“빚내서 집 사는 시대는 그만”...한은 “거주하며 투자하는 ‘한국형 리츠’ 도입해야”

한은, 가계부채 완화 방안으로 ‘한국형 리츠’ 제시
임차인이 지분투자자 형태로 입주해 5~10년 거주
배당수익에 부동산 가격 상승에 따른 차익도 기대
“건전성 관리에 도움...확산 시 부동산 가격도 안정”

한국은행 제공.

[파이낸셜뉴스] “투자하고 거주하고 소유하고 축적하라”
주택 자금을 대출이 아닌 민간자본으로 대체하는 ‘한국형 리츠(REITs)’를 도입해야 한다는 주장이 나왔다. 부동산과 밀접한 현행 가계대출 구조상 부채 의존도가 커 금리 조정이나 대출 규제만으로 가계부채 누증을 해결하는데 한계가 있어서다. 아울러 리츠의 지분만큼의 토지를 간접 소유하는 만큼 시세차익, 배당 등 주택을 투자자산으로도 활용할 수 있다는 설명이다.

■부채 조달 필요성 감소...“가계부채 누증 완화 효과”

한국은행 제공.

5일 한국은행이 발표한 ‘리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 관한 연구’에 따르면 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 2·4분기 91.1%로 집계됐다. 경제 규모에 비해 지나치게 높은 수준으로 특히 가계대출 중 주택담보대출 비중이 2010년 2·4분기 54.7%에서 올해 2·4분기 61.4%까지 오르는 등 부동산 시장과의 연계도가 큰 편이다.

이에 한은은 주택구입이나 임차 시 필요한 자금을 리츠를 활용해 부채에서 민간자본으로 대체하는 ‘한국형 리츠’를 도입해야 한다고 주장했다. 가계부채 증가세를 억제할 수 있을 뿐 아니라 가계와 주담대 취급 금융기관에 집중된 주택가격 변동리스크를 다수의 민간투자자에게 분산해 거시건전성 관리에 기여할 수 있다는 취지다.

또 양질의 주택 공급 확대 효과도 발생한다는 것이 한은의 설명이다. 가계가 상대적으로 저렴한 임차료로 리츠가 소유한 주택에 거주할 수 있기 때문이다. 특히 선진화된 시스템을 가진 자산관리회사(AMC)를 통해 주택이 관리돼 보증금 반환, 시설물 하자 등에서 기존의 임대시장에서의 발생 할 수 있는 임대인과의 갈등 문제도 완화된다는 평가다.

나아가 정부가 지난 8월 8일 발표한 ‘주택 공급 확대 방안’과도 연계 가능성이 크다고 내다봤다. 주택공급 확대방안에 따르면 향후 6년간 정부는 서울과 수도권에 42만7000호 이상의 주택과 신규택지를 공급할 계획이다.

나현주 한은 금융안정국 금융안정연구팀 과장은 “지난 8월 28일 정부는 리츠 등 법인이 대규모, 장기간 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제완화와 공적 지원책을 마련했다고 밝혔다”며 “정부의 택지 주택 조성과 리츠에 대한 규제 완화, 공적 지원 등이 한국형 리츠와 잘 어우러질 경우 더욱 긍정적인 시너지를 낼 수 있을 것”이라고 설명했다.

이어 “한국형 뉴리츠는 기존에 없던 새로운 주거 기회를 제공해 주택 공급을 확대하는 것”이라며 “무리한 대출을 이용한 주택구입 유인이 완화돼 주택가격이 안정화되는 측면이 있을 것”이라며 부동산 가격도 안정화시킬 것으로 예상했다.

■시세차익 배당으로 자산 축적도 도와...“핵심은 입지”

한국은행 제공.

한국형 리츠의 또 다른 핵심은 자산을 축적할 수 있다는 것이다. 가계, 민간사업자, 주택도시기금 등 리츠투자자는 리츠사의 주식청약금액에 비례해 투자기간 배당수익을 얻을 수 있다. 또 주택가격이 상승할 경우 리츠사의 주식가격도 덩달아 오르게 때문에 지분 매각 시 지분가치 차익도 얻을 수 있게 된다.

재원 조달 방식의 경우 토지매입·공사대금 등 사업비를 리츠 투자자의 자기자본 출자와 주택도시기금 및 은행, 보험사 등 민간사업자로부터의 차입을 통해 조달한다. 기존 공공지원 민간임대의 사업계획 요건과 동일하게 총사업비의 20%를 자본, 나머지는 대출로 충당하되, 투자유인을 강화해 높은 비율의 민간출자를 유도한다는 방침이다. 이때 자기자본 출자는 주택도시기금이 50~70% 우선주로 출자하고, 민간사업자가 30~50% 범위 내에서 출자하게 된다.

입지는 향후 장기간 주택가격이 안정적으로 상상할 것으로 예상되는 서울 등 수도권 인근이 적합한 것으로 평가됐다. 가계와 민간사업자의 적극적인 참여를 유도하기 위해 입지 및 거주 여건이 양호한 지역에 우선적으로 주택을 공급할 필요가 있어서다. 사업 안정성을 위해 락업 기간은 5~10년 정도로 구상됐다.

공동 연구에 참여한 김경민 서울대학교 교수는 “과거 뉴스테이, 토시 임대부 주택 등의 경쟁률을 고려할 때 서울이나 서울 근처 괜찮은 지역에 리츠가 도입되면 충분히 수요가 존재할 것”이라며 “국공유지가 서울과 서울 인근에 존재하기 때문에 서울시, 국토부, 주택도시기금, 한국은행이 중지를 모아 풀면 해결할 수 있다”라고 말했다.

아울러 한국형 리츠의 수익성을 보장할 수 있고 수요층이 분명히 존재하는 만큼 세제 혜택 등을 통해 투자 유인을 확대해야 한다는 조언이다. 김 교수는 “2006년 1·4분기부터 서울시 데이터를 분석한 결구 8~10년 후 주택을 매도했을 때 수익이 마이너스(-)가 난 경우는 없었다”며 “월세 200만 원 이상을 내는 가구가 지난해 기준 수도권 2만가구, 서울 1만6000가구”라며 충분히 수요가 존재한다고 짚었다.

[e-mail] 김동찬 기자

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