[파이낸셜뉴스]
'부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>
최근 들어 아파트 미분양 물량이 급증하고 있습니다. 특히 지방의 준공 후 미분양 아파트 증가세가 심상치 않습니다.
앞서 정부는 지방의 미분양 주택을 사면 1가구 1주택 특례를 주고, 주택수에서 제외한다고 발표 한 바 있습니다. 지난 2월 19일 발표된 부동산 대책에는 당초 업계가 요구했던 파격적인 추가 세제대책은 나오지 않았습니다.
우선 세제혜택을 준다고 해도 지방의 악성 미분양 아파트를 살 사람은 많지 않다고 봅니다. 토지거래허가구역에서 풀린 강남 일부 단지의 경우 갭투자가 가능해 졌다고 하니까 매물은 들어가고, 호가만 2~3억원 올랐다고 합니다.
하지만 서울 전체를 놓고 보면 상황은 다릅니다. 노도강 모두 하락하고 있고, 금관구지역도 마찬가지입니다. 인천이나 경기도 과천을 제외하고는 하락하고 있습니다.
부동산 대책을 만들 때 왜 이런 지역들은 수요가 많은지, 그리고 왜 공급이 부족해서 더 오르는지 확인해야 합니다. 경기도나 지방 미분양 단지, 특히 악성 미분양의 경우 왜 수요가 없는지, 왜 사지를 않는지 확인해 보고 거기에 맞춰 대책이 나와야 합니다. 즉 대책을 만드는 본인은 매수할 생각이 없는데 '누군가는 사겠지'라는 식의 대책은 무용지물입니다.
!["당신이면 이 아파트 사시겠습니까"...내로남불 부동산대책 [부동산 산책]](https://image.fnnews.com/resource/media/image/2025/02/21/202502210602385721_l.jpg)
서울의 한 아파트 공사현장. 사진=뉴시스
아파트를 포함한 모든 부동산 가격은 수요와 공급의 원칙이 적용됩니다. 단 현재 악성 미분양 아파트의 경우 최초 추진 당시에도 수요도 없고 비싼 분양가가 책정되었을까요.
지금 준공된 악성 미분양 아파트들은 공사비가 폭등하기 전에 이미 준공된 아파트입니다. 반대로 이야기 하면 현재 분양하는 아파트에 비해 엄청난 경쟁력을 가지고 있다는 겁니다.
세금 조금 깍아준다고 해서 하락하고 있는 악성 미분양을 살 사람은 거의 없을 것 같고, 결국 공공기관에서 ‘청년임대’나 ‘신혼부부 임대’ 또는 ‘든든전세주택’용으로 저렴하게 매입을 하는 것이 그나마 현실적인 대안이 됩니다.
시행사·지방 건설업체들 입장에서는 약간의 손해를 보더라도 법정관리 가는 것보다는 낳습니다. LH 역시 새로 사업을 추진하는 것보다 악성 미분양을 활용하는 것이 유리하다고 생각합니다.
미분양 대책에서 중요한 것은 실수요자가 가장 최우선 돼야 합니다. 실수요자들에게 어떤 혜택을 주면 '내가 내집마련 용도로 살 수 있을까'를 고민해 봐야 합니다.
지금이라도 각 지역의 악성 미분양 아파트를 상세하게 확인하고 거기에 맞는 대책, 즉 실수요자가 원하는 수준의 대책을 마련해야 합니다. ‘이 정도면 나도 집을 살 것 같다’는 정도의 대책이 필요합니다.
/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수
※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
최근 들어 아파트 미분양 물량이 급증하고 있습니다. 특히 지방의 준공 후 미분양 아파트 증가세가 심상치 않습니다.
앞서 정부는 지방의 미분양 주택을 사면 1가구 1주택 특례를 주고, 주택수에서 제외한다고 발표 한 바 있습니다. 지난 2월 19일 발표된 부동산 대책에는 당초 업계가 요구했던 파격적인 추가 세제대책은 나오지 않았습니다.
"미분양 사세요"...내로남불 부동산 대책
우선 세제혜택을 준다고 해도 지방의 악성 미분양 아파트를 살 사람은 많지 않다고 봅니다. 토지거래허가구역에서 풀린 강남 일부 단지의 경우 갭투자가 가능해 졌다고 하니까 매물은 들어가고, 호가만 2~3억원 올랐다고 합니다.
하지만 서울 전체를 놓고 보면 상황은 다릅니다. 노도강 모두 하락하고 있고, 금관구지역도 마찬가지입니다. 인천이나 경기도 과천을 제외하고는 하락하고 있습니다.
부동산 대책을 만들 때 왜 이런 지역들은 수요가 많은지, 그리고 왜 공급이 부족해서 더 오르는지 확인해야 합니다. 경기도나 지방 미분양 단지, 특히 악성 미분양의 경우 왜 수요가 없는지, 왜 사지를 않는지 확인해 보고 거기에 맞춰 대책이 나와야 합니다. 즉 대책을 만드는 본인은 매수할 생각이 없는데 '누군가는 사겠지'라는 식의 대책은 무용지물입니다.
"실수요자가 원하는 대책 나와야"
아파트를 포함한 모든 부동산 가격은 수요와 공급의 원칙이 적용됩니다. 단 현재 악성 미분양 아파트의 경우 최초 추진 당시에도 수요도 없고 비싼 분양가가 책정되었을까요.
지금 준공된 악성 미분양 아파트들은 공사비가 폭등하기 전에 이미 준공된 아파트입니다. 반대로 이야기 하면 현재 분양하는 아파트에 비해 엄청난 경쟁력을 가지고 있다는 겁니다.
세금 조금 깍아준다고 해서 하락하고 있는 악성 미분양을 살 사람은 거의 없을 것 같고, 결국 공공기관에서 ‘청년임대’나 ‘신혼부부 임대’ 또는 ‘든든전세주택’용으로 저렴하게 매입을 하는 것이 그나마 현실적인 대안이 됩니다.
시행사·지방 건설업체들 입장에서는 약간의 손해를 보더라도 법정관리 가는 것보다는 낳습니다. LH 역시 새로 사업을 추진하는 것보다 악성 미분양을 활용하는 것이 유리하다고 생각합니다.
미분양 대책에서 중요한 것은 실수요자가 가장 최우선 돼야 합니다. 실수요자들에게 어떤 혜택을 주면 '내가 내집마련 용도로 살 수 있을까'를 고민해 봐야 합니다.
지금이라도 각 지역의 악성 미분양 아파트를 상세하게 확인하고 거기에 맞는 대책, 즉 실수요자가 원하는 수준의 대책을 마련해야 합니다. ‘이 정도면 나도 집을 살 것 같다’는 정도의 대책이 필요합니다.
/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수
※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
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