이라는 분석이다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] CBRE코리아는 2024년 상반기 상업용 부동산 총거래 규모가 8조원으로 전년 동기 대비 3% 증가했다고 22일 밝혔다. 하반기에는 금리 인하 기대감과 함께 오피스 시장을 중심으로 다수의 거래가 진행 중에 있어 두드러진 투자 시장 규모의 증가를 보일 것으로 전망했다. 2분기 상업용 부동산 투자 시장 규모는 전 분기 대비 12% 하락한 3조7686억원이다. 호텔과 A급 자산의 선매입 사례가 확인된 물류에서는 규모의 증가가 있었지만 오피스 섹터 A급 자산의 거래가 없어서다. 오피스 거래는 약 1조2345억원으로 전체 시장의 약 33%다. 물류는 약 1조3222억원(35%)으로 전년 1분기 인천 소재 대형 물류자산의 선매입 종결로 분기 물류 거래 규모가 오피스 부분 규모를 상회한 이후 두번째로 유사한 규모의 변화가 관찰됐다. 호텔 거래 규모는 약 7937억원(21%), 리테일 약 4179억원(11%)의 거래가 확인됐다. 2분기 오피스 거래로는 캡스톤자산운용이 영국계 M&G 소유의 아이콘 역삼을 블라인드펀드를 통해 2040억원에 인수했다. 남양덕정 유한회사는 YD318빌딩을 메테우스자산운용으로부터 1050억원에 매입했다. 결혼정보회사 듀오는 케이플라츠 신논현 빌딩을 케이리츠로부터 825억원에 인수했다. 도심권역에서는 한국토지신탁이 보령홀딩스의 사옥 보령빌딩을 세일앤리스백 구조로 1320억원에 매입했다. 리테일은 외국인 관광객 수가 팬데믹 이전 (2019년 5월)의 90% 수준으로 회복세를 보이고 있다. 강남역 글로벌 스포츠 브랜드가 매장 리뉴얼로 외국인 집객을 강화했고, 가로수길은 유동 인구 증가로 패션, 뷰티 브랜드 신규 매장 증가와 매출 상승이 관찰됐다. 물류 거래로는 이지스자산운용이 미국계 KKR 소유 석남 혁신 물류센터를 선매입 완료했다. 미국계 라살자산운용이 안성 소재 대덕물류센터 A동을 약 3000억원에 인수했다. 시공사가 직접 인수한 사례도 다수 확인됐다. DL건설은 SPC물류센터를 1259억원 규모로 인수했다. 화성산업은 별내원 물류센터를 약 1082억원에 인수했다. 호텔은 JS코퍼레이션과 블루코브자산운용의 그랜드하얏트 서울 거래가 금번 분기 종료된 것으로 파악됐다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “1분기 오피스 시장을 중심으로 진행된 대형 거래가 올해 상반기 상업용 부동산 투자 시장 규모의 증가를 견인했다”며 “국내 상업용 부동산 시장의 견고한 오피스 수요와 인바운드 투자 증가를 바탕으로 하반기 투자 시장 규모는 더 크게 증가할 것으로 예상된다”고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스]   삼성자산운용은 KODEX부동산리츠 ETF시리즈 3종의 순자산이 1000억원을 돌파했다고 11일 밝혔다. 삼성자산운용은 한국,미국,일본 각국의 부동산 리츠에 투자하는 월배당형 상품으로 KODEX 한국부동산리츠인프라, KODEX 미국부동산리츠(H), KODEX 일본부동산리츠(H)를 상장해, 꾸준한 현금흐름을 원하는 투자자들에게 지속적인 호응을 받고 있다. 특히, 지난 3월에 상장한 KODEX 한국부동산리츠인프라의 경우 개인투자자들의 높은 관심 속에 상장 약 4개월만에 개인 순매수 440억원을 기록했다. KODEX 부동산리츠 ETF 시리즈 3종은 모두 한국, 미국, 일본에 상장된 부동산 리츠를 각각 담고 있지만 국가별 고유의 특성에 따라 다른 특징을 가지고 있다. 한국과 일본의 경우 수도권 집중화 현상 등의 이유로 서울과 도쿄 위주의 A급 프라임 오피스를 담은 리츠들로 구성되어 있다. 이는 입지가 좋은 부동산 자산에 대해 높은 가치를 주는 특징이 있어 상대적으로 금리인상기에도 견고한 모습을 보여주고 있다. 반면 미국의 경우 넓은 대지 면적으로 입지의 중요성 보다 리츠의 금융 조달비용을 얼마나 효율적으로 구성하는지가 투자 핵심 사항이다. 예를 들어 국내 투자자에게 인기가 많은 리얼티인컴의 경우 미국 전역에 수 천개 이상의 부동산을 보유중이다. 리테일 스토어부터 약국 및 레스토랑까지 다양한 유형의 부동산을 소유하고 있어 부동산 확보를 위한 자금 조달이 기업 성과에 주요한 성과 원인이라 할 수 있다. 이같은 각기 다른 특징으로 현재 높은 금리 국면에서는 일본과 한국 부동산 리츠가 상대적으로 견고한 모습을 보이고, 금리 인하 국면에서는 미국 리츠가 상대적으로 우수한 성과를 보일 것으로 예상된다. 또한, 현재 각 부동산리츠ETF 시리즈의 경우 각기 다른 배당수익률을 보이고 있는데, KODEX한국부동산리츠인프라와KODEX 일본부동산리츠(H)는 연간 약 8% 수준, KODEX미국부동산리츠(H)는 약 연 4%를 목표로 하고 있다. KODEX 일본부동산리츠(H)의 배당수익률은 투자자산에서 발생하는 수익 외에도 환헷지에 따른 프리미엄이 더해졌다. KODEX 부동산리츠 ETF 3종은 정부 정책의 시행으로 투자금의 최대 5000만원까지 배당소득에 대해 9.9%의 분리과세를 투자자가 증권사를 통해 신청할 시 적용 받을 수 있어 세제상 혜택을 받을 수 있다. 특히, 연간 금융소득이 2000만원 이상인 투자자들의 경우 금융소득종합과세를 피할 수 있는 이점이 있다. 최근 월배당에 대한 투자자들의 관심이 높아진 가운데 부동산 리츠의 경우 건물에서 나오는 임대소득이 주 원천이라는 점에서 상대적으로 배당 수준이 일정하고 안정적이라는 장점이 있는 만큼 꾸준한 현금흐름을 만들고자 하는 월배당 투자자들의 매수세가 더 확대될 것으로 예상된다. 마승현 삼성자산운용 매니저는 “리츠ETF 시장은 그 동안 금리 인하 지연에 따른 불확실성으로 실물 부동산 가치 대비 할인된 가격으로 거래돼 왔다”며, “금리 인하 시기가 가시권에 들어왔다고 판단한 투자자들의 경우 안정적인 월배당에 향후 금리 인하 시 추가적인 시세차익, 여기에 더해 세제혜택까지 받을 수 있어 지속적인 현금흐름을 원하는 투자자들에게 좋은 투자 수단이 될 것”이라고 말했다. kakim@fnnews.com 김경아 기자

[파이낸셜뉴스] 글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아는 2023년 국내 상업용 부동산 투자 시장에 유입된 해외 자본은 약 3조1000억원(총 23억달러)으로 2022년 대비 약 31.5% 증가했다고 3일 밝혔다. 이전 3개년(2020년~2022년) 연평균 19억달러 대비 약 23% 증가다. 2023년 국내 상업용 부동산에 투자된 해외 자본 중 1위는 미국(43%), 2위는 싱가포르(28%)다. 미국의 투자 규모는 2022년 대비 약 74% 큰 폭으로 증가했다. 지난 6년 내 최대 수준이다. 싱가포르는 2022년과 유사한 투자 규모를 기록해 2위에 그쳤다. 3위에 오른 캐나다는 대형 물류센터를 인수 완료하면서 5년 만에 상위권에 재진입했다. 국내 물류 시장에서 해외 자본의 투자 규모는 약 16억달러다. 역대 최대 수준을 기록해 2023년 해외 자본의 국내 투자 규모를 상향 견인했다. 물류 투자 규모의 50% 이상은 전자상거래 시장의 가파른 성장세에 힘입어 사전 계약으로 진행된 선매입 거래로 확인됐다. 올해도 신축 A급 물류 자산에 대한 투자자들의 선호도가 지속되고 있으며 동시에 국내 부실 자산에 대한 매입 기회를 모색할 것으로 전망된다. 2023년 해외 투자자의 주요 물류 거래로 AEW캐피탈이 국내 페블스톤자산운용과 함께 로지스허브 인천 물류센터의 인수를 완료했다. KKR이 오산 로지폴리스 물류센터를 매입했다. 브룩필드가 투자한 인천 원창동 물류센터는 단일 규모로는 2023년 최대 규모 투자로 확인됐다. 국내 오피스에 대한 2023년 해외 자본 투자 규모는 2022년 대비 약 47% 하락했다. 이는 미주 및 유럽 오피스 시장 리스크 확대에 따른 오피스 포트폴리오 축소 전략에 따라 신규 매입 관망세를 유지한 것으로 보인다. 반면 2023년 국내 투자자의 해외 신규 상업용 부동산 투자 규모는 2022년 대비 86% 급감한 약 7억 달러로 역대 최저 수준을 기록했다. 고환율 장기화에 따른 비용 부담이 주요 원인으로 읽힌다. 이는 해외 투자 위축세로 이어지고 있다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “해외 투자자의 2023년 국내 상업용 부동산 투자 규모는 코로나19로 다소 위축되었던 상업용 부동산 시장의 회복세를 반증하고 있다”며 “국내 상업용 부동산 시장의 섹터별 성장 가능성 및 매력도를 볼 때 올해도 활발한 인바운드 투자 활동이 기대된다”고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 서울에서 상업용 부동산 투자가 턴어라운드했다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 2024년 1분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 3조8039억원으로 전년 동기 대비 12% 증가했다고 22일 밝혔다. 오피스 거래는 약 2조7943억원으로 비중이 73.5%다. 강남권역과 도심권역의 대형 자산 거래 완료로 전년 동기 약 1조401억원 대비 2.5배 이상 증가했다. 물류 비중은 15.5%로 전년 동기 대비 70% 하락한 약 5918억원을 기록했다. 호텔 약 2280억원(6%), 리테일 약 1896억원(5%)의 거래가 확인됐다. 이번 분기 강남권역에서 코람코자산신탁이 미국계 블랙스톤 소유의 아크플레이스를 7920억원에 매입했다. 침구업체 알레르망이 T412를 한화자산운용으로부터 약 3280억 원에 매입해 사옥으로 활용할 계획이다. 도심권역에서는 이지스자산운용이 신규 PFV 설립을 통해 메트로타워와 서울로타워를 각각 4160억원, 3100억원에 매입해 향후 밀레니엄 힐튼 부지와 통합하여 대규모 복합시설로 재개발을 추진할 예정이다. 퍼시픽자산운용은 동양생명을 전략적 투자자(SI)로 유치해 케이스퀘어시티를 3070억원에 인수했다. 서울 A급 오피스 시장의 임대료 상승세는 1분기에도 지속되고 있다. 2023년 사상 최대 상승률을 기록했던 명목임대료는 ㎡당 3만4472원에서 3만6390원으로 올랐다. 평균 실질임대료도 ㎡당 3만2156원에서 3만4401원으로 상승했다. 공실률은 여의도권역의 대형 프라임급 자산인 TP타워(연면적 14만1669㎡당)가 준공되면서 2023년 4분기 평균 1.5%에서 올해 1분기 2.9%로 일시적으로 상승했다. 물류 시장은 2023년 4조7106억원으로 역대 최대 거래 규모를 보였다. 공급 리스크가 대두되면서 선택적인 투자 활동으로 투자 규모가 대폭 하락했다. 1분기에는 총 12개의 신규 A급 물류센터가 약 65만6187㎡당 규모로 준공됐다. 금년 예정 공급량의 약 16%가 수도권 A급 물류 시장에 신규 공급됐다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “2024년 1분기 상업용 부동산 시장은 오피스 시장의 대형 거래로 회복세를 보이고 있다. 특히 서울 오피스의 평균 공실률은 일시적으로 상승했으나 작년 대부분의 면적이 선임차 완료된 점을 감안하면 2분기 이후 임차인의 입주와 함께 빠르게 안정화될 것으로 예상된다. 국내 오피스 시장의 연중 임대료 상승세는 지속될 것으로 보고 있다”며 “올해 상업용 부동산 시장은 이후 금리 인하 지연 가능성이 거론되며 투자 시장의 불확실성이 존재하는 가운데, 개발 자산의 선매입 활동도 꾸준히 관찰되면서 오피스 자산을 중심으로 우선적인 회복세가 관찰될 것”으로 기대했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL(존스랑라살) 코리아는 18일 ‘2024년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서를 통해 2024년 1분기 국내 오피스 투자시장 거래 금액은 약 3조462억원으로 집계했다. 거래금액이 1000억원을 상회하는 메가 딜이 7건이나 체결되면서 직전 분기 대비 거래규모가 약 27.6% 증가했다. 1분기에 가장 높은 거래가격으로 매각된 아크플레이스는 블랙스톤이 코람코자산신탁에 약 7900억원에 매각했다. 도심 권역에서 이지스자산운용이 설립한 YD816PFV가 밀레니엄 힐튼 서울과 묶어서 개발하기 위하여 메트로타워와 서울로타워를 각각 약 4200억원, 3100억원에 매입했다. 정정우 JLL 코리아 캐피털마켓 상무는 “금번 분기에도 우수한 입지의 코어 자산들 위주로 거래가 성사된 것이 확인됐다. 블라인드 펀드에 아직 여유가 있는 몇몇 국내 운용사들과 상장리츠들이 코어자산들을 제한적으로 검토하고 있다. 오피스 투자에 신중하게 접근하는 외국계 투자자들은 밸류애드 가능성이 있거나 가격이 낮은 매물에 관심을 보이고 있다”고 말했다. 임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI)의 활동이 이번 분기에도 이어졌다. 강남 권역에서 한화자산운용이 소유하는 T412가 침구업체 알레르망에 약 3300억원에 거래됐다. 알레르망은 사옥 마련에 대한 강한 의지로 높은 가격을 제시하며 매입에 성공했다. 코람코자산신탁이 보유하고 있는 구분소유빌딩인 케이스퀘어시티가 퍼시픽자산운용에 3100억원에 매각됐다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적투자자로 유치했다. 심혜원 JLL코리아 리서치 팀장은 “올해도 서울 오피스 시장에서 전략적 투자자의 적극적인 시장참여가 지속될 전망이다. 자금력을 갖고 있는 전략적 투자자들이 사옥용으로 적합한 만평 이하의 소규모 빌딩이나 B급 오피스를 우선적으로 검토하면서, 대형 오피스들은 자금 부족으로 클로징이 지연되는 상황”이라며 “그럼에도 불구하고 아크플레이스와 같은 초대형 딜이 금번 분기에 성공적으로 클로징되면서 침체된 투자 시장에 활력을 불어넣는 계기로 작용할 것 같다”고 말했다. 서울 오피스 임대시장은 이번 분기에도 견조한 수요를 보여주었다. 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 3.6%를 기록했다. 8분기째 자연공실률 5% 미만의 공실률을 기록했다. 이번 분기에 공급된 여의도 권역의 TP타워를 끝으로 2026년도까지 예정된 A급 오피스 공급이 없어, 오피스 시장 공실률은 계속해서 낮은 추세를 이어갈 전망이다. 권역별 공실률은 도심권역(CBD) 1.7%, 강남권역(GBD) 0.3%, 여의도권역(YBD) 10.5%다. 세 권역에서 모두 공실률이 상승했으나 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승 폭은 크지 않았다. 여의도 TP타워도 계약된 건들의 입주가 마무리되면 여의도 권역의 공실률은 다시 2% 이하의 매우 낮은 수준으로 떨어질 것으로 전망된다. 서울 오피스 임대료는 견조한 오피스 수요 대비 제한된 공급으로 계속 상승 추세다. 1분기 서울 A급 오피스의 실질임대료는 3.3㎡당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다. 계절적 요인의 영향으로 새해를 맞이하며 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 다수 관측됐다. 강남 권역의 실질 임대료는 3.3㎡당 15만3100원이다. 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 10.0% 상승했다. 도심권역의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡당 13만8900원이다. 전분기 대비 4.3%, 전년 동기 대비 11.9%의 가장 큰 폭으로 상승했다. 여의도권역의 임대료는 3.3㎡당 11만5900원이다. 전분기 대비 2.5%, 전년 동기 대비 6.8% 상승했다. 2026년경 준공되는 도심의 오피스 재개발 프로젝트처럼 대형 신규 공급이 있기 전까지는 이러한 추세는 지속될 것으로 전망되고 있다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE는 국내 상업용 부동산 투자자의 순매수 의향이 아시아 태평양 주요 국가 중 가장 높은 것으로 나타났다고 4일 밝혔다. 2023년 12월 국내 투자자 51명을 포함해 아시아 태평양 지역 총 510명의 주요 투자자를 대상으로 2024년 부동산 투자 활동 전망, 주요 리스크, 선호 전략과 섹터 등에 대한 조사에서다. 해당 조사에서 국내 투자자 중 16%가 순매수 의향을 보여 아시아 태평양 주요 국가 투자자 대비 가장 높은 수치를 보였다. 다른 아시아 태평양 지역의 투자자 순매수 의향은 일본 8%, 싱가포르 8% 등이다. 올해 국내 투자자의 투자 확대 요인으로는 금리 안정화 및 부채 비용 감소에 대한 기대 31%, 합리적인 가격 조정 28%, 부실 자산 투자 기회 증가 24% 등으로 조사됐다. 이는 금리 인하 기대와 함께 이자 부담 경감 전망 및 부동산 시장 전반에 대한 가격 조정 기대감 등이 반영된 결과로 봤다. 특히 국내 투자자의 과반수가 넘는 54%가 오피스 자산을 선호해 3년 연속 가장 높은 선호도를 보였다. 해외 주요 오피스 시장과 달리 국내는 서울 A급 오피스의 낮은 공실률과 임대료 상승이 이러한 추세를 견인하고 있다. 국내 투자자의 선호도는 오피스 자산 다음으로 물류센터 26%, 데이터 센터 8% 순이다. 물류센터는 아시아 태평양 지역 투자자가 가장 선호하는 자산으로 작년 수도권 물류센터 거래 중 43%를 해외 자본이 투자했다. 데이터 센터는 AI 산업의 성장으로 상업용 부동산 내 새로운 투자 자산으로 관심을 끌고 있다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “올해는 국내 상업용 부동산 투자자의 절반 이상이 투자 확대 의사를 밝힌 가운데 금리 인하와 더불어 매도자와 매수자 간 기대 가격 차이, 자산 가치 변동에 따른 리파이낸싱 리스크 등의 해소가 관건”이라고 설명했다. 최성현 CBRE 코리아 캐피탈 마켓 총괄 부사장은 “하반기 금리 인하에 대한 기대감이 높아지면서 상업용 부동산 시장의 점진적인 회복이 예상된다. 유동성이 확대된다면 투자 규모 역시 작년 대비 다소 증가할 수 있을 것으로 보여진다. 국내는 현재 진행되고 있거나 예정에 있는 대형 거래가 성사되고 국내 및 해외 투자자들의 적극적인 매수 경쟁이 이뤄진다면 이러한 긍정적인 시그널이 시장 회복세를 견인할 것”으로 기대했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자