PF 인센티브 차등화 통해 시행사 자기자본비율 확대 유도[2024년 하반기 경제정책방향]

지난달 24일 서울 시내 한 아파트 공사 현장에 타워크레인이 설치돼있다. 사진=뉴시스

[파이낸셜뉴스] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 총 사업비의 3%에 불과한 자기자본비율을 끌어올리기 위해 자기자본비율에 따른 인센티브를 차등화하고 재무적 투자자(FI)의 지분투자를 촉진할 방침이다.

정부는 3일 발표한 '2024년 하반기 경제정책 방향'에서 "PF 사업구조 개편 등을 통한 부동산 개발방식 선진화를 위해 올해 하반기 중 부동산PF 제도개선 방안'을 마련·발표할 것"이라며 이같이 밝혔다.

부동산PF 제도개선 방안의 핵심은 PF사업의 자기자본비율 확대 유도다.

최근 불거진 PF 사업장 부실 문제의 근본적 해결을 위해서는 '저자본·고보증'으로 금융에 크게 의존하는 구조를 개선해야 한다는 지적이 나오고 있다. 시행사의 경우 총 사업비의 약 3%의 자기자본만 갖고 사업에 나서고 있고 신용이 약한 지방 건설사(시공사)의 경우 사업 수주를 위해 신탁사와 책임준공 확약 상품 계약을 맺고 무리하게 사업을 수주하는 문제가 반복되고 있다.

한국개발연구원(KDI)도 최근 보고서를 통해 현재 3% 수준인 부동산 PF 사업의 자기자본 비율을 선진국 수준인 30∼40%까지 높여야 한다고 제언했다.

KDI가 지난달 20일 발표한 '갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에 따르면 최근 3년(2021∼2023년)간 추진된 총 100조원 규모의 PF 사업장 300여개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었지만 시행사는 자기자본을 118억원(3.2%)만 투입하고 96.8%인 3631억원은 빌린 돈으로 충당했다.

반면 미국의 자기자본비율은 33%였으며 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등 주요 선진국들은 30∼40% 수준이었다.

이런 '저자본·고보증' 구조가 시행사의 영세화를 초래하고, 투입 자본 대비 높은 수익성으로 '묻지마 투자'를 일으키며 사업성 평가는 부실화하고 있다는 게 보고서의 주장이다.

이에 정부는 올해 하반기 중 부동산 개발방식 선진화를 위한 '부동산PF 제도개선 방안'을 발표할 예정이다.

우선 시행사의 PF 자기자본 비율 확대를 유도하기 위해 자기자본 비율에 따른 인센티브를 차등화하고 재무적 투자자 등의 지분투자를 촉진할 예정이다.

또한 우수한 역량을 갖춘 디벨로퍼 중심으로 부동산 개발이 이뤄질 수 있도록 우수업체 선별·지원, 전문인력 관리 체계화 등 시행업계 내실화도 추진할 방침이다.

아울러 부동산PF 대출시 사업성평가를 가오하하고 PF 시장 참여자의 건전성 유지를 위한 방안도 마련할 계획이다.

부동산 PF 통합정보 시스템 구축 등을 통해 PF시장 투명성 강화 및 관리 체계화도 추진한다.

[e-mail] 서혜진 기자

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