지난해 23조9000억원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사업장 가운데 절반 이상이 올해 상반기 내 정리 또는 재구조화될 전망이다. 자칫 시스템 리스크로 번질 뻔했던 부실 PF의 뇌관이 제거되면서 부동산 PF의 질서 있는 연착륙이 가능할 것으로 보인다. 금융감독원은 향후 현장점검 및 충당금 추가 적립 등 건전성 감독을 강화, 잔여부실도 정리하도록 관리할 계획이다. 금감원은 22일 이 같은 내용을 담은 '전 금융권 부동산 PF 정리·재구조화 경과 및 실적'을 발표했다. 금감원에 따르면 지난해 말 사업성평가 당시 부실 PF(유의·부실우려)는 총 23조9000억원으로 파악됐다. 이 가운데 올해 3월까지 9조1000억원(전체의 38.1%)에 대한 정리(6조5000억원) 또는 재구조화(2조6000억원)가 완료됐다. 금감원은 진행 중인 △중대형 사업장 모니터링 강화 △업권 정상화펀드 매각 △플랫폼 활용 등을 통해 2·4분기에 추가로 3조5000억원이 정리(2조7000억원) 또는 재구조화(8000억원)될 것으로 내다봤다. 이 경우 올해 상반기까지 전체 부실 PF 사업장의 절반이 넘는 12조6000억원(52.7%)이 정리(9조2000억원) 또는 재구조화(3조4000억원)될 것으로 기대된다. 금감원은 이를 통해 PF대출 고정이하여신비율과 연체율이 각각 -5.5%p, 4.1%p 떨어지는 등 건전성 개선 효과가 예상된다고 말했다. 한구 금감원 부원장보는 "지난해 하반기 신사업성평가 기준 도입으로 시작된 1년 간의 부실 PF 정리 작업이 올해 6월 말까지 상당부분 마무리될 것"이라며 "올해 6월 말 기준 대부분 업권에서 잔여부실이 1조원 내외로 감소해 안정적으로 관리 가능한 수준에 들어올 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "향후 PF시장의 급격한 충격 우려를 상당부분 해소했고, 부동산 PF의 질서 있는 연착륙으로 이어질 것"이라고 덧붙였다. 올해 6월 말 잔여부실은 총 11조3000억원으로 예상된다. 업권별로는 상호금융이 6조7000억원으로 가장 많고, 증권(1조9000억원), 여전사(1조3000억원), 저축은행(9000억원), 보험(5000억원), 은행(1000억원) 순이다. 상호금융의 잔여부실 대부분이 새마을금고의 몫으로 알려졌다. 한 부원장보는 "전체 부동산PF 가운데 남은 부실 사업장이 새마을금고를 포함하면 6%, 새마을금고를 제외하면 4%"라며 "추가적으로 정리해야 할 부분이 많고, 추가로 부실 정리가 이어질 것"이라고 전했다. 금융당국은 부동산 시장 회복 지연 등에 따른 추가 부실 발생 가능성을 염두에 두고 부실 정리·재구조화를 상시 추진함으로써 부실이 확대되지 않도록 관리해 나갈 방침이다. 아울러 부실 정리가 미진한 개별 금융회사에 대해 현장점검 및 충당금 추가 적립 등을 통해 건전성 관리를 강화하도록 유도할 계획이다. 한 부원장보는 "향후 현장검사 등을 통해 PF대출 취급 과정상 미비점이 확인되는 경우 즉시 보완토록 하고, 이를 업권에 공유함으로써 건전성 관리 및 여신심사 수준이 전반적으로 상향되도록 노력하겠다"고 덧붙였다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스]지난해 23조9000억원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사업장 가운데 절반 이상이 올해 상반기 내 정리 또는 재구조화될 전망이다. 자칫 시스템 리스크로 번질 뻔했던 부실 PF의 뇌관이 제거되면서 부동산 PF의 질서 있는 연착륙이 가능할 것으로 보인다. 금융감독원은 향후 현장점검 및 충당금 추가 적립 등 건전성 감독을 강화, 잔여부실도 정리하도록 관리할 계획이다. 금감원은 22일 이 같은 내용을 담은 '전 금융권 부동산 PF 정리·재구조화 경과 및 실적'을 발표했다. 금감원에 따르면 지난해 말 사업성평가 당시 부실 PF(유의·부실우려)는 총 23조9000억원으로 파악됐다. 이 가운데 올해 3월까지 9조1000억원(전체의 38.1%)에 대한 정리(6조5000억원) 또는 재구조화(2조6000억원)가 완료됐다. 금감원은 진행 중인 △중대형 사업장 모니터링 강화 △업권 정상화펀드 매각 △플랫폼 활용 등을 통해 2·4분기에 추가로 3조5000억원이 정리(2조7000억원) 또는 재구조화(8000억원)될 것으로 내다봤다. 이 경우 올해 상반기까지 전체 부실 PF 사업장의 절반이 넘는 12조6000억원(52.7%)이 정리(9조2000억원) 또는 재구조화(3조4000억원)될 것으로 기대된다. 금감원은 이를 통해 PF대출 고정이하여신비율과 연체율이 각각 -5.5%p, 4.1%p 떨어지는 등 건전성 개선 효과가 예상된다고 말했다. 한구 금감원 부원장보는 "지난해 하반기 신사업성평가 기준 도입으로 시작된 1년 간의 부실 PF 정리 작업이 올해 6월 말까지 상당부분 마무리될 것"이라며 "올해 6월 말 기준 대부분 업권에서 잔여부실이 1조원 내외로 감소해 안정적으로 관리 가능한 수준에 들어올 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "향후 PF시장의 급격한 충격 우려를 상당부분 해소했고, 부동산 PF의 질서 있는 연착륙으로 이어질 것"이라고 덧붙였다.  올해 6월 말 잔여부실은 총 11조3000억원으로 예상된다. 업권별로는 상호금융이 6조7000억원으로 가장 많고, 증권(1조9000억원), 여전사(1조3000억원), 저축은행(9000억원), 보험(5000억원), 은행(1000억원) 순이다.  상호금융의 잔여부실 대부분이 새마을금고의 몫으로 알려졌다.  한 부원장보는 "전체 부동산PF 가운데 남은 부실 사업장이 새마을금고를 포함하면 6%, 새마을금고를 제외하면 4%"라며 "추가적으로 정리해야 할 부분이 많고, 추가로 부실 정리가 이어질 것"이라고 전했다. 금융당국은 부동산 시장 회복 지연 등에 따른 추가 부실 발생 가능성을 염두에 두고 부실 정리·재구조화를 상시 추진함으로써 부실이 확대되지 않도록 관리해 나갈 방침이다. 아울러 부실 정리가 미진한 개별 금융회사에 대해 현장점검 및 충당금 추가 적립 등을 통해 건전성 관리를 강화하도록 유도할 계획이다. 한 부원장보는 "향후 현장검사 등을 통해 PF대출 취급 과정상 미비점이 확인되는 경우 즉시 보완토록 하고, 이를 업권에 공유함으로써 건전성 관리 및 여신심사 수준이 전반적으로 상향되도록 노력하겠다"고 덧붙였다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사업장 정리가 좀처럼 속도를 내지 못하고 있다. 금융당국은 4차 공동펀드를 1조5000억원 규모로 조성해 상반기 내 정리를 완료하겠다는 계획이다.  19일 PF 정보공개 플랫폼에 따르면 지난달 말 기준 금융권에서 매각을 추진 중인 부동산 PF 사업장은 총 395개다. 매물 수는 올해 1월 195개에서 2월 369개, 3월 384개 등으로 늘어나는 추세다. 이 가운데 저축은행업권의 사업장은 총 123곳에 이른다. 가장 사업장이 많은 저축은행은 한국투자저축은행으로, 총 20곳이 등록돼 있다. 지난 1월 말 17곳의 사업장을 매물로 올린 이후 추가로 등록했다. OK저축은행(13곳), 웰컴저축은행(10곳), 하나저축은행·다올저축은행(5곳) 등 순으로 많다. 저축은행업계가 정보공개 플랫폼에 사업장을 올리며 PF 정리에 나서고 있지만 상황은 녹록하지 않다. 대표적으로 OK저축은행의 사업장 13곳 가운데 6곳은 아직 입찰을 시작도 하지 못했다. 다올저축은행도 마찬가지다. 사업장 5곳 중 입찰을 시작한 사업장이 전무한 형편이다. 부동산 경기 침체에 정보가 공개돼도 매수자가 좀처럼 나타나지 않고, 매수자가 생겨도 매도자와 가격에 대한 이견이 좁혀지지 않으면서 정리가 지연되고 있다. 실제 OK저축은행 사업장의 경우 경·공매가 진행되면서 최저 입찰가가 감정평가액의 50% 가까이 떨어진 곳도 나왔다. 모든 사업장의 입찰이 시작된 한국투자저축은행도 사업장 대부분이 최저 입찰가가 감정평가액 한참 밑으로 떨어졌다. 사업장 정리가 지연되자 금융당국은 저축은행 현장검사에 돌입하며 압박에 나섰다. 금융감독원은 이날 OK저축은행을 시작으로 하반기까지 총 10여곳에 대한 현장검사를 진행할 예정이다. 이번 검사를 통해 부실 정리와 충당금 적립 등 건전성 및 리스크 관리 전반을 살펴볼 계획이다. 앞서 당국은 저축은행에 부동산 PF 부실 자산을 올 상반기 내에 정리하라는 지침을 내리기도 했다. 업계는 다음달 4차 공동펀드를 조성해 부실 PF 채권 매각에 나설 계획이다. 지난 3차 펀드가 목표액 5000억원에서 2000억원에 그친 만큼 이번에 조성되는 펀드 규모에 따라 PF 정리의 판가름이 날 것으로 예상된다. 앞서 저축은행중앙회는 지난해 1월(330억원)과 6월(5000억원), 올해 3월(2000억원) 등 세 차례에 걸쳐 정상화 펀드를 조성한 바 있다. 한 저축은행 관계자는 "금리인하로 부동산 시장이 나아지면 PF 정리도 속도가 날 것으로 기대 중이지만 아직 외부 인식을 봤을 땐 입찰가가 더 떨어지기를 기다리는 분위기라 언제 정리가 될지 예상하기 어렵다"고 짚었다. zoom@fnnews.com 이주미 기자

[파이낸셜뉴스]금융감독원이 OK저축은행을 시작으로 저축은행업권에 대한 릴레이 현장검사에 나선다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정리가 지연되는 데다 개인사업자와 가계대출 저축은행 연체율이 상승세를 보이자 건전성 관리 현황을 들여다보기 위해서다.  18일 금융당국에 따르면 금감원은 이번주 OK저축은행을 시작으로 하반기까지 총 10여곳에 대한 현장검사를 실시할 예정이다. 금융당국 관계자는 "대상 은행은 현장 검사를 진행하면서 줄어들 수도, 더 늘어날 수도 있다"고 말했다. 금감원은 이번 검사를 통해 부실 정리와 충당금 적립 등 건전성 및 리스크 관리 전반을 살펴볼 계획이다. 금감원이 현장검사에 나선 이유는 저축은행들의 연체율이 좀처럼 꺾이지 않고 있어서다. 금감원에 따르면 저축은행들의 연체율은 지난해 말 기준 8.52%다. 1년 전에 비해 1.97%p 상승했다. 2015년 말(9.2%) 이후 최고치다. 이번에 첫 현장검사 대상이 된 OK저축은행의 경우 지난해 말 기준 연체율이 9.05%로 SBI저축은행(4.97%), 웰컴저축은행(7.50%), 애큐온저축은행(5.36%), 한국투자저축은행(8.13%) 등 다른 5대 대형사보다 높다. 금감원은 지난해 6월부터 부동산 PF 사업성 평가기준을 바꾸고, 부실 사업장의 신속한 정리를 유도해왔지만 일부 저축은행의 경우 부실 정리가 지연되고 있다. 여기에 경기 침체 영향으로 자영업자 등 개인사업자 대출과 가계대출이 연체되면서 연체율이 오름세를 보이고 있다. 금융당국 관계자는 "PF 사업장 정리는 조금씩 진행되고 있지만 개인사업자와 가계대출 연체율이 조금씩 상승하고 있다""며 "현장검사를 통해 연체율 전반을 점검하고 대응 방안을 찾아볼 것"이라고 말했다. 이번 현장검사는 오는 9월 예금보호한도 상향을 앞두고 건전성 관리를 강화하려는 선제 조치로도 해석된다. 오는 9월 예금보호한도가 24년 만에 5000만원에서 1억원으로 상향될 경우 은행권에 비해 높은 수신금리를 제공하는 저축은행과 상호금융권에 대규모 자금 이동이 나타날 수 있기 때문이다. 금융당국은 2금융권에 과도한 자금이 몰릴 경우 부동산 PF 등 고위험 분야 투자가 다시 자극받을 수 있다는 점을 우려하고 있다. 이와 관련, 금감원은 국내 79곳 저축은행에 연체율 관리 목표를 제출하라고 요구한 상태다.  금융당국은 19일 저축은행 최고경영자(CEO)와 임원 등을 대상으로 하는 건전성 관리 워크숍도 연다. 하반기 경제 불확실성에 대비해 자산건전성 관리와 연체율 상승에 대한 대응책 마련을 중점적으로 논의할 예정이다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

저축은행업계가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실사업장 정리를 위해 4차 공동펀드를 조성한. 올해 1조원 이상의 부실자산을 처리하고, 부실채권(NPL) 관리회사를 설립해 건전성 회복에 속도를 낸다는 방침이다. 사업장 정리가 더딜 경우 부실자산이 더 늘어날 수 있다는 경고가 나오면서 업계의 긴장감도 커지고 있다. 8일 저축은행업계에 따르면 다음달 초 4차 공동펀드 약정을 체결할 예정이다. 현재 펀드 운용사들이 저축은행들과 자산매각 협의를 진행하고 있다. 공동펀드 운용사로는 KB자산운용, 한국투자리얼에셋운용, 바로자산운용, 웰컴자산운용, 푸른파트너스자산운용 5개사가 참여한다. 보통 PF 정상화 펀드에는 운용사 2~3곳이 선정되지만 이번에는 최대한 많은 부실자산을 정리할 수 있도록 추가 투입될 것으로 전해진다. 저축은행중앙회는 이번 4차 펀드를 포함해 총 1조원 이상의 부실채권을 정리할 계획이다. 앞서 중앙회는 지난해 1월(330억원)과 6월(5000억원), 올해 3월(2000억원) 등 세 차례에 걸쳐 정상화 펀드를 조성한 바 있다. 이번 펀드는 최소 5000억원 이상으로 조성하는 것이 목표다. 다만 부동산 경기 침체가 길어지면서 이번에도 목표액을 달성하지 못할 수 있다는 우려가 나온다. 3차 공동펀드의 경우 5000억원 조성을 목표로 했으나 부동산 수요 저하에 가격 협상이 쉽지 않아 2000억원 수준에 그친 바 있다. 중앙회는 부실자산이 정리될 때까지 추가로 공동펀드를 조성할 방침이다. 중앙회 관계자는 "5차 펀드, 6차 펀드 등 부실자산을 정리할 수 있다면 모든 수단을 동원해 적극로 시행할 것"이라고 전했다. 오는 9월 안에 저축은행 NPL 전문 관리회사도 출범한다. 6~7월 중 법인 설립 신청을 계획하고 있다. 중앙회 산하에 NPL 관리회사를 만들어 업계가 보유한 부실채권을 신속하게 처리하는 것이 목표다. NPL 관리회사는 저축은행이 보유한 NPL을 사들인 뒤 추심·매각 등을 통해 정리하는 역할을 하게 된다. 당초 상반기 내 설립하려 했으나 조기 대선 등으로 미뤄졌다. 올해 PF 정리가 늦어지면 부실 우려 자산이 추가될 수 있는 만큼 구조조정에 속도를 내는 모습이다. 한국신용평가에 따르면 지난해 12월 기준 저축은행 업권의 PF 익스포저(위험노출액)는 13조9000억원으로 6개월 사이 16% 감소했다. 하지만 연내 브릿지론을 중심으로 PF 대출 사업성 평가 결과 '유의'와 '부실 우려'에 속하는 '유의 이하' 자산이 증가할 수 있다는 우려가 나온다. 저축은행의 경우 기존 4000억원 규모의 유의 이하 잔액에 2000억원이 추가로 전이될 수 있다는 분석이다. zoom@fnnews.com 이주미 기자

[파이낸셜뉴스] 올해 들어 금융기관 등 대주단들이 책임준공 기한을 어긴 부동산신탁사를 상대로 손해배상청구 소송을 잇따라 제기하고 있다. 약 5개월여 동안 이미 지난해 수준을 뛰어 넘는 소송이 제기되는 등 우려했던 '줄소송 대란'이 현실화 되고 있다. 7일 업계에 따르면 올해 들어 현재까지 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장의 책임준공 위반을 이유로 금융기관이 부동산신탁사를 상대로 제기한 소송이 8건에 이르는 것으로 집계됐다. 총 소송금액만 1120억원에 이른다. 이 같은 소송 건수는 이미 지난해 연간 수치를 뛰어넘는 수준이다. 지난해에는 총 7건의 소송이 제기된 바 있다. 책임준공형 토지신탁은 신탁사가 정해진 기한 내에 준공을 책임지는 사업이다. 이를 지키지 못하면 최종적으로 신탁사가 손해배상 책임을 부담하는 구조다. 손해배상 소송까지 진행됐다는 것은 시행 및 시공사는 이미 도산 상태라는 의미다. 올들어 제기된 9건의 소송을 보면 주로 금융계열 신탁사들이 대부분이다. 금융계열 신탁사들의 경우 책임준공형 토지신탁을 공격적으로 수주해 왔다. KB부동산신탁이 5건으로 가장 많고, 우리자산신탁·코리아신탁·신한자산신탁 등이 각 1건이다. 부동산신탁사를 상대로 한 대주단의 손해배상청구 소송은 올해 본격화 될 것으로 전망되고 있다. 한국신용평가에 따르면 신용등급을 보유하고 있는 7개 신탁사(금융계열 4개+비금융 3개)를 대상으로 분석한 결과 지난해 말 기준으로 책임준공 142개 사업장 가운데 85개 현장에 대해 신탁계정대여금이 투입됐다. 43개 사업장은 책임준공 기한 내에 준공 약속을 지키지 못한 것으로 분석했다. 오지민 한국신용평가 수석연구원은 "미이행 사업장 43곳의 PF 잔액은 1조6000억원 규모로 추산되고 있다"며 "책준기한 미도래 사업장 중 일부는 미이행 사업장으로 전이될 가능성이 존재한다”고 말했다. 업계 한 관계자는 “지난해까지 포함하면 지금까지 제기된 손해배상청구 소송이 15건에 이른다”며 “시행 및 시공사 부도 증가에다 책임준공을 주로 활용했던 비주거 상품의 공실 폭증 등 업황이 갈수록 악화되고 있어 올해 관련 소송이 폭증할 것으로 우려되고 있다”고 말했다. 한편 금융당국은 책임준공 위반시 신탁사의 부담을 덜어주는 것을 골자로 한 새로운 '책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준'을 만들어 지난 1월 2일부터 운영중이다. 하지만 새 제도는 기존 계약 건에 대해서는 소급적용이 되지 않아 줄소송 대란을 막지 못할 것으로 분석되고 있다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

부동산 개발시장 침체의 골이 갈수록 깊어지고 있다. 경·공매로 나온 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 매물이 소화되지 못하면서 쌓여만 가고 있는 것이다. 시행·시공·신탁사로 이어지는 부동산 개발 공급 생태계가 휘청거리고 있다. 5일 파이낸셜뉴스가 금융당국이 공개한 4월 기준 '매각 추진 사업장 현황 리스트'를 분석한 결과 396개로 집계됐다. 지난 3월(384개) 대비 12곳이 증가했다. 매각 추진 리스트를 보면 올 1월에는 195개에서 2월에는 369개로 늘었다. 3월에 384개로 증가하더니 4월에는 400개에 육박한 것이다. 4월 기준 396개 현장을 보면 서울 등 수도권이 157개로 40% 가량을 차지하고 있다. 경·공매로 나온 PF 현장 10곳 중 6곳이 지방에 위치한 셈이다. 세부적으로 보면 서울에서도 공매로 나온 PF 사업장이 39곳에 이른다. 여기에는 주거시설을 계획했던 강남구 도곡동 현장과 논현동 프로젝트 등 강남권 사업장도 다수 포함됐다. 경기도는 101곳, 인천은 17곳 등이다. 업계 한 관계자는 "기존 매물이 팔리지 않은 채 계속 누적된 가운데 신규 매물이 새롭게 매각 절차를 밟으면서 매달 급증하고 있다"며 "인공호흡기만 달고 연명하는 사업장까지 고려하면 매각 현장은 앞으로 계속 폭증할 것으로 전망되고 있다"고 말했다. 실제로 대출 만기만 연장하는 '인공호흡기' 사업장도 적지 않다는 설명이다. 금융권 한 관계자는 "채권 보전이 어려운 사업장의 경우 일단 만기 연장으로 유지하는 사례도 적지 않다"며 "후순위 등의 반대로 인해 공매로 넘어가지 않았을 뿐 사업이 중단된 현장이 다수이다"고 했다. 매물은 계속 쌓여나갈 것으로 보이지만 시장에서 소화는 쉽지 않은 것이 현실이다. 우선 사업성 대비 땅값이 비싼 데다 비주거시설이 대부분이다. 또 금융권의 경락자금 대출도 제대로 이뤄지지 않고 있어 헐값으로 떨어지지 않는 한 관심을 두지 않고 있다는 것이 업계의 설명이다. 이런 가운데 신규 PF 시장도 올스톱 되는 등 개발 생태계는 점점 무너지는 상황이다. 부동산신탁사들도 책임준공 토지신탁 수주를 전면 중단한 상태다. 시공사들 역시 신규 PF 보강에 나서지 않고 있다. 개발 생태계 복원을 위한 다양한 대책이 절실한 상황이다. 시행 업계 고위 관계자는 "이런 추세로 가면 현재 디벨로퍼의 70~80%가 문을 닫을 위기에 처해 있는 것이 작금의 현실"이라며 "개발 생태계가 한번 무너지면 다시 복원되는 데 상당한 시일이 걸릴 수 밖에 없다"고 우려했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 건설업계 경기 악화로 부동산PF 관련 문제가 끊이지 않으면서 프로젝트리츠 제도 도입에 대한 목소리가 높아지고 있다. 정승재 한국신용평가 연구원은 28일 보고서에서 "금융권의 부동산 PF 리스크 관리 강화 등과 함께 개발사업 중심의 프로젝트리츠 제도의 도입이 고려되고 있다"고 밝혔다. 프로젝트리츠는 개발사업을 목적으로 설립되는 리츠이다. 부동산 개발 단계에서 투자가 이루어져 임대 및 운영까지 가능한 구조를 가지고 있다. 그러나 현행 법규 상으로는 리츠를 활용한 부동산 개발사업에 여러 제약조건이 있다. 이에 현재의 사업구조는 별도 PFV에서 개발사업을 진행한 후 이를 리츠가 인수하는 형태가 일반화되고 있다. 정 연구원은 "프로젝트리츠를 활용할 경우 현재의 부동산 PF 구조가 가지고 있는 문제들을 보완할 수 있다는 점에서 긍정적인 역할이 기대된다"고 말했다. 리츠는 공모 또는 사모 방식으로 일반투자자나 기관으로부터 자본조달이 용이한 장점을 갖추고 있다. 또한 리츠의 발행구조, 일반투자자 보호 원칙 등을 감안하면 구조적으로 높은 자기자본비율 확보가 가능하다는 게 그의 진단이다. 실제 기존 리츠의 평균 자기자본비율은 38%로 일반 PFV 회사의 자기자본비율(2~5%)보다 높게 나타나고 있다.  리츠법(부동산투자회사법) 상 주주총회의 특별경의를 통해 자기자본의 10배까지 차입 및 사채발행이 가능하도록 허용되어 있지만, 리츠의 발행구조, 일반 투자자 보호원칙 등을 감안하면 구조적으로 높은 자기자본비율을 수반한다. 그는 "현물출자 등을 기반으로 높은 자본비율을 확보하게 되면, 현재 브릿지론에서 발생하는 리스크를 현저히 감소시킬 수 있게 된다"고 설명했다. 이어어 "기존 PF구조에서는 개발 후 분양 및 매각 구조가 일반화되었던 반면 리츠는 개발 이후 운영까지 감안하는 경우가 많아 자금조달 구조의 장기화도 가능할 것"이라고 전망했다.  한편 미국의 경우 GDP 대비 상장리츠 시총이 약 6%를 나타내고 있다. 우리나라와 리츠 도입시기가 비슷한 일본의 경우도 적극적인 리츠확대 정책에 기반하여 GDP 대비 3%에 달하는 상장리츠 시총 비율을 가지고 있다. 반면, 한국의 경우는 GDP 대비 상장리츠 시총 비율은 0.3%에 불과하다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

정부가 시공사들의 주택건축 참여 촉진을 위해 건축공사비 관련 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증에 후순위 취급을 허용하기로 했다. 선순위대출보다 신용위험이 높은 후순위 대출 취급에 나서는 것은 이례적이라는 평가다. 주택 수요 감소와 사업성 악화, 금융권의 신규 PF 대출 자제 등으로 주택 공급난이 우려되자 시공사들의 주택 착공을 유도하는 모습이다. ■PF 후순위대출에도 공적보증? 업계 "이례적" 24일 금융권에 따르면 한국주택금융공사는 최근 '건축공사비 플러스 PF 보증' 상품을 취급하는 16개 은행에 공문을 보내 '건축공사비 플러스 PF보증'에 하이브리드 토지신탁의 후순위 취급을 허용키로 했다. 단, △공사 보증부대출의 우선상환권 보호 △신탁수수료율 제한(매출액의 1% 초과하지 않는 수준) △신탁계정대 인출 한도(공사비의 10%에 해당하는 신탁계정대 인출한도 설정 허용. 단 신탁계정대 인출한도 최대 25% 설정 가능) 등 일정 조건을 충족해야 한다는 조건을 달았다. '건축공사비 플러스 PF보증'은 주금공이 지난해 7월 출시한 상품이다. 정부가 같은 해 5월 발표한 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책방향' 후속조치로 사업성이 충분하지만 일시적으로 유동성 부족을 겪고 있는 건설사업장에 대해 자금공급을 원활히 하기 위해 마련됐다. 보증대상은 현재 공사 PF보증을 이용하고 있지만 건축공사비 등이 추가로 필요한 사업장이나 신규 PF보증 대상 사업장이다. 대출한도를 기존 총사업비의 70%에서 최대 90%로 늘리고, 자금지원 시기를 기존 입주자모집공고 전까지에서 준공 시까지로 완화하며, 기존의 대지비와 기타사업비 위주 보증 지원에서 준공시점까지 건축공사비도 지원할 수 있도록 했다. 주금공은 상품 출시 당시 과도한 금융비용을 발생시키고, 우선상환권을 제한하는 보증부대출 이외 후순위대출 등이 포함된 PF 대출구조의 취급을 지양하도록 은행권에 권고했다가 하이브리드 토지신탁의 후순위 취급을 허용하기로 입장을 바꾼 것으로 전해졌다. 주금공 관계자는 "최근 시공사들이 보증 100%가 아니면 착공을 꺼리는 경향이 있다고 들었다"며 "은행 등에서 요청이 많아 후순위를 열어주는 대신 신탁수수료율을 1% 이내에서 받도록 제한한 것"이라고 설명했다. 건설·금융업계에서는 공적보증에 PF 후순위대출 취급을 허용하는 것은 이례적이라고 평가한다. 한 건설업계 관계자는 "후순위대출은 사업장에 문제가 생기면 회수 못할 가능성이 높다"며 "시장이 정상이 아니라는 방증"이라고 말했다. ■2~3년 뒤 주택공급 대란 우려 주금공이 후순위 취급을 허용하기로 한 이유는 주택공급 절벽이 우려되기 때문이다. 주금공 측은 "최근 여러 건설사들의 잇단 법정관리 신청 등의 여파로 착공실적이 부진한 상황"이라며 "건설 수주액 증감률 등의 건설경기 선행지표들도 지속적으로 악화되고 있어 시공사들의 주택건축 참여 촉진을 통한 안정적인 주택공급을 위해 보증상품을 완화해 운영하는 것"이라고 전했다. 주택수요 위축과 공사비 상승에 따른 사업성 악화 등으로 시공사들은 착공을 꺼리고 있다. 금융권 역시 건전성 관리와 금융당국의 PF 대출 관련 리스크 관리 강화 주문에 신규 PF대출에 좀처럼 나서지 않는 분위기다. 건설업계 관계자는 "시공사들도 대부분 적자 공사에 물려 있어 오늘 내일하는 곳이 태반"이라며 "2~3년 후 주택공급 부족이 크게 우려된다"고 짚었다. 실제로 주택공급의 선행지표인 착공실적은 내리막이다. 국토교통부에 따르면 2022년 주택 착공물량은 전년 대비 34.4% 감소한 38만3404가구, 2023년은 24만2188가구, 지난해는 30만5331가구였다. 연평균 수요(45만가구)를 밑도는 셈이다. 건설업계 관계자는 "국토부 뿐 아니라 금융당국도 주택공급난이 부담될 것"이라며 "주택수요 확대를 위해서는 취득세·양도세 완화와 대출규제 완화가 필요한데 이는 집값을 자극할 수 있어 쉽지 않은 선택"이라고 말했다. 금융당국과 주금공은 올해 6월 말까지 한시적으로 운영되는 '건축공사비 플러스 PF보증' 상품에 대해 연장 여부를 조만간 논의할 예정이다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자 sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

부실 위기가 반복적으로 제기되는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 대해 정부가 체계적 관리에 나서도록 하는 법안이 급물살을 타고 있다. 여야 모두 법안에 공감하고 있어 이달중 상임위를 통과할 것으로 전망된다. 15일 정치권에 따르면 국회 국토교통위원회는 16일 국토법안심사소위원회에서 부동산개발사업 관리 등에 관한 법률안을 처리할 예정이다. 이 법은 국토위 여당 간사인 국민의힘 권영진 의원과 더불어민주당 손명수 의원이 공동 발의한 법안으로, 국토위원장인 민주당 맹성규 의원과 야당 간사인 민주당 문진석 의원도 발의에 참여했다. 법안은 부동산 PF 통합정보시스템 구축을 위해 일정 규모 이상의 건축 사업을 포함한 모든 개발 사업을 부동산개발사업의 범위로 정하고, 국가·지방자치단체·지방공사·민간사업자가 개발 사업 정보를 제출하도록 하는 내용이 골자다. 또 국토교통부 산하에 부동산개발사업 조정위원회를 만들어, 필요할 경우 민간 단독 개발사업도 조정 대상에 포함하도록 했다. 당사자들이 조정안에 동의한다면 합의 효력을 부여하고, 조정 결과에 따른 공무원 면책 등에 관한 근거도 마련했다. 발의부터 여야가 함께한 초당적 법안으로 합의가 이미 이뤄졌기에 4월 중 국토위 전체회의까지 통과될 것으로 관측된다. 국토위 관계자는 "이 법은 당초 통과가 예정돼 있었으나, 지난 2~3월 대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법(대광법)으로 소위 및 전체회의가 파행되며 처리가 늦어졌다"며 "이달 내로 국토위서 처리할 방침"이라고 설명했다. 한편 이날 소위에서는 프로젝트 부동산투자회사(리츠) 도입을 담고 있는 부동산투자회사법 개정안도 함께 논의될 예정이다. 국민의힘 김정재 의원안은 리츠 산업 육성과 투자자 보호를 위해 리츠 지원·감독 업무를 총괄하는 리츠지원센터를 설립하는 내용이 핵심이다. 같은 당 서범수 의원안은 국민연금 등 공적기금이 주요 주주로 참여해 공모하지 않는 리츠의 경우 공시·보고 의무를 폐지하는 등 공시·보고 업무 중 투자자 보호와 무관한 업무는 합리적으로 조정하도록 한다. 민주당 염태영 의원안은 리츠 주식 공모 의무 기한을 기존 2년에서 3년으로 확대하고, 지역상생리츠를 도입해 지역 주민에게 우선적으로 청약을 제공할 수 있도록 한다. 부동산 투자회사의 1인당 주식 소유 한도 제한은 일반 국민이 참여하는 공모 완료 시점부터 적용한다. act@fnnews.com 최아영 기자