"우리도 얼죽신 원한다” 정부 홀대하지 마라...용적률 260%·31년차 리모델링[부동산 아토즈]

리모델링 평균 용적률 260%
올해로 준공한지 31년차 돌입
"규제 풀어도 재건축 제한적"

서울 강남구 '대치2단지'에 걸린 리모델링 해산총회 현수막. 독자제공

[파이낸셜뉴스] 전국서 리모델링을 추진중인 아파트들의 평균 용적률이 260%인 것으로 나타났다. 높은 용적률로 규제완화에도 불구하고 재건축이 쉽지 않는 것이 현실이다. 반면 평균 준공연도는 1994년으로 올해를 기점으로 30년이 경과하면서 건물 노후화는 가속화 되고 있다.

21일 파이낸셜뉴스가 한국리모델링협회에 의뢰해 지난해 말 기준 전국서 리모델링을 추진중인 아파트 현황을 조사한 결과 이같이 분석됐다. 협회에 따르면 2024년 12월 기준으로 153개 단지 12만1520가구가 리모델링을 진행중이다.

세부적으로 보면 153개 단지의 평균 용적률은 260.28%로 조사됐다. 이 가운데에는 300%가 넘는 단지도 적지 않았다. 통상 용적률이 200% 이상이면 재건축 사업성 확보가 쉽지 않다.

건설사 한 관계자는 "서울시가 용적률이 300%가 넘어도 재건축이 가능하도록 규제를 푼다고 하지만 대상이 되는 단지는 극소수"라며 "또 재건축에 따른 공공기여 등을 감안할 때 현실성은 높지 않다"고 말했다. 리모델링은 준공 후 15년이 경과하면 가능하다. 하지만 사업이 제대로 진행되지 않으면서 30년이 넘는 단지들이 속출하고 있다. 평균 준공연도는 1994년으로 올해로 31년차가 된다.

현 정부의 ‘리모델링’ 홀대로 신규 추진 단지는 실종된 상태다. 반면 앞으로 리모델링을 택할 수 밖에 없는 아파트는 크게 늘어난다. 서울, 수원, 용인 등 12개 지자체의 리모델링 수요예측 결과만 봐도 9799개 단지가 리모델링을 진행해야 한다고 조사됐다. 서울의 경우 전체 공동주택 단지 4217개 중 3096개 단지가 재건축이 불가능해 리모델링을 진행해야 한다.

재건축 규제 완화만 내세웠던 정부는 올 상반기 중으로 리모델링 제도 개선 방안을 내놓을 계획이다. 제도 개선안에는 지난 21대 국회 때 발의 됐으나 폐기된 '주택법 개정안(서정숙 의원 대표 발의)' 내용이 포함될 것으로 보인다. 이 안은 당시 정부와 업계가 합의해 의원입법으로 발의한 법안이다.

세부적으로 보면 주택건설사업자 등록 없이 조합 지위로 사업을 시행할 수 있도록 하고, 통합 리모델링 시행과 공동심의 허용 등 주로 사업추진 속도를 높이는 데 초점이 맞춰져 있다.

시장에서는 정부가 리모델링 홀대에서 벗어나 적극적인 지원에 나설 필요가 있다고 강조한다. 이태희 한국건설산업연구원 연구위원은 "규제를 확 풀어도 재건축이 가능한 단지는 여전히 제한적”이라며 “전국 노후 아파트 대비로는 극히 미미한 수준으로 리모델링 활성화가 필요하다”고 강조했다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “주택공급 외에도 리모델링의 순기능 등을 고려할 때 정부가 리모델링의 중요성을 인식한 것은 환영할 만한 일”이라며 "수직증축 규제완화와 내력벽 철거 허용 등에 대해서도 전향적인 검토가 필요하다"고 강조했다.

리모델링을 독립법으로 하자는 의견도 있다. 현재 재건축은 도시 및 주거환경정비법 적용을 받지만 리모델링은 마땅한 주택법에 혼재돼 있는 상태다. 이 위원장은 “리모델링에 대한 법 체계가 독립될 필요가 있다”고 말했다.

[e-mail] 이종배 기자

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