[주택대출 심사 강화] '갚을능력' 소득증빙 엄격해지지만.. 대출한도 줄진 않는다

금융위, 가계빚 관리 강화.. 집단대출·불가피한 채무인수 비거치 분할상환 적용 예외 기존 대출은 거치식 재대출
총부채원리금상환비율 도입 신용모니터링 등 사후관리

금융위원회와 은행연합회가 14일 발표한 '주택담보대출 여신 심사 가이드라인'은 상환능력이 있는 사람만 대출을 받을 수 있다는 게 주요 내용이다. 앞으로 은행대출을 받아 집을 사려는 사람들은 비거치식, 분할상환으로만(거치기간 1년 이내) 대출을 받아야 한다. 기존에 주택담보대출을 받고 있는 사람의 경우 거치식 재대출을 한 번 연장받을 수 있다.

■신규 대출은 비거치 분할상환

앞으로 신규 주택구입용 대출을 받는 사람은 예외 없이 비거치식 분할상환으로 대출을 받아야 한다. 또 기존 주택을 담보로 자금을 대출받아 주택구입외 용도로 사용하려는 사람 중 대출액이 총부채상환비율(DTI) 또는 주택담보인정비율(LTV) 60%를 초과할 경우는 비거치식 분할상환으로만 대출을 받을 수 있다.

이날 금융위원회와 은행연합회는 은행들이 고객에게 비거치식 분할상환이 이자 절감 효과가 있다며 비거치식으로 유도할 것이라고 밝혔다. 하지만 시중은행 관계자는 "가이드라인이 나온 이상 대출예정자들이 비거치식 분할상환 방식을 거절하면 대출이 불가능하다"고 말해 사실상 강제적이 될 것임을 시사했다.

또 주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상일 경우와 소득산정 시 신고소득(신용카드 사용액, 최저생계비 등으로 추정한 소득)을 적용한 대출도 비거치식 분할상환만으로 대출받을 수 있게 된다.

다만 집단대출, 상속.보전을 위한 경매 참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있을 경우는 예외를 뒀다.

손병두 금융위원회 금융정책국장은 "집단대출에 대해 획일적으로 규제를 적용하는 것은 불합리하다는 판단을 했다"며 "일반 주택담보대출은 빌리는 사람의 소유 주택을 담보로 상환 여력 등을 평가해 대출을 해주지만 집단대출은 선분양이라는 독특한 제도로 보증기관 또는 시행.시공사 보증을 기반으로 대출을 해주기 때문에 신용보강을 고려하지 않고 차주 상환 여력만으로 대출한도나 대출여부를 결정하기는 곤란하다"고 설명했다.

■재대출로 거치기간 연장 예외

이미 주택담보대출을 갖고 있는 대출자도 대출연장 등을 할 때 주의해야 한다. 여신심사 선진화를 위한 가이드라인 2조 4항에는 '신규대출'이란 신규로 취급하는 대출을 말하며 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등이 포함된다고 규정돼 있다.

거치식으로 주택담보대출을 받은 사람이 거치 연장(대환, 재대출)을 하는 것도 신규 대출에 포함되는 것이다. 신규 대출에 포함되면 여신심사 선진화 가이드라인에 따라 비거치식 분할상환을 원칙적으로 하게 돼있다.

그러나 금융위원회와 은행연합회는 부칙을 통해 '2018년 12월 31일 이전에 동일 은행에서 동일 금액 이하로 대환하는 경우 비거치식 분할상환 대상이라도 1회에 한해 거치기간을 최장 3년까지 둘 수 있다고 예외조항을 넣었다. 이미 거치식으로 주택담보대출을 갖고 있는 대출자는 재대출 형식으로 거치기간을 늘리더라도 이 규정의 적용을 받지 않는다는 것이다. 또 기존 주택담보대출의 금리 또는 만기 조건 변경은 신규 대출로 취급되지 않아 이번 여신심사 가이드라인의 적용을 받지 않는다.

■소득증빙 까다로워져

대출자의 상환능력이 평가되면서 소득증빙자료의 객관성이 중요해졌다. 우선 대출예정자는 원천징수영수증 등 객관성이 있는 자료를 제출해야 한다. 증빙소득이 없을 경우는 국민연금, 건강보험료 등을 바탕으로 추정한 인정소득 자료를 제시해야 한다. 다만 집단대출이나 3000만원 이하 소액대출로 소득증빙이 어려우나 영업점장이 별도의 상환재원 등을 확인한 경우는 제한적으로 최저생계비 활용이 가능하다.

대출자의 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입됐다. 사후관리 차원이다.

장기적으로 대출심사 단계에 적용할 계획이다. 은행이 적정 DSR(예 80%)를 초과한다고 판단하게 되면 대출자의 신용상태를 모니터링하는 등 사후관리를 실시하게 된다.

금융위원회는 "이번 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없다"며 "다만 LTV 또는 DTI가 60%를 초과하는 고부담대출 등 일정 요건에 해당하는 경우에는 비거치식 분할상환을 해야 한다는 게 차이점"이라고 밝혔다.

[e-mail] 이병철 기자

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