20~30대 사회초년생을 노린 전세사기 사건이 이어지고 있다.
9일 경찰청에 따르면 지난해 7월 25일부터 지난 3월 24일까지 6개월간 전국에서 전세사기 특별 단속을 벌인 결과 확인된 전세 사기 피해자 1207명의 49.9%인 602명이 20·30대인 것으로 나타났다.
이제 막 사회생활을 시작해 사회초년생들 입장에서는 전세 보증금이 사실상 전재산이나 마찬가지다. 따라서 전세 사기에 휘말리게 되면 심적으로 큰 부담을 느끼게 된다. 일부에서는 극단적 선택을 하는 경우도 나오고 있다.
때문에 사회초년생들이 전세를 계약할 시에는 피해회복이 어려운 '근린생활시설'은 피하고 정보가 부족한 '신축'은 조심하고 '등기부등본' 확인은 필수라는 지적이 나온다.
■근린생활시설, '피해야'
전세사기 관련해 이른바 '근생빌라'이라고 불리는 근린생활시설 주거가 피해를 키우고 있다.
근린생활시설은 상가 등 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 제공하는 시설이다. 다만 이를 주거용으로 개조한 근생빌라는 불법이다. 지방자치단체들은 불법건축물에 원상복구명령을 내리고 건물 소유자에게 원상복구가 이뤄질 때까지 이행 강제금을 부과한다.
문제는 근생빌라에 들어가는 임차인에 대한 보호다. 근생빌라에 거주하는 임차인은 전세 대출을 받을 수 없고 전세보증보험에도 가입할 수 없다. 사기 등 문제가 생겼을 경우 임차인은 최후순위에 해당해 보증금을 돌려받기 어려운 경우가 많다.
그럼에도 사회초년생들이 '근생빌라' 거주하는 이유는 저렴한 가격과 함께 불법 여부를 인지하지 못해서다. 실제 같은 빌라 건물이어도 일부 층은 주택, 다른 층은 근린생활시설일 수 있어 외관만으로는 구별하기 어렵다. 불법인 측면 등으로 가격도 주변 시세에 비해 저렴한 경우가 많다.
근린생활시설 여부는 건축물대장으로 확인이 가능하다.
■아무리 좋아도 신축은 '조심'
신축빌라 거주도 조심할 필요가 있다.
'새로운 미래를 위한 청년변호사 모임'(새변)이 부동산 앱 '임차in'을 운영하는 '아이엔'과 함께 지난해 11월부터 올해 4월까지 아이엔에 접수된 100건의 상담 내역을 분석한 결과에 따르면 신축빌라 전세계약 후 임대인이 바뀌고 보증금을 돌려받지 못하는 '신축빌라 분양물건 전세사기'가 25건으로 두번째로 많았다.
전세사기 사건 피의자를 이른바 '빌라왕'·'건축왕'이라고 부르는 이유도 분양이 잘되지 않는 신축 빌라·오피스텔·나홀로 아파트가 주로 이용됐기 때문이다.
신축빌라가 전세사기에 활용되는 배경에는 시세를 정확하게 알 수 없다는 점이 있다. 전세가를 부풀려 주변 시세나 분양가에 근접하거나 동일하게 만들기 쉽다는 것이다. 신축빌라는 첫거래부터 전세보증금이 매매가를 웃도는 '깡통전세'가 될 가능성도 있다.
서울 성동구의 한 공인중개사는 "계약 전부터 전세사기를 피하기 위해서는 주변 부동산의 매매가와 전세가 확인해야 한다"며 "만약 매매가와 전세가가 차이가 없는 매물이라면 당연히 계약을 피하는 게 좋다"고 전했다.
■등기부등본 확인은 '필수'
전세를 계약 전후로는 '등기부등본' 확인도 필수다. 등기부등본은 해당 주택의 집주인과 권리관계 설정 등을 보여준다.
따라서 등기부등본을 통해서는 담보물권이나 가압류가 없는 것을 확인해야 한다. 자신이 선순위 권리자임을 확인해야 한다는 것.
또 등기부등본을 계약 후에도 떼어보는 것이 좋다. 임대차 계약을 맺고 전입신고를 하게 되면 그 효력인 대항력은 신고 당일이 아닌 다음 날 0시부터 생긴다는 맹점이 있기 때문이다. 이를 악용해 집주인이 전입신고하는 당일 대부업체 등으로부터 집을 담보 받고 대출받는 새로운 유형의 사기수법이 생겨나고 있다.
엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 "집주인의 채무 상태가 좋지 않아 부동산이 경매에 넘어갈 경우 낙찰금이 변제 순위에 따라 배당된다"며 "만약 세입자의 보증금보다 근저당권이 앞선다면 전세금 변제에 악영향을 미칠 수 있기에 집주인의 채무 상태확인은 필수"라고 했다.
coddy@fnnews.com 예병정 기자
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