시세 알 수 없는 '깜깜이 신축'
전세가율 높으면 높을 수록 '깡동' 의심해야
현실적으로 전세사기를 완전히 피할 방법은 존재하지 않는다. 신중하게 여러 차례 확인을 하더라도 정보 부족으로 사기 사건에 휩쓸릴 수 있다. 그렇지만 전세사기가 신축 다세대주택(오피스텔, 빌라)에서 주로 발생하고 있는 만큼 조심할 필요가 있다고 지적한다. 오래된 주택이라도 계약 당시 집주인이 나오지 않고 대리인이 나올 경우에도 주의가 필요하다.
■'깜깜이 신축'이라면 한번 더 의심하라
1일 경찰청이 지난해 7월 25일부터 지난 3월 26일까지 전세사기 전국 특별단속을 벌인 결과에 따르면 피해 주택 총 1705채 가운데 다세대주택이 1129채로 전체의 66.2%를 차지한다.
특히 다세대주택 중에서도 신축 빌라와 같이 실거래나 시세를 파악하기 어려운 물건들이 전세사기에 이용된다는 것이 업계의 지적이다.
서울 성동구의 공인중개업소 관계자는 "신축의 경우 시세를 정확하게 알 수 없으니 (가격을) 부풀려 전세 계약을 유도하는 사례가 있다"며 "전세가격이 높아지면 부동산 시장 하락기에 전세가격과 매매가격이 역전되는 일이 발생한다. 그게 전세사기로 번지는 경우가 많다"고 설명했다. 그는 "그래도 기성세대는 부동산 계약 등의 경험이 있고 빌라를 선호하지 않아 피해가 많지 않지만 청년들은 신축이 깨끗해 보인다고 시세나 조건 따지지 않고 들어가는 경우가 더러 있다"고 덧붙였다.
실제 전세사기 사건 피의자를 이른바 '빌라왕'·'건축왕'이라고 부르는 이유도 분양이 잘되지 않는 신축 빌라·오피스텔·나홀로 아파트가 주로 이용됐기 때문이다.
대규모 전세사기가 발생한 인천 미추홀구의 경우도 원도심이라서 땅값이 상대적으로 저렴하고 소규모 공동주택을 신축하기도 좋은 환경이라 우후죽순으로 빌라, 오피스텔, 나홀로 아파트가 들어선 바 있다. 공급이 넘치자 해당 신축 물건의 분양이 쉽지 않았고 여기에 '빌라왕'·'건축왕'이 붙으면서 사기 사건으로 발전한 것.
구축이라도 주변 시세를 따져봐야 한다. 주변 시세와 비교했을 때 유추할 수 있는 적정가에 벗어는 가격이라면 사기를 의심할 필요가 있다. 여기에 집주인이 직접 나오지 않고 대리인이 나와 계약을 진행할 경우는 가능하면 피해야 한다는 조언이다.
현재 전세를 구하고 있면 전세가율(주택매매가격에 대비한 전세가격 비율)이 높은 지역이나 물건은 가능한 피해야 한다. 실거래가를 토대로 한 전세가율이 70~80%를 넘으면 '깡통전세' 위험 신호로 본다. 이런 집들은 경매에서 낮은 가격에 낙찰되면, 전세금을 오롯이 지키기는 어렵다.
한국부동산원이 공개한 '임대차 사이렌' 정보에 따르면 지난 1∼3월 전국 시·군·구에서 연립·다세대 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 80%를 넘는 곳은 총 25곳으로 집계됐다. 전세가율이 가장 높은 지역은 대전시 대덕구로 전세가율이 무려 131.8%에 달했다. 대전시 중구의 전세가율도 85.8%를 기록했다. 또 경기도 평택시(100.4%)나 전남 광양(90.4%), 충남 당진(83.6%), 경기 용인 처인구(88.1%), 경기 수원 팔달구(95.1%), 경기 파주시(94.5%), 인천 미추홀구(89.9%) 등이 높은 수준의 전세가율을 나타냈다. 서울에서는 영등포구(86.3%), 도봉구(85.2%), 강북구(84.9%), 구로구(84%) 등 9개 구의 전세가율이 80%를 넘었다.
전세를 구한 이후에도 계약 체결 전 '전세보증금 반환보증'에 가입할 수 있는지도 따져보고 보증가입 이후에도 확정일자, 전입신고와 점유를 유지해야 한다. 계약 전후로 등기부등본 기재 내용이 변동될 수 있는 만큼 여러 차례 등기부등본을 확인하는 것도 요구된다.
김남근 법무법인 위민 변호사는 "전세사기를 막으려면 부동산 시세를 투명하게 공개해야 한다"며 "주택도시보증공사(HUG)의 경우 전세자금대출을 내줄 때 해당 물건에 대한 시세를 평가하기 때문에 해당 물건에 대한 보다 객관적인 가격정보를 가지고 있는 경우가 다수이다. HUG의 정보를 투명하게 공개하고 이를 공인중개사들이 임차인에게 알려주도록 대책을 마련하는 것이 필요하다"고 했다.
wongood@fnnews.com 주원규 기자
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