(서울=뉴스1) 이철 기자 = 정부의 '공공재건축' 활성화 정책에 대해 그 효과가 극히 제한적이라는 연구기관의 분석이 나왔다.
한국건설산업연구원(건산연)은 10일 '8·4대책의 주요 내용과 평가' 보고서를 통해 "공공 재건축 효과는 극히 제한적이나 공공 재개발에 대한 관심은 클 것"이라며 이같이 밝혔다.
건산연은 "공공재건축 사업은 조합 관점에서 주거환경 저하 우려, 공동시행으로 발생할 수 있는 리스크에 비해 인센티브는 미약해 정부가 원하는 시기, 원하는 지역에서 원하는 물량의 주택공급이 발생하기는 어려울 것"이라며 "용적률의 증가로 소유자들이 부담해야 할 추가 분담금은 줄어들 수 있으나 높은 기부채납 비율, 재건축 초과이익환수제·분양가상한제 적용으로 사업성 개선 효과는 제한적"이라고 분석했다.
이어 "고밀 개발로 인한 주거환경 저하, 임대주택 확대 등 사회혼합에 대한 거부감, 토지지분 감소 등으로 기존 방식 대비 준공 후 주택 가치가 낮아질 가능성도 크다"며 "자산가치 상승에 대한 기대가 높고 추가 분담금 납부 능력이 높은 강남권 등 '수요자 선호지역' 사업장은 공공재건축 사업의 참여가 저조할 것"이라고 전망했다.
공공재건축 활성화를 위해 건산연은 기존 주민들에게 더 큰 인센티브를 제공해야 한다는 입장이다.
건산연은 "정비사업은 공공 개발과 달리 민간 토지주인 조합원들의 참여가 필수적인 민간 사업"이라며 "소유자들이 만족할 수 있는 수준의 경제적 인센티브를 제공함과 동시에 공공개입 정도, 공공주택 유형 및 비율 등에 있어 그들이 수용 가능한 수준을 요구해야 할 것"이라고 지적했다.
공공재건축과 달리 공공재개발에 대해서는 긍정적인 평가가 나왔다. 건산연은 "공공 재개발은 분담금 및 중도금 부담 경감, 이주비 지원, 분양가상한제 제외, 도시·건축규제 완화, 신속한 사업추진 지원 등의 행·재정적 지원이 존재하지만 공공기여 부담 증가는 크지 않다"며 "따라서 현재 사업 추진에 난항을 겪고 있는 구역 중 상당수가 관심을 가질 것"이라고 설명했다.
이어 "추진 동력이 약한 재개발 예정구역이나 사업추진 자체가 힘든 해제구역 등 이번 대책으로 사업이 가능해진 곳에서 높은 관심을 보일 것"이라며 "다만 기존 사업방식으로도 사업이 원활하게 추진되고 있는 사업지는 공공 참여로 발생하는 리스크와 공공기여에 대한 거부감으로 공공 재건축과 유사한 시장 반응을 보일 것"이라고 분석했다.
건산연은 올해 발표한 서울 주택공급 물량 중 실질 공급분은 약 9만2000가구 내외로 판단했다. 계획대로 진행된다면 2023년부터 연간 약 2만3000가구의 준공이 가능할 것으로 예상했다.
건산연은 "정부는 8·4 대책에서 13만2000가구 수준의 공급 계획을 발표했지만 단기적으로 실효성이 낮은 정비사업 부문 7만가구를 제외하면 실질적인 공급분은 6만2000가구 내외로 예상된다"며 "지난 5월6일 기 발표한 서울 도심 내 7만가구의 주택공급 방안 중 정비사업 물량 4만가구를 제외하면 유효 공급 물량은 3만가구로 추정된다"고 설명했다.
특히 건산연은 현 시점에서 필요한 것이 임대주택 공급 확대가 아니라 중산층의 내 집 마련 지원을 위한 공급이라고 강조했다.
건산연은 "서울 주택가격 상승은 20~30평형대의 아파트를 중심으로 나타나고 있고, 이는 중산층의 내집 마련 수요 확대를 반증한다"며 "올해 들어 30대의 서울 아파트 매입이 두드러지는데 이는 향후 주택 구입이 더욱 어려워질 수도 있다는 불안감에 기인한다"고 분석했다.
이어 "강남권 등 수요자 선호지역은 사업추진 의지와 역량이 높아 일상적 행정절차의 정상적 진행만으로도 빠른 사업추진이 가능하다"며 "정부가 원하는 시기의 주택공급을 위해서는 기존 재건축사업을 정상적으로 진행시키는 것이 효과적"이라고 강조했다.
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