양도세 2억이 3천만 원으로? 강남 부자들 선호하는 상생임대[김규성의 택스토리]

서초·강남구 아파트 매매, 3건 중 1건이 신고가 거래 (서울=연합뉴스) 임화영 기자 = 서울 아파트값이 24주 연속 오른 가운데 강남권 등 일부 선호 지역이 상승세를 주도하면서 지역 간 편차가 커지고 있다. 8일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료(9월 5일 기준)를 분석한 결과, 지난 7월 이뤄진 서울 아파트 매매 가운데 이전 최고가 기록을 경신한 신고가 거래는 11%를 차지했다. 서초구의 경우 지난 7월 신고가 비중이 34%로 25개구 가운데 가장 높았고, 8월에도 신고가 거래가 전체의 32%를 차지했다. 아파트 매매 계약 3건 중 1건은 신고가 거래였던 셈이다. 사진은 8일 남산에서 바라본 서초구 일대 아파트. 2024.9.8 [e-mail] (끝)

[파이낸셜뉴스] 콧대 높은 서울 강남 집주인들도 선호하는 제도가 '상생임대'다. 전월세값 폭등기 였던 문재인 정부 말기에 세입자들의 전세금 인상 부담을 줄여주기 위해 도입됐지만 집주인이 받는 세제 혜택도 상당해서다. 2년 거주 요건을 채우지 않아도 주택 처분 때 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 게 핵심이다. 강남 아파트에서 살지 않고 전세 주다 팔고도 양도소득세를 줄일 수 있다면 최고 아닐까. '지방 알부자'들 관심이 높은 이유다. 다만 '2년 실거주 예외' 혜택이 큰 만큼 주의할 점도 많다. 의외로 제도가 복잡해 실수사례도 빈번하다.

2년 실거주 의무없는 '상생임대'…26년말까지

상생임대제도는 2021년 12월 도입됐다. 양도세 비과세 특례제도다. 계약갱신청구권을 핵심으로 하는 임대차 보호법이 시행되면서 전월세값이 폭등하자 내놓은 전세값 안정책이다.

처음에는 공시가격 9억원 이하 주택만 대상이었다. 직전 계약 대비 5% 초과하지 않는 임대료를 2년 유지하면 양도세 비과세 거주 2년 요건 가운데 1년을 채운 것으로 인정했다.

윤석열 정부 출범 후 대폭 완화돼 9억원 기준은 아예 폐지됐다. 비과세 요건인 2년 거주 요건도 완전히 사라졌다. 1세대1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제됐다. 적용기한도 2024년 12월31일까지였지만 '2024년 세법개정안'에서 2026년12월31일로 2년 더 연장하기로 했다고 발표됐다. 시행령 개정만으로 가능해 정부는 이달 중 시행령 개정을 끝내고 제도 적용 기한을 연장한다.

조건만 맞추면 양도세 비과세에 따른 절세 효과가 크다. 예를 들면 지난 2018년 서울 강남구에 있는 12억원 아파트를 매수한 후 상생임대조건을 지켜서 올해 18억원에 매도한다고 하자. 2년 실거주를 하지 않았어도 양도세(지방세 포함)가 3441만원 나온다. 만약 상생임대를 인정받지 못하고 매도를 하면 세금은 얼마나 내야 할까. 1세대1주택 비과세, 장기보유 특별공제 적용을 받지 못해 양도세가 2억320만원 가량 된다. '세테크'로 인기를 끌만하다.

'갭투자' 승계 계약…특례 적용 안돼

상생임대제도는 전세시장 안정이 최우선 목적이다. 따라서 임대기간 2년, 5% 초과 않는 임대료 등의 요건 충족은 필요충분조건이다.

예를들면 개나리씨는 2018년 2월 조정대상지역에서 A주택을 9억원에 매입했다. 2022년 12월 A주택에 대한 상생임대차 계약을 체결했지만 임차인이 개인 사정으로 2년을 채우지 못하고 2023년 12월 조기전출했다. 개나리씨는 2024년 5월 A주택을 매도했다. 상생임대제도 혜택을 받아 양도세 비과세 적용을 예상했던 개나리씨는 4600만원의 양도세를 부과받았다. 상생임대차 계약 2년 이상 요건을 채우지 못해서다. 국세청 양도세 실수사례에 제시됐다.

전세를 안고 매수할 경우엔 까다롭다. 임차인(세입자)은 그대로인데 집주인만 바뀌는 것이다. 이른바 '갭투자'에서도 나타나는 현상이다. 이 경우 기존 세입자와 새롭게 임대차계약을 체결해도 세법상 '직전 임대'로 인정하지 않는다는 것이다. 기존 계약 끝난 후 새 계약을 체결해 해당 계약을 1년6개월 이상 유지한 후, 다음 전세계약을 맺을 때 5%를 초과하지 않는 임대료 인상으로 2년 계약을 유지해야 혜택을 받을 수 있다.

두 채를 상생임대했다고 해서 모두 비과세를 받을 수 있는 것은 아니다. 이 제도는 기본적으로 1세대1주택 특례다. 임대 개시일 현재 다주택자라면 상생임대주택의 양도 때 반드시 1세대 1주택자로 전환해야 거주 2년 면제 혜택을 받을 수 있다.

이전 거주 주택에서 1세대1주택 비과세 특례를 적용받았다면 이후 새 거주 주택은 비과세가 적용되지 않는다.

국세청에서 내놓은 사례를 보자. 위대한씨는 2018년1월 C임대주택을 매수·임대했다. 그리고 2019년 4월 D 거주주택을 매수해서 살았다. 2022년 5월 2년 이상 거주하던 D주택을 비과세로 매도하고 같은 해 6월 11억원에 E주택을 매수했다. 그리고 2년이 지난 2024년 8월 E주택을 13억원에 매도했다. 위대한씨는 E주택 양도 후 비과세 신고를 했지만 관할세무서는 5500만원을 부과했다. 양도세 부과 근거는 거주주택 비과세 특례는 생애 한 차례만 가능하다는 것이다.

주의할 부분은 세입자 사정으로 임대기간을 다 채우지 못하고 나가는 경우다. 이때도 종전보다 전세금을 더 받으면 안된다. 세입자 사정으로 의무 임대 기간을 다 채우지 못하는 경우가 발생할 수 있다.

이 때는 종전과 새 계약의 임대기간을 합산한다. 다만 새 계약은 종전 계약의 임대료보다 낮거나 같아야 한다. 세입자를 보호해야 특례를 인정하겠다는 취지인 셈이다.

[e-mail] 김규성 기자

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