고금리 등의 여파로 전국 아파트 평균 초기 분양률이 50%대로 하락하는 등 주택시장이 부진한 가운데 4조원에 달하는 '양호 및 보통' 등급을 받은 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장이 새로운 리스크로 떠오를 전망이다. 손익분기점(BEP) 분양률이 60%대 초반임에도 실제 분양률은 절반 수준에 불과하고, 내년 상반기 PF 대출 만기가 도래해 '유의 및 부실우려' 등급으로 하락할 가능성이 높기 때문이다. 21일 금융업계에 따르면 나이스신용평가가 발표한 '2025년 금융환경 변화에 따른 저축은행 전망과 리스크 관리' 보고서에 이같은 내용이 담겼다. 보고서에 따르면 올해 6월 말 '양호 및 보통'으로 평가된 저축은행 14곳의 부동산 PF 익스포저는 4조1000억원, 부동산 PF 분양률은 38.8%를 기록했다. 손익분기점 분양률(62.2%)보다 23.4%포인트(p) 낮은 수준이다. 손익분기점 분양률을 초과하는 사업장(전체 분양대상 사업장 중 30%)을 제외하면 실제 분양률은 19.8%로, 손익분기점 분양률 대비 45%p나 낮다. 나이스신용평가 관계자는 "현재 '양호 및 보통' 등급을 받은 사업장의 경우 시간이 지나면서 분양률이 올라와야 하는데 잘 안 올라오고 있다"며 "이같은 흐름이 지속될 경우 '유의 또는 부실 우려'로 전이되는 비중이 꽤 높을 것으로 보인다"고 말했다. 실제 분양률을 끌어내리는 것은 수도권 비주거 및 지방 사업장이다. 이 관계자는 "수도권·주거는 조금씩 상황이 개선되고 있으나 수도권·비주거, 지방·주거는 상황이 어렵다"고 짚었다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3·4분기 전국 민간아파트 평균 초기 분양률은 54.5%로 지난해 1분기(49.5%) 이후 가장 낮았다. 직전 분기(64.2%)보다 9.7%p 하락한 수치로 전년동기(83.5%)와 비교해서는 29%p 급락했다. 특히 지방 시장의 저조한 초기 분양률이 전체 수치를 끌어내렸다. 올해 3·4분기 5대 광역시 및 세종시 민간아파트 평균 초기 분양률은 41.9%, 기타 지방 초기 분양률은 48.4% 수준이다. '양호 및 보통' 부동산PF 대출의 80% 넘는 비중이 내년 상반기까지 만기도래하는 가운데 이처럼 사업성 등급이 악화될 경우 만기연장이 어려워질 수 있다. 나이스신용평가에 따르면 '양호 및 보통' 부동산 PF 익스포저 가운데 81.7%(3조4000억원)는 내년 상반기 만기가 도래한다. 브릿지론의 경우 내년 상반기 만기도래 비중이 95%에 달한다. '양호 및 보통' 부동산 PF 익스포저의 2회 이상 만기연장 비중은 28.2%다. 브릿지론의 2회 이상 만기연장 비중은 49.2%로 더 높다. 지난 7월부터 시행된 'PF 대주단 협약' 개정안에 따르면 대출 만기를 2번 이상 연기할 경우 반드시 회계법인·신용평가사 등 외부 전문기관의 사업성 평가를 받아야 한다. 이에 내년 저축은행 신용등급도 하향 추세가 지속될 것으로 보인다. 나이스신용평가가 유효등급을 보유한 저축은행 가운데 지난해 3개사, 올해는 9개사(9월 20일 기준)가 신용등급 또는 등급전망이 하향 조정됐다. 일각에서는 저축은행이 유동성 확비 및 부실대응 능력 강화를 위해 대체 수익원을 발굴할 필요가 있다고 지적했다. 하나금융연구소는 "수도권 부동산 담보대출이나 부실채권(NPL) 우량대출, 가계대출, 기업대출 등 대체 수익원을 발굴할 필요가 있다"고 진단했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 고금리 등의 여파로 전국 아파트 평균 초기 분양률이 50%대로 하락하는 등 주택시장이 부진한 가운데 4조원에 달하는 '양호 및 보통' 등급을 받은 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장이 새로운 리스크로 떠오를 전망이다. 손익분기점(BEP) 분양률이 60%대 초반임에도 실제 분양률은 절반 수준에 불과하고, 내년 상반기 PF 대출 만기가 도래해 '유의 및 부실우려' 등급으로 하락할 가능성이 높기 때문이다.  21일 금융업계에 따르면 나이스신용평가가 발표한 '2025년 금융환경 변화에 따른 저축은행 전망과 리스크 관리' 보고서에 이같은 내용이 담겼다. 보고서에 따르면 올해 6월 말 '양호 및 보통'으로 평가된 저축은행 14곳의 부동산 PF 익스포저는 4조1000억원, 부동산 PF 분양률은 38.8%를 기록했다. 손익분기점 분양률(62.2%)보다 23.4%포인트(p) 낮은 수준이다. 손익분기점 분양률을 초과하는 사업장(전체 분양대상 사업장 중 30%)을 제외하면 실제 분양률은 19.8%로, 손익분기점 분양률 대비 45%p나 낮다.  나이스신용평가 관계자는 "현재 '양호 및 보통' 등급을 받은 사업장의 경우 시간이 지나면서 분양률이 올라와야 하는데 잘 안 올라오고 있다"며 "이같은 흐름이 지속될 경우 '유의 또는 부실 우려'로 전이되는 비중이 꽤 높을 것으로 보인다"고 말했다.  실제 분양률을 끌어내리는 것은 수도권 비주거 및 지방 사업장이다. 이 관계자는 "수도권·주거는 조금씩 상황이 개선되고 있으나 수도권·비주거, 지방·주거는 상황이 어렵다"고 짚었다.  주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3·4분기 전국 민간아파트 평균 초기 분양률은 54.5%로 지난해 1분기(49.5%) 이후 가장 낮았다. 직전 분기(64.2%)보다 9.7%p 하락한 수치로 전년동기(83.5%)와 비교해서는 29%p 급락했다. 특히 지방 시장의 저조한 초기 분양률이 전체 수치를 끌어내렸다. 올해 3·4분기 5대 광역시 및 세종시 민간아파트 평균 초기 분양률은 41.9%, 기타 지방 초기 분양률은 48.4% 수준이다. 경남의 경우 직전 분기 대비 1.9%p 하락한 6.3%로 한 자릿수를 기록했다.  '양호 및 보통' 부동산PF 대출의 80% 넘는 비중이 내년 상반기까지 만기도래하는 가운데 이처럼 사업성 등급이 악화될 경우 만기연장이 어려워질 수 있다. 나이스신용평가에 따르면 '양호 및 보통' 부동산 PF 익스포저 가운데 81.7%(3조4000억원)는 내년 상반기 만기가 도래한다. 브릿지론의 경우 내년 상반기 만기도래 비중이 95%에 달한다. '양호 및 보통' 부동산 PF 익스포저의 2회 이상 만기연장 비중은 28.2%다. 브릿지론의 2회 이상 만기연장 비중은 49.2%로 더 높다.  지난 7월부터 시행된 'PF 대주단 협약' 개정안에 따르면 대출 만기를 2번 이상 연기할 경우 반드시 회계법인·신용평가사 등 외부 전문기관의 사업성 평가를 받아야 한다.  이에 내년 저축은행 신용등급도 하향 추세가 지속될 것으로 보인다. 나이스신용평가가 유효등급을 보유한 저축은행 가운데 지난해 3개사, 올해는 9개사(9월 20일 기준)가 신용등급 또는 등급전망이 하향 조정됐다. 전체 신용등급 보유 저축은행(28개사) 중 13개사의 신용등급 전망이 '부정적'이다. 일각에서는 저축은행이 유동성 확비 및 부실대응 능력 강화를 위해 대체 수익원을 발굴할 필요가 있다고 지적했다. 하나금융연구소는 "수도권 부동산 담보대출이나 부실채권(NPL) 우량대출, 가계대출, 기업대출 등 대체 수익원을 발굴할 필요가 있다"고 진단했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) '수수료 갑질' 을 막기 위해 제도 개선에 나섰지만 '상한'을 두지 않기로 한 것으로 확인됐다. 과도한 수수료를 매기는 관행에 제동을 걸기 위해서는 일정 수준의 PF 수수료 상한선이 필요하다는 것이 업계의 주장이었다. 이에 대해 금융당국은 수수료 이력관리를 통해 관리·감독할 수 있다는 입장이다. 19일 금융당국 고위 관계자는 "이번 부동산 PF 제도개선은 수수료 수준을 결정하는 것이 아니라 투명성과 합리성을 제고하기 위한 취지"라면서 "가격에 상한을 두거나 수준을 결정하는 것은 가능하지 않다"고 말했다. 앞서 금융당국은 지난 18일 PF 수수료 제도 개선 방안 간담회에서 앞으로 용역 대가에만 수수료를 부과토록 한다는 계획을 밝혔다. 페널티·만기연장 수수료 등 일부는 폐지한다는 방침이다. 또 32개 수수료를 대출 관련과 대출 외 용역 등 11개로 통합·단순화해서 내년 1월부터 시행한다는 청사진을 제시했다. 금융당국에 따르면 11개로 통합·단순화 된 PF 수수료에 대해 상한선을 두지 않기로 했다. 대출 관련으로 분류된 수수료도 예외는 아니다. 업계 한 관계자는 "대출 관련은 이자로 분류하는 것으로 생각했는데 이 역시 수수료"라며 "수수료 체계를 개편하고, 일부 과도한 수수료를 걷지 말하는 것 외에는 없는 것 같다"고 했다. 통상 금융권은 PF 대출시 금리 외에 각종 수수료를 받는다. 금리와 수수료를 더한 실제 지불하는 금리를 '올인 코스트'라고 부른다. 대출금리는 5~6%대지만 수수료까지 더한 올인 코스트는 10~15%선이다. 후순위 대출의 경우 올인 코스트가 15%를 넘는 경우도 적지 않다. 돈을 빌린 시행사 및 건설사 입장에서는 이자는 이자대로, 수수료는 수수료대로 지불해야 하는 셈이다. 지난 5월 금융당국이 증권·보험·캐피탈 등을 대상으로 수수료 실태를 조사한 결과 올인 코스트가 법정 최고 이자율인 20%를 초과한 경우도 적지 않았다. 일부 후순위 PF 대출의 경우 올인 코스트가 30%를 넘는 사례도 나오는 상황이다. 업계는 이처럼 과도한 수수료를 막기 위해서는 올인 코스트에 상한선을 둘 필요가 있다고 요구해 왔다. 하지만 수수료 개편 핵심은 과도한 수수료 금지와 통폐합·축소에 맞춰진 것이다. 사정이 이렇다 보니 이번 개편이 금융기관들로 하여금 수수료를 합법적으로 받을 수 있는 '명분'을 준 것 아니냐는 우려의 시각도 나오고 있다. 18일 열린 제도 개선 간담회에서도 이같은 지적이 나온 것으로 알려졌다. 금융당국은 이에 대해 수수료에 대한 철저한 이력관리를 통해서 감독 및 통제할 수 있다고 밝힌 것으로 전해졌다. 금융당국 관계자는 "사전정보제공, 자체 이력관리, 사후정보제공 등 3단계로 관리할 계획이다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선으로 내년 분양시장 공급 위축이 예상되면서 올해 연말까지 예정된 분양에 수요자들의 관심이 모아지고 있다. 권일 부동산인포 팀장은 "PF시장이 안정되기까지는 적잖은 시간이 소요될 수 있어 불안정한 주택공급 상황 역시 계속될 가능성이 높다"며 "연내 분양에 나서는 물량들은 사업성이 있어서 가능한 곳으로 보유 가치가 있다는 의미라 관심을 가져 볼만 하다"라고 말했다. 19일 부동산인포에 따르면 12월에 전국 24곳에서 2만516가구가 공급 예정이다. 이 중 일반분양 분은 1만5370가구다. 수도권에서 나오는 일반분양분이 7267가구다. 특히 그동안 공급이 적었던 중랑, 성북 등의 물량이 많다. 서울 중랑구 상봉역 일대에서 포스코이앤씨가 상봉터미널 재개발(상봉9구역)로 '더샵 퍼스트월드 서울'을 분양할 예정이다. 지하 8층~지상 49층 규모로 공동주택 999가구와 오피스텔 308실, 판매, 문화 및 집회, 근린 생활시설 등으로 구성된 복합용도개발(MXD)로 조성된다. 지하철 7호선, 경의·중앙선, 경춘선에 KTX 강릉선과 중앙선이 연결된 상봉역 역세권으로 향후 GTX-B도 정차할 예정이다. 롯데건설은 서울시 성북구 삼선5구역 재개발을 통해 짓는 '창경궁 롯데캐슬 시그니처'의 견본주택을 11월 말 오픈하고 12월 청약을 받는다. 총 1223가구의 대단지로 이중 전용면적 59·84㎡ 509가구를 일반분양한다. 경기에서는 평택 브레인시티에서 한양이 공동 8BL에 지하 2층~지상 최고 34층, 6개동, 전용 59·84㎡ 총 889가구 규모로 들어서는 '평택 브레인시티 수자인'을 12월 분양할 예정이다. 브레인시티는 분양가 상한제가 적용된다. DL건설이 시공하는 'e편한세상 동인천 베이프런트'가 인천 중구에서 11월 말 분양하고, 12월 청약을 받는다. 4개동 667가구로 짓고 이 중 아파트 492가구와 오피스텔 88실을 합쳐 총 580가구를 일반분양으로 공급한다. 지방에서는 롯데건설이 대전 동구 가오동에 지하 2층~지상 33층, 10개동, 전용면적 59~120㎡, 952가구 규모의 '대전 롯데캐슬 더퍼스트'를 공급한다. 대전에 공급되는 1번째 롯데캐슬 브랜드 아파트이다. 양우건설이 세종특별자치시 5-1생활권 L12BL에 들어서는 '세종 5-1 양우내안애 아스펜'도 12월 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 18층, 18개 동, 전용면적 84㎡ 단일 구성에 총 698가구 규모로 지어진다. 세종특별자치시에 약 2년 만에 공급되는 신규 분양이다. GS건설은 충남 아산에서 '아산탕정자이 퍼스트시티'를 12월 분양 예정이다. 아산신도시센트럴시티 도시개발사업 내 첫 공급으로 구역 내 3개(A1, A2, A3) 블록에서 총 3673가구로 조성 예정이며, 올 12월에 아산탕정자이 퍼스트시티 A1블록 797가구(전용면적 59·84·125㎡)를 시작으로 순차 분양에 들어갈 예정이다.    kim091@fnnews.com 김영권 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) ‘수수료 갑질’ 을 막기 위해 제도 개선에 나섰지만 ‘상한’을 두지 않기로 한 것으로 확인됐다. 과도한 수수료를 매기는 관행에 제동을 걸기 위해서는 일정 수준의 PF 수수료 상한선이 필요하다는 것이 업계의 주장이었다. 이에 대해 금융당국은 수수료 이력관리를 통해 관리·감독할 수 있다는 입장이다. 19일 금융당국 고위 관계자는 “이번 부동산 PF 제도 개선은 수수료 수준을 결정하는 것이 아니라 투명성과 합리성을 제고하기 위한 취지”라면서 "가격에 상한을 두거나 수준을 결정하는 것은 가능하지 않다"고 말했다. 앞서 금융당국은 지난 18일 PF 수수료 제도 개선 방안 간담회에서 앞으로 용역 대가에만 수수료를 부과토록 한다는 계획을 밝혔다. 페널티·만기연장 수수료 등 일부는 폐지한다는 방침이다. 또 32개 수수료를 대출 관련과 대출외 용역 등 11개로 통합·단순화해서 내년 1월부터 시행한다는 청사진을 제시했다. 금융당국에 따르면 11개로 통합·단순화 된 PF 수수료에 대해 상한선을 두지 않기로 했다. 대출 관련으로 분류된 수수료도 예외는 아니다. 업계 한 관계자는 “대출 관련은 이자로 분류하는 것으로 생각 했는데 이 역시 수수료”라며 “수수료 체계를 개편하고, 일부 과도한 수수료를 걷지 말하는 것 외에는 없는 것 같다”고 했다. 통상 금융권은 PF 대출시 금리 외에 각종 수수료를 받는다. 금리와 수수료를 더한 실제 지불하는 금리를 ‘올인 코스트’라고 부른다. 대출금리는 5~6%대지만 수수료까지 더한 올인 코스트는 10~15%선이다. 후순위 대출의 경우 올인 코스트가 15%를 넘는 경우도 적지 않다. 돈을 빌린 시행사 및 건설사 입장에서는 이자는 이자대로, 수수료는 수수료 대로 지불해야 하는 셈이다. 지난 5월 금융당국이 증권·보험·캐피탈 등을 대상으로 수수료 실태를 조사한 결과 올인 코스트가 법정 최고 이자율인 20%를 초과한 경우도 적지 않았다. 일부 후순위 PF 대출의 경우 올인 코스트가 30%를 넘는 사례도 나오고 있는 상황이다. 업계는 이처럼 과도한 수수료를 막기 위해서는 올인 코스트에 상한선을 둘 필요가 있다고 요구해 왔다. 하지만 수수료 개편 핵심은 과도한 수수료 금지와 통폐합·축소에 맞춰진 것이다. 사정이 이렇다보니 이번 개편이 금융기관들로 하여금 수수료를 합법적으로 받을 수 있는 ‘명분’을 준 것 아니냐는 우려의 시각도 나오고 있다. 18일 열린 제도 개선 간담회에서도 이같은 지적이 나온 것으로 알려졌다. 금융당국은 이에 대해 수수료에 대한 철저한 이력관리를 통해서 감독 및 통제할 수 있다고 밝힌 것으로 전해졌다. 금융당국 관계자는 “사전정보제공, 자체 이력관리, 사후정보제공 등 3단계로 관리할 계획이다”고 강조했다.  ljb@fnnews.com 이종배 서혜진 기자

금융회사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 내주며 다양한 명목으로 과도한 수수료를 받는 관행에 제동이 걸렸다. 내년 1월부터는 부동산 PF 금융에 수반되는 용역 대가에 한해서만 수수료를 받을 수 있다. 그동안 신용위험 명목으로 PF 수수료에 부과됐던 부담은 대출금리에 반영하고, 이익 부분은 개발사업 에쿼티 참여 등 정상적인 방법으로 공유해야 한다. 금융감독원은 18일 이세훈 수석부원장 주재로 금융권·건설업계와 간담회를 열어 이 같은 내용의 부동산 PF 수수료 제도개선 방안을 논의했다. 이 수석부원장은 "이번 제도 개선은 PF 수수료 부과 대상을 용역 대가로 한정하는 등 부과 체계를 정비함으로써 수수료의 공정성·투명성을 제고하기 위한 취지"라고 설명했다. 이에 따르면 앞으로 금융사는 PF 금융에 수반되는 용역·서비스 대가에만 수수료를 부과해야 한다. 기존 PF 수수료는 용역 수행 대가 외에도 신용위험 부담 대가나 개발 이익 공유 목적 등에 혼재했다는 문제가 있었다. 신용위험 명목으로 부과했던 수수료는 PF 금융 대출금리에 반영해야 한다. 분양률 미달 시 부과됐던 페널티 수수료 등은 폐지하고, 주선·자문수수료처럼 만기 연장 시 용역 제공 없이 반복 수취하는 수수료는 부과를 제한한다. PF 수수료 부과 체계도 정비된다. 수수료의 정의와 범위를 표준화해 현재 32개에 달하는 수수료 항목을 11개로 통합·단순화한다. 약정변경·책준연장·약정수수료 항목은 '약정변경수수료'로 통합하고 사업성검토·자문수수료는 '자문수수료'로 일원화하는 식이다. 차주에게 수수료 관련 정보제공도 확대된다. PF 용역계약 체결 시 차주에게 용역수행 계획을 제공하고, 용역기간 중에는 실제 용역수행 내역 및 세부 진행상황 내부 이력을 금융회사 내부 전산에 관리하도록 한다. 용역 완료 시에는 차주에게 용역 결과보고서를 제공해야 한다. 금융사는 PF 수수료와 관련해 자율적으로 준수할 내부통제 원칙을 제정해 운영하기로 했다. 업권별로 모범규준 형식으로 적용할 예정이다. 내부통제 원칙에는 수수료 관련 조직구조, 적정성 검증 절차, 수수료 종류·정의 등 내용이 담긴다. 필요하면 금감원이 업권별 모범규준 제정·이행 상황을 점검하기로 했다. 금감원은 이번에 마련된 개선방안에 대해 관련 업계 의견 수렴을 거쳐 다음 달 최종 방안을 마련한 뒤 내년 1월 시행을 목표로 추진할 계획이다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 현재 32개에 달하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 수수료 항목이 11개로 통합·단순화된다. PF금융 서비스와 상관없는 수수료는 폐지되고 금융사가 만기 연장을 빌미로 반복 수취하는 수수료에는 제한을 둔다. 또한 금융업권별로 PF 수수료 관련 내부통제 원칙을 마련·운영하고 필요시 금감원이 이행상황을 점검한다.  18일 금융감독원에 따르면 이세훈 금융감독원 수석부원장은 이날 오후 서울 중구 은행회관에서 금융권·건설업계와 간담회를 개최해 이같은 내용의 '부동산PF 수수료 제도개선 방향'을 설명하고 업계 의견을 청취했다. 이번 제도개선은 금융사들이 PF 만기 연장 등을 빌미로 건설사에 불합리한 수수료를 요구하는 등 ‘갑질’을 한다는 지적이 나온 데 따른 조치다. 일부 금융사는 PF 수수료와 이자를 합쳐 법정 최고금리(연 20%) 이상을 받아온 것으로 드러났다. 자문·주선 등의 수수료를 책정할 때 대출 위험 부담에 따른 대가를 합산하면서다.  이세훈 수석부원장은 이 자리에서 "이번 제도개선은 PF 수수료 부과 대상을 용역 대가로 한정하는 등 부과 체계를 정비함으로써 수수료의 공정성·투명성을 제고하기 위한 취지"라고 설명했다.  제도개선 방향은 △수수료 부과대상을 용역 수행 대가로 제한 △유형별 표준 분류를 통해 수수료 체계 정비 △수수료 정보 제공 확대 △금융회사 자율통제 기능 확충 등으로 크게 4가지다.  먼저 PF 금융에 수반되는 용역·서비스 대가에 한해 수수료를 부과하고, 별도 용역 제공이 없는 수수료는 폐지하는 하기로 했다. 주선·자문수수료처럼 만기연장시 용역 제공 없이 반복 수취하는 수수료는 부과를 제한하기로 했다.  수수료 성격 외의 비용은 해당 명목으로 부과하도록 했다. 예를 들어 PF 수수료에 부과됐던 신용위험 가산금리는 대출금리(이자)에 반영하도록 하고 이익공유 부분은 개발사업 에쿼티 참여 등 정상적인 방법으로 공유하도록 한다.  수수료를 유형별로 표준화하는 등 부과 체계도 정비한다.  수수료 관련 신뢰도 및 비교가능성 제고를 위해 수수료의 정의와 범위를 표준화하여 현재 32개에 달하는 수수료 항목을 11개로 통합·단순화한다. 예를 들어 약정변경·책준연장·약정수수료 등은 약정변경수수료로, 사업성검토·자문수수료는 자문수수료로 정리하는 식이다.  차주에게 수수료 관련 정보제공을 확대하는 방안도 추진된다. PF 용역수행 내역 등에 대한 사전·사후적 정보 제공을 확대하고 금융회사의 용역 이력관리 체계화를 유도하는 것이다.  예를 들어 PF 용역계약 체결시 차주에게 용역수행 계획을 제공하고, 용역기간 중에는 실제 용역수행내역 및 세부진행상황 내부 이력을 금융회사 내부 전산에 관리하도록 하며 용역 완료시 차주에게 용역 결과보고서를 제공하도록 한다.  마지막으로 PF 수수료 관련 금융회사 자율통제 기능 강화한다. 금융회사가 준수해야 할 기본 내부통제 원칙을 담은 모범규준을 업권별로 제정·운영하고 필요할 경우 금감원이 이행상황 점검하기로 했다.  모범규준에는 꺾기 등 불공정 영업행위 방지 등을 위한 상시 점검 사항과 수수료 종류 및 정의 등 수수료 체계에 관한 사항, 이자제한 법 준수 등 수수료 적정성 검증 절차에 관한 사항 등을 담아야 한다. 이세훈 수석부원장은 "이번 제도개선으로 건설업계는 사업비의 중요 부분을 차지하는 금융비용의 예측 가능성이 높아져 PF사업의 원활한 진행에 도움이 되고, 금융권도 PF 수수료 부과와 관련한 내부통제 기능이 확충되어 법 위반이나 분쟁 소지 등 운영리스크가 경감되는 효과가 있을 것"이라고 내다봤다.  이번 제도개선 방안을 관련 업계 의견 수렴을 거쳐 다음달 최종 확정한 뒤 내년 1월 시행을 목표로 추진할 계획이다.   sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 제도 개선방안의 핵심인 토지주의 현물투자가 활성화 되기 위해서는 방식 다양화와 추가 규제완화가 필요하다는 지적이 나오고 있다. 정부 안을 보면 리츠(부동산투자회자)를 활용했을 때만 혜택을 받을 수 있다. 일반 지주공동 사업은 불가능 한데다 리츠 시장은 여전히 각종 규제로 지지부진한 상태이기 때문이다. 17일 업계에 따르면 부동산투자회사가 빌딩·상가 등 부동산을 직접 운영하는 자기관리 리츠는 고작 4개사에 불과하다. 9월말 기준 전체 리츠는 386개사에 이르지만 선진국에서 일반적인 자기관리 리츠는 국내에 거의 없는 셈이다. 정부의 PF 제도개선 대책을 보면 자기자본 비율을 높이기 위해 땅주인이 토지·건물을 리츠(부동산투자회사)에 현물출자하는 경우에만 양도소득세 과세이연 등 세금혜택을 부여한다는 계획이다. 땅주인이 리츠 주주가 되는 경우만 가능한 셈이다. 업계 한 관계자는 "개발리츠의 경우 결국 자기관리 리츠로 운영될 것으로 보이지만 국내에서는 전문인력도 매우 부족한 상황"이라며 "방향은 맞지만 현실성은 매우 떨어지는 것이 사실이다"고 말했다. 또 리츠 회사 설립 요건도 까다롭고, 감독 규제도 심해 토지주들이 굳이 리츠 주주로 참여하겠냐는 지적도 나온다. 한 자산운용사 관계자는 "설립 요건이 엄청 복잡하고 까다로운 데다 상장은 더 어렵다"며 "감독도 금융감독원과 한국거래소 두 곳에서 받는데 리츠 주주로 선뜻 나설 토지주가 얼마나 될지 의심스럽다"고 지적했다. 세제 혜택이 일반 지주공동 사업에는 적용되지 않는 것도 단점으로 꼽힌다. 현장에서는 리츠를 활용하지 않은 지주공동 사업에 대한 수요가 적지 않다. 당초 정부는 토지주 현물출자에 따른 세금혜택 등을 리츠 뿐 아니라 일반 지주공동 사업에도 적용하는 것을 검토했으나 채택하지 않은 것으로 알려졌다. 부동산신탁회사의 경우 정비사업 등을 추진할 때 조합원들이 소유권을 신탁회사에 이전한다. 신탁등기를 통해 사업을 원활히 하기 위해서다. 신탁등기 이전 과정에서 양도소득세 등은 과세 되지 않는다. 최원철 한양대 교수는 "정부의 이번 PF 제도 개선 방안은 중장기적으로 보면 옳은 방향"이라면서도 "단 이를 위해서는 리츠를 보다 손쉽게 만들고, 불필요한 감독도 줄이는 등의 대책이 필요하다"고 말했다. 이어 "지주공동 사업의 경우 다양한 유형이 있다"며 "굳이 리츠를 활용하지 않아도 토지주들이 개발에 참여할 수 있는 길을 넓혀주는 것도 고민해 볼 필요가 있다"고 강조했다. 김승범 국토부 부동산투자제도과장은 "그간 규제로 리츠로 개발하기 힘든 건 사실"이라며 "그래서 PFV 만큼 규제를 개선한 프로젝트 리츠를 발표했고, 개정안도 발의 된 만큼 국회와 협력해 조속히 입법 되도록 하겠다"고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 제도 개선방안의 핵심인 토지주의 현물투자가 활성화 되기 위해서는 방식 다양화와 추가 규제완화가 필요하다는 지적이 나오고 있다. 정부 안을 보면 리츠(부동산투자회자)를 활용했을 때만 혜택을 받을 수 있다. 일반 지주공동 사업은 불가능 한데다 리츠 시장은 여전히 각종 규제로 지지부진한 상태이기 때문이다. 17일 업계에 따르면 부동산투자회사가 빌딩·상가 등 부동산을 직접 운영하는 자기관리 리츠는 고작 4개사에 불과하다. 9월말 기준 전체 리츠는 386개사에 이르지만 선진국에서 일반적인 자기관리 리츠는 국내에 거의 없는 셈이다. 정부의 PF 제도개선 대책을 보면 자기자본 비율을 높이기 위해 땅주인이 토지·건물을 리츠(부동산투자회사)에 현물출자하는 경우에만 양도소득세 과세이연 등 세금혜택을 부여한다는 계획이다. 땅주인이 리츠 주주가 되는 경우만 가능한 셈이다. 업계 한 관계자는 “개발리츠의 경우 결국 자기관리 리츠로 운영될 것으로 보이지만 국내에서는 전문인력도 매우 부족한 상황”이라며 “방향은 맞지만 현실성은 매우 떨어지는 것이 사실이다”고 말했다. 또 리츠 회사 설립 요건도 까다롭고, 감독 규제도 심해 토지주들이 굳이 리츠 주주로 참여하겠냐는 지적도 나온다. 한 자산운용사 관계자는 “설립 요건이 엄청 복잡하고 까다로운 데다 상장은 더 어렵다”며 “감독도 금융감독원과 한국거래소 두 곳에서 받는데 리츠 주주로 선뜻 나설 토지주가 얼마나 될지 의심스럽다”고 지적했다. 세제 혜택이 일반 지주공동 사업에는 적용되지 않는 것도 단점으로 꼽힌다. 현장에서는 리츠를 활용하지 않은 지주공동 사업에 대한 수요가 적지 않다. 당초 정부는 토지주 현물출자에 따른 세금혜택 등을 리츠 뿐 아니라 일반 지주공동 사업에도 적용하는 것을 검토했으나 채택하지 않은 것으로 알려졌다. 부동산신탁회사의 경우 정비사업 등을 추진할 때 조합원들이 소유권을 신탁회사에 이전한다. 신탁등기를 통해 사업을 원활히 하기 위해서다. 신탁등기 이전 과정에서 양도소득세 등은 과세 되지 않는다. 최원철 한양대 교수는 “정부의 이번 PF 제도 개선 방안은 중장기적으로 보면 옳은 방향”이라면서도 “단 이를 위해서는 리츠를 보다 손쉽게 만들고, 불필요한 감독도 줄이는 등의 대책이 필요하다”고 말했다. 이어 “지주공동 사업의 경우 다양한 유형이 있다”며 “굳이 리츠를 활용하지 않아도 토지주들이 개발에 참여할 수 있는 길을 넓혀주는 것도 고민해 볼 필요가 있다”고 강조했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 현재 2% 선에서 선진국 수준인 20%로 높인다. 이를 위해 PF 사업에 현물 투자할 경우 세금 혜택과 용적률 인센티브를 부여하기로 했다. 정부는 14일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다. 이번 개선방안은 봉이 김선달식 개발사업을 막기 위해 PF사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20%까지 높이는 것이 골자다. 현재 3%가량인 자기자본비율을 2026년 10%, 2027년 15%, 2028년에는 20%로 단계적으로 높인다는 목표다. 이를 위해 정부는 토지주가 PF사업(리츠)에 토지·건물을 현물출자할 수 있도록 했다. 현재 PF사업 자본구조의 27%를 차지하는 브리지대출을 현물출자로 대체해 PF사업의 자기자본비율을 높이는 구조다. 이를 위해 현물출자자의 양도차익에 대한 과세·납부를 늦출 수 있도록 허용하고, 용적률과 공공기여 완화 등의 인센티브도 부여할 계획이다. 정부는 이 같은 방안이 계획대로 추진되면 개발사업의 자본구조가 본PF 대출 70%와 자기자본 30%로 개선될 수 있을 것으로 기대했다. 현재 자본구조는 본PF 대출이 70%, 브리지대출이 27%이고 자기자본은 3%에 불과하다. 국토부 관계자는 "이번 현물투자 활성화 등 대책으로 PF사업의 부실화 우려도 크게 줄 것"이라면서 "아울러 부동산 개발이 활성화되고 주택공급 여건도 개선될 수 있다"고 말했다. 부동산 PF 시장의 불합리한 관행도 개선한다. 먼저 시공사·신탁사가 모든 책임을 떠안는 책임준공을 합리적으로 개선한다. 책임준공 면책사유 범위를 넓히고 배상범위도 구체화한 개선방안을 내년 1·4분기 중 발표하고, 오는 12월에는 PF 수수료의 투명성 제고를 위해 금융업권별 수수료 관련 모범규준도 제정한다. 이와 함께 금융기관들은 PF 대출 시 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 했다. jiany@fnnews.com 연지안 성석우 기자