[파이낸셜뉴스] 앞으로 상가 임대차 계약서에 관리비 항목이 신설되고, 월 10만원 이상의 관리비는 내역을 세분화해서 표기해야 한다. 국토교통부와 법무부는 상가건물 관리비 투명화 및 임차인의 알 권리 제고를 위해 상가건물임대차표준계약서 양식을 개선했다고 8일 밝혔다. 개선된 표준계약서 양식에는 상가건물 임대차계약을 체결할 때 월 10만원 이상 정액관리비의 주요 비목별 부과 내역을 세분화해 표시한다. 정액이 아닌 경우는 관리비 항목과 산정방식을 명확히 기재해야 한다. 상가건물임대차보호법에 따르면 임대인이 임차인에게 차임 또는 보증금의 5%를 초과해 증액 청구하는 것을 제한하고 있다. 하지만 최근 일부 임대인이 그 제한을 회피하기 위해 차임 대신 관리비를 대폭 인상하고, 비목별 세부내역을 공개하지 않아 임차인이 피해를 보는 사례가 발생하고 있다. 이에 대통령실은 국민신문고로 신청된 국민제안 중 민·관 합동 심사위원회의 논의를 거쳐, 국민제안 정책화 과제로서 ‘상가건물 임대인의 임의적 관리비 인상 방지 방안 마련’을 선정·발표했다. 국토부와 법무부는 그간 소상공인시장진흥공단 및 한국부동산원 등 유관기관과 긴밀하게 협의하며 개선 방안을 검토했다. 박상우 국토부 장관은 “표준계약서에 관리비 산정방식과 세부내역을 기재해 임대차계약에서 발생하는 불필요한 분쟁을 방지하고 임차인의 관리비 부담을 완화하는 등 긍정적인 효과를 가져올 것으로 기대한다”고 말했다. west@fnnews.com 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 계약 갱신을 요구한 임차인이 갑자기 마음을 바꿔 해지를 통지했을 경우 해지효력이 발생한 때는 갱신된 계약 기간의 만료 시점이 아니라, 해지 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이라는 대법원 판결이 나왔다. 9일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 임대차보증금 등 반환 청구 소송에서 B씨 승소 판결한 원심을 지난달 11일 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A씨는 2019년 3월 강남의 한 아파트를 보증금 2억원, 월세 168만원에 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지 2년간 임대하는 계약을 B씨와 체결했다.   A씨는 계약이 만료되기 전인 2021년 1월 5일 B씨에게 임대차 갱신을 요구하는 통지를 했지만, 그달 29일 다시 갱신된 임대차계약을 해지한다고 입장을 번복했다. ‘두 번째 통지가 B씨에게 도달한 날인 2021년 1월 29일로부터 3개월이 지난 시점인 그 해 4월 29일에 임대차계약이 해지된다’는 것이 골자다. A씨는 통지 내용대로 그때까지의 월세를 내고 아파트를 비웠다. 하지만 B씨의 생각은 달랐다. 첫 번째 통지로 갱신된 임대차계약 기간(2021년 3월 10일~2023년 6월 9일)이 시작되는 2021년 3월 10일부터 3개월이 흐른 6월 9일에 계약이 해지됐다면서 월세를 제외한 그날 기준의 보증금과 장기수선충당금 등을 A씨에게 돌려줬다. 주택임대차보호법은 “임대인은 임차인이 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 규정하고 있다. 또 “계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다”고 적시했다. 아울러 “계약 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”고도 명시해 놨다. 따라서 쟁점은 임대차계약의 해지효력 시점을 언제로 보는지가 된다. 1심은 A씨의 손을 일부 들어줬다. 해지효력 시점을 통지가 임대인에게 도달한 날인 4월 29일로 본 것이다. 다만 A씨의 지연손해금 계산 시점은 이 사건 소장 부본 송달 다음 날인 5월 11일이 아니라 최종 변제일 하루 뒤인 7월 28일이라고 판단하면서 B씨는 A씨에게 324만여원을 지급하라고 선고했다. 그러나 2심의 판결은 달랐다. B씨의 주장을 인정해 해지효력 시점을 6월 9일로 계산했다. 그러면서 이날을 기준으로 차임을 정산할 경우 B씨가 A씨에게 돌려줄 임대차보증금은 없다고 설명했다. 판결은 대법원에 와서 다시 한번 뒤집혔다. 대법원은 “이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시(2021년 3월 10일)되기 전에 피고에게 도달(2021년 1월 29일 )했다고 해서 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다”고 판시했다. 대법원은 “따라서 원심은 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021년 4월 29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 원고에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 한다”고 부연했다. jjw@fnnews.com 정지우 기자

[파이낸셜뉴스] KB국민은행이 전월세 계약을 준비하는 고객이 안심하고 임대차 계약을 진행할 수 있도록 돕는 '전세안전진단(집봐줌)' 서비스를 개시했다. 22일 국민은행에 따르면 이 서비스는 국민은행의 부동산 정보 플랫폼 KB부동산 앱에 접속해 주소와 보증금만 입력하면 등기사항전부증명서 및 건축물대장 열람, KB시세와 실거래가 등 각종 시세 데이터를 수집·분석해 임대차 계약의 안전성을 진단 받을 수 있는 서비스다. 선순위 채권과 낙찰가율 등을 분석해 임대차 계약이 안전한지 안전 등급을 제시해 알기 쉽게 알려준다. 소유권 관련 사항에 위험 요소가 없는지도 분석해 안전진단 보고서 형태로 확인할 수 있다. 전세안전진단 서비스 이용 고객이 발급 받은 등기사항전부증명서와 안전진단 보고서는 KB부동산 앱에서 수시로 다시 조회해 볼 수 있다. KB부동산은 KB금융그룹의 스타트업 육성 프로그램인 'KB스타터스' 업체로 선정된 빅테크플러스와 제휴해 이 서비스를 제공한다. 국민은행 관계자는 “KB부동산 전세안전진단 서비스를 통해 전월세 거래 경험이 상대적으로 적은 대학생이나 사회 초년생, 신혼부부 등 2030 청년층이 전월세 계약 전에 KB부동산 앱에서 쉽고 간편하게 보증금 안전성을 진단해 보고 계약에 나서길 바란다”고 전했다. seung@fnnews.com 이승연 기자

[파이낸셜뉴스] 월세 등을 밀려 약정에 따른 해지 요건이 되더라도 임대 계약이 유효하다는 대법원 판단이 나왔다. 코로나19 이후 소상공인 보호를 목적으로 마련된 '상가임대차법' 특례 조항이 적용됐기 때문이다. 대법원 2부(주심 천대엽 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 청구이의 소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다고 9일 밝혔다. A씨는 2018년 7월 서울 서초구에 위치한 한 상가를 보증금 1575만원, 월세 260여만원, 관리비 100만원으로 하는 임대 계약을 맺었다. 그런데 계약 후 A씨가 월세를 계속 연체하자 임대인 B씨는 계약 해지를 주장하며 같은해 10월 건물명도 소송을 제기했다. 이 사건은 2019년 3월 법원에서 조정으로 마무리됐는데, 당시 양측은 '조정 후 월세와 관리비 연체분이 3달치가 되면 계약은 자동해지된다'는 약정을 했다. 이후 2020년 7월 보증금과 월세를 일부 올려 한 차례 계약을 갱신하기도 했다. 그러나 A씨가 다시 월세와 관리비 등 총 3671만원을 연체하자 B씨는 2020년 9월 '차임 연체액이 3개월분에 달했다'며 계약 해지 통보를 했다. B씨는 이후 건물명도 집행을 시도했고 이에 불복한 A씨는 소송을 냈다. 1심과 2심은 코로나19로 개정된 상가건물 임대차보호법을 근거로 A씨 손을 들어줬다. 상가임대차보호법에는 임시 특례규정으로 ‘법이 시행된 2020년 9월 29일부터 6개월간 연체된 임대료는 연체액으로 산입하지 않는다’로 명시한다. 당시 코로나19 위기로 임차인 매출과 소득이 줄자 임대료가 부담이 되는 소상공인을 보호하기 위한 규정이다. 이를 적용하면 '밀린 연체액이 3개월 분을 넘지 않는다'는 것이 A씨 주장이다. A씨는 당시 법 시행 전날까지 약 920만원의 연체금이 있었고, 법 시행 이후 6개월간 연체분은 약 2553만원이었다. 즉, 이 법을 적용해 6개월 연체분을 계산에서 빼면 3개월 연체금액에 미치지 못한다는 취지다. 또한 A씨는 법 시행 이후 1014만원을 갚기도 했다. 2심 역시 1심 판단을 유지했으며, 대법원 판단도 같았다. 대법원은 "특례규정의 임차인 보호 취지에 따라야 한다"며 "6개월간 연체된 임대료를 먼저 갚은 것으로 계산할 수 없고 당사자나 임대인이 이와 달리 계산하는 것은 임차인에게 불리해 무효"라고 판시했다.   yjjoe@fnnews.com 조윤주 기자

[파이낸셜뉴스] 지난해 외국인 집주인의 임대차 계약이 사상 최대치를 갈아치웠다. 역전세난과 전세사기 등에도 국내서 외국인이 집을 사서 세를 놓는 경우가 늘고 있다. 2일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 확정일자를 받은 외국인 임대인은 1만7477명으로 집계됐다. 전년(1만2253명) 대비 42.6% 증가한 규모로 역대 최고치이다. 외국인 임대차계약 '역대 최다' 확정일자를 받은 국내의 외국인 임대인은 뚜렷한 증가세를 보이고 있다. 2014~2017년에는 매해 8000명대를 기록한 이후 2018년 9188명, 2019년에는 1만114명으로 1만명을 넘었다. 이후 2020년 1만1152명, 2021년 1만2253명에서 2022년에는 1만7477명으로 역대 최대규모로 올라섰다. 전체 임대차 거래에서 외국인 임대인이 차지하는 비중도 소폭 늘었다. 2020년과 2021년 각각 0.5%에서 2022년에는 0.6%로 0.1%p 상승했다. 외국인이 임대를 놓은 부동산 대부분은 서울과 경기도에 몰려 있다. 확정일자는 세입자가 주택이나 빌라 등 주거용 부동산을 임차할 때 대항력을 갖추기 위해 받는다. 전월세를 통해 임대수익을 거두려는 외국인 집주인이 늘고 있다는 의미다. 임대를 놓은 외국인 집주인은 올해 들어서도 확대일로를 걷고 있다. 임대차 계약을 체결한 임대인 중 외국인은 올 1·4분기 4511명에 달한다. 지난해 4·4분기 3956명에 비해 1000여명가량 늘어난 수치다. 대다수 집주인이 중국인 전문가들은 세를 놓은 외국인 집주인 상당수가 중국인으로 추정하고 있다. 실제 법원 등기정보광장 기준으로 집합건물 소유권 이전 등기(매매)를 신청한 외국인 10명 중 7명이 중국인이다. 2019년에는 1만2949명의 외국인이 집합건물을 사들여 소유권 이전등기를 신청했다. 이 가운데 중국인은 9659명으로 비중이 74.6%에 이른다. 집합건물 소유권 이전등기 신청 중국인 비중은 2020년 73.3%, 2021년 71.8%, 2022년 69.6%를 기록했다. 아파트·빌라 등 집합건물을 소유한 중국인은 지난해 말 기준으로 6만138명으로 사상 첫 6만명을 넘어섰다. 정부는 지난해 6월 투기성으로 의심되는 외국인 부동산 거래 사례를 발표한 바 있다. 당시 국토부는 학생비자를 받고 온 중국인 여학생이 인천에 빌라 2채를 매입해 매달 월세를 90만원씩 받는 사례를 공개한 바 있다. 또 일부는 본국에서 동원한 자금으로 국내서 다수의 주택을 보유하고 있는 것으로 파악했다. 외국인 임대인은 국내 임대인과 마찬가지로 똑같은 의무를 진다. 주택을 취득·보유·양도 할 때도 내국인과 동일한 납세의무를 부담한다. 단 외국인 주택 보유 및 임대차 관련 통계는 내국인에 비해 정확성이 떨어진다는 게 전문가들의 지적이다. 한 부동산 전문가는 "외국인이 세를 놓은 주택에 대한 세부 통계가 현재 부족하다"며 "역전세난과 전세사기 등을 감안하면 보완이 필요하다"고 덧붙였다.   ljb@fnnews.com 이종배 기자

【파이낸셜뉴스 울산=최수상 기자】 울산시는 2021년 6월 1일 이후 주택 임대차 계약을 체결한 경우 올해 5월 31일까지 계약당사자가 ‘주택 임대차 계약 신고’를 해야 된다고 28일 밝혔다. 신고는 부동산거래관리시스템을 통해 온라인으로 하거나 주택 소재 행정복지센터 통합민원창구를 방문하면 안내받을 수 있다. ‘주택 임대차 계약 신고제’는 임대차 시장의 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권익을 보호하기 위해 지난 2021년 6월 1일부터 시행된 제도다. 임대차 계약 신고와 동시에 확정일자가 자동 부여됨에 따라 계약 신고만으로도 세입자가 권리를 보호받을 수 있게 된다. 신고 대상은 보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 주택 임대차의 신규, 변경, 해지 계약 모두 해당된다. 다만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 제외된다. 신규 제도 도입에 따른 적응 기간 등을 감안해 제도 시행 후 2년간 과태료 부과가 유예됐으나, 오는 5월 31일 계도기간이 종료됨에 따라 기간 안에 신고를 마쳐야 한다. 미신고 또는 허위 신고 건에 대해 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 자세한 사항은 주택 임대차 상담 콜센터 또는 주택 소재 행정복지센터로 문의하면 된다. 울산시 관계자는 “주택 임대차 계약 신고제는 임차인의 권리 보호를 위한 제도인 만큼 과태료의 피해를 보지 않도록 서둘러 신고하기 바란다”라며 “앞으로도 다양한 홍보를 통해 제도를 알리고 자발적인 신고 분위기를 조성하겠다”라고 말했다. ulsan@fnnews.com 최수상 기자

【파이낸셜뉴스 울산=최수상 기자】 울산시는 부동산 전세사기 예방 및 방지 대책의 일환으로 운영중인 ‘주택임대차 안심계약 상담센터’를 지역 5개 구군과 한국공인중개사협회로 확대 운영한다고 16일 밝혔다. ‘주택임대차 안심계약 상담센터’는 올해 2월부터 울산시청 토지정보과에 설치돼 운영 중이다. 울산시는 시민들의 접근성을 고려해 시와 5개 구군과 한국공인중개사협회 울산지부 등에도 확대 설치를 결정했다. ‘주택임대차 안심계약 상담센터’는 사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 부동산 계약 경험이 부족한 시민들을 대상으로 상담을 진행한다. 최근 수도권을 중심으로 전세 사기 피해자가 급증하고 있어 부동산 임대차 계약단계부터 선순위 권리관계, 주변 시세 확인 등 계약 전, 계약당일, 계약 후, 잔금 및 입주 시 확인 사항을 꼼꼼하게 체크할 수 있도록 예방법을 안내한다. 계약 후에는 소중한 전세보증금을 지킬 수 있는 ‘전세보증금 반환보증 보험’ 가입제도를 안내해 전세 사기 피해를 사전에 예방한다. ‘전세보증금 반환보증 보험’은 전세 계약 만료 후 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 상품이다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증, 한국주택금융공사(HF)의 전세지킴보증, 서울보증보험(SGI)의 전세금보장신용보험 조건에 맞춰 임대인의 동의 없이 임차인이 직접 가입이 가능하다. 또한 울산시는 전세 사기 피해 예방법, 전세보증금 반환보증 가입제도 등에 대해서 많은 시민들이 알 수 있도록 시와 구군, 협회 누리집과 SNS 등을 통해 홍보 중이다. ulsan@fnnews.com 최수상 기자

앞으로 세입자가 집주인에게 선순위보증금 정보나 세금 체납 정보를 요구할 수 있게 된다. 법무부와 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안이 14일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설, 임차권등기 신속화, 소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향 등이 개정안의 핵심이다. 최근 사회적 문제로 부각된 '전세사기'나 '깡통전세' 등의 피해를 막기 위한 법률 개정이다. 정부는 최근 큰 폭으로 늘어난 전세사기의 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때 집주인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보와 같은 정보를 제대로 알 수 없기 때문이라고 판단하고 있다. 개정안에 따르면 우선 임차인 정보열람 권한이 새롭게 마련됐다. 세입자가 집주인에게 선순위보증금 등 정보 제공 동의를 할 수 있는 '정보 확인권'을 신설했다. 이 경우 집주인은 의무적으로 정보 제공에 응해야 한다. 계약 체결 전에 집주인에게 납세증명서도 요구할 수 있게 했다. 집주인은 요구를 받은 날 이후에 발급된 납세증명서를 제시해야 한다. 만약 제시할 수 없는 경우라면 세입자가 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의해야 한다. 임차권 등기도 신속화된다. 개정안은 '가압류 진행은 채무자에게 재판 송달 전에도 할 수 있다'는 규정을 추가해 임차인의 보증금반환 청구권 보호를 강화했다. 현재 임차권 등기 촉탁을 하려면 반드시 사전에 임차권등기명령 결정을 집주인에게 고지해야 했다. 이 때문에 '빌라왕' 사건처럼 집주인 사망 후 상속 관계가 정리되지 않거나, 의도적으로 고지를 피하는 경우 제때 임차권 등기가 이뤄지기 어려웠다. 소액 임차인 보호를 위해 최우선 변제를 받을 임차인의 범위 및 금액도 확대·상향 조정했다. yjjoe@fnnews.com 조윤주 기자

한국공인중개사협회가 전세사기 방지를 위한 특약 항목을 추가한 새 임대차계약서를 도입하기로 했다. 중개사들이 부동산 거래 일선에 있는 만큼 전세사기 모니터링을 확대할 계획이다. 협회는 11일 서울 관악구 협회 회관에서 '국민재산보호를 위한 전세사기 예방 및 근절 결의대회'를 개최했다. 이날 임원, 대의원 의장단, 19개 시·도지부장 등 약 200여명이 참석했다. 이날 이종혁 협회장은 "전세사기 피해자는 청년, 사회초년생, 사회취약계층이 대다수를 차지하고 있다. 이들은 전세사기 보증금을 잃으면 감당할 수 없을 정도로 피해가 크다"며 "전세사기 문제를 해소하기 위해선 정부 당국 노력은 물론 실무를 담당하는 공인중개사 노력이 중요한 때"라고 강조했다. 이어 "부동산 거래 중 중개사를 통하지 않은 거래가 40% 내외를 차지한다. 이런 거래는 각종 거래 사기로부터 취약하기 때문에 개업공인중개사를 이용하길 바란다"고 말했다. 협회는 전세사기 방지를 위한 업무 추진 계획을 발표했다. △공인중개사 윤리규정 제정 △협회 시세모니터링 강화(한국부동산원, 부동산R114 등과 협업) △임대차계약서 변경 사용(전세사기 방지 위한 계약서 특약 5개 항목 추가) △계약서와 확인설명서 작성 표준업무 매뉴얼 마련 △사고위험 매물 리스트 작성 △전세사기 의심 사례 제보 활성화 △고의 사기에 대한 손해배상책임 협회공제가입 제한 등이 주요 내용이다. 특히 이달부터 협회 소속 회원들은 새 임대차 계약서를 도입하기로 했다. △임대인이 확정일자 다음날까지 담보권을 설정할 수 없음 △임대인이 국세, 지방세 체납 사실이 없음을 고지하는 특약 등이 포함됐다. 또 임대인이 주택 매매계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 고지한다는 특약도 넣기로 했다. 다만, 특약은 임대인이 거부하면 강제할 방법이 없다.시세 파악이 어려운 신축 빌라 등이 전세사기 대상이 된다고 보고 모니터링도 강화한다. 최우선 협회 사무총장은 "현재 협회 소속 중개사 5000여명이 아파트 시세 모니터링에 참여하는데 이를 늘려 신축 빌라 시세까지 파악할 것"이라고 말했다.한편 협회는 개업공인중개사 11만4000여명이 소속된 단체다. 개인·법인 등 개업공인중개사 96% 이상이 가입한 규모다. 협회는 전세사기를 막기 위해 협회 권한을 강화하는 법정단체화를 주장하고 있다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 국내 최대 물류자산 전문 리츠인 ESR켄달스퀘어리츠의 임대차 재계약에 청신호가 켜졌다. 19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 ESR켄달스퀘어리츠가 투자중인 물류센터 중 내년 재계약 대상 면적의 약 30%가 재계약 협상 마무리 단계에 있는 것으로 확인됐다. ESR켄달스퀘어리츠의 내년 임대차 만기 면적은 약 6만평이다. 이는 전체 17개 물류센터 임대 가능면적의 약 20%다. 이번 재계약 유치면적은 축구장 10개 규모인 약 2만1000평 규모다. 글로벌 스포츠 의류전문 업체 및 글로벌 코스메틱 기업 등 초우량 임차인들이 해당 공간을 사용하고 있다. 갱신 임대료는 두자릿수 인상폭 수준에서 재계약이 진행 중이다. ESR켄달스퀘어리츠는 현재 공실률 0% 수준을 유지하고 있다. 국내 최대 전자상거래 플랫폼인 쿠팡 및 국내외 3자 물류업체 등 초우량 기업들과 임차계약을 맺고 있다. ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 “개발, 투자, 임대, 운용관리까지 조직적인 수직 계열화 효과로 기존 임차인과의 재계약에서 좋은 결과를 얻을 수 있었다”며 “이같은 행보는 최근 시장 내 물류센터 과잉공급 및 가치하락 우려를 불식시키고 있다”고 말했다. 이어 “선제적인 임대료 인상은 내년 말 만기 도래하는 차입금에 대한 리파이낸싱(차환) 우려 또한 상당 부분 불식시킬 것”이라며 “수익성 개선은 안정적인 배당성향 유지에도 도움을 줄 것”이라고 강조했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자