[파이낸셜뉴스]이항용 한국금융연구원장이 하반기 금리인하와 주택시장 회복 시 가계부채가 급증할 우려가 있다며 총부채원리상환비율(DSR) 규제 내실화가 필요하다고 23일 강조했다. 이항용 원장은 이날 서울 중구 은행회관에서 열린 '거시건전성 관리를 위한 가계부채 구조개선 방안' 토론회에서 "그간 정책당국의 노력과 금융기관의 적극적인 협력에 힘입어 최근 가계부채 증가율이 안정적으로 관리되고 있지만, 하반기 이후 정책금리 인하와 주택시장이 회복되면 다시 가계부채가 급증할 수 있다는 우려도 있다"며 이같이 말했다. 이 원장은 우리나라 가계부채 현황에 대해 "국제통화기금(IMF) 외환위기에 따른 은행 구조조정 직후부터 본격적으로 증가하기 시작해 과거 20여 년 간 추세적으로 증가해왔다"면서 "특히 코로나19 위기 극복 과정에서 실시된 완화적 통화정책과 자산시장의 호황 등에 힘입어 최근에 빠른 속도로 증가해왔다"고 진단했다. 국내총생산(GDP) 대비 100% 이상의 가계신용이 세계적으로 최상위 수준이란 점도 언급했다. 이 원장은 가계부채 증가가 문제가 되는 이유에 대해 "저소득 저신용 취약계층에서부터 가계 부실화 가능성을 높이고 거시 안전성을 위협하는 요인으로 작용할 수 있다"고 설명했다.  또한 가계부채가 높은 상황에서 인플레이션에 대응한 금리인상이 가계의 이자부담을 높여 소비와 실물경제에도 부담이 될 수 있다고 지적했다. 이 원장은 "가계대출 수요가 증가해도 거시건전성 관리 차원에서 가계 상환능력을 넘어서는 과도한 대출이 이뤄지지 않도록 DSR 제도를 포함한 거시건전성 관련 시스템을 내실화할 필요가 있다"고 말했다. 금융위원회는 이날 가계부채 증가율이 GDP 성장률을 넘지 않도록 관리하고, 갚을 수 있을 만큼 대출 관행 정착을 위해 스트레스 DSR 제도를 오는 10월부터 차질 없이 시행하겠다고 재확인했다. 서민과 실수요자 자금 애로가 가중되지 않는 범위에서 DSR 적용 원칙을 재점검하고 DSR 규제가 적용되는 대출범위를 단계적으로 확대하겠다는 것이다. dearname@fnnews.com 김나경 기자

2월 말부터 은행권이 주택담보대출(주담대)에 대한 '스트레스 DSR'을 전면 시행하면서 내집마련 부담이 더욱 커질 것으로 예상된다. 스트레스 DSR을 적용 받으면 차주(대출받은 사람) 소득 능력에 따라 주담대 한도가 많게는 수천만 원 가까이 줄어 들면서 부동산 시장에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 전망된다. 상황이 이렇게 되자 이번 규제를 비껴간 단지 단지가 반사이익을 얻으며 관심을 받고 있다. 해당 규제가 시행된 2월 26일 이전에 입주자 모집공고를 낸 단지는 대출금이 축소되는 영향권에서 벗어나기 때문이다. 실제 용인에서 GS건설 시공 ‘영통역자이 프라시엘’ 분양 문의가 꾸준한 것으로 나타났다. 특히 주변 신규 아파트 분양가가 치솟으면서 상대적으로 저렴한 분양가가 주목받으며, 성황리에 동•호수 지정 계약을 진행 중에 있다. 단는 주거 선호도가 높은 영통•망포 생활권에 속해 우수한 교통과 풍부한 인프라는 물론 교육, 직주근접 등을 두루 갖춰 입지가 우수하다는 평가를 받고 있다. 이와 함께 대형 브랜드와 일대에서는 보기 힘든 혁신 평면과 설계로 호평을 얻고 있다. 우선, 수인분당선 영통역을 도보로 이용 가능하고, 올해 개통 예정인 GTX-A 이용이 편리하다. 여기에 단지 바로 앞에는 주민들의 선호도가 높은 광역버스 정류장이 위치한 것도 장점이다. 광역버스는 일대 주민들의 선호도가 매우 높은 교통망으로 1시간 이내에 강남으로 접근이 가능하며, 편리하게 서울로 진입할 수 있다. 아울러 다양한 특화 설계도 돋보인다. 전 가구를 남향 위주 4베이 판상형 구조로 설계했으며, 3면 발코니(일부 타입 제외) 등을 적용했다. 3면 발코니 구조는 발코니 확장시 더 넓은 실내 면적을 확보할 수 있어 수요자들의 관심을 끌고 있다. 또한 단지 내 입주민 편의를 위한 커뮤니티센터로는 스카이라운지를 비롯하여, ‘클럽 자이안’에는 피트니스클럽, 골프연습장, 필라테스실 등 다양한 커뮤니티시설도 들어설 계획이다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출을 받으면 금리 상승시 차주의 원리금 상환 부담이 높아질 가능성을 대비해 DSR 산정 시 스트레스 금리(가산금리)를 부과하는 제도다. 가산금리가 더해지면 연간 이자 비용이 증가해 대출 원금 한도가 낮아진다. 이번 스트레스 DSR 적용으로 은행에서 돈을 빌리기가 어려워지는 만큼 높아진 문턱에 부동산 계약 또한 더욱 선별적으로 이뤄질 것으로 보인다 부동산 전문가는 "이번 스트레스 DSR 시행으로 대출한도가 줄어 집값 부담이 더 커질 것으로 예상된다”며 “올해는 입주물량 감소로 전세가도 가파르게 오르는 상황이라 스트레스 DSR 미 적용 신규 분양 단지 중 우수한 입지와 가격적인 메리트가 있는 단지들로 내 집 마련 전략 짜는 것을 추천한다”고 말했다. 한편, 영통역자이 프라시엘의 입주는 2026년 하반기 예정이며, 견본주택은 동천역 인근에 위치한다.

스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 한 달간 서울 아파트 시장에 매물이 적체되고 있는 것으로 나타났다. 자금여력 위축된 수요자들이 늘면서 급매 위주의 거래로 평균 거래금액은 낮아졌다. 26일 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 8만1213건이다. 지난달 26일 7만7549건에 비해 한달만에 4.7%(3664건) 늘어난 규모다. 서울 아파트 매물이 8만건을 넘어선 것은 지난해 11월이후 4개월만이다. 서울 아파트 매물 적체의 주된 요인으로 지난달 26일 시행된 '스트레스 DSR'이 꼽힌다. 시행이후 수요자들의 구매여력이 감소했다는 분석이 지배적이다. 스트레스 DSR은 기존 DSR에 미래 금리상승 가능성까지 추가해 상환 능력을 판단하는 제도다. 변동금리 대출 이용시 금리상승으로 인한 원리금 상환 부담이 확대될 가능성을 포함해 일정 금리를 추가로 부과하게 된다. 이렇게 되면 대출한도는 줄게 된다. 한국은행이 발표한 3월 통화신용정책 보고서 기준으로 소득 5000만원, 만기 30년, 스트레스 금리 1.5%, 변동 주기 5년을 가정했을 때, 지난해 변동형 금리 기준으로 최대 3억3000만원이었던 대출한도가 올 상반기 3억2000만원으로 낮아진다. 올 하반기는 3억원으로 줄어들고, 스트레스 금리를 100% 적용하는 내년에는 대출한도가 2억8000만원까지 감소한다. 줄어든 대출 여력에 거래도 급매 위주로 이뤄지며 서울 아파트 평균 거래금액도 낮아졌다. 서울시부동산정보광장에 따르면, 이달 서울 아파트 평균 거래금액은 9억4487만원으로 집계됐다. 올해 △1월 10억5391만원, △2월 10억6992만원이었던 서울 아파트 평균 거래금액은 이달 들어 9억원대로 떨어졌다. 서울 아파트 평균 거래금액이 10억원 밑으로 떨어진 것은 지난해 3월(9억8129만원) 이후 1년 만이다. 이달 이후 서울 아파트 거래량도 감소할 전망이다. 서울시부동산정보광장 기준으로 서울 아파트 매매 거래량은 올해 1월 2576건으로 반등했다. 지난 2월에도 2398건으로 2000건을 넘어섰다. 다만, 지난 1월과 2월 거래량 증가에는 스트레스DSR 시행 이전 서둘러 거래를 체결하기 위한 수요가 영향을 미쳤다는 분석이다. 현재 3월(26일 기준) 서울 아파트 거래량은 1058건이다. 현 추세라면 전달 거래량을 넘어서는 게 쉽지않다는 관측에 무게가 실린다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "스트레스DSR 시행으로 매수자들의 대출금액이 줄어든 상황에서 매도인들은 일정 가격 아래로는 팔려고 하지 않아 아파트 매물이 적체되고 있다"고 분석했다. 금리역시 최대 변수다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "가장 큰 변수는 미국 연준에서 결정하는 금리"라며 "연준이 하반기애 금리를 인하하면, 올해 입주물량이 크게 줄어든 서울 부동산 시장은 우상향으로 가게 될 가능성이 높다"고 내다봤다. west@fnnews.com 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 한 달간 서울 아파트 시장에 매물이 적체되고 있는 것으로 나타났다. 자금여력 위축된 수요자들이 늘면서 급매 위주의 거래로 평균 거래금액은 낮아졌다. 26일 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 8만1213건이다. 지난달 26일 7만7549건에 비해 한달만에 4.7%(3664건) 늘어난 규모다. 서울 아파트 매물이 8만건을 넘어선 것은 지난해 11월이후 4개월만이다. 서울 아파트 매물 적체의 주된 요인으로 지난달 26일 시행된 '스트레스 DSR'이 꼽힌다. 시행이후 수요자들의 구매여력이 감소했다는 분석이 지배적이다. 스트레스 DSR은 기존 DSR에 미래 금리상승 가능성까지 추가해 상환 능력을 판단하는 제도다. 변동금리 대출 이용시 금리상승으로 인한 원리금 상환 부담이 확대될 가능성을 포함해 일정 금리를 추가로 부과하게 된다. 이렇게 되면 대출한도는 줄게 된다. 한국은행이 발표한 3월 통화신용정책 보고서 기준으로 소득 5000만원, 만기 30년, 스트레스 금리 1.5%, 변동 주기 5년을 가정했을 때, 지난해 변동형 금리 기준으로 최대 3억3000만원이었던 대출한도가 올 상반기 3억2000만원으로 낮아진다. 올 하반기는 3억원으로 줄어들고, 스트레스 금리를 100% 적용하는 내년에는 대출한도가 2억8000만원까지 감소한다. 줄어든 대출 여력에 거래도 급매 위주로 이뤄지며 서울 아파트 평균 거래금액도 낮아졌다. 서울시부동산정보광장에 따르면, 이달 서울 아파트 평균 거래금액은 9억4487만원으로 집계됐다. 올해 △1월 10억5391만원, △2월 10억6992만원이었던 서울 아파트 평균 거래금액은 이달 들어 9억원대로 떨어졌다. 서울 아파트 평균 거래금액이 10억원 밑으로 떨어진 것은 지난해 3월(9억8129만원) 이후 1년 만이다. 이달 이후 서울 아파트 거래량도 감소할 전망이다. 서울시부동산정보광장 기준으로 서울 아파트 매매 거래량은 올해 1월 2576건으로 반등했다. 지난 2월에도 2398건으로 2000건을 넘어섰다. 다만, 지난 1월과 2월 거래량 증가에는 스트레스DSR 시행 이전 서둘러 거래를 체결하기 위한 수요가 영향을 미쳤다는 분석이다. 현재 3월(26일 기준) 서울 아파트 거래량은 1058건이다. 현 추세라면 전달 거래량을 넘어서는 게 쉽지않다는 관측에 무게가 실린다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "스트레스DSR 시행으로 매수자들의 대출금액이 줄어든 상황에서 매도인들은 일정 가격 아래로는 팔려고 하지 않아 아파트 매물이 적체되고 있다"며 "급매 위주 거래로 평균 거래금액이 낮아졌다"고 분석했다. 금리역시 최대 변수다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "가장 큰 변수는 미국 연준에서 결정하는 금리"라며 "연준이 하반기애 금리를 인하하면, 올해 입주물량이 크게 줄어든 서울 부동산 시장은 우상향으로 가게 될 가능성이 높다"고 내다봤다.  west@fnnews.com 성석우 기자

은행권이 26일부터 주택담보대출(주담대)에 처음으로 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)'을 적용한다. 새로 취급하는 주담대의 DSR을 스트레스 금리 기준으로 산출해 대출 신청자의 상환능력을 깐깐하게 보겠다는 게 핵심이다. DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도인지 가늠하기 위한 지표다. 지금까지는 현행 실제 금리를 기준으로 DSR을 산정했지만, 스트레스 DSR 체계에선 향후 잠재 인상 폭까지 더한 더 높은 금리가 적용된다. 대출한도는 기존보다 축소될 수밖에 없다. 스트레스 DSR 체계는 하반기엔 2단계, 내년부턴 3단계로 올라간다. 스트레스 금리 반영 비율이 높아지고 은행권 주담대뿐 아니라 신용대출, 2금융권 등으로 적용범위도 확대된다. 눈덩이로 불어난 가계빚 관리를 위해선 필요한 조치라고 본다. 가계빚은 고금리에도 줄기는커녕 오히려 급증하면서 한국 경제의 중대 리스크로 떠오른 상황이다. 한국은행이 지난주 발표한 2023년 4·4분기 가계신용에 따르면 지난해 말 기준 가계신용 잔액은 1886조원으로 1년 새 19조원 가까이 증가했다. 가계빚을 끌어올린 것은 주담대였다. 지난해 주담대는 무려 51조원이나 늘었다. 주담대는 올 들어서도 증가세가 꺾이지 않았다. 5대 은행의 지난 22일 기준 주담대는 한달 새 1조3000억원 넘게 늘었고, 지난해 말과 비교하면 두달도 안 돼 6조원 가까이 증가한 것으로 집계됐다. 가계빚 폭증에는 부동산 경착륙을 막겠다는 의도로 금융권 대출을 느슨하게 관리한 정부 책임도 없지 않다. 실제 지난해 은행 주담대 절반이 정부가 지원하는 정책 모기지 상품에 지급됐다. 올 들어서도 최저 1%대 금리 등 파격적인 정책 대출 상품이 출시되면서 가계부채를 부추길 수 있다는 지적이 계속 나왔다. 정부의 오락가락 정책으론 경제주체들이 빚의 굴레에서 빠져나올 수 없다. 강력한 DSR 적용을 시작한 만큼 일관된 메시지와 확고한 관리능력을 보여줘야 할 것이다. 더욱이 무분별한 대출의 폐해가 지금 현실이 되고 있다는 점도 주시해야 한다. 법원 통계를 보면 대출금을 못 갚아 경매로 넘어간 사례가 급증하고 있다. 지난 1월 법원에 접수된 전국 신규 경매 신청건수는 1만건이 넘었다. 이는 지난 2013년 7월 이후 10년6개월 만에 최대 수치다. 1년 전과 비교해도 56% 증가했다고 한다. 신규 경매 물건 수는 지난 2019년 10만건을 넘은 후 3년 연속 감소세를 보였으나 지난해 4년 만에 10만건을 다시 돌파했다. 무리하게 빚을 내면 자산손실, 금융부실을 피해가기 쉽지 않다.급증한 부채는 금융불안을 넘어 소비에도 직격탄이다. 한국은행이 25일 발표한 '가계별 금리 익스포저를 감안한 소비영향 점검 보고서' 내용도 이를 뒷받침한다. 빚을 내 집을 산 30·40세대가 금리인상 이후 소비를 가장 많이 줄인 것으로 드러났다. 소비가 위축되면 기업 투자도 움츠러들게 마련이다. 정부와 가계의 단단한 각오가 어느 때보다 절실하다. 소득에 맞춰 능력껏 빌리는 건전한 대출풍토가 자리 잡을 수 있도록 경제주체 모두의 노력이 필요하다. 빚에 갇힌 경제는 지속가능한 성장도, 복지의 선순환도 기대하기 힘들다. 침체터널의 끝이 아득할 수밖에 없다. 부채 악순환의 고리를 이젠 끊어내야 한다.

이번주부터 은행권이 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)'을 처음 적용하면서 변동금리 대출을 받는 금융 소비자의 가계대출의 한도가 크게 줄어든다. DSR은 대출자가 매년 갚을 수 있는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값인데 스트레스 DSR 체계에서는 실제 금리에 향후 금리 인상 가능성까지 고려한 더 높은 금리(스트레스 금리)로 DSR를 산정하기 때문이다. 연초부터 대환대출 플랫폼을 통해 '갈아타기 대출' 유치 경쟁으로 가계대출이 불어나면서 일부 은행이 이를 억제하기 위해 금리를 올리는 기류에 스트레스 DSR의 본격적인 시행으로 은행 대출 문턱은 더 높아질 전망이다. 현재 은행권은 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 내에서 대출하고 있다. 하지만 26일부터 '스트레스 DSR'이 시행되면 현재 금리에 앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담을 반영해 '변동금리 대출' 이용자 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 것으로 스트레스 DSR 체계에서는 대출 한도가 기존보다 줄어드는 것이 불가피하다. 예를들어 한 시중은행의 시뮬레이션(모의실험) 결과를 보면, 연봉 5000만원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리·대출 없다고 가정)을 받을 경우 스트레스 DSR 적용에 따라 26일부터 대출 한도가 약 1700만원 정도 감소한다. 기존 DSR 산출 방식에 따라 현재 5.0%인 주택담보대출 변동금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2000만원)을 적용하면 최대 3억4500만원까지 빌릴 수 있다. 하지만 26일부터는 현재 금리가 5.0%라도 은행은 여기에 0.38%포인트(p)를 더한 5.38%를 기준으로 DSR을 계산한다. 가산 금리 폭(0.3·8%p)은 지난해 11월 가계대출 금리와 이전 5년 간 최고 금리의 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준 5.64%-5.04%=0.6%p)가 금융당국이 정한 하한 기준(1.5%p)보다 낮아 1.5%p가 스트레스 금리로 설정됐고, 시행 1단계(2024년 2월 26일∼6월 30일)에서는 스트레스 금리의 25%(1.5%p×0.25=0.375%p)가 적용돼 0.38%p만 적용된다. gogosing@fnnews.com 박소현 기자

[파이낸셜뉴스]이번주부터 은행권이 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)'을 처음 적용하면서 변동금리 대출을 받는 금융 소비자의 가계대출의 한도가 크게 줄어든다. DSR은 대출자가 매년 갚을 수 있는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값인데 스트레스 DSR 체계에서는 실제 금리에 향후 금리 인상 가능성까지 고려한 더 높은 금리(스트레스 금리)로 DSR를 산정하기 때문이다. 연초부터 대환대출 플랫폼을 통해 '갈아타기 대출' 유치 경쟁으로 가계대출이 불어나면서 일부 은행이 이를 억제하기 위해 금리를 올리는 기류에 스트레스 DSR의 본격적인 시행으로 은행 대출 문턱은 더 높아질 전망이다. ■변동금리에 0.38%p 가산…주기형 금리 택하면 한도 덜 줄어  25일 금융권에 따르면 은행권은 26일부터 일제히 새로 취급하는 주택담보(오피스텔 포함) 가계대출의 DSR을 '스트레스 금리' 기준으로 산출한다. 현재 은행권은 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 내에서 대출하고 있다. 하지만 26일부터 '스트레스 DSR'이 시행되면 현재 금리에 앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담을 반영해 '변동금리 대출' 이용자 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 것으로 스트레스 DSR 체계에서는 대출 한도가 기존보다 줄어드는 것이 불가피하다. 예를들어 한 시중은행의 시뮬레이션(모의실험) 결과를 보면, 연봉 5000만원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리·대출 없다고 가정)을 받을 경우 스트레스 DSR 적용에 따라 26일부터 대출 한도가 약 1700만원 정도 감소한다. 기존 DSR 산출 방식에 따라 현재 5.0%인 주택담보대출 변동금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2000만원)을 적용하면 최대 3억4500만원까지 빌릴 수 있다. 하지만 26일부터는 현재 금리가 5.0%라도 은행은 여기에 0.38%포인트(p)를 더한 5.38%를 기준으로 DSR을 계산한다. 가산 금리 폭(0.3·8%p)은 지난해 11월 가계대출 금리와 이전 5년 간 최고 금리의 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준5.64%-5.04%=0.6%p)가 금융당국이 정한 하한 기준(1.5%p)보다 낮아 1.5%p가 스트레스 금리로 설정됐고, 시행 1단계(2024년 2월 26일∼6월 30일)에서는 스트레스 금리의 25%(1.5%p×0.25=0.375%p)가 적용돼 0.38%p만 적용된다.  5.38%의 금리 조건에서 A씨의 최대 주택담보대출은 3억2800만원으로, 기존(3억4천500만원)보다 1700만원 줄어든다. 다만 같은 조건으로 '주기형 금리 상품'이나 '혼합형 금리 상품'으로 대출을 받으면 대출 한도는 변동금리 상품을 선택했을 때보다 적게 줄어든다. 주기형 금리는 5년 고정금리 이후 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리, 혼합형 금리는 5년 고정금리 이후 시장금리 기준 6개월 또는 12개월 주기 변동금리로 같은 시물레이션 적용 결과 각각 500만원(3억4500만원→3억4000만원), 1100만원(3억4500만원→3억3400만원)씩 줄어드는 것이다. 이는 스트레스 DRS 도입 취지가 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리는데 따른 것으로 주기형(스트레스 금리 1.5%×30%×25%), 혼합형(스트레스 금리 1.5%×60%×25%), 변동형(스트레스 금리 1.5%×100%×25%)) 순으로 변동형에 가장 많은 스트레스 금리를 더한다.  ■하반기부터 은행 신용대출·2금융권 주담대에도 적용 올해 하반기(2024년 7월 1일∼12월 31일)에 스트레스 DRS 2단계가 적용되면 스트레스 금리 반영 비율이 50%로 높아지고 내년에느 3단계(100%)가 적용되면 대출 한도는 더 큰 폭으로 줄어들 전망이다. 연봉 5000만원의 A씨의 '변동금리' 주택담보대출 한도는 △스트레스 DSR 이전 3억4500만원 △스트레스 DSR 1단계 3억2800만원 △2단계 3억1200만원 3단계 2억8400만원으로 불과 10개월 사이에 6100만원(3억4500만원→2억8400만원)이나 깎이게 된다.  같은 시뮬레이션에서 내년부터 시작되는 3단계 스트레스 금리도 1.5%p로 가정했다. 이는 현재 금리 추세로 미뤄 올해 11월을 기점으로 현 금리와 직전 5년간 최고 금리와의 격차를 따지면 하한선(1.5%p)을 밑돌 가능성이 크기 때문이다. 올해 하반기 2단계부터 은행권 주택담보대출뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용된다. 또 3단계에서는 적용 범위가 모든 가계대출로 넓어지는 만큼 앞으로 금융권에서 받을 수 있는 전체 대출 한도가 갈수록 줄어들게 된다. 한편 5대 시중은행(KB·신한·하나·우리·NH농협)의 지난 22일 기준 가계대출 잔액은 695조1303억원으로, 지난해 말(692조4094억원)과 비교하면 2조7209억원(0.39%) 늘었다. gogosing@fnnews.com 박소현 기자

스트레스 DSR’이 연초 부동산 시장의 화두다. 지난해 은행 가계빚이 37조 원 늘어나며 1,000조를 돌파해 당국이 규제 카드를 꺼내든 것이다. 정부는 주택담보대출 한도를 먼저 줄이고 금리를 천천히 내린다는 계획이다. DSR은 돈을 빌리는 사람이 자신의 총소득에서 월별 원금과 이자 상환액이 차지하는 비중이 얼마인지를 나타내는 비율로 현재는 40%를 넘기지 못한다. 이번에 나온 ‘스트레스 DSR’은 차주의 대출 한도를 정할 때 금리에 스트레스를 준다는 뜻으로 기존 금리에 일정 금리를 가산해 이자를 늘려 차주의 대출 한도를 줄이는 방법이다. 금융당국은 이러한 ‘스트레스 DSR’을 2월 26일 은행권 주담대부터 적용한다는 계획이다. 이후 6월 중 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출까지 적용을 확대한 뒤 하반기부터 기타대출 등까지 순차적으로 적용 범위를 확대해 나갈 방침이다. 신규 분양 단지도 영향을 받는다. 2월 26일부터 입주자 모집공고가 나오는 단지들은 이 ‘스트레스 DSR’ 적용을 받아 차주들의 대출금 축소가 예상된다. 지금으로부터 한달 남짓의 기간 뒤에 대출금 축소의 영향으로 수요자의 자금 부담은 더 높아지게 된다는 뜻이다. 이에 연초인 1월에 입주자 모집공고가 나오는 신규 분양 단지들이 반사이익을 얻고 있다. 대출금 축소에 대한 걱정을 덜어내며, 심리적인 가격 저항감까지 없앴기 때문이다. 1월 입주자 모집공고가 나온 DL이앤씨의 ‘e편한세상 원주 프리모원’ 2회차는 한층 강화된 이번 ‘스트레스 DSR’ 규제 적용을 빗겨간 단지로 부각되며, 원주 지역민들의 많은 관심과 이목을 받은 상황이다. 지난달 29일(월)부터 실시한 청약에서는 총 222세대 모집에 특별공급과 일반공급에서 총 279건의 청약통장이 접수되며, 평균 청약 경쟁률 1.28대 1(일반공급 기준)로 전 타입이 순위 내 청약을 마감하기도 했다. 지난해 7월 공급된 1회차도 평균 청약 경쟁률 2.2대 1을 기록했는데, 2회차도 연이어 청약이 마감된 것이다. 단지는 ‘스트레스 DSR’ 규제의 반사이익으로 향후 가격 부담이 높아지기 직전 노려볼 최적의 단지로 손꼽히고 있다. 부동산 업계 관계자는 “지난해 아파트 착공실적이 2011년 관련 통계 작성 이래 최저치(17만114세대)를 기록한데 이어 지난해 12월 주거용 건물의 건설공사비지수(152.47)도 전년 동월(147.56) 대비 오르며 분양가 상승도 기정사실화되고 있는 만큼 향후 내 집 마련 진입장벽이 더욱 높아지기 직전 주목해 볼 만하다”고 조언을 아끼지 않았다. 이번 ‘e편한세상 원주 프리모원’의 2회차 분양물량은 전 세대가 단지 전면부에 배치돼 백운산 등 탁 트인 조망권과 개방감을 누릴 수 있고, 우수한 조망권으로 매수 가능한 유일한 신규 분양물량으로 평가받고 있다. 그동안 앞을 가리지 않아 산 조망이 가능한 동들이 주변 단지에서도 가장 빠르게 분양이 완료된 것으로 알려져 있는 만큼 이번 2회차 분양물량의 가치를 엿본 이들의 많은 선택을 받을 것으로 예상된다. ‘e편한세상 원주 프리모원’은 지하 2층~지상 25층, 6개 동, 전용면적 59~102㎡ 총 572세대 규모로 지어지는 아파트다. 이중 2회차 분양물량은 전용면적 △84㎡A 103세대 △84㎡B 69세대 △102㎡ 50세대 등 총 222세대로 전 세대 중대형 평형 위주로 구성돼 있다. 단지는 여주~원주 복선전철 건설사업에 따른 수혜가 기대된다. 해당 복선전철이 개통되면 원주에서 여주까지 9분, 원주에서 서울 강남까지 40분, 원주에서 인천까지 87분이 소요될 예정이다. 현재 추진 중인 수서~광주, 월곶~판교 철도사업이 마무리되면 인천(송도), 서울 강남(수서)에서 강릉(경강선), 부산(중앙선)까지 연결되는 호재도 기대할 수 있다. 또한 최근 발표된 GTX-D노선(예정)을 통해 원주에서도 GTX를 이용해 서울, 수도권 생활권을 편리하게 누릴 수 있게 될 예정인 만큼 GTX-D노선(예정)이 닿는 원주는 지역은 물론 신규 분양 단지의 미래가치가 더욱 상승할 것으로 보인다. ‘e편한세상 원주 프리모원’ 2회차는 오는 2월 6일(화) 당첨자를 발표한다. 계약은 2월 19일(월)부터 21일(수)까지 3일간 진행한다. 1차 계약금은 500만원 정액제이며, 중도금 60% 무이자 혜택이 적용된다. 실거주 의무가 없어 계약금 10% 완납 후 분양권 전매도 가능하다. 자세한 분양 정보는 홈페이지를 통해서도 확인해 볼 수 있다. 주택전시관은 홈플러스 원주점 일원에 위치해 있다. 입주는 2025년 11월 예정이다.

[파이낸셜뉴스]금융당국이 미래 금리 변동 위험을 반영한 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도 도입에 속도를 내고 있다. 금리 인하 기대감이 높아지며 가계부채가 다시 증가세가 될 수 있다는 우려감이 커지는 가운데 가계부채 관리를 강화하겠다는 취지다. 스트레스 DSR이 전면 도입되면 대출한도가 최대 16% 줄어들고 가계부채 중 고정금리형 비중이 늘어나는 등 질적 개선 효과도 기대된다. 규정 변경 예고 기간 40일→7일로 #OBJECT0# 23일 금융권에 따르면 금융위원회는 스트레스 DSR 도입을 골자로 한 '은행업감독규정 일부개정고시(안)'을 지난 18일 공고하고 국민 의견을 수렴하는 규정 변경 예고를 오는 25일까지 실시하고 있다. 스트레스 DSR 도입은 지난해 9월 발표한 '가계부채 현황 점검 회의' 후속 조치로 금융 이용자들이 미래 금리 변동 위험 등을 명확히 인식하고 변동·고정금리 상품을 선택하도록 유도하기 위한 것이다. 특히 규정 변경 예고 기간은 일반적으로 40일이지만 이번 개정안은 7일로 기간을 단축했다. 금융위는 "동 제도는 금융권 협의 및 보도자료 배포를 통해 충분히 관계기관 및 국민의 의견을 수렴한 바 있다"며 "올해 금리 인하 기대가 형성되는 과정에서 가계부채 증가 속도가 확대될 위험이 존재하는 만큼 신속한 개정을 위한 사전 예고 기간을 단축할 필요가 있다"고 사유를 밝혔다. 앞서 '가계부채 현황 점검회의'에서 금융위와 유관기관은 지난해 가계부채 증가세가 안정권에 들었지만 올해에는 금리 인하 기대감이 형성되면서 가계부채 증가 속도가 다시 빨리질 수 있다고 진단한 바 있다. 이에 '갚을 수 있는 만큼 빌리고 처음부터 나눠 갚는' 대출 원칙이 안착되도록 긴밀히 협조해 나가겠다고 밝혔다. 규정 변경 예고 기간이 끝나면 금융위는 이달 말까지 스트레스 DSR 제도 도입에 따른 규제 비용을 검증하고 자체 규제심사를 할 예정이다. 이어 올해 1~2월 중 법제처와 규제개혁위원회 심사를 받고 나면 2월 21일 금융위원회 상정 및 의결을 거쳐 2월 26일 은행권 주택담보대출부터 단계적으로 적용한다는 계획이다. 대출 한도 최대 16% 줄어들 수도 스트레스 DSR 제도가 도입되면 체감적으로는 금융 소비자가 대출받을 수 있는 한도가 줄어들게 된다. 미래 금리 변동 위험을 반영한 일정 금리(스트레스 금리)를 더해 DSR을 산정하기 때문이다. 변동금리 한도가 가장 크게 줄어들고 혼합형, 주기형 순으로 한도 감소폭이 작다. 이를 통해 중장기적으로는 고정금리형 대출 비중이 높아지는 가계부채 체질 개선 효과를 볼 수 있다는 기대가 나온다. 실제 금융당국 시뮬레이션에 따르면 스트레스 금리가 100% 적용되는 오는 2025년엔 대출한도가 지금보다 6~16% 감소할 것으로 예상된다. 예를 들어 소득 1억원인 차주가 변동금리로 30년 만기 분할상환 방식으로 대출받는 경우 기존 한도가 6억6000만원이었다면 2025년부터는 1억원 감소한 5억 6000만원까지 대출받을 수 있다. 단계적 시행 방침에 따라 올 상반기 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%를 적용하면서 올 상반기에는 대출한도 2~4%, 하반기에는 3~9% 정도가 줄어들 예정이다. 더욱이 금융당국이 연내 전세대출에도 DSR 제도를 도입하겠다고 밝힌 상황이라 가계부채 증가 억제 효과가 더 클 것으로 보인다. 전세대출은 차주가 원리금 상환 주체가 아닌 만큼 이자액에 대해서만 DSR을 적용할 예정이지만 소득 수준이 낮은 서민에게는 이조차도 큰 부담으로 작용할 수 있어 '메스'를 들고 신중하게 접근하겠다는 방침이다. 금융당국 관계자는 "DSR 제도에 구멍이 많다는 점은 그전부터 많이 지적돼 왔다"며 "상황에 따라 유동적으로 조정하는 담보인정비율(LTV) 규제와 달리 스트레스 DSR은 적용되고 나면 이전 제도로 되돌아가지 않는다. 'DSR 버전 2' 개념"이라고 설명했다. seung@fnnews.com 이승연 기자

[파이낸셜뉴스]주택담보대출 대환 플랫폼이 출시 초기부터 흥행하는 가운데 시중은행들이 '기존 대출잔액, 대출만기 안에서만' 갈아타기를 허용하는 것으로 확인됐다. 대환 과정에서 차주 총부채원리금상환비율(DSR)이 하락하더라도 주담대 잔액이 큰 폭 늘어나는 걸 막기 위한 조치다. 은행들은 금융당국이 부여한 한도 소진율에 따라 일별 한도 관리, 전산 제어 등 주담대 대환이 급격하게 늘지 않도록 관리하고 있다.  23일 금융권에 따르면 은행들은 금융당국 지침에 따라 '증액 없는 대환'을 원칙으로 기존 약정만기 내 대환만 허용하고 있다. 대환 과정에서 금리인하로 차주 DSR이 하락한다 하더라도 기존 대출잔액과 약정 만기 안에서만 대환이 가능하도록 한 것이다. 예컨대 연 소득 5000만원인 A씨가 30년 만기 주담대를 연 4%로 받을 경우 최대 3억4800만원을 빌릴 수 있는데, 연 3.5% 대출로 갈아탈 경우 이자가 줄어 DSR이 하락한다. 이때 신용정보원이 은행에 새로운 DSR 정보를 공유하는데, DSR이 하락한다 하더라도 '기존 대출잔액 내, 기존 약정만기 내'에서만 대출을 받을 수 있는 것이다. 시중은행 관계자는 "기존 대출 만기 안에서 선택이 가능하고 시스템 인프라도 갖춰져 있다"라며 "한도 또한 기존 대출한도 안에서 선택할 수 있다"라고 설명했다. 차주의 DSR 하락에 따라 대출 만기가 확대되고 가계대출이 급격하게 불어나지 않도록 이같은 보완방안을 마련한 것이다.  정부가 국내총생산(GDP) 대비 가계부채비율을 100% 이하로 내리겠다는 목표를 세운 만큼 한도 관리 대책도 운영되고 있다. 현재 은행 등 개별 금융회사들은 상시 모니터링을 진행 중이다. 한도별 소진율이 80% 이상일 경우에는 잔여일수를 고려해 일별 한도를 부여하고 전산을 제어하게 돼 있다. 월 한도 소진율이 95% 이상 소진됐을 경우에는 자체 앱과 플랫폼에서 신규 대환 신청을 중단한다.  시중은행들이 고객 유치 경쟁을 펼치면서도 한도 관리에 나선 건 가계부채 급증 우려 때문이다.  실제 시중은행 주담대 잔액도 계속해서 늘고 있다. 지난 18일 기준 5대 시중은행 주담대 잔액은 531조9926억원으로 지난해 12월말(529조8922억원)대비 2조1004억원 증가했다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)은 지난 9일부터 22일까지 온라인·원스톱 대환대출 플랫폼 서비스를 통해 총 1조7451억원의 '갈아타기' 신청을 받았다. 이 중 신청금액이 가장 많은 곳이 약 9900억원에 달했다. 지난 9일 서비스가 출시된 지 10영업일 만에 5대 시중은행 신청금액이 1조7000억원을 넘어섰다.  당초 은행들은 각 행별로 연간 2조원을 상한선으로 하되, 지난해 9월부터 12월까지의 가계대출 증가규모가 은행권 평균보다 낮을 경우 10%를 추가로 받았다. 그러다 대환 수요가 늘면서 은행의 연간 한도가 2조원에서 2조2000억원으로, 월간으로는 1600억원에서 1800억원으로 늘었다.  dearname@fnnews.com 김나경 기자