[파이낸셜뉴스] 서울에서 상업용 부동산 투자가 턴어라운드했다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 2024년 1분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 3조8039억원으로 전년 동기 대비 12% 증가했다고 22일 밝혔다. 오피스 거래는 약 2조7943억원으로 비중이 73.5%다. 강남권역과 도심권역의 대형 자산 거래 완료로 전년 동기 약 1조401억원 대비 2.5배 이상 증가했다. 물류 비중은 15.5%로 전년 동기 대비 70% 하락한 약 5918억원을 기록했다. 호텔 약 2280억원(6%), 리테일 약 1896억원(5%)의 거래가 확인됐다. 이번 분기 강남권역에서 코람코자산신탁이 미국계 블랙스톤 소유의 아크플레이스를 7920억원에 매입했다. 침구업체 알레르망이 T412를 한화자산운용으로부터 약 3280억 원에 매입해 사옥으로 활용할 계획이다. 도심권역에서는 이지스자산운용이 신규 PFV 설립을 통해 메트로타워와 서울로타워를 각각 4160억원, 3100억원에 매입해 향후 밀레니엄 힐튼 부지와 통합하여 대규모 복합시설로 재개발을 추진할 예정이다. 퍼시픽자산운용은 동양생명을 전략적 투자자(SI)로 유치해 케이스퀘어시티를 3070억원에 인수했다. 서울 A급 오피스 시장의 임대료 상승세는 1분기에도 지속되고 있다. 2023년 사상 최대 상승률을 기록했던 명목임대료는 ㎡당 3만4472원에서 3만6390원으로 올랐다. 평균 실질임대료도 ㎡당 3만2156원에서 3만4401원으로 상승했다. 공실률은 여의도권역의 대형 프라임급 자산인 TP타워(연면적 14만1669㎡당)가 준공되면서 2023년 4분기 평균 1.5%에서 올해 1분기 2.9%로 일시적으로 상승했다. 물류 시장은 2023년 4조7106억원으로 역대 최대 거래 규모를 보였다. 공급 리스크가 대두되면서 선택적인 투자 활동으로 투자 규모가 대폭 하락했다. 1분기에는 총 12개의 신규 A급 물류센터가 약 65만6187㎡당 규모로 준공됐다. 금년 예정 공급량의 약 16%가 수도권 A급 물류 시장에 신규 공급됐다. 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “2024년 1분기 상업용 부동산 시장은 오피스 시장의 대형 거래로 회복세를 보이고 있다. 특히 서울 오피스의 평균 공실률은 일시적으로 상승했으나 작년 대부분의 면적이 선임차 완료된 점을 감안하면 2분기 이후 임차인의 입주와 함께 빠르게 안정화될 것으로 예상된다. 국내 오피스 시장의 연중 임대료 상승세는 지속될 것으로 보고 있다”며 “올해 상업용 부동산 시장은 이후 금리 인하 지연 가능성이 거론되며 투자 시장의 불확실성이 존재하는 가운데, 개발 자산의 선매입 활동도 꾸준히 관찰되면서 오피스 자산을 중심으로 우선적인 회복세가 관찰될 것”으로 기대했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스]   미국 연방준비제도(연준) 정책 책임자들이 지난달 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 금리인하에 나서기 전 인플레이션(물가상승)이 하강하고 있다는 확신이 필요하다고 못박았다. 미국의 3월 소비자물가지수(CPI)가 석달째 예상을 뛰어넘는 상승세를 보인 것으로 나타난 10일(현지시간) 이같은 논의가 있었던 것으로 확인됐다. 인플레이션 하강 확신 없어 연준은 이날 공개한 지난달 19~20일 FOMC 의사록에서 연준 정책책임자들이 인플레이션 하강을 확신하지 못하고 있었다고 밝혔다. 의사록에 따르면 당시 회의 참석자들은 인플레이션이 둔화되고는 있지만 확신을 줄만큼은 아니라고 결론 냈다. 당시 연준은 23년여 만에 가장 높은 수준인 5.25~5.5% 기준금리를 유지했다. 연준은 또 시장이 기대하는 금리인하도 일정 조건이 충족돼야 한다는 점을 강조했다. FOMC는 당시 성명에서 인플레이션이 연준 목표치 2%를 향해 지속가능하게 하강할 것이라는 "더 큰 확신을 갖기"전 까지는 금리인하가 없을 것이라고 밝힌 바 있다. 의사록은 "참석자들이 대체로 인플레이션 고공행진 지속에 따른 불확실성을 강조했다"면서 "이들은 최근 지표들은 인플레이션이 지속가능하게 2%를 향해 하강할 것이라는 확신을 높이지 못하고 있다고 평가했다"고 전했다. 상승·하강 요인 논의 의사록에 따르면 연준 정책책임자들은 당시 회의에서 인플레이션에 관해 오래 토의했다. 가자전쟁을 비롯한 지정학적 불안, 에너지 가격 상승 등이 인플레이션을 끌어올릴 가능성이 있다고 이들은 우려했다. 아울러 서둘러 통화정책을 완화할 경우 이같은 금리인하가 또 다른 물가상승 압력으로 작용할 가능성도 우려했다. 다만 노동시장 수급이 이전보다 균형에 가까워졌고, 기술 발전으로 인플레이션 압력이 완화될 것으로 기대했다. 중국 경제 둔화와 상업용 부동산 시장 침체 역시 물가압력을 낮추는 작용을 할 것으로 연준은 판단했다. 1, 2월 인플레이션 의사록에 따르면 연준은 당시 회의에서 시장 예상보다 높게 나타난 1, 2월 물가지수에 관해서도 평가가 엇갈렸다. 제롬 파월 의장은 지난달 회의 뒤 기자회견에서 말했던 것처럼 당시 회의에서 예단하기 어렵다는 단서를 달기는 했지만 1, 2월 예상 밖 인플레이션 강세는 아마도 계절적 요인 탓일 가능성이 높다고 말했다. 의사록은 그러나 이에 대한 반론도 있었다고 전했다. 의사록은 "일부 참석자들은 최근 인플레이션 상승은 비교적 광범위하게 퍼져 있다면서 그저 통계적인 노이즈로 폄하해서는 안된다고 주장했다"고 전했다. 한편 연준은 이달 30일부터 다음달 1일까지 다시 FOMC를 연다. dympna@fnnews.com 송경재 기자

[파이낸셜뉴스] 코람코자산운용-시티코어가 서울시 중구 무교동 소재 CBD(중심권역)의 '더 익스체인지 서울' 빌딩을 품는다. 싱가포르투자청(GIC)이 2004년 미국 모간스탠리로부터 사들인 후 9년 여만의 행보다. GIC는 싱가포르 국부펀드로 2000년대 초반부터 서울파이낸스센터(SFC) 인수 등 한국 상업용 부동산 시장에서 활동해온 1세대 외국계 투자기관 중 하나다. 2021년 스타벅스인터내셔널이 보유한 스타벅스코리아(에스씨케이컴퍼니) 지분 32.5%를 약 8000억원에 인수한 바 있다. 1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 GIC와 '더 익스체인지 서울' 오피스 매각자문사 CBRE코리아-딜로이트안진은 우선협상대상자에 LF그룹의 코람코자산운용-시티코어를 선정한 것으로 확인됐다. 앞서 이번 딜(거래)에는 블루코브자산운용, 키움투자자산운용, 페블스톤자산운용, 이든자산운용, 디앤디인베스트먼트 등이 관심을 가져온 것으로 알려졌다. IB업계 관계자는 "'더 익스체인지 서울'은 CBD 핵심권역 내 규모가 있는 희소한 자산이다. 대기업, 외국계 기업, 은행 및 보험사 등 임차 수요가 가장 풍부한 지역"이라며 "이미 신용도가 높은 우량 임차인을 확보해 보유기간 중 안정적인 임대수입 수취가 가능하다. 임대차 만기 도래 시 시장 임대료 수준으로 임대수입 상승이 기대된다"고 밝혔다. '더 익스체인지 서울'은 서울시 중구 무교로 19 소재다. 지하철 1·2호선 시청역과 5호선 광화문역 사이에 있는 CBD(도심권역)의 대표적 자산이다. 지하 3층~지상 15층으로 1980년 준공 당시 무교동 일대에서 최초의 고층 빌딩였다. 대지면적 3495.2㎡, 연면적 2만9481.7㎡다. 코오롱그룹은 이 빌딩을 20년 넘게 사옥으로 사용했다. 코오롱그룹은 경기도 과천에 신축한 코오롱타워(1997년 준공)에 주력 계열사를 이전시켰고, 코오롱 제2사옥(2001년)이 준공되면서 무교동 사옥에 남은 계열사 대부분을 이전하면서 매각을 결정했다. 코오롱그룹은 이 빌딩을 2001년 모간스탠리에 매각했고, 모간스탠리는 2004년 GIC에 매각했다. '더 익스체인지 서울' 몰은 GIC가 2010년에 인수한 자산이다. 대지면적 309.3㎡, 연면적 1539.6㎡다. 앞서 GIC는 SFC 3555억원, 강남 파이낸스센터(옛 강남스타타워 9300억원), 프리미어플레이스, 정보화진흥원 빌딩, 무교빌딩 등에 투자한 바 있다. 2004년 약 760억원에 인수한 코오롱빌딩은 2011년 빌딩명을 '더 익스체인지 서울'로 바꿨다. 다만 더 익스체인지 서울이 서울시 도시환경정비사업 사업장에 위치해 있어 용적률 허용 수준은 600%다. 용적률을 높이려면 서울시와 기부채납(공공기여)을 해야 하기에 개발비 외 수반되는 비용이 더 많아질 수 있다. IB업계 관계자는 "추가 용적률 확보를 통해 증축 및 신축이 가능한 자산"이라며 "오피스 환경 개선을 위한 리모델링을 통해 임대료 상승을 도모할 수 있다"고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 약 143조원을 굴리는 우정사업본부가 해외 부동산 대출 투자를 확대한다. 과거 투자했던 미국 시카고 상업용 빌딩이 압류 소송에 휘말리는 등 어려움이 있지만 자산가치 조정을 기회로 판단했다. 대출 자산에 최소 80% 이상 투자하는 전략을 통해 손실 위험을 낮출 방침이다. 27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 우체국보험은 1억달러(혹은 유로)를 해외 부동산 대출 자산에 투자키로 하고, 운용사 선정에 착수했다. 선·후순위, 메자닌(중순위) 등 대출 자산에 최소 80% 이상 투자할 계획이다. 최종 모집금액 기준 150억달러(또는 유로) 이상의 펀드가 대상이다. 북미, 유럽, 호주 등 선진국을 중심으로 투자해야 한다. 목표수익률은 외화 기준 순내부수익률(Net IRR) 7% 이상이다. 국내에 등록된 증권사를 판매사로 하는 조건이다. 앞서 우체국보험은 지난해 위탁운용사 2곳을 선정, 해외 부동산에 2억달러를 투자키로 한 바 있다. 우체국예금(2억달러)를 포함하면 모두 4억달러 규모다. 당시 우정사업본부의 해외 부동산 투자는 선진국 중심이었다. 우체국예금은 북미에 50% 이상, 우체국보험은 북미와 유럽·호주 등지에 투자키로 했다. 우체국예금은 밸류애드(가치상승) 전략을 사용한다. 밸류애드는 건물을 매입한 뒤 리모델링, 임대료 인상 등을 통해 부동산 가치를 높인 뒤 다시 파는 중위험·중수익 전략이다. 우체국보험은 주거용 임대주택에 70% 이상을 투자하는 전략였다. 또 우정사업본부는 삼성생명과 업무협약(MOU)을 체결, 4000억원 규모의 해외 공동투자 펀드를 조성키로 한 바 있다. 우정사업본부는 국민연금에 이은 국내 2위 연기금 투자자다. 우체국예금 약 83조원, 우체국보험 약 60조원의 운용자산이 있다. 우체국보험은 2023년 8월 말 기준 수익률 4.06%다. 운용자산별로 채권 61.1%, 금융상품 0.1%, 단기자금 1.3%, 대출금 6.3%, 국내주식 3.7%, 국내채권 4.5%, 해외주식 2.5%, 해외채권 7.2%, 대체투자 12.9% 등이다. 우정사업본부는 올해 투자 포트폴리오 다변화에 중점을 두고 있다. 자산운용 및 리스크 관리 선진화를 위해서다. 이번 해외부동산도 이와 같은 선상에 투자다. M&A, 인프라 코어 자산에도 투자한다. 우정사업본부는 전국 3300여개 우체국·물류센터, 4만3000여명 직원, 물류망·금융망 등 인적·물적 네트워크를 갖춘 과기정보통신부 소속 기관이다. 우체국예금은 1905년, 우체국보험은 1929년에 시작됐다. 1977년 농협으로 업무 이관 후 1983년 재개했다. 조해근 우정사업본부장이 이끌고 있다. 한편, 우체국보험 국내채권 사회책임형 예비 운용사에 한국투자신탁운용, 신한자산운용이 선정됐다. 우체국예금 유가증권신탁 풀에 하나증권, 한국투자증권이 선정됐다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

미래에셋증권이 전문경영인 2기 체제를 통해 글로벌 투자은행(IB)으로 입지를 굳히고 있다. 25일 업계에 따르면 미래에셋증권은 지난해 전문경영인 2기로 김미섭 부회장, 이정호 부회장, 허선호 부회장 '삼각편대'를 구축했다. 김 부회장은 관리 및 홀세일 총괄을 맡는다. 이 부회장은 글로벌 사업, 허 부회장은 자산관리(WM)와 연금을 각각 담당한다. 이들은 모두 금융투자업계에서 20년이 넘는 경력으로 전문성을 갖췄다는 평가다. 최근 국내외 금융시장은 인플레이션, 미국 상업용 부동산 우려 등으로 불안정한 상황이 지속되고 있다. 그럼에도 미래에셋증권은 연금, 해외주식, IB, 글로벌 사업 등 전 사업부문에서 양적·질적 성장을 보였다. 미래에셋증권은 지난해 12월 인도 증권사 쉐어칸 리미티드를 약 4800억원에 인수했다. 2018년 국내 증권사 최초로 인도 자본시장에 진출한데 이어 5년 만의 성과다. 미래에셋증권 해외법인은 자기자본이 약 4조원에 이를 만큼 글로벌 성장을 위한 투자에 집중했다. 인도네시아법인은 2020년 주식시장 1위에 올라선 이후 선두 자리를 지키고 있고, 2007년 진출한 베트남법인은 브로커리지 점유율 5위로 올라섰다. 홍콩법인 최고경영자(CEO)인 이 부회장을 글로벌 사업 총괄로 선임한 것도 같은 맥락이다. 이 부회장은 최근 쉐어칸을 방문하는 등 글로벌 사업 강화를 위한 본격 행보를 시작했다. 2017년 말 10조원 수준이던 미래에셋증권의 연금자산은 최근 33조원을 돌파했다. 해외주식잔고 23조7000억원 등 총 고객예탁자산 412조1000억원을 기록하며 국내 증권사 중 최대를 기록했다. 개인연금도 올해 들어 두 달 만에 약 6739억원이 늘어나며 증권업계 최초로 10조원을 넘어섰다. 최근에는 개인용 국채 판매대행기관으로 단독 확정되면서 전 금융권에서 유일하게 미래에셋증권에서만 국채를 살 수 있게 됐다. 개인투자용 국채는 국민의 자산 형성을 돕기 위해 도입된 저축성 국채로 올해 6월 발행될 예정이다. 지난해 국내 증권사 가운데 제일 많은 기업공개(IPO) 공모를 주관한데 이어 올해도 IPO 실적이 지속될 전망이다. 기업가치 15조~20조원으로 추정되는 모바일 금융 플랫폼 '토스' 운용사 비바리 퍼블리카의 대표 주관사로 선정됐다. 미래에셋증권 관계자는 "향후 3년간 적용될 주주환원정책을 발표하면서 투자자들의 눈길을 끌고 있다"며 "업계 최초로 자사주 소각물량을 명시했다. 실적에 관계 없는 주주환원을 하겠다는 의지가 반영된 것"이라고 전했다. 주주환원정책에 따라 미래에셋증권은 매년 최소 보통주 1500만주 및 2우선주 100만주 이상을 소각한다. 매입 후 소각 또는 장내 취득한 기보유 자사주를 활용할 계획이다. 앞서 취득한 보통주 1000만주(822억원) 소각 및 약 898억원 규모의 배당금 지급도 결정했다. 주주환원 성향은 조정 당기순이익 대비 약 52.6%에 해당한다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자

[파이낸셜뉴스] 미래에셋증권이 전문경영인 2기 체제를 통해 글로벌 투자은행(IB)으로 입지를 굳히고 있다.  25일 업계에 따르면 미래에셋증권은 지난해 전문경영인 2기로 김미섭 부회장, 이정호 부회장, 허선호 부회장 '삼각편대'를 구축했다.  김 부회장은 관리 및 홀세일 총괄을 맡는다. 이 부회장은 글로벌 사업, 허 부회장은 자산관리(WM)와 연금을 각각 담당한다. 이들은 모두 금융투자업계에서 20년이 넘는 경력으로 전문성을 갖췄다는 평가다.  최근 국내외 금융시장은 인플레이션, 미국 상업용 부동산 우려 등으로 불안정한 상황이 지속되고 있다. 그럼에도 미래에셋증권은 연금, 해외주식, IB, 글로벌 사업 등 전 사업부문에서 양적·질적 성장을 보였다.  미래에셋증권은 지난해 12월 인도 증권사 쉐어칸 리미티드를 약 4800억원에 인수했다. 2018년 국내 증권사 최초로 인도 자본시장에 진출한데 이어 5년 만의 성과다.  미래에셋증권 해외법인은 자기자본이 약 4조원에 이를 만큼 글로벌 성장을 위한 투자에 집중했다. 인도네시아법인은 2020년 주식시장 1위에 올라선 이후 선두 자리를 지키고 있고, 2007년 진출한 베트남법인은 브로커리지 점유율 5위로 올라섰다.  홍콩법인 최고경영자(CEO)인 이 부회장을 글로벌 사업 총괄로 선임한 것도 같은 맥락이다. 이 부회장은 최근 쉐어칸을 방문하는 등 글로벌 사업 강화를 위한 본격 행보를 시작했다.  2017년 말 10조원 수준이던 미래에셋증권의 연금자산은 최근 33조원을 돌파했다. 해외주식잔고 23조7000억원 등 총 고객예탁자산 412조1000억원을 기록하며 국내 증권사 중 최대를 기록했다. 개인연금도 올해 들어 두 달 만에 약 6739억원이 늘어나며 증권업계 최초로 10조원을 넘어섰다.  최근에는 개인용 국채 판매대행기관으로 단독 확정되면서 전 금융권에서 유일하게 미래에셋증권에서만 국채를 살 수 있게 됐다. 개인투자용 국채는 국민의 자산 형성을 돕기 위해 도입된 저축성 국채로 올해 6월 발행될 예정이다.  지난해 국내 증권사 가운데 제일 많은 기업공개(IPO) 공모를 주관한데 이어 올해도 IPO 실적이 지속될 전망이다. 기업가치 15조~20조원으로 추정되는 모바일 금융 플랫폼 '토스' 운용사 비바리 퍼블리카의 대표 주관사로 선정됐다.  미래에셋증권 관계자는 "향후 3년간 적용될 주주환원정책을 발표하면서 투자자들의 눈길을 끌고 있다"며 "업계 최초로 자사주 소각물량을 명시했다. 실적에 관계 없는 주주환원을 하겠다는 의지가 반영된 것"이라고 전했다.  주주환원정책에 따라 미래에셋증권은 매년 최소 보통주 1500만주 및 2우선주 100만주 이상을 소각한다. 매입 후 소각 또는 장내 취득한 기보유 자사주를 활용할 계획이다. 앞서 취득한 보통주 1000만주(822억원) 소각 및 약 898억원 규모의 배당금 지급도 결정했다. 주주환원 성향은 조정 당기순이익(연결기준 지배주주 기준) 대비 약 52.6%에 해당한다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자

[파이낸셜뉴스]한국은행이 올해 부동산시장 잠재리스크로 비은행 금융기관의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 꼽았다. 지난 2022년 하반기부터 비은행권의 연체율이 지속 상승하는 가운데 최근 건설 부동산업 대출 연체율도 비은행권을 중심으로 상승하는 만큼 면밀한 점검에 나서야 한다는 지적이다. 해외의 경우 미국 상업용부동산(CRE)발 리스크를 뇌관으로 평가하며 국내 금융기관이 투자한 금액이 많은 만큼 모니터링을 강화해야 한다는 지적이다. ■한은 “비은행 금융기관 부동산 PF 리스크, 올해도 지속”14일 한은은 ‘3월 통화신용정책 보고서’를 통해 비은행 금융기관의 부동산PF 대출 연체율 상승에 유의해야 한다고 지적했다. 높은 수준의 아파트 매도물량이 향후 주택가격의 하방압력으로, 신생아 특례대출과 신규주택 공급물량 감소 등의 상방요인으로 작용하는 등 주택시장의 불확실성이 높은 상황에서 PF대출을 대폭 늘린 비은행 금융기관의 리스크가 커질 수 있다는 것이다. 실제 비은행 금융기관은 지난 2022년 하반기 이후부터 연체율 상승 등 PF 대출 부실화에 충당금 추가 적립에 따른 수익성 악화까지 이중고를 겪는 상태다. 이에 더해 건설업 및 부동산업 기업에 대한 대출 연체율도 비은행권을 중심으로 상승하고 있는 만큼 잠재 리스크에 대한 면밀한 점검이 요구된다는 것이 한은의 설명이다. 한은은 “가계자산이 부동산에 집중되어 있고 높아진 금리 수준이 지속되는 상황에서 부동산시장의 부진은 가계의 채무상환부담 증대로 이어질 소지가 있다”며 “가계의 자금조달이 주로 부동산 담보를 통해 이루어지는 점을 고려할 때 향후 주택가격 하락은 상환능력이 충분치 않은 주담대 차주 등을 중심으로 신용위험을 확대시킬 가능성이 있다”고 강조했다. 이어 “부동산 PF 부실화, 취약차주의 신용위험 등 부동산시장과 관련한 금융부문의 잠재 리스크가 현실화될 가능성을 배제할 수는 없는 만큼 주택시장 부진의 영향을 면밀히 살펴나가야 한다”며 “중장기적 시계에서 누적된 불안 요인을 경감해 나가는 정책적 노력을 지속할 필요가 있다”고 덧붙였다. ■한은 “상업용 부동산 투자 늘린 국내 금융기관...모니터링 강화해야”한은은 비은행권의 부동산 PF 리스크뿐 아니라 미국의 지역은행인 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)에서 시작된 미국의 CRE발 리스크도 지적했다. 미 지역은행 부실로 인한 시스템 위기 발생 가능성이 재부각되는 한편 미국의 위기가 다른 나라로 파급될 우려도 제기된다는 것이다. 한은에 따르면 코로나19 이후 미국 CRE 시장은 사무실을 중심으로 거래 부진이 지속되면서 CRE 가격도 큰 폭으로 하락했다. 지난해 말 CRE 가격은 전년 말 대비 5.9% 하락하였고, 2023년 3·4분기 거래금액 역시 820억달러로 전년 동기 대비 54% 감소했다. 지속적인 가격 상승으로 고평가 인식이 퍼지고 고금리에 따른 자금조달비용 상승, 코로나19 이후 재택근무 확산 등의 영향으로 CRE 수요가 크게 감소한 데 기인한다. 특히 도심지역 사무실과 아파트 가격의 하락폭이 큰 것으로 나타났다. 사무실 가격은 2023년 말까지 전년 말대비 16.1%로 하락했다. 재택근무 확산의 영향을 가장 크게 받은 도심지역 사무실의 경우 29.2% 하락했고 아파트 가격도 2021년부터 2022년 상반기까지 급등(31.3%)했다가 이후 2023년 말까지 14.5% 하락했다. 한은은 국내 금융기관 및 연기금이 주요국의 상업용 부동산에 투자한 금액이 적지 않은 점을 감안할 때 관련 리스크에 대한 모니터링을 강화해야 한다는 입장이다. 한국은행에 따르면 국내 주요 연기금·공제회의 지난해 6월 말 기준 해외 대체투자 잔액은 1153억달러(약 154조원)이며 이 가운데 부동산은 416억달러(약 55조6000억원)에 달한다. 금융연구원도 지난 1월 보고서를 통해 국내 금융사들의 해외 대체투자가 지역별로는 미국 58%, 유럽 23%, 투자유형별로는 오피스 비중이 높아 가격변동에 더 민감하게 반응하는 집중 위험에 노출돼 있다고 지적했다. eastcold@fnnews.com 김동찬 기자

증권사의 해외 상업용 부동산 만기도래 익스포져(위험노출액)가 향후 3년간 5조원을 넘을 전망이다. 12일 한국신용평가에 따르면 2024~2026년 만기가 돌아오는 미국, 유럽 중심 해외 상업용 부동산의 익스포져는 4조7000억원(2023년 9월 말 기준)에 달한다. 지난해 1조1000억원 가운데 상당 규모가 리파이낸싱된 것을 감안하면 만기 도래분은 더 늘어날 가능성이 크다. 올해 만기 도래분이 2조2000억원으로 가장 많다. 이어 2025년 1조원, 2026년 1조5000억원, 2027년 6000억원, 2028년 이후 7000억원 수준이다. 한신평 위지원 연구원은 "리파이낸싱 부담이 지속되는 상황"이라며 "특히 대형사들의 자산건전성 부담 요인이 되고 있다"고 전했다. 대형사는 자본 3조원 이상 종합금융투자사업자 9개사, 중소형사는 나머지 20개사로 분류했다. 해외 상업용 부동산은 가치 하락으로 지난해부터 평가손실이 발생했다. 지난해 국내외 부동산 익스포져 약 42조5000억원 중 5조5000억원이 증권사들의 누적 손실로 인식됐다. 누적 손실은 대형사가 4조원, 중소형사는 1조5000억원 수준이다. 한신평은 대형 증권사의 주요 리스크에 해외 상업용 부동산을, 중소형사의 경우는 국내 브릿지론을 꼽았다. 부동산 포로젝트파이낸싱(PF)은 초기 브릿지론과 본PF로 나뉘는데 브릿지론은 시행사가 본PF 대출을 받기 전 토지비, 초기사업비를 대출받는 것이다. 주로 제2금융권에서 진행하다 보니 금리가 높다. 건설사 자금난의 주요 원인으로 꼽힌다. 본PF는 인허가 등이 진행된 이후 착공 시점에 받는 대출금이다. 통상 사업주체인 시행사는 본PF로 브릿지론을 상환하고, 착공 이후 분양 수입금 또는 자산 매각대금 등으로 본PF를 상환한다. 즉 브릿지론에서 본PF 대출로 전환이 안 되는 것은 브릿지론과 본PF 대출 사이에 사업성이 악화했음을 뜻한다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] 증권사의 해외 상업용 부동산 만기도래 익스포져(위험노출액)가 향후 3년간 5조원을 넘을 전망이다. 12일 한국신용평가에 따르면 2024~2026년 만기가 돌아오는 미국, 유럽 중심 해외 상업용 부동산의 익스포져는 4조7000억원(2023년 9월 말 기준)에 달한다. 지난해 1조1000억원 가운데 상당 규모가 리파이낸싱된 것을 감안하면 만기 도래분은 더 늘어날 가능성이 크다. 올해 만기 도래분이 2조2000억원으로 가장 많다. 이어 2025년 1조원, 2026년 1조5000억원, 2027년 6000억원, 2028년 이후 7000억원 수준이다. 한신평 위지원 연구원은 "리파이낸싱 부담이 지속되는 상황"이라며 "특히 대형사들의 자산건전성 부담 요인이 되고 있다"고 전했다. 대형사는 자본 3조원 이상 종합금융투자사업자 9개사, 중소형사는 나머지 20개사로 분류했다. 해외 상업용 부동산은 가치 하락으로 지난해부터 평가손실이 발생했다. 지난해 국내외 부동산 익스포져 약 42조5000억원 중 5조5000억원이 증권사들의 누적 손실로 인식됐다. 누적 손실은 대형사가 4조원, 중소형사는 1조5000억원 수준이다.  한신평은 대형 증권사의 주요 리스크에 해외 상업용 부동산을, 중소형사의 경우는 국내 브릿지론을 꼽았다.  부동산 포로젝트파이낸싱(PF)은 초기 브릿지론과 본PF로 나뉘는데 브릿지론은 시행사가 본PF 대출을 받기 전 토지비, 초기사업비를 대출받는 것이다. 주로 제2금융권에서 진행하다 보니 금리가 높다. 건설사 자금난의 주요 원인으로 꼽힌다. 본PF는 인허가 등이 진행된 이후 착공 시점에 받는 대출금이다. 통상 사업주체인 시행사는 본PF로 브릿지론을 상환하고, 착공 이후 분양 수입금 또는 자산 매각대금 등으로 본PF를 상환한다. 즉 브릿지론에서 본PF 대출로 전환이 안 되는 것은 브릿지론과 본PF 대출 사이에 사업성이 악화했음을 뜻한다.  위 연구원은 "충당금 적립, 유동성 대응 부담으로 재무안정성이 저하되는 일부 중소형 증권사는 신용도 하방 압력이 지속될 것"이라고 짚었다. 또 PF 구조조정이 지연될 경우 부담이 가중될 것이라고 경고했다. 올해 브릿지론 만기가 집중된 데다 내년부터는 본PF 만기가 도래하기 때문이다. 브릿지론이 본PF로 전환될 경우 대출 규모는 확대될 수밖에 없다.  한편 캐피탈사의 경우도 부동산 시장 악화로 차환 리스크가 커지고 있다. 올해 만기도래 규모가 크게 증가하면서 시장 분위기는 살얼음판이다. 한신평은 보고서에서 "레고랜드 사태(2022년 10~12월), 태영건설 워크아웃 이후(2024년 1~2월) 이후 캐피탈사의 여전채 차환율이 빠르게 저하됐다"고 분석했다.  khj91@fnnews.com 김현정 기자

국내 최대 증권사로 해외 진출을 통해 글로벌 경쟁력을 갖추고 있는 미래에셋증권이 자산관리의 명가로 입지를 굳히고 있다. 10일 금융투자업계에 따르면 인플레이션, 미국 상업용 부동산 우려 등 대내외적 이슈들로 인해 불안정한 시장 상황이 이어지고 있는 가운데 미래에셋증권이 연금, 해외 주식 등 전 사업부문에서 양적·질적 성장을 보이고 있다. 미래에셋증권은 지난 2017년 말 10조원 수준에 불과하던 연금자산이 지난해 말 33조원을 돌파했다. 해외주식 잔고는 23조7000억원으로 업계 1위를 기록하고 있으며, 총 고객예탁자산 역시 412조1000억원으로 국내 최대 증권사로서 위치를 굳건히 하고 있다. 개인연금은 올해 들어 두 달 만에 약 6739억원이 증가, 증권업계 최초로 10조원을 돌파하면서 자산관리 명가로 독보적인 경쟁력을 나타내고 있다. 최근에는 개인용 국채 판매 대행기관으로 선정되면서 전 금융권에서 유일하게 국채를 살 수 있는 곳이 됐다. 개인투자용 국채는 국민의 자산형성을 돕기 위해 도입된 저축성 국채로, 올해 6월 첫 발행 예정이다. 미래에셋그룹은 '글로벌 투자전문그룹으로서 고객의 성공적 자산운용과 평안한 노후를 위해 기여한다'를 기치로 내걸고 있다. 이에 자산관리를 장기적 주요 비즈니스로 설정하고, 전사적 역량을 집중하고 있다. 미래에셋증권 관계자는 "다각화된 포트폴리오와 혁신적인 서비스를 통해 고객과 함께 성장하고 있다"며 "앞으로도 우량자산을 기반으로 균형된 포트폴리오를 제공함으로써 고객 동맹을 실현할 수 있도록 최선을 다할 것"이라고 전했다. 한편 미래에셋증권은 인도 현지 증권사 인수 등 글로벌 성장을 위한 투자에 집중하고 있다. 상반기 기준 해외법인 자기자본 약 4조4000억원, 현지 해외 법인 12개, 사무소 3개를 운영하면서 해외 진출에 성공한 국내 14개 증권사 가운데 가장 강력한 해외 네트워크를 보유하고 있다. dschoi@fnnews.com 최두선 기자