생활형숙박시설 사태 파장이 일파만파로 커지고 있다. 분양 계약자들의 집단소송이 전국적으로 확산되고 있어서다. 시행사들은 승소 가능성이 없는데도 일부 로펌들이 '기획소송'에 나서고 있다며 집단대응에 나서는 모습이다. 시공사들은 대규모 분양대금 미납으로 공사비도 제대로 못 받고, 책임준공으로 부실을 떠 안아야 될 상황에 처하는 등 최악의 시나리오가 현실화되고 있다. 20일 업계와 한국레지던스연합회 등에 따르면 현재 전국에서 생숙 관련 집단소송이 최소 50여건, 관련 소송 인원만 3000여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 서울 강서구 '마곡롯데캐슬 르웨스트', 중구 '세운 푸르지오 G-팰리스', 경기 안산 '힐스테이트 시화호 라군 인테라스' 등 올해와 내년 입주 19곳 상당수 단지에서 집단소송이 진행중이다. 시행사들은 집단소송이 일부 변호사(로펌)들의 기획소송으로 이뤄지고 있다고 주장한다. '세운 푸르지오 G-팰리스' 시행사는 계약자들에게 최근 '집단소송 실체에 대한 안내문'을 발송하기도 했다. 안내문에서 "집단소송을 주도하고 있는 법무법인 J사는 전국 현장을 돌며 소송을 부추키고 있다"며 "계약 체결시 위탁 운영사업자 선정·고지 등 생숙임을 밝혔고, 패소가 자명한데도 수임료를 챙기기 위해 소송을 부추켰다"고 주장했다. G-펠리스 시행사 관계자는 "일부 소송인은 국세청, 금감원, 지자체 등에 각종 민원을 넣으며 정상적인 준공까지 방해하고 있다"며 "집단소송의 수준을 넘어섰다"고 말했다. 다른 시행사들도 한국부동산개발협회 등 관련 단체에 기획소송에 대한 대책마련을 호소하고 나섰다. 법무법인 J사는 현재 다수의 생숙 관련 집단소송을 주도하고 있다. J사 관계자는 "소송을 계획한 적도 없고, 갈 곳 없는 소송인들이 찾아와 사건을 맡게 됐다"며 "기획소송은 일방적인 주장일 뿐 정당한 절차에 의해 이뤄지고 있다"고 말했다. 업계에선 계약자들의 승소 가능성은 높지 않은 것으로 보고 있다. 실제 지난 6월 인천지방법원은 인천의 한 레지던스 분양 계약자가 시행사 등을 상대로 제기한 '계약금반환 청구 소송'에서 원고 패소로 판결했다. 법원은 "계약서에 레지던스가 비주택 상품인 점을 명시하고, 일반 주거용 건축물과 차이점을 적시했다"고 지적했다. 이어 "거주 또는 주거 용도로 임대하는 게 가능하다고 홍보했더라도 다소의 과장을 넘어서 허위 사실 고지에 해당한다고 단정하기 어렵다"고 판단했다. 하지만 관련 집단소송은 더 늘어날 것으로 보인다. 한국레지던스연합회 관계자는 "소송에서 승소하는 것이 쉽지 않지만 분양 계약자들이 선택할 수 있는 방법은 이것(소송) 밖에 없다고 생각하는 것 같다"고 말했다. 건설사들도 발등의 불이 떨어졌다. 집단소송에 대출까지 막히면서 분양대금 납입 지연 사태가 전국적으로 확산되고 있기 때문이다. 10대 대형 건설사들도 다수 생숙 준공을 앞두고 있다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 현실화 되는 분위기다. 실제 대형 건설사인 A사는 생숙 관련 PF 신용보강 금액이 1조원에 육박한 것으로 알려졌다. 책임준공 계약에 따라 부실을 떠 안아야 된다. 대한건설협회·한국부동산개발협회 등 관련 단체들도 긴급 모임을 갖고 정부에 대책 마련을 요구한 상태다. 최원철 한양대 교수는 "생숙 대란이 현실화 되고 있다"며 "실수요자에 한해 주거용 사용을 허락하고, 이에 맞게 세금을 거두는 방안 등을 정부가 고민해 볼 필요가 있다"고 덧붙였다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] 생활형숙박시설 사태 파장이 일파만파로 커지고 있다. 분양 계약자들의 집단소송이 전국적으로 확산되고 있어서다. 시행사들은 승소 가능성이 없는데도 일부 로펌들이 '기획소송'에 나서고 있다며 집단대응에 나서는 모습이다. 시공사들은 대규모 분양대금 미납으로 공사비도 제대로 못 받고, 책임준공으로 부실을 떠 안아야 될 상황에 처하는 등 최악의 시나리오가 현실화되고 있다. 20일 업계와 한국레지던스연합회 등에 따르면 현재 전국에서 생숙 관련 집단소송이 최소 50여건, 관련 소송 인원만 3000여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 서울 강서구 '마곡롯데캐슬 르웨스트', 중구 '세운 푸르지오 G-팰리스', 경기 안산 '힐스테이트 시화호 라군 인테라스' 등 올해와 내년 입주 19곳 상당수 단지에서 집단소송이 진행중이다. 시행사들은 집단소송이 일부 변호사(로펌)들의 기획소송으로 이뤄지고 있다고 주장한다. '세운 푸르지오 G-팰리스' 시행사는 계약자들에게 최근 '집단소송 실체에 대한 안내문'을 발송하기도 했다. 안내문에서 "집단소송을 주도하고 있는 법무법인 J사는 전국 현장을 돌며 소송을 부추키고 있다"며 "계약 체결시 위탁 운영사업자 선정·고지 등 생숙임을 밝혔고, 패소가 자명한데도 수임료를 챙기기 위해 소송을 부추켰다"고 주장했다. G-펠리스 시행사 관계자는 "일부 소송인은 국세청, 금감원, 지자체 등에 각종 민원을 넣으며 정상적인 준공까지 방해하고 있다"며 "집단소송의 수준을 넘어섰다"고 말했다. 다른 시행사들도 한국부동산개발협회 등 관련 단체에 기획소송에 대한 대책마련을 호소하고 나섰다. 법무법인 J사는 현재 다수의 생숙 관련 집단소송을 주도하고 있다. J사 관계자는 "소송을 계획한 적도 없고, 갈 곳 없는 소송인들이 찾아와 사건을 맡게 됐다"며 "기획소송은 일방적인 주장일 뿐 정당한 절차에 의해 이뤄지고 있다"고 말했다. 업계에선 계약자들의 승소 가능성은 높지 않은 것으로 보고 있다. 실제 지난 6월 인천지방법원은 인천의 한 레지던스 분양 계약자가 시행사 등을 상대로 제기한 '계약금반환 청구 소송'에서 원고 패소로 판결했다. 법원은 "계약서에 레지던스가 비주택 상품인 점을 명시하고, 일반 주거용 건축물과 차이점을 적시했다"고 지적했다. 이어 "거주 또는 주거 용도로 임대하는 게 가능하다고 홍보했더라도 다소의 과장을 넘어서 허위 사실 고지에 해당한다고 단정하기 어렵다"고 판단했다. 건설사들도 발등의 불이 떨어졌다. 집단소송에 대출까지 막히면서 분양대금 납입 지연 사태가 전국적으로 확산되고 있기 때문이다. 10대 대형 건설사들도 다수 생숙 준공을 앞두고 있다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 현실화 되는 분위기다. 실제 대형 건설사인 A사는 생숙 관련 PF 신용보강 금액이 1조원에 육박한 것으로 알려졌다. 책임준공 계약에 따라 부실을 떠 안아야 된다. 대한건설협회·한국부동산개발협회 등 관련 단체들도 긴급 모임을 갖고 정부에 대책 마련을 요구한 상태다. 최원철 한양대 교수는 "생숙 대란이 현실화 되고 있다"며 "실수요자에 한해 주거용 사용을 허락하고, 이에 맞게 세금을 거두는 방안 등을 정부가 고민해 볼 필요가 있다"고 덧붙였다.   ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스] "비주택의 경우 준공후 미분양 건물을 담보로 한 대출도 꽉 막혔어요. 반면 악성 미분양 물건도 매출로 잡혀 법인세를 납부해야 하는 데 자금을 융통할 곳이 없습니다"(A시행사 대표) 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 뇌관으로 지목되고 있는 지식산업센터·상가·오피스 등 비주택 시장의 경고음이 갈수록 커지고 있다. 정부가 최근 발표한 '비주택 PF 보증' 신설도 효과가 제한적일 것으로 보고 있다. 3월 31일 업계에 따르면 시장침체에 공급 과포화로 악성 미분양이 넘쳐나는 가운데 준공후 잔여물건을 활용한 대출마저 막힌 것으로 확인됐다. 비주택의 경우 현재 정확한 미분양 수치는 집계되지 않고 있으나 매우 심각한 수준이라는 게 업계의 설명이다. 실제 B시행사가 서울 서초구에서 준공한 오피스텔의 경우 잔금 납입 비율이 극히 저조한 것으로 전해지고 있다. C시행사가 고양시 향동에서 공급한 지식산업센터의 경우 준공후에도 팔리지 않은 물건이 절반에 이르는 것으로 알려졌다. 지식산업센터만 해도 올해 줄줄이 오픈이 예고되고 있다. 한국산업단지공단에 따르면 전국지식산업센터는 관련 통계를 작성한 2020년 4월 1167곳(건축예정 포함)에서 올 2월말 1548곳으로 32% 가량 늘었다. 이 가운데 건축중인 곳만 100곳이고 미착공도 267곳에 달한다. 잔금 미납자가 늘면서 시행사가 계약자들의 빚(중도금 대출)을 떠안는 경우도 늘고 있다. 비주택의 경우 잔금이 통상 30~40%로 높다. D시행사 관계자는 "은행에서 중도금 연대보증을 선 우리(시행사)에게 돈을 갚으라고 요구해 200억원 가량을 대위변제했다"라고 말했다. 최근 들어서는 은행들이 리스크 관리를 더 강화하면서 준공후 잔여물량을 활용한 대출도 막혔다. A시행사 관계자는 "예전에는 비주택도 금융기관들이 개별사업장별로 조사해 준공후 잔여물량을 담보로 대출을 해줬다"며 "지금은 아예 이뤄지지 않고 있다"라고 말했다. 준공후 잔여물량은 법인(시행사) 소유가 된다. 이를 담보로 돈을 빌려 사업비용 및 제세공과금 납부에 활용해 왔는데 이 통로가 차단된 것이다. 준공후 잔여물량이지만 매출로 인식되면서 법인세도 부담해야 한다. 계약금 10%만 낸 상태에서 악성 미분양으로 남아도 준공후에는 일괄적으로 법인세를 부과하고 있다. 비주택 사업은 일반적으로 시행사가 부동산신탁사에 의뢰해 진행한다. 시공은 주로 중소·중견업체가 맡고 있다. 시행사 자금 경색이 시공사와 신탁사로 전이될 여지가 다분한 상황이다. 부동산개발협회 관계자는 "사업관련 비용 지급 용도 대출은 적극적으로 허용해 줄 필요가 있다"며 "잔여 물건이 남은 사업장의 경우 담보 확보 후 일정 기간 법인세 납부 유예 또는 최저 연체율을 적용해야한다"라고 강조했다. 한편 정부가 지난 28일 '건설경기 활성화대책'에서 발표한 '비주택 PF 보증 신설'에 대해 자금 물꼬를 터준다는 것은 의미가 있으나 효과는 제한적이라는 설명이다. 한 관계자는 "비주택의 경우 수요가 거의 없을 정도로 시장이 침체돼 있다"며 "시공사 자체 시행사업만 일단 혜택을 받는 것도 한계점이다"라고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

#.건설사 D사는 경기도 이천과 안양 물류센터를 시공하면서 책임준공 약정을 맺었다. 이 회사는 최근 물류센터 시행사가 부실화되면서 리파이낸싱(재융자) 과정에서 대주단의 요구로 신용보강을 제공했다. 이 때문에 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 우발채무는 2900억원대로 늘었다. 9일 부동산 업계와 하나금융경영연구소에 따르면 프로젝트파이낸싱(PF) 제2의 뇌관으로 떠오른 비주택 대출 잔액 중 15조~20조원 가량이 브릿지론 단계인 것으로 분석됐다. 업계는 비주택 PF 가운데 공급 폭증으로 공실이 심한 물류센터·지식산업센터를 시장 불안의 주범으로 보고 있다. 연구소는 지난해 6월말 기준 비주택 PF 잔액을 50조원 이상으로 추산했다. 은행과 보험이 25조원, 증권·여전사·저축은행·새마을금고 등 제2금융권의 경우 유동화증권을 포함하면 30조원 이상이다. 업계 관계자는 "제2금융권을 중심으로 물류 및 지식산업센터 등 비주택 PF를 적극 취급했다"며 "건설사 중에서는 대형사보다는 시공능력평가 40위~600위 중견 및 중소업체들이 시공을 주로 담당해 왔다"고 말했다. 세부적으로는 비주택 PF잔액 중 미착공 PF인 브릿지론이 15조~20조원으로 추정되고 있다. 미착공 PF는 우발채무이다. 본 PF로 전환이 안될 경우 부실로 이어진다. 비주택 PF 가운데 상당수가 물류센터 및 지식산업센터이다. 물류센터의 경우 오는 2025년까지 공급 과포화를 피하지 못할 것으로 분석되고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 인허가 받은 수도권 물류센터의 미착공률이 2021년 17%에서 2022년 73%로 뛰었고, 지난해에는 100%를 기록했다. 지식산업센터도 상황이 다르지 않다. 한국산업단지공단 집계 기준으로 지난해 사업승인(인·허가) 이후 미착공된 전국 지식산업센터 면적은 약 1500만㎡로 기존 공급면적(2800만㎡)의 54%에 달한다. 건설사들은 도급계약을 통해 공사를 맡는데 이 과정에서 책임준공 확약을 한다. 기한 내에 건설을 마치겠다는 약속과 함께 불이행시 채무를 짊어지는 형태의 계약이다. 이 때문에 물류센터와 지식산업센터에서 빚을 떠 안는 건설사들이 속출하고 있다. 정부도 심각성을 인식하고 올해 경제정책방향에서 책임준공 확약 기준으로 준공기간을 초과해도 대주단협약을 통해 시공사의 채무인수 시점 연장을 독려하기로 했다. 다만 말 그대로 '독려'에 불과하다. 대한건설협회 한 관계자는 "지금 비주택 PF 책임준공으로 인해 다수의 중견 및 중소업체들이 무너지고 있다"고 토로했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

[파이낸셜뉴스]  #. 건설사 D사는 경기도 이천과 안양 물류센터를 시공하면서 책임준공 약정을 맺었다. 이 회사는 최근 물류센터 시행사가 부실화되면서 리파이낸싱(재융자) 과정에서 대주단의 요구로 신용보강을 제공했다. 이 때문에 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 우발채무는 2900억원대로 늘었다. 9일 부동산 업계와 하나금융경영연구소에 따르면 프로젝트파이낸싱(PF) 제2의 뇌관으로 떠오른 비주택 대출 잔액 중 15조~20조원 가량이 브릿지론 단계인 것으로 분석됐다. 업계는 비주택 PF 가운데 공급 폭증으로 공실이 심한 물류센터·지식산업센터를 시장 불안의 주범으로 보고 있다. 연구소는 지난해 6월말 기준 비주택 PF 잔액을 50조원 이상으로 추산했다. 은행과 보험이 25조원, 증권·여전사·저축은행·새마을금고 등 제2금융권의 경우 유동화증권을 포함하면 30조원 이상이다. 업계 관계자는 "제2금융권을 중심으로 물류 및 지식산업센터 등 비주택 PF를 적극 취급했다"며 "건설사 중에서는 대형사보다는 시공능력평가 40위~600위 중견 및 중소업체들이 시공을 주로 담당해 왔다"고 말했다. 세부적으로는 비주택 PF잔액 중 미착공 PF인 브릿지론이 15조~20조원으로 추정되고 있다. 미착공 PF는 우발채무이다. 본 PF로 전환이 안될 경우 부실로 이어진다. 비주택 PF 가운데 상당수가 물류센터 및 지식산업센터이다. 물류센터의 경우 오는 2025년까지 공급 과포화를 피하지 못할 것으로 분석되고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 인허가 받은 수도권 물류센터의 미착공률이 2021년 17%에서 2022년 73%로 뛰었고, 지난해에는 100%를 기록했다. 지식산업센터도 상황이 다르지 않다. 한국산업단지공단 집계 기준으로 지난해 사업승인(인·허가) 이후 미착공된 전국 지식산업센터 면적은 약 1500만㎡로 기존 공급면적(2800만㎡)의 54%에 달한다. 건설사들은 도급계약을 통해 공사를 맡는데 이 과정에서 책임준공 확약을 한다. 부동산신탁사가 진행하는 사업 뿐만 아니라 일반 프로젝트도 마찬가지다. 기한 내에 건설을 마치겠다는 약속과 함께 불이행시 채무를 짊어지는 형태의 계약이다. 이 때문에 물류센터와 지식산업센터에서 빚을 떠 안는 건설사들이 속출하고 있다. 정부도 심각성을 인식하고 올해 경제정책방향에서 책임준공 확약 기준으로 준공기간을 초과해도 대주단협약을 통해 시공사의 채무인수 시점 연장을 독려하기로 했다. 다만 말 그대로 '독려'에 불과하다. 대한건설협회 한 관계자는 "지금 비주택 PF 책임준공으로 인해 다수의 중견 및 중소업체들이 무너지고 있다"며 "시공능력 500위 이하는 문을 닫아도 주목받지 못하는 상황"이라고 토로했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

부동산 경기침체로 분양시장 등이 얼어 붙으면서 증권사 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율 상승에 새마을금고 사태 악재까지 겹치면서 '부실 뇌관'이 2금융권에서 촉발될 수 있다는 우려 목소리가 높아지고 있다. 8일 지역 부동산 업계와 금융권에 따르면 고금리 현상과 주택가격 하락 등으로 분양시장이 불황에 빠지면서 개발사업 일정 변경과 지연, 사업 재검토·중단 등이 잇따르고 있는 실정이다. 시행사들이 특정 부동산개발사업장 개발자금을 2금융권에서 높은 이자를 내고 빌려 쓰다가 사업이 진행되면서 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되면 1금융권의 낮은 이자 자금을 차입하는 방식을 관행처럼 하고 있다. 공동주택, 업무·상업시설, 물류단지, PF공모사업, 지식산업센터 등 다수의 사업을 대상으로 토지소유권 확보, 인허가 취득, 시공사 참여 등의 역할이 2금융권 '브릿지론'에 의해 이뤄지고 있다. 1금융권 '본PF'는 브릿지론에 의해 준비가 완료된 사업을 대상으로 저렴한 금융조건으로 진행되고 있는 것이다. 이런 관행 속에 지난해부터 시작된 분양시장 불황으로 2금융권 '브릿지론'을 제1금융권 '부동산PF 본계약'으로 전환하기가 어려워져 대출 연장으로 연명하기에 급급한 사업장이 늘고 있다. 투자은행(IB) 업계에 따르면 국내 23개 증권사가 보유한 PF 익스포저(대출+보증 등의 우발채무) 22조2000억원 중 연내 만기도래 물량은 7조8000억원 규모다. 이 가운데 5조원가량이 브릿지론인 것으로 집계된다. 다른 제2금융권 브릿지론을 합치면 연내 만기도래 물량이 10조원에 육박하는 것으로 알려졌다. 브릿지론은 대체로 만기가 짧기 때문에 상반기에 만기도래한 물량은 대부분 6개월~1년씩 만기 연장이 이뤄졌다. 이 가운데 본PF 전환이나 원리금이 회수된 사례는 극히 일부에 불과하다. 이에 대해 금융당국의 지나친 개입이 시장 상황을 악화시키고 있지는 않는지 이번 기회에 점검해야 한다는 업계의 목소리도 높다. 금융당국에서 1금융 본PF 취급 때 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 보증서를 강요함에 따라 시중은행들은 보증서 발급이 가능한 사업만 선별해 대출을 취급하고 있는 실정이다. 그나마도 브릿지론 단계에 있는 공동주택 일부만 보증서 발급대상이 되고 있다. 보증서 발급대상이 되지 못하는 약 95% 이상의 브릿지론 단계에 있는 사업들은 사업 준비를 끝내고도 보증서 발급이 불가해 기한 연기만 하고 있는 상황을 되풀이할 수밖에 없는 구조라는 것이다. 어쩔 수 없이 1금융권 본PF로 전환한 경우 비보증 사업에서 1군 대형건설사들이 참여하고도 담보력이 높은 1순위 대출이자가 7~10%, 수수료 5~10% 수준이다. 일부 지식산업센터의 경우 PF 3000억원 규모 대출에 수수료를 1000억원 수준까지 요구하는 사례도 있다 보니 금융당국의 정책에 대한 불만의 목소리도 터져나올 만하다. 금융당국의 보증서 PF대출 가이드라인이 금리상승을 부추기는 현상을 불러오고 있다는 지적도 있다. 브릿지론 연체를 해소하기 위해 준비가 끝난 사업의 경우 본PF로 진행될 수 있도록 해야함에도 불구하고 시중은행들은 보증서가 발급되는 사업만 대출을 취급하다 보니 증권사 등에 엄청나게 높은 금리와 수수료를 지급하면서 진행할 수밖에 없는 구조가 되고 있다는 것이다. 현재 1금융권의 연체율 등 건전성은 잘 관리되고 있다. 기관별 자율적인 리스크 관리 기능이 잘 작동되고 있는 것에 비해 2금융권 연체율이 개선되지 않고 있는 이유에 대해 생각해 볼 필요가 있다는 지적이다. 전문가들은 브릿지론이 본PF로 진행될 수 있도록 물꼬를 터 줘야 한다는 의견을 내놓고 있다. 현재 정부가 주택시장 위기 대응방안으로 주택도시보증공사에 10조원, 한국주택금융공사에 5조원 등으로 공적 PF 보증규모를 15조원으로 확대했지만 보증서 발급 사례는 몇 건에 불과하다. 그나마 미분양이 많은 시공사와 브릿지론 대주에 대한 보증지원을 확대한다고 했으나 발급대상 사업 요건을 엄격하게 제한함으로써 실질적으로 보증서 발급까지 이뤄진 사례는 2~3건에 불과한 실정이다. 정부의 주택시장 위기 대응방안으로 보증서 대출 지원을 확대했으나 보증기관에서 심사기준을 비현실적으로 강화해 버린 것은 보증서 발급에 의한 지원 의지가 없다고 오해를 받을 소지도 충분하다. 금융정책 당국이 은행의 자산건전성을 강조하다 보니 은행에서는 책임준공으로 할 사업장을 허그에 보증서를 요구하고 있는 실정이다. 업계 관계자들은 "이번 기회에 정부의 15조원 규모의 보증 지원이 얼마나 집행이 됐는지 점검해봐야 한다"면서 "정부의 지원을 간절히 바라는 사업자나 지역이 있다면 좀 더 세심한 정책적 배려가 뒤따라야 한다"고 지적했다. roh12340@fnnews.com 노주섭 기자

국내 비은행권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 본격화하고 있다. 위험 노출액 규모는 200조원을 넘보고 9개월 만에 연체율이 5배 가까이 늘어난 업권도 나타났다. 실제 보험사의 PF 대출 연체율은 2021년 12월말 기준 0.07%에서 지난해 3·4분기 0.39%로 껑충 뛰었다. 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산, 크레디트스위스(CS) 위기 등 글로벌 금융시장의 불안감이 고조되고 가운데 국내 금융위기 뇌관 1순위로 꼽힌다. 금융당국도 이를 인식하고 부동산 PF 모니터링을 강화하는 등 긴장하는 모습이다. 20일 금융권에 따르면 지난해 말 비은행권의 부동산PF대출 잔액은 역대 최대 규모인 85조8000억원으로 집계됐다. 전체 PF대출 잔액(116조6000억원)의 73.6%로 은행권 PF대출 잔액(30조8000억원)보다 두 배 가까이 많다. 문제는 비은행권 부동산PF의 위험노출액이 최근 4년 사이에 2배가량 늘며 200조원에 다다랐다는 것이다. 금융연구원 자료에 의하면, 비은행권 부동산PF 금융위험 노출액은 2018년 말 94조5000억원에서 지난해 6월 말 기준 191조7000억원까지 폭증했다. 부동산PF 위험노출액에는 대출, 지급보증, 유동화증권 등이 포함된다. 연체율도 가파르게 치았다. 보험사의 PF 대출 연체율은 2021년 말 0.07%에서 단 9개월 만에 0.39%까지 가파른 상승세를 보였다. 캐피탈사의 연체율도 같은 기간 0.4%에서 1.2%로 증가했다. 증권사는 3.7%에서 8.2%로, 저축은행은 1.2%에서 2.4%로 각각 연체율이 두 배 이상 높았다. 통상 은행에 비해 자본여력이 낮은 비은행 금융기관은 위험사업장을 주로 취급해 사업성 악화로 인한 PF대출 부실 가능성이 크다. 실제 유동화증권과 같은 부동산PF 관련 채권이나 증권은 보통 2~3년 후 발생하는 현금흐름에 기반해 제공돼 위험도를 제대로 판단하기 어렵다. 이에 비은행 금융기관의 부실이 자칫 금융 전반의 위기로 이어질 가능성이 높다는 지적이 나온다. 신용상 한국금융연구원 연구위원은 "최근 SVB, CS 등 금융시장이 요동치고 불확실성이 우리 금융시장에 영향을 미치면 약한 고리인 부동산PF 등 부동산을 둘러싼 부채에서 문제가 발생할 수 있다"며 "특히 자기자본 대비 부동산PF 익스포저(위험노출액) 비중이 높은 중소 증권사, 지방 저축은행 및 캐피털사 등 비은행 금융회사들을 중심으로 추가적인 부실과 잠재 리스크가 현재화될 가능성이 높다"고 설명했다. 구체적으로 저축은행의 경우 고위험사업장 대출비율이 높다는 점이 주요 부실요인으로 꼽힌다. 저축은행은 지난해 상반기 말 기준 고위험사업장 대출비중이 29.4%, 리스크가 큰 아파트 외 사업장 대출비중이 84.6%로 1위를 차지했다. 증권사는 지난해 말 기준 20조9000억원에 달한 부동산PF 대출 관련 우발채무 가운데 가치손실 위험을 증권사가 직접 부담해야 하는 '매입 확약' 비율이 92.4%(19조6000억원)에 달한다는 점이 리스크 요인이다. 이 같은 비은행권의 부동산PF 부실 우려에 금융당국도 선제적인 리스크 관리에 나섰다. 금융감독원은 이달 중 '저축은행 PF대출 자율협약'을 실시해 한시적으로 저축은행의 여신한도를 완화한다. 사업장에 대한 채권 재조정 및 신규 자금지원이 원활하게 이뤄질 수 있도록 유도하는 것이다. eastcold@fnnews.com 김동찬 기자

[파이낸셜뉴스]  #OBJECT0# 국내 비은행권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 본격화하고 있다. 위험 노출액 규모는 200조원을 넘보고 9개월 만에 연체율이 5배 가까이 늘어난 업권도 나타났다. 실제 보험사의 PF 대출 연체율은 2021년 12월말 기준 0.07%에서 지난해 3·4분기 0.39%로 껑충 뛰었다. 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산, 크레디트스위스(CS) 위기 등 글로벌 금융시장의 불안감이 고조되고 가운데 국내 금융위기 뇌관 1순위로 꼽힌다. 금융당국도 이를 인식하고 부동산 PF 모니터링을 강화하는 등 긴장하는 모습이다.  ▶관련기사 3면 20일 금융권에 따르면 지난해 말 비은행권의 부동산 PF 대출 잔액은 역대 최대 규모인 85조8000억원으로 집계됐다. 전체 PF대출 잔액(116조6000억원)의 73.6% 수준으로 은행권 PF 대출 잔액(30조8000억원)보다 두 배 가까이 많다. 문제는 비은행권 부동산 PF의 위험 노출액이 최근 4년 사이에 두 배 가량 늘며 200조원에 근접한 것으로 나타났다. 금융연구원 자료에 의하면, 비은행권 부동산 PF 금융 위험 노출액은 2018년 말 94조5000억원에서 지난해 6월 말 기준 191조7000억원까지 폭증했다. 부동산 PF 위험 노출액에는 대출, 지급보증, 유동화증권 등이 포함된다. 연체율도 가파르게 치솟았다. 보험사의 PF 대출 연체율은 2021년 말 0.07%에서 단 9개월 만에 0.39%까지 가파른 상승세를 보였다. 캐피탈사의 연체율도 같은 기간 0.4%에서 1.2%로 증가했다. 증권사는 3.7%에서 8.2%로, 저축은행은 1.2%에서 2.4%로 각각 연체율이 두배이상 높았다. 통상 은행에 비해 자본여력이 낮은 비은행 금융기관은 위험 사업장을 주로 취급해 사업성 악화로 인한 PF 대출 부실 가능성이 크다. 실제 유동화증권과 같은 부동산 PF 관련 채권이나 증권은 보통 2~3년 후 발생하는 현금 흐름에 기반해 제공돼 위험도를 제대로 판단하기 어렵다. 이에 비은행 금융기관의 부실이 자칫 금융 전반의 위기로 이어질 가능성이 높다는 지적이 나온다. 신용상 한국금융연구원 연구위원은 "최근 SVB, CS 등 금융시장이 요동치고 불확실성이 우리 금융시장에 영향을 미치면 약한 고리인 부동산 PF 등 부동산을 둘러싼 부채에서 문제가 발생할 수 있다"며 "특히 자기자본 대비 부동산 PF 익스포저(위험 노출액) 비중이 높은 중소 증권사, 지방 저축은행 및 캐피탈 사 등의 비은행 금융회사들을 중심으로 추가적인 부실과 잠재 리스크가 현재화될 가능성이 높다"고 설명했다. 구체적으로 저축은행의 경우 고위험 사업장 대출 비율이 높다는 점이 주요 부실 요인으로 꼽힌다. 저축은행은 지난해 상반기 말 기준 고위험 사업장 대출 비중이 29.4%, 리스크가 큰 아파트 외 사업장 대출 비중이 84.6%로 1위를 차지했다. 증권사는 지난해 말 기준 20조9000억원에 달한 부동산 PF 대출 관련 우발채무 가운데 가치 손실 위험을 증권사가 직접 부담해야 하는 '매입 확약' 비율이 92.4%(19조6000억원)에 달한다는 점이 리스크 요인이다. 박해식 금융연구원 선임연구위원은 "증권사 우발채무 중 매입 확약 비율이 높다는 것은 증권사가 부동산 PF대출 관련 신용위험에 크게 노출됐다는 의미한다"면서 "시공사 부실과 미분양 확대, 입주 포기 증가에 따른 신용 사건이 발생하면 증권사의 우발채무는 확정채무가 될 가능성이 높다"고 설명했다. 이같은 비은행권의 부동산 PF 부실 우려에 금융당국도 선제적인 리스크 관리에 나섰다. 금융감독원은 이달 중 '저축은행 PF대출 자율협약'를 실시해 한시적으로 저축은행의 여신 한도를 완화한다. 사업장에 대한 채권 재조정 및 신규 자금 지원이 원활하게 이뤄질 수 있도록 유도하는 것이다. 금융당국 관계자는 "금융사는 물론 사업장 별 대출 현황까지 점검해 부동산 PF와 관련한 유동성 관리를 더욱 강화하는 중"이라며 "다음달 가동되는 'PF 대주단 협약'을 통해 증권사의 PF 사업장 부실 등을 점검해 자본시장 리스크 확산을 사전에 차단할 것"이라고 말했다. eastcold@fnnews.com 김동찬 기자

"프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 돈이 마르면서 지방 사업장들은 전면 중단이다. 아무도 위험을 부담하려고 하지 않으니까 서울·수도권 아파트 단지 같은 수익성 좋은 사업에만 PF가 몰리는데 이런 사업장은 많지 않다. 외곽 지역과 도심을 잇는 철도라든가 지방 오피스텔 사업장 같은 사업성이 부족한 곳은 총대를 메는 주관사가 없다. 아예 시행사가 지레 물건을 가지고 오지도 않는 경우도 있다. 또 프로젝트 후 돈을 꼭 회수할 수 있다는 확신이 있어야 겨우 대출을 결정하기 때문에 물류센터나 데이터센터의 경우 다 지어지고 난 뒤 매입 확약 등을 조건으로 내거는 경우도 많다." 금리인상기 금융당국의 건전성 경고에 1금융권이 PF에서 손을 떼다시피 하면서 고금리인 2금융권, 3금융권의 PF대출에 노출된 사업장이 늘고 있다. 이 과정에서 기준금리가 가파르게 오르면서 이들 PF 건전성은 크게 악화하고 있는 것으로 나타났다. 금리인상에 미리 대비해온 은행권이 취급하는 부동산 PF대출 연체잔액은 크게 줄어든 반면 보험·카드·증권사 등 2금융권 연체잔액은 급증하고 있다. 문제는 금융당국이 건전성 관리방법으로 PF 총량 억제를 택하고 있어 돈이 필요한 사업장에도 돈이 흘러들지 않는 데 있다고 전문가들은 지적한다. 부실을 막기 위한 위험관리가 되레 부실위험을 키운다는 평가다. ■1금융권 건전성 양호 13일 국민의힘 윤창현 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 자료에 따르면 최근 1년간 은행권의 부동산 PF대출 연체율과 연체잔액은 감소한 것으로 나타났다. 지난 6월 말 기준 은행권은 31조4029억원의 부동산 PF대출 잔액을 보유했다. 연체잔액은 65억원으로 전년 말(81억원)보다 16억원 감소했다. 은행권 부동산 PF대출 연체잔액은 2017년 말 2267억원에서 이듬해 846억원으로, 2019년엔 470억원으로 줄었다. 2020년 말 760억원으로 다시 반등했다가 2021년 말엔 81억원으로 10분의 1가량으로 줄었다. 올해 들어 현재까진 65억원가량으로 집계됐다. 연체율도 크게 낮아졌다. 은행권 PF대출 연체율은 0.02%로 작년 말보다 0.01%p 하락했다. 연체율 역시 2017년 말엔 1.36%로 1%를 넘겼지만 이후 내림세를 지속해 2020년 말엔 0.32%, 작년엔 0.03%로 줄었다. 은행권의 6월 말 부동산 PF 고정이하여신 잔액과 비율은 209억원, 0.07%였다. 작년 말보다 각각 1089억원, 0.32%p 줄었다. ■2금융권이 '뇌관' 반면 올 들어 보험사와 증권사, 카드사의 연체잔액과 연체율은 악화했다. 보험사의 부동산 PF대출 잔액은 3월 말 기준 42조2472억원으로 금융권에서 가장 많았고, 부동산 PF대출 연체잔액은 1298억원이었다. 연체잔액은 작년 말(305억원)의 4배 이상 수준으로 급증했다. 보험사의 부동산 PF대출 연체율도 3월 말 기준 0.31%로 작년 말(0.07%)보다 0.24%p 높아졌다. 지난 3월 말 기준 증권사의 부동산 PF대출 잔액은 4조1760억원, 부동산 PF 채무보증 규모는 24조6675억원이었다. 증권사의 부동산 PF대출 연체잔액은 3월 말 기준 1968억원으로 작년 말(1691억원)보다 16.4% 증가했다. 같은 기간 연체율도 3.7%에서 1.0%p 오른 4.7%로 집계됐다. 증권사는 부동산 PF 고정이하여신 잔액과 비율이 모두 증가한 것으로 나타났다. 3월 말 부동산 PF 고정이하여신 잔액은 작년 말보다 29.8% 늘어난 3459억원, 고정이하여신 비율은 2.4%p 상승한 8.3%로 나타났다. ■"연쇄부실로 이어질 수도" 문제는 사업성이 낮지만 필수사업으로 분류되는 철도나 도로, 물류센터들도 멈춰서고 있다는 점이다. 무리하게 사업장을 멈춰세우면 이는 금융사 부실로 이어져 연쇄부실의 뇌관이 될 수 있다. 결국 인프라를 이용해야 하는 국민이 피해를 본다는 우려도 나온다. 한 증권사 부동산금융 담당 실무자는 "요즘 부동산 경기도 안 좋고 분양가도 낮은 데다 금리 자체가 높아서 대출회수 실패로 문닫는 금융사도 생기고 있는 상황"이라며 "금융당국의 입장도 이해하지만 PF를 무조건 막는 것이 대책이 되진 않을 것"이라고 말했다. 부실을 막기 위한 관리가 외려 부실을 부추긴다는 것이다. 임윤묵 연세대 토목공학과 교수는 "사업 타당성이 덜해도 국가적 관점에서 필요한 공공사업들엔 금융사들이 원활하게 PF에 참여할 수 있도록 잣대를 세워야 한다"고 말했다. 이에 대해 금융당국은 "부동산 경기 하락 등에 대비해 리스크 관리를 당부한 것"이라며 "PF 대출 취급 자체를 금지하진 않았다"고 설명했다. psy@fnnews.com 박소연 기자

사실상 법의 사각지대에 놓은 개인간(P2P) 금융 대출의 누적대출액이 4조원을 돌파했다. 특히 부동산 쏠림 현상이 심화되고 있는 가운데 프로젝트파이낸싱(PF) 담보대출(약 1조원) 연체율이 18.7%에 달해 향후 부동산 경기 침체로 부실의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 나온다.  관련기사 3면 19일 금융감독원의 'P2P 대출 취급실태 점검결과'에 따르면 9월 말 기준 금융당국에 등록된 P2P금융사의 자회사인 연계대부업자는 193개사이며, 전체 누적대출액은 4조3000억원, 대출잔액은 1조7000억원 수준이다. 누적대출액이 1000억원 이상인 업체는 12개사이며, 합계 2조4000억원으로 전체 대출규모의 56.3%를 차지했다. 반면 누적대출금액이 30억원에 미치지 못하는 영업실적이 미미한 소규모 영세업체도 100개사에 달했다. P2P 대출은 개인 및 법인에 대한 신용대출과 PF, 부동산, 동산 등의 담보대출로 구분되는데 P2P 대출잔액 총 1조907억원 중 담보대출이 8969억원으로 약 82% 비중을 차지했다. 이 중 PF 담보대출이 4584억원으로 전체의 42%에 이른다. 누적대출액 기준으론 전체 2조4815억 중 PF대출이 9198억원에 이른다. 상위 10개사가 신용대출의 73%를 취급하고, 특히 대형 3개사는 개인신용대출의 90%를 취급했다. 반면 소규모 영세업체들 대다수는 부동산 담보대출에 쏠려 있었다. 문제는 PF대출의 연체가 18.7%로 P2P 대출의 평균 연체율 12.5%을 윗돌고 있다는 점이다. 상대적으로 개인신용대출연체는 4.9%였다. 90일 이상 장기 연체 또한 12.1%에 달해 PF 대출업체에 대한 부실 우려의 목소리가 나온다. 연체율이 높아지만 투자자의 손실이 높아지고 장기적으론 중개 업체인 P2P의 부실로 이어질 수 있기 때문이다. 또한 PF대출, 부동산 담보대출에 대한 쏠림이 심화되면서 향후 부동산 경기 악화시 부실 가능성이 우려된다. 이와 관련 금융당국 관계자는 "P2P 대출에서 부동산 쏠림이 확대되고 있는 가운데 영세업체들이 부실 심사를 통해 대출 해주는 사례가 늘고 있다"면서 "부실 PF 투자에 대한 투자자 손실을 줄이기 위해 PF에 대한 정보 공개를 확대 등 공시 강화로 투자자 피해 최소화에 나설 것"이라고 말했다. 한편 금감원은 3월19~9월28일 P2P 연계대부업자 178개사를 대상으로 P2P 대출 취급실태를 점검, 사기·횡령 혐의가 포착된 20개사에 대해 검찰에 수사의뢰하거나 경찰에 수사정보를 제공했다. 금감원은 P2P 연계대부업자 검사를 강화해 내부통제 미비점은 보완토록 지도하고 허위·사기 대출 취급, 투자금 유용 등 불법행위 발견시 수사당국에 고발하는 등 엄정한 조치를 취할 계획이다.   hsk@fnnews.com 홍석근 기자