![농어촌 '세컨드 하우스'…구입 순서 어긋나면 "비과세 못 받는다" [김규성의 택스토리]](https://image.fnnews.com/resource/media/image/2025/03/11/202503111201191322_l.jpg)
[파이낸셜뉴스] 경남 산청 A면에 시골주택을 보유하고 있었던 B씨는 2018년 1월 서울에 있는 C주택을 6억원에 샀다. 그리고 2024년 11월 12억원에 팔았다. B씨는 시골주택이 거의 무너질 지경이었지만 수리 등을 일절하지 않았다. 당연히 거주도 하지 않았다. 무너져 가는 시골주택은 주택수에 포함되지 않는 것으로 알았던 B씨는 C주택을 팔면서 1세대 1주택 비과세 신고를 했다. 하지만 비과세를 적용받지 못했다.
B씨 사례는 고령화 등으로 인구감소를 겪으면서 시골 빈집이 늘어가는 현재 상황에서 많은 사람들이 직면할 수 있는 문제다. 폐가 수준으로 방치돼 주택이 아니라고 소유주는 판단했지만 세법상은 주택인 경우가 빈번하다.
주의해야 할 부분은 이처럼 시골에 방치된 주택이라 할지라도 주거로서 기능이 유지돼 사람이 거주할 수 있는 주택에 해당하면 주택수에 포함된다.
소득세법에 따르면 건물을 장기간 공가 상태로 방치해 주거용으로 사용하지 않는 경우에도 공부(公簿)상(건축물대장 및 등기부등본) 주택에 해당하면 주택수에 포함한다고 규정하고 있다. B씨가 1세대1주택 비과세 특례를 적용받으려고 했다면 C주택을 양도하기 전 철거해 멸실해야 가능하다.
인구소멸 위기에 처한 농촌지역을 살리기 위해 기존 주택을 보유한 상태에서 농어촌(고향)주택을 취득하면 비과세 혜택을 준다. 도시 지역에도 주택이 있어 실제론 1세대 2주택자이지만 1주택자로 인정해 준다는 게 핵심이다.
다만 여기서 주목해야 할 부분은 취득 순서다. 기존 주택 보유 상태에서 농어촌 주택을 취득하고 기존 주택을 팔 땐 비과세된다.
하지만 반대로 농어촌 주택을 먼저 취득하고 도시지역 아파트를 매입해 이를 처분하면 비과세 대상에서 제외된다.
도시에 집 있는 사람이 농어촌 주택을 사서 집이 2채가 되고, 이를 중과세한다면 누가 시골주택을 사겠는가. 그래서 도시에 집을 가지고 있는 사람이 농어촌 주택을 구입해도 2주택으로 보지 않도록 해 도시민들의 구매를 장려하기 위해 만든 규정이다. 즉, 농어촌 주택에 대한 비과세를 받기 위해서는 주택 구입 순서가 세법에 맞아야 된다.
농어촌 주택 3년 이상 보유 요건도 있다. 다만 농어촌 주택을 3년 보유하기 전에 기존주택을 처분하더라도 비과세 혜택이 부여되지만 해당 농어촌 주택을 3년 이상 보유하지 않고 처분하면 앞서 비과세 혜택을 받았던 기존주택 처분에 대해서는 양도세를 내야 한다.
세법상 농어촌 주택은 수도권(경기 연천, 인천 옹진·강화 제외)과 규제 지역(조정대상지역), '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상 도시 등을 제외한 지역에 있는 주택이다. 읍·면 또는 인구 20만명 이하의 시 지역에 속하고 동 지역에 있는 3억원 이하의 주택(한옥은 4억원)을 의미한다.
mirror@fnnews.com 김규성 기자
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