[세법시행령] 상속주택, 주택 수서 빼고 과세표준엔 합산

조정대상지역 2채, 세율 절반 감소
중중 주택, 종부세 부과 대상 제외
상생임대인제도, 올 연말까지 시행

2021년 세법개정 후속 시행령 개정안을 적용한 상속주택 종부세 부과 사례. <자료:기획재정부>

[파이낸셜뉴스] 6일 공개된 '2021년 세법개정 후속 시행령 개정안'의 핵심은 종합부동산세 부과 때 빼 주는 상속주택이 많아진다는 것이다. 기획재정부 김태주 세제실장은 "상속주택은 본인의사와 무관하고 예기치 못하게 취득할 수 있다"며 "갑자기 주택수가 늘어나 중과세율이 적용되는 것을 방지하는 조세제도 합리화 차원에서 시행령을 개정했다"고 말했다. 상속지분율, 상속주택가격 요건이 아예 폐지된다. 모든 상속주택은 최대 3년간(수도권, 특별자치시, 광역시는 2년) 종부세 세율 적용 때 주택 수에서 제외된다. 종중을 법인으로 보고 종중 소유 주택에 대해 종부세를 부과했던 세법개정도 이번 후속 시행령에서 보완됐다. 일반 누진세율이 적용되는 법인에 종중을 추가한 것이다.

■ 상속주택 최대 3년 주택 수서 뺀다
현행 종부세법 시행령에 따르면 상속으로 주택 지분 일부를 추가로 보유하게 된 피상속인 가운데 과세기준일 기준으로 소유 지분율이 20% 이하이면서 소유 지분의 공시가격이 3억원 이하를 동시에 만족하면 이 상속 주택은 다주택자에게 종부세를 무겁게 물리기 위한 주택수 산정에서 예외를 둔다. 단독상속주택의 경우엔 아예 이같은 특례가 없다.

시행령 개정안에서는 이같은 상속주택 종부세 제도를 보완했다. 부모님의 사망으로 상속받게 된 주택 때문에 다주택자가 돼 무거운 세금을 물게 되는 일을 줄이자는 취지다.

현행 지분율, 가격 요건은 폐지된다. 공동, 단독주택을 가리지 않고 일정 기간 주택 수에서 제외한다. 주택 수 제외 허용기간은 지역별로 다소 차이가 있다. 수도권, 특별자치시, 광역시는 2년을 부여한다. 그외 지역은 3년안에 처분해야 주택 수에 합산되지 않는다. 다만 상속주택가격은 지분율만큼 과세표준에는 합산한다.

이렇게 되면 조정대상지역에서 단독상속주택 1채가 추가돼도 0.6~3.0%의 세율을 적용받을 수 있다. 만약 현행처럼 2주택자로 간주되면 1.2~6.0%의 세율이 적용된다.

실례로 1세대1주택자(공시가격 10억원, 조정대상지역)가 1주택(공시가격 6억원, 조정대상지역)을 지난해 3월1일 단독상속받은 경우, 현행 법체계에서는 1833만원의 종부세를 내야 한다. 하지만 시행령 개정안에 따르면 1주택으로 간주돼 849만원만 내면 된다. 상속지분율이 30%라고 한다면 종부세는 825만원에서 341만원으로 줄어든다.

다만 이미 부과한 종부세에는 소급 적용하지는 않는다. 기재부 관계자는 "올해 납세의무가 성립하는 분부터 적용하고 소급적용은 고려하고 있지 않다"고 말했다.

■ 종중 주택, 종부세 부과대상 제외
합리적이지 않은 종부세 부과라는 비판여론이 일었던 종중 주택에 대해서는 일반누진세율을 적용키로 했다.

투기 목적이 아닌 주택에 대한 세 부담 완화를 위해 일반 누진세율 등이 적용되는 법인에 종중, 사회적기업 및 사회적협동조합을 추가한 것이다. 다만 사회적기업, 사회적협동조합은 설립목적이 취약계측에 대한 주거 지원 등이어야 하고 그 목적에 사용되는 주택만을 보유한 경우로 한정된다.

현행 세법에서는 공공주택사업자, 공익법인, 주택조합, 재건축 및 재개발사업자, 민간건설임대사업자만 일반누진세율 적용을 받는 법인이다. 교회, 사찰 등은 공익법인으로 분류돼 특례를 적용받았고 종중이 이번에 추가 대상에 포함된 것이다. 실제 일반누진세율을 적용할 경우, 과세표준액에서 6억원이 기본공제된다. 세율도 3주택 이상인 경우라도 1.2~6%로 탄력적으로 적용돼 종부세와 비교하면 큰 폭으로 세금이 감면된다.

종부세 합산배제(비과세) 대상 주택에 재건축·재개발 사업시행자, 주택건설사업자, 공공주택사업자, 주택조합 등의 멸실 예정주택이 포함된다. 여기에 시·도등록문화재, 어린이집용 주택도 추가된다. 다만 정당한 사유 없이 취득 후 3년 이내 멸실시키지 않는 경우는 제외된다.

부동산 세제 가운데 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준 상향을 시가 9억원에서 12억원으로 상향조정하는 조치는 지난해 12월8일 시행에 들어갔다. 또 임대차 계약을 한 집주인이 5% 이내로 임대료를 인상하면 양도세 비과세 특례를 받을 수 있는 상생임대주택에 대한 양도세 거주기간 특례도 지난해 12월20일부터 올해 연말까지 기한으로 시행 중이다. 집주인이 임대료를 5% 이내로 인상(인하, 유지도 포함) 했을 때, 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주 1년 인정 규정을 적용해 준다.

[e-mail] 김규성 기자

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