[파이낸셜뉴스] 서울에서 상업용 부동산 투자가 턴어라운드했다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 2024년 1분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 3조8039억원으로 전년 동기 대비 12% 증가했다고 22일 밝혔다. 오피스 거래는 약 2조7943억원으로 비중이 73.5%다. 강남권역과 도심권역의 대형 자산 거래 완료로 전년 동기 약 1조401억원 대비 2.5배 이상 증가했다. 물류 비중은 15.5%로 전년 동기 대비 70% 하락한 약 5918억원을 기록했다. 호텔 약 2280억원(6%), 리테일 약 1896억원(5%)의 거래가 확인됐다. 이번 분기 강남권역에서 코람코자산신탁이 미국계 블랙스톤 소유의 아크플레이스를 7920억원에 매입했다. 침구업체 알레르망이 T412를 한화자산운용으로부터 약 3280억 원에 매입해 사옥으로 활용할 계획이다. 도심권역에서는 이지스자산운용이 신규 PFV 설립을 통해 메트로타워와 서울로타워를 각각 4160억원, 3100억원에 매입해 향후 밀레니엄 힐튼 부지와 통합하여 대규모 복합시설로 재개발을 추진할 예정이다. 퍼시픽자산운용은 동양생명을 전략적 투자자(SI)로 유치해 케이스퀘어시티를 3070억원에 인수했다. 서울 A급 오피스 시장의 임대료 상승세는 1분기에도 지속되고 있다. 2023년 사상 최대 상승률을 기록했던 명목임대료는 ㎡당 3만4472원에서 3만6390원으로 올랐다. 평균 실질임대료도 ㎡당 3만2156원에서 3만4401원으로 상승했다. 공실률은 여의도권역의 대형 프라임급 자산인 TP타워(연면적 14만1669㎡당)가 준공되면서 2023년 4분기 평균 1.5%에서 올해 1분기 2.9%로 일시적으로 상승했다. 물류 시장은 2023년 4조7106억원으로 역대 최대 거래 규모를 보였다. 공급 리스크가 대두되면서 선택적인 투자 활동으로 투자 규모가 대폭 하락했다. 1분기에는 총 12개의 신규 A급 물류센터가 약 65만6187㎡당 규모로 준공됐다. 금년 예정 공급량의 약 16%가 수도권 A급 물류 시장에 신규 공급됐다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “2024년 1분기 상업용 부동산 시장은 오피스 시장의 대형 거래로 회복세를 보이고 있다. 특히 서울 오피스의 평균 공실률은 일시적으로 상승했으나 작년 대부분의 면적이 선임차 완료된 점을 감안하면 2분기 이후 임차인의 입주와 함께 빠르게 안정화될 것으로 예상된다. 국내 오피스 시장의 연중 임대료 상승세는 지속될 것으로 보고 있다”며 “올해 상업용 부동산 시장은 이후 금리 인하 지연 가능성이 거론되며 투자 시장의 불확실성이 존재하는 가운데, 개발 자산의 선매입 활동도 꾸준히 관찰되면서 오피스 자산을 중심으로 우선적인 회복세가 관찰될 것”으로 기대했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스]은행들이 담보가치를 부풀려 적정 한도 이상으로 대출을 내준 사례가 없었는지 내부 감사를 통한 표본 조사에 나선다. 특히 상가 부동산 담보대출을 내줄 때 제대로 감정평가를 했는지, 내부통제 절차가 지켜졌는지 살펴보고 있다. 은행들이 오는 5월 말까지 감사 결과를 금융감독원에 제출할 예정인 가운데 은행과 감정평가법인이 부동산 활황기 담보가액을 높여 잡아 배임사고가 대거 적발될 수 있다는 관측이다. 담보대출 과정에서 '내부통제 시스템 실패'가 발견될 경우 임원 제재 가능성도 제기된다.  14일 금융권에 따르면 주요 은행들은 금융감독원과 협의해 1·4분기 내부감사 과제로 '부동산 담보대출' 관련 내부통제 적정성을 전격 조사하고 있다. 구체적으로 △대출 시 부동산 담보가액을 적정하게 산정했는지 △부동산 감정평가 과정이 적절했는지 △담보평가 유효기간이 지켜졌는지 △권리보증 상태 변화에 따른 대출 회수에 문제가 없는지 △대출 과정에서 내부통제가 이뤄졌는지 등을 점검한다. 아울러 소호·중소법인 담보대출 취급 건에 대한 표본(샘플링) 검사를 실시한다. 이에 따라 은행들은 △개인사업자 대출 △중소법인 상대 부동산 담보대출 △지식산업센터 및 토지 등 외부감정평가가 이뤄진 대출에 대해 표본 검사를 진행 중이다. 은행권 관계자는 "최근 금융사고들과 관련해 대출 부당취급이 우려되는 대상으로 중점으로 표본 검사를 요청받았다"라며 "5월 31일까지 부동산 담보대출에 대한 표본 조사와 제도 적정성을 점검 중"이라고 말했다.  이는 금감원이 '내부감사협의제'를 통해 은행들에 내부 감사를 요청한 데 따른 것이다. 내부감사협의제는 금감원의 정기·수사 검사를 보완하기 위한 것으로, 피감 금융회사와 금감원이 분기별로 감사 테마를 협의하고 금융회사들이 자체 조사를 통해 문제가 없었는지 살펴본다. 담보대출 건수가 방대한 데다 금감원 검사에도 물리적 한계가 있는 만큼 은행들은 다음 달까지 담보대출 내부 감사를 실시해 금감원에 결과를 제출키로 했다.   내부 감사 과정에서 담보가액 과다산정 유형의 금융사고가 대거 적발될 가능성이 제기된다. 이 경우 담당 직원 개인에 대한 처벌 뿐 아니라 내부통제 기준을 마련할 의무가 있는 임원 또한 제재 대상에 오를 수 있다. 소호대출과 중소법인 대상 부동산 담보대출 과정에서 내부통제 기준이 느슨해 '내부통제 시스템적 실패'라는 결론이 나올 경우 임원 책임론을 피할 수 없다.  그동안 시세를 정확하게 파악할 수 있는 아파트나 주택과 달리 지식산업센터, 신축 상가의 경우 담보가치 산정에서 객관성이 떨어질 수 있다는 문제가 지적돼 왔다.  상업용부동산 초과 공급, 경기회복 지연, 금리부담 등 리스크가 있는 만큼 금융사의 선제적 대응이 필요하다는 게 한국은행 분석이다. 한국은행 금융안정보고서에 따르면 은행권 상업용 부동산 담보대출잔액은 지난해 9월말 298조원으로 2017년말(175조원) 대비 70.6% 증가했다.  dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스] 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE는 국내 상업용 부동산 투자자의 순매수 의향이 아시아 태평양 주요 국가 중 가장 높은 것으로 나타났다고 4일 밝혔다. 2023년 12월 국내 투자자 51명을 포함해 아시아 태평양 지역 총 510명의 주요 투자자를 대상으로 2024년 부동산 투자 활동 전망, 주요 리스크, 선호 전략과 섹터 등에 대한 조사에서다. 해당 조사에서 국내 투자자 중 16%가 순매수 의향을 보여 아시아 태평양 주요 국가 투자자 대비 가장 높은 수치를 보였다. 다른 아시아 태평양 지역의 투자자 순매수 의향은 일본 8%, 싱가포르 8% 등이다. 올해 국내 투자자의 투자 확대 요인으로는 금리 안정화 및 부채 비용 감소에 대한 기대 31%, 합리적인 가격 조정 28%, 부실 자산 투자 기회 증가 24% 등으로 조사됐다. 이는 금리 인하 기대와 함께 이자 부담 경감 전망 및 부동산 시장 전반에 대한 가격 조정 기대감 등이 반영된 결과로 봤다. 특히 국내 투자자의 과반수가 넘는 54%가 오피스 자산을 선호해 3년 연속 가장 높은 선호도를 보였다. 해외 주요 오피스 시장과 달리 국내는 서울 A급 오피스의 낮은 공실률과 임대료 상승이 이러한 추세를 견인하고 있다. 국내 투자자의 선호도는 오피스 자산 다음으로 물류센터 26%, 데이터 센터 8% 순이다. 물류센터는 아시아 태평양 지역 투자자가 가장 선호하는 자산으로 작년 수도권 물류센터 거래 중 43%를 해외 자본이 투자했다. 데이터 센터는 AI 산업의 성장으로 상업용 부동산 내 새로운 투자 자산으로 관심을 끌고 있다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “올해는 국내 상업용 부동산 투자자의 절반 이상이 투자 확대 의사를 밝힌 가운데 금리 인하와 더불어 매도자와 매수자 간 기대 가격 차이, 자산 가치 변동에 따른 리파이낸싱 리스크 등의 해소가 관건”이라고 설명했다. 최성현 CBRE 코리아 캐피탈 마켓 총괄 부사장은 “하반기 금리 인하에 대한 기대감이 높아지면서 상업용 부동산 시장의 점진적인 회복이 예상된다. 유동성이 확대된다면 투자 규모 역시 작년 대비 다소 증가할 수 있을 것으로 보여진다. 국내는 현재 진행되고 있거나 예정에 있는 대형 거래가 성사되고 국내 및 해외 투자자들의 적극적인 매수 경쟁이 이뤄진다면 이러한 긍정적인 시그널이 시장 회복세를 견인할 것”으로 기대했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스]  핀다가 공간의가치와 손잡고 비대면 대출 영역 확장을 위한 승부수를 띄웠다. 대출 전문 핀테크 기업 핀다는 인공지능(AI) 부동산 가치평가 전문 스타트업 ‘공간의가치’와 ‘비대면 상업용 부동산 담보대출 원스톱 중개 시스템 구축’을 위한 전략적 업무협약(MOU)을 체결했다고 29일 밝혔다. 이날 서울 강남구 핀다 오피스에서 열린 협약식에는 이혜민 핀다 공동대표와 서관수 핀다 파트너십 총괄, 박성식 공간의가치 대표를 비롯한 양사 관계자들이 참석했다. 공간의가치는 국내 유일 주거, 토지, 상업용 등 전국 모든 부동산 AI추정가를 개발해 KB국민은행, KSCI 등 국내외 금융기관에 서비스하고 있는 프롭테크 스타트업이며, 전문 감정평가사인 프라임감정평가사를 보유하고 있다. 핀다는 지난 2022년 12월 공간의가치 시리즈A 라운드에 투자사로 참여한 데 이어 사업 연계를 통한 시너지 극대화를 기대하고 있다. 핀다와 공간의가치는 이번 협약을 통해 △핀다의 상업용건물 대출 고객 및 공간의가치 개인대출 고객에게 비대면 원스톱 대출 구매 경험 제공 △비대면 부동산 대출 비교·중개 서비스 채널 확대 △신규 비즈니스 협업 모델 발굴을 통한 역량 및 시너지 강화 등의 상호 협력을 진행하기로 협의했다. 국내 대출비교플랫폼 업계에서 가장 많은 70개 제휴사를 보유한 핀다는 직장인·사업자·프리랜서 등 다양한 배경의 사용자를 대상으로 신용대출뿐만 아니라 주택담보대출, 전세대출, 자동차담보대출(오토론)까지 300여 개 대출 상품을 중개하며 현재까지 누적 대출 중개 금액만 약 10조 원에 달한다. 핀다는 이번 협약을 기점으로 기존 상품 라인업에 더해 상업용 부동산과 토지까지 비대면 대출 영역을 확장한다는 전략을 본격화할 방침이다. 서관수 핀다 파트너십 총괄은 “이번 협약을 통해 그동안 대출비교플랫폼을 통해 대출을 받기 어려웠던 상업용 부동산 및 토지 소유자와 법인임대사업자 등 비대면 대출 시장에서 소외받던 사용자들을 대거 끌어들일 수 있을 것으로 기대된다”라며, “국내 프롭테크 업계에서 차별화된 전문성과 신뢰성을 자랑하는 공간의가치와 함께 대한민국 부동산 대출비교 시장에 큰 획을 긋는 시너지를 만들어가는 데 힘쓸 것”이라고 말했다. padet80@fnnews.com 박신영 기자

종합 부동산 기업 알스퀘어의 베트남 법인 알스퀘어베트남이 베트남 상업용 부동산 인테리어 사업에 본격 나선다. 18일 알스퀘어에 따르면 알스퀘어베트남은 법인 설립과 이전 컨설팅, 국내외 글로벌 기업의 사무실·공장·창고를 연결해왔다. 이번 상업용 부동산 인테리어 서비스 개시로 법인 설립부터, 사무실 임차, 인테리어까지 알스퀘어베트남을 통해 진행하는 원스톱 서비스를 구축했다. 인테리어 서비스는 사무실뿐 아니라, 상가, 호텔, 아파트(사택) 등이 대상이다. 신지민 알스퀘어베트남 지사장은 "국내에서의 성공 노하우를 베트남에 이식해 양질의 임대차-인테리어 서비스를 제공할 것"이라고 강조했다. 알스퀘어베트남은 올해 2월 중국 법무법인 항신과 업무협약을 체결했다. 항신은 베트남에 진출한 18년 경력을 가진 중국 법무·회계 서비스 업체로, 중국 기업의 베트남 투자와 법인 설립을 지원하고 있다. 양사는 공장·사무실 임대, 자산관리, 인테리어 등 상업용 부동산 서비스뿐만 아니라 베트남 투자·법무·세무 컨설팅 및 부동산 정보 교류 등에 협력할 예정이다. 알스퀘어베트남의 지난해 매출액은 전년보다 60% 넘게 증가했다. 지난해 베트남 경제성장률 예상치가 4.9%로 전년(8.02%)과 비교해 둔화됐지만 알스퀘어 매출은 성장세가 이어졌다. 알스퀘어베트남은 호찌민·하노이·다낭 등 베트남 주요지역에서 공장·공단과 오피스, 물류센터 임대차 중개 자문과 부동산 컨설팅 사업을 하고 있다. 베트남 전역의 주요 업무지역을 전수조사해 확보한 업무·상업용 빌딩 데이터 약 5만개가 실적 성장에 일조했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 종합 부동산 기업 알스퀘어의 베트남 법인 알스퀘어베트남이 베트남 상업용 부동산 인테리어 사업에 본격 나선다. 18일 알스퀘어에 따르면 알스퀘어베트남은 법인 설립과 이전 컨설팅, 국내외 글로벌 기업의 사무실·공장·창고를 연결해왔다. 이번 상업용 부동산 인테리어 서비스 개시로 법인 설립부터, 사무실 임차, 인테리어까지 알스퀘어베트남을 통해 진행하는 원스톱 서비스를 구축했다. 인테리어 서비스는 사무실뿐 아니라, 상가, 호텔, 아파트(사택) 등이 대상이다.  신지민 알스퀘어베트남 지사장은 “국내에서의 성공 노하우를 베트남에 이식해 양질의 임대차-인테리어 서비스를 제공할 것”이라고 강조했다. 알스퀘어베트남은 올해 2월 중국 법무법인 항신과 업무협약을 체결했다. 항신은 베트남에 진출한 18년 경력을 가진 중국 법무·회계 서비스 업체로, 중국 기업의 베트남 투자와 법인 설립을 지원하고 있다. 양사는 공장·사무실 임대, 자산관리, 인테리어 등 상업용 부동산 서비스뿐만 아니라 베트남 투자·법무·세무 컨설팅 및 부동산 정보 교류 등에 협력할 예정이다.  알스퀘어베트남의 지난해 매출액은 전년보다 60% 넘게 증가했다. 지난해 베트남 경제성장률 예상치가 4.9%로 전년(8.02%)과 비교해 둔화됐지만 알스퀘어 매출은 성장세가 이어졌다. 알스퀘어베트남은 호찌민·하노이·다낭 등 베트남 주요지역에서 공장∙공단과 오피스, 물류센터 임대차 중개 자문과 부동산 컨설팅 사업을 하고 있다. 베트남 전역의 주요 업무지역을 전수조사해 확보한 업무∙상업용 빌딩 데이터 약 5만개가 실적 성장에 일조했다.   jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스]한국은행이 올해 부동산시장 잠재리스크로 비은행 금융기관의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 꼽았다. 지난 2022년 하반기부터 비은행권의 연체율이 지속 상승하는 가운데 최근 건설 부동산업 대출 연체율도 비은행권을 중심으로 상승하는 만큼 면밀한 점검에 나서야 한다는 지적이다. 해외의 경우 미국 상업용부동산(CRE)발 리스크를 뇌관으로 평가하며 국내 금융기관이 투자한 금액이 많은 만큼 모니터링을 강화해야 한다는 지적이다. ■한은 “비은행 금융기관 부동산 PF 리스크, 올해도 지속”14일 한은은 ‘3월 통화신용정책 보고서’를 통해 비은행 금융기관의 부동산PF 대출 연체율 상승에 유의해야 한다고 지적했다. 높은 수준의 아파트 매도물량이 향후 주택가격의 하방압력으로, 신생아 특례대출과 신규주택 공급물량 감소 등의 상방요인으로 작용하는 등 주택시장의 불확실성이 높은 상황에서 PF대출을 대폭 늘린 비은행 금융기관의 리스크가 커질 수 있다는 것이다. 실제 비은행 금융기관은 지난 2022년 하반기 이후부터 연체율 상승 등 PF 대출 부실화에 충당금 추가 적립에 따른 수익성 악화까지 이중고를 겪는 상태다. 이에 더해 건설업 및 부동산업 기업에 대한 대출 연체율도 비은행권을 중심으로 상승하고 있는 만큼 잠재 리스크에 대한 면밀한 점검이 요구된다는 것이 한은의 설명이다. 한은은 “가계자산이 부동산에 집중되어 있고 높아진 금리 수준이 지속되는 상황에서 부동산시장의 부진은 가계의 채무상환부담 증대로 이어질 소지가 있다”며 “가계의 자금조달이 주로 부동산 담보를 통해 이루어지는 점을 고려할 때 향후 주택가격 하락은 상환능력이 충분치 않은 주담대 차주 등을 중심으로 신용위험을 확대시킬 가능성이 있다”고 강조했다. 이어 “부동산 PF 부실화, 취약차주의 신용위험 등 부동산시장과 관련한 금융부문의 잠재 리스크가 현실화될 가능성을 배제할 수는 없는 만큼 주택시장 부진의 영향을 면밀히 살펴나가야 한다”며 “중장기적 시계에서 누적된 불안 요인을 경감해 나가는 정책적 노력을 지속할 필요가 있다”고 덧붙였다. ■한은 “상업용 부동산 투자 늘린 국내 금융기관...모니터링 강화해야”한은은 비은행권의 부동산 PF 리스크뿐 아니라 미국의 지역은행인 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)에서 시작된 미국의 CRE발 리스크도 지적했다. 미 지역은행 부실로 인한 시스템 위기 발생 가능성이 재부각되는 한편 미국의 위기가 다른 나라로 파급될 우려도 제기된다는 것이다. 한은에 따르면 코로나19 이후 미국 CRE 시장은 사무실을 중심으로 거래 부진이 지속되면서 CRE 가격도 큰 폭으로 하락했다. 지난해 말 CRE 가격은 전년 말 대비 5.9% 하락하였고, 2023년 3·4분기 거래금액 역시 820억달러로 전년 동기 대비 54% 감소했다. 지속적인 가격 상승으로 고평가 인식이 퍼지고 고금리에 따른 자금조달비용 상승, 코로나19 이후 재택근무 확산 등의 영향으로 CRE 수요가 크게 감소한 데 기인한다. 특히 도심지역 사무실과 아파트 가격의 하락폭이 큰 것으로 나타났다. 사무실 가격은 2023년 말까지 전년 말대비 16.1%로 하락했다. 재택근무 확산의 영향을 가장 크게 받은 도심지역 사무실의 경우 29.2% 하락했고 아파트 가격도 2021년부터 2022년 상반기까지 급등(31.3%)했다가 이후 2023년 말까지 14.5% 하락했다. 한은은 국내 금융기관 및 연기금이 주요국의 상업용 부동산에 투자한 금액이 적지 않은 점을 감안할 때 관련 리스크에 대한 모니터링을 강화해야 한다는 입장이다. 한국은행에 따르면 국내 주요 연기금·공제회의 지난해 6월 말 기준 해외 대체투자 잔액은 1153억달러(약 154조원)이며 이 가운데 부동산은 416억달러(약 55조6000억원)에 달한다. 금융연구원도 지난 1월 보고서를 통해 국내 금융사들의 해외 대체투자가 지역별로는 미국 58%, 유럽 23%, 투자유형별로는 오피스 비중이 높아 가격변동에 더 민감하게 반응하는 집중 위험에 노출돼 있다고 지적했다. eastcold@fnnews.com 김동찬 기자

은행권이 상업용부동산 담보대출 점검에 대대적으로 나섰다. KB국민은행·NH농협은행이 최근 부동산 담보대출에서 담보 가치를 실제보다 부풀려 대출금을 기준보다 많이 내준 '업무상 배임' 사고가 잇따라 자체 감사에서 적발됐기 때문이다. 금융감독원도 부동산 활황기에 상업용 부동산인 상가 담보대출 현황 자료를 요구하고 나서자 은행권은 상업용 부동산 담보 가치를 과도하게 설정하거나 여신 회수에 문제가 있는지 등을 확인하고 있다. 상업용 부동산 시장이 침체되면서 담보 가치가 더 떨어지면 대출 상환에 문제가 생길 수 있다는 우려가 나온다. ■은행권, 상가 담보대출 자체 점검 나서 13일 금융권에 따르면 KB국민은행과 NH농협은행에서 최근 부동산 담보대출 가치를 실제보다 높이 설정해 대출금액을 과도하게 내준 업무상 배임 사고가 연이어 적발됐다. 국민은행에서는 지난해 하반기 경기 안양의 한 지점에서 직원이 지식산업센터 상가 가치를 부풀려서 적정 금액보다 대출을 더 내준 사고가 발생했다. 수년 간 미분양인 상가가 분양가보다 싼 값에 팔렸는데, 은행이 담보 가치를 산정할 때 원 분양가를 기준으로 계산한 것이다. 앞서 농협은행에서도 아파트 담보대출을 내줄 때 매매계약서 상 거래금액을 실제 거래금액보다 12억원 높여서 담보를 설정해 과당 대출을 내준 사고가 발생했다. 두 금융사고 모두 부동산 담보대출 과정에서 담보 가치를 실제보다 높여 잡았다는 것이 공통점이다. 이에 금융감독원이 상업용 부동산 담보대출(상가 담보대출) 담보가치 설정에 문제가 있었는지 점검에 나섰다. 은행들은 금감원이 상가 담보대출 현황에 대한 자료를 요구하자 △담보가액이 여신을 회수하기에 충분한지 △현재 권리 보증상태가 어떠한지 현황을 파악하고 있다. 금감원도 현황 파악을 통해 회수 중인 여신에 문제가 없는지 들여다볼 계획이다. ■'담보가치 산정' 세부기준 제각각 문제는 상업용부동산 담보를 산정할 때 가치 평가 기준과 방식이 은행마다 달라 객관성이 떨어질 수 있다는 점이다. 한 시중은행은 담보사정가격과 은행의 권리금액을 비율대로 나눠서 계산한 후에 작은 금액을 '담보가액'으로 설정하고 있다. 다른 시중은행은 한국부동산원 등 정보를 활용해 부동산의 추정가액을 조사하고 인근 건물에 대한 국토교통부 실거래가 확인·과거 평가자료와 비교를 통해 담보 가치를 산정한다. 또 다른 시중은행은 매매가, 분양가 등으로 담보 가치를 평가할 때 인근 부동산 시세와 비교하고, 신고된 실거래 가격으로 담보 가치를 평가하고 있다. 다만 은행들의 대출 심사 시 '회수 가능성 점검'이 기본 중의 기본인 만큼 객관성을 높이기 위한 절차도 마련하고 있다. 한 은행은 "부동산 가치에 따라 감정평가 주체가 달라지긴 하지만 일반적인 집합상가의 경우 외부 감정평가법인의 감정평가를 활용한다"고 설명했다. 다른 은행 또한 여신금액·담보가액에 따라 감정평가법인 소속 감정평가사를 통해 감정을 거친다고 밝혔다. ■상업용 부동산 부진에 잠재 리스크 ↑ 이런 가운데 상업용부동산 업황 부진이 계속돼 회수 가능성이 낮아질 수 있다는 점도 잠재적 리스크로 꼽힌다. 은행이 담보대출을 내줄 때보다 현재 시세가 급격하게 하락해 대출이 정상적으로 상환되지 못할 수 있다는 것이다. 한국은행 2023년 12월 금융안정보고서에 따르면 은행권 상업용부동산 담보대출잔액은 지난해 9월 기준 298조원으로 2017년 말(175조원) 대비 70.6% 증가했다. 은행권의 연체율이 0.2%로 비은행(4.4%)에 비해 안정적으로 관리되고 있지만 상업용부동산 초과 공급, 경기회복 지연, 금리부담 등 리스크가 있는 만큼 금융사의 선제적 대응이 필요하다는 게 한국은행 분석이다. 실제 상업용부동산의 단위면적(㎡)당 평균 매매가격은 2019년 1·4분기 약 471만원에서 2022년 상반기 중 621만원까지 상승하다 같은 해 하반기 들어 큰 폭 조정됐다. 거래량 또한 지난해 3·4분기 중 5만8건으로 전년동기대비 26.7% 감소한 것으로 나타났다. 이에 은행권은 여신 회수를 위해 담보인정비율(LTV)을 보수적으로 관리하고 있다는 입장이다. 대출 취급금액을 산정할 때 선순위 권리금은 대출한도에서 제외한 후에 산정하고, 회수율 관리도 권리보증 상태를 반영해 '보수적으로' 관리 중이라고 설명했다. dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스]KB국민은행에서 여신 담당 직원이 상업용부동산을 실제 분양가격보다 부풀려서 적정 한도보다 더 많은 대출을 내준 배임 사고가 발생했다. 13일 금융권에 따르면 지난해 하반기 KB국민은행 경기도 모 지점에서 실제 분양가보다 담보가치를 더 높이 설정해 대출을 내준 '업무상 배임' 사고가 터졌다. 문제가 된 대출은 경기도의 한 지식산업센터 상가 관련 분양 대출이었다. 수년간 미분양 상태였던 상가는 원분양가보다 싼 값에 분양이 이뤄졌다. 국민은행에서는 원분양가를 기준으로 담보가치를 설정해 실제 분양가보다 더 많은 금액이 담보로 잡혔다. 이렇게 되면 여신 회수(대출 상환)에 문제가 있을 수 있어 업무상 배임사고에 해당된다. 국민은행은 자체 감사를 통해 담보 가치 부풀리기 문제를 발견했고 이번달 초 금감원에 금융사고를 보고했다. 금감원은 지난 11일 국민은행에 대한 금융사고 검사를 진행 중이다. dearname@fnnews.com 김나경 기자

증권사의 해외 상업용 부동산 만기도래 익스포져(위험노출액)가 향후 3년간 5조원을 넘을 전망이다. 12일 한국신용평가에 따르면 2024~2026년 만기가 돌아오는 미국, 유럽 중심 해외 상업용 부동산의 익스포져는 4조7000억원(2023년 9월 말 기준)에 달한다. 지난해 1조1000억원 가운데 상당 규모가 리파이낸싱된 것을 감안하면 만기 도래분은 더 늘어날 가능성이 크다. 올해 만기 도래분이 2조2000억원으로 가장 많다. 이어 2025년 1조원, 2026년 1조5000억원, 2027년 6000억원, 2028년 이후 7000억원 수준이다. 한신평 위지원 연구원은 "리파이낸싱 부담이 지속되는 상황"이라며 "특히 대형사들의 자산건전성 부담 요인이 되고 있다"고 전했다. 대형사는 자본 3조원 이상 종합금융투자사업자 9개사, 중소형사는 나머지 20개사로 분류했다. 해외 상업용 부동산은 가치 하락으로 지난해부터 평가손실이 발생했다. 지난해 국내외 부동산 익스포져 약 42조5000억원 중 5조5000억원이 증권사들의 누적 손실로 인식됐다. 누적 손실은 대형사가 4조원, 중소형사는 1조5000억원 수준이다. 한신평은 대형 증권사의 주요 리스크에 해외 상업용 부동산을, 중소형사의 경우는 국내 브릿지론을 꼽았다. 부동산 포로젝트파이낸싱(PF)은 초기 브릿지론과 본PF로 나뉘는데 브릿지론은 시행사가 본PF 대출을 받기 전 토지비, 초기사업비를 대출받는 것이다. 주로 제2금융권에서 진행하다 보니 금리가 높다. 건설사 자금난의 주요 원인으로 꼽힌다. 본PF는 인허가 등이 진행된 이후 착공 시점에 받는 대출금이다. 통상 사업주체인 시행사는 본PF로 브릿지론을 상환하고, 착공 이후 분양 수입금 또는 자산 매각대금 등으로 본PF를 상환한다. 즉 브릿지론에서 본PF 대출로 전환이 안 되는 것은 브릿지론과 본PF 대출 사이에 사업성이 악화했음을 뜻한다. khj91@fnnews.com 김현정 기자