[IB하우스 탐방]10년 뒤 모습까지 본다.."부동산에 가치 플러스"

쿠시먼앤드웨이크필드코리아 캐피탈 마켓 그룹

쿠시먼앤드웨이크필드코리아 캐피탈 마켓 그룹 직원들이 포즈를 취하고 있다. 앞열 왼쪽부터 박일훈 사원, 박지연 사원, 김희성 과장, 신선화 사원, 뒷열 왼쪽부터 최주상 이사, 박현호 차장, 지소림 이사, 이윤영 이사, 정희령 사원, 손영국 전무, 고용석 차장, 김재학 차장, 고준원 사원, 심우성 사원 사진=서동일 기자

[파이낸셜뉴스] 상전벽해(桑田碧海) 말의 대표적인 사례는 부동산이다. 내가 마주한 건물이 10년 뒤 금싸라기로 변한다면 투자를 하지 않을 사람이 없다.

글로벌 부동산 컨설팅·중개회사 쿠시먼앤드웨이크필드코리아의 캐피탈 마켓 그룹 직원들은 부동산에 숨어있는 잠재 부가가치를 찾는 데 선수로 정평났다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 모두가 외면했던 리테일(소매업) 부동산에 가치를 부여, 거래를 성사시켰다. 저평가됐던 곳엔 미래를 보여주고, 토지 개발의 새로운 시도를 어려워할 때는 '경험'을 제시하는 든든한 조언자다.

■꿈을 전달하는 사람들
삼성SRA자산운용이 올해 내놓은 홈플러스 경기 부천 상동점과 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 등 4개 점포는 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 캐피탈 마켓 그룹이 이면의 가치를 찾은 곳이다. 코로나19는 시장에서 오프라인 점포를 캐시플로우(현금흐름) 자산으로 보지 않게 만들었다. 이런 가운데 매수자인 하나대체투자운용과 롯데건설을 찾았다. 신규 아파트 공급이 없는 지역인 만큼 언젠가 개발 가능성이 있다는 것에 주목한 결과다.

최주상 이사는 "시행사, 시공사를 대상으로 전국에 이정도 규모 단일 소유지는 드물다는 점을 강조했다"며 "기존 임차 점포을 고려한 복합개발안도 제시했다. 실제로 부천 상동은 매출 5위권, 수원 영통 및 인천 작전은 20위권 내 우수한 점포"라고 밝혔다.

올해 상반기 거래된 서울 영등포구 문래동 소재 오피스 영시티(Young City)도 새로운 가치를 발견한 곳이다. 영시티는 3.30㎡ 기준 시장 예상치인 1700만원을 웃도는 1850만여원에 매각됐다. 2019년 서울 영등포 타임스퀘어 오피스동이 3.30㎡당 1600만원에 거래됐던 것을 경신했다. 도심(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD) 대비 소외됐던 서부권역에서 쾌거였다.

이윤영 이사는 과거 서울의 중심지는 영등포였던 사실에 주목했다. 영등포가 개발되면 부동산 가치가 오를 수 밖에 없다는 것을 역사적인 관점에서 봤다.

이 이사는 "주요 권역들의 발전이 이미 이뤄졌다는 것을 고려할 때 영등포의 개발 가능성이 높다고 봤다"며 "영시티 인근인 대선제분 부지도 개발되고, 제2세종문화회관도 2025년 영시티 인근에 들어올 예정"이라고 설명했다.

경기도 용인시 소재 데이터센터 개발 부지도 매도자의 새로운 길을 찾아준 사례다. 당초 공장 부지를 지식산업센터로 개발, 매각하려고 했던 부지다. 200MW 공급이 가능하다는 것을 한국전력에 확인, 이익이 더 많은 데이터센터 개발 부지로 매각에 성공했다.

박현호 차장이 2017년부터 데이터센터 부지 개발에 쏟은 끈질김이 결과를 만들었다. 당시 아마존 및 마이크로소프트로부터 서울 및 수도권 인근 1만㎡ 내외 규모 데이터센터로 개발이 가능한 부지를 찾아달라는 요청을 받았다. 결국 딱 맞는 조건을 찾진 못했지만 변두리 토지까지 전수 조사했던 경험이 현재의 자양분이 됐다.

■종합 물류서비스 기업 꿈꾼다
쿠시먼앤드웨이크필드코리아가 내년부터 집중하는 것은 '종합 물류서비스 기업'이다. 물류 매입·매각 자문에 대한 트렉레코드(투자실적)는 충분한 만큼 물류 시설 운영 및 임대차 계약 관리를 보강한다는 계획이다. 이를 위해 인력을 확보하고, 조직을 만들고 있다.

이미 초대형 물류센터 거래에 대한 경험은 충분하다. 지난해 거래가 종결된 연면적 20만548㎡ 규모 오산복합물류가 대표적이다. 당시 국내 최대 규모 저온창고 매각 및 담보신탁 유동화 거래였다. 같은 해 연면적 5만7103㎡ 규모 안성 에버게인 물류창고도 지하층을 추가로 개발하는 신축전략을 내세워 매각을 성사시켰다.

올해는 CJ경산 물류센터 매각 성사를 눈 앞에 두고 있다. 2만8563㎡ 규모로 CJ제일제당이 마스터리스(책임임차)를 하고 있다. 지역거점 물류센터라는 점을 강조, KB부동산신탁이 우선협상대상자로서 실사를 진행하고 있다.

손영국 전무는 "단순히 매입·매각 자문 시장에서 경쟁 만으로는 성장 할 수가 없다"며 "개발에 대한 노하우를 극대화해 완결성 있는 서비스를 선보일려고 한다"고 말했다.

실제 서울 신림동 포도몰 매각도 매각 자문 하나만으로 이룬 결과가 아니다. 2013년 포도몰의 자산관리회사로서 배후 수요를 충족시키는 대대적인 MD개선을 실시했고, 포도몰은 신림 상권의 ‘랜드마크 쇼핑몰’ 로 자리잡았다.

류인영 상무는 "매각을 위한 조건인 '임차인 임대차 약정 80% 이상 승계'도 자산관리회사로서 수년 간 얻은 신뢰로 얻어내기도 했다"고 설명했다.

토지 개발 공동 사업자 유치도 새로운 먹거리다. 땅을 가지고 있는 토지주들이 개발에 대한 노하우가 없는 상황에서 공동 사업자 매칭을 도와준다는 계획이다.

인천 구월동 농산물 시장 개발사업은 롯데쇼핑의 파트너를 찾아주는 프로젝트였다. 약 3000세대 규모 공동주택 사업을 해야하는 데 롯데쇼핑으로선 주택 개발에 대한 경험이 부족해서다.

쿠시먼앤드웨이크필드코리아 캐피탈 마켓 그룹으로선 통상 시행사들이 공동 사업에 부정적이다는 인식을 바꾸는 게 관건였다. 사업에 대한 안정성과 지속 가능한 사업 기회 등을 내세워 공동사업자 유치에 성공했다.

지소림 이사는 "부동산은 정량적인보다 정성적인 것이 중요하다"며 "주변 시장 상황 인지와 체감하는 능력을 바탕으로 물건 분석에 최선을 다할 것"이라고 말했다.

[e-mail] 강구귀 기자

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