[김규성의 택스토리] 까다로운 농지법...전원주택 10년 '텃밭'도 양도세 낼 수 있다

경남 남해군 문항전원마을 전경. 2023.05.17.(사진=남해군 제공) [e-mail] /사진=뉴시스

[파이낸셜뉴스] 곧 추석이다. 추석 명절 고향에서 온 가족이 모이면 화제는 부동산이다. 서울 집값이 최고 관심사겠지만 물려받았거나 물려받을 고향 땅을 팔려는 생각이 있다면 세금 문제에 관심이 높을 수 있다. 농지와 관련된 양도소득세 감면 요건은 의외로 까다롭다. 헌법에 명시된 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있다는 '경자유전(耕者有田)' 원칙이 농지법에도 그대로 녹아있다. 5일은 도시, 2일은 농촌에서 사는 '5도2촌' 생활자도 예외가 없다. 전원주택 옆에 텃밭을 가꾸는 직장인도 늘어나고 있다. 더 이상 농지 거래는 농업인의 전유물이 아니다. 농지법을 잘 살펴야 한다.

까다로운 '8년 경작 요건'

국세청에 따르면 농지 소재지에서 8년 이상 직접 경작하는 농지를 양도하는 경우에는 양도세를 감면한다. 하지만 농지를 팔 때 실수가 반복되는 것은 그만큼 농지법이 촘촘하다는 뜻이기도 하다.

A씨의 경우가 대표적이다. A씨는 2003년 1월 농지를 3억원에 취득했다. 2023년 6월 8억원에 양도했다. A씨는 농지 소재지에 8년 이상 거주하면서 경작을 직접 해왔다. 자경농지 감면 요건을 충족한 것으로 판단하고, 양도 전인 2023년 3월 지목을 대지로 변경했다. 그러나 양도세 감면혜택을 받지 못했다.

A씨가 양도세 감면을 받지 못한 것은 거주지 요건과 직접 경작 요건은 충족했지만 농지를 대지로 변경했기 때문이다. 양도세를 감면받기 위해서는 취득일부터 양도일까지 그 기간 사이에 8년 이상 농지 소재에 거주하며 경작을 직접 해야 하고, 해당 토지가 양도일 기준 농지로 분류돼야만 한다. 매매를 쉽게하려고 농지를 나대지, 잡종지 등으로 변경을 했다가 양도세를 고스란히 물어야 한다는 의미다. 직접 경작(자경)한 농지에 한한다는 농지법에 위배여서다.

양도세 감면 특례에서 자경과 함께 챙겨야 부분은 '농지 소재지'에 대한 규정이다. 농지소재지는 농지가 소재하는 시군구 지역과 그에 연접한 시군구 지역을 의미한다. 만약 농지소재지 또는 연접 행정구역이 아니라면 실제 거주하는 곳과 농지의 직선 거리(통작거리)가 30㎞ 이내여야 한다.

또 특별시, 광역시, 일반시에 있는 농지가 주거·상업·공업 지역에 편입됐다면 편입한 날로부터 3년 이내에 양도해야만 감면을 적용받는다.

직접 경작 조항도 자세히 규정돼 있다. 농지 소재지 거주자가 그 소유 농지에서 상시 영농에 종사하거나 농작물 절반 이상을 자신의 노동력으로 경작하는 경우다. '상시 영농'은 농지법상 농업인의 기준인 연간 90일 이상 농사를 짓는다는 것이다.

다만 직접 경작 기간이 8년이 안돼도 감면되는 경우가 있다. 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사, 농업을 주업으로 하는 영농조합법인 또는 영농회사법인에 오는 2026년 12월31일까지 양도하는 경우에 가능하다. 단 3년 이상 직접 경작을 해야 감면된다.

'투잡'뛰는 농부, 소득요건 살펴야

8년 이상 직접 경작을 했다고 해도 자경 기간에서 제외되는 경우가 있다.

이른바 '투잡러'일 때다. 농업소득 외에 근로·사업소득의 합이 3700만 원 이상이면 해당 과세연도는 '경작 기간'에서 제외된다. 한해 매출액이 도소매업·부동산매매업 3억원 이상, 제조업·숙박과 음식업 1억5000만원 이상, 서비스업 7500만원 이상이라면 자경 기간에 포함시킬 수 없다.

농외 소득이 일정액을 넘으면 전업농(농지법상 농업인)으로 간주하지 않는다는 것이다. 전원주택에 거주하면서 출퇴근하는 직장인이 주말 농장을 가꾸다 해당 농지를 처분할 경우, 해당될 수 있다.

주의할 부분은 또 있다. 흔히 집에 딸린 밭이나 집과 가까운 밭인 텃밭도 지목이 대지라면 농지가 아니다. 농외소득에 상관없이 농지가 아니어서 양도세 감면 대상에 들어가지 않는다는 사실이다.

여기서 자경 기간 제외를 피하는 절세포인트가 있다. 시골 전원주택에서 산다면 주말 농장 같은 텃밭은 소득이 없는 배우자의 소유로 두는 것이 좋다. 이 경우에도 농지의 소유자가 직접 경작해야 감면 특례를 받을 수 있다.

상속 받은 농지, 양도시점 중요

서울서 생활하는 아들·딸들은 관리가 힘들어 상속 받은 농지를 파는 경우가 많다. 이 때도 양도시점에 따라 세금 감면 여부가 결정된다.

예를들면 B씨는 2015년 8월 아버지가 직접 경작한 농지를 상속받았다. 2024년 10월 해당 농지를 매매할 계획이다. 하지만 B씨는 서울에서 직장 생활을 해 직접 경작하지 않았다. 이러한 경우 B씨는 자경농지 감면을 받을 수 없다.

다만 만약 B씨가 아버지 사망 후 상속받은 날로부터 3년안에 농지를 팔았다면 감면 대상이 된다.

상속한 날로부터 3년이 지나서 양도할 경우 양도세를 감면받으려면 1년 이상 거주 요건과 직접 경작 요건을 충족해야 한다. 요건을 충족했다면 양도세를 100% 감면받을 수 있지만, 무한정 감면받을 수 있는 것은 아니다. 1년에 1억원, 5년간 2억원으로 한도가 정해져 있다.

다만 여기서도 주의할 부분은 있다. 최대 2억원까지 감면받을 수 있다는 규정을 악용해 '쪼개기 매매'를 하는 사례도 많아 세무당국이 감면규정을 강화했다. 지난해 조세특례제한법이 개정됐으며, 올해부터는 상속세 감면 대상 토지를 동일인이나 그 배우자에게 2년 이내에 분할 양도하는 경우 모두 1년 이내 양도한 것으로 본다.

[e-mail] 김규성 기자

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