역전세난 심화로 전세보증금 반환대출에 한해 DSR 완화 검토
선량한 세입자 피해 막기 위한 것이지만 부작용 만만치 않아 논란
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'1조830억원'. 지난 4월까지 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급한 전세 보증 사고 금액이다.
이처럼 역(逆)전세난이 심각해지면서 집주인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 발생하자 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 카드를 꺼내들었다. 전세보증금 반환대출(전세 퇴거자금 대출)에 한해서 DSR을 완화해 주겠다는 것이다.
그러나 DSR완화에 따른 부작용도 상당할 것으로 예상되는 만큼 반대의 목소리도 만만치 않다.
■"집주인 아닌 세입자 보호 위한 것"
5일 금융권에 따르면 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 5월 30일 기자간담회에서 "전세금 반환보증 관련 대출에서 선의의 어려움을 겪는 분들이 많을 것으로 보고, 이에 대해 제한적으로 대출 규제를 완화하는 부분을 검토하겠다"고 밝힌 바 있다. 금융위원회도 기재부, 국토교통부 등 관계부처와 함께 DSR 완화를 포함한 전세 퇴거자금 대출 규제 완화 방안을 논의하고 있다고 밝혔다.
전세 퇴거자금 대출은 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금을 빌려주는 일종의 주택담보대출이다. 일반 주담대와 마찬가지로 DSR, 주택담보인정비율(LTV) 규제 등이 그대로 적용된다.
정부가 소득기준 대출규제인 DSR을 대폭 강화하면서 이미 대출을 보유한 임대인의 경우 사실상 대출을 받기가 어렵다. 금융당국은 연간 원리금상환액이 연소득의 40%를 넘을 경우 추가 대출을 금지하는 'DSR 40%' 규제를 시행 중이다.
이때문에 세입자 보호를 위해 한시적으로라도 대출 규제를 완화해줘야 한다는 목소리가 거세다.
한재준 인하대 글로벌금융학과 교수는 "집주인 보다 세입자에게 피해가 갈 수 있는 만큼 이들을 보호하기 위해서라도 일시적인 대출 규제완화는 필요하다"고 말했다.
한 금융권 관계자도 "집주인의 대출 규제를 완화시켜주는 것이라 해도 결국 세입자를 지원해주는 것"이라며 "우리나라의 경우 집주인의 절반 가량이 60세 이상인데 이들은 자산은 많지만 소득이 없어 대출을 받기가 쉽지 않아 더욱 DSR 규제완화가 필요하다"고 설명했다.
■또다른 피해자 양산..도덕적 해이 논란도
역전세난의 피해 확산을 막기 위해선 신속한 규제 완화가 요구되지만 반대 목소리도 만만치 않다. 전세 퇴거자금 대출 DSR 완화에 따른 부작용을 무시할 수 없기 때문이다.
집주인의 DSR을 풀어 주담대 한도를 늘려주면 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있는 여력이 생겨 좋지만, 새로 들어오는 세입자의 경우 은행 선순위 근저당권이 과도하게 잡힌 주택에 살아야 한다는 문제가 생긴다. 만약 집주인이 자금 사정에 문제가 생길 경우, 새로운 세입자는 은행 선순위 채권에 밀려 전세보증금을 떼일 수도 있다.
집주인에게 특혜를 주는 것으로 도덕적 해이를 부추기는 것이란 반발도 나온다. 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족한 사람은 갭 투자로 무리하게 집을 산 것인 만큼 이들에게 DSR을 풀어서 대출을 받게 해주면 갭투자를 조장하는 꼴이란 비판이다. 한 은행권 관계자는 "무리한 갭투자 때문에 역전세가 발생한 측면도 있는데 이들에게 또 특혜를 주면 갭투자를 조장하는 것이 아니냐"며 "부동산 불패 신화에 대한 학습효과만 생길 것"이라고 목소리를 높였다.
가계대출이 역대 최고치를 기록한 상황에 DSR까지 풀어서 대출을 받게 하면 은행들의 건전성에도 문제가 생긴다는 우려도 있다. 또다른 은행권 관계자는 "빚 상환능력을 보라고 만들어 둔 게 DSR인데 상환능력이 없는 이들에게 더 대출을 받으라고 한다면 은행 대출도 결국 부실화되는 것"이라고 지적했다.
이와 관련해선 대부분의 세입자들이 전세대출을 받는 상황임을 고려하면 집주인이 주담대로 대출을 받아 보증금을 내주면 결국 이들이 은행에 전세대출을 갚을 것인 만큼 실제 순수하게 늘어나는 가계대출은 크지 않을 것이란 주장도 있다.
padet80@fnnews.com 박신영 기자
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