!['전원생활 출퇴근'로망…도시 아파트 매도시기 세부담 직결 [김규성의 택스토리]](https://image.fnnews.com/resource/media/image/2025/02/25/202502250830554067_l.jpg)
[파이낸셜뉴스] 전원생활을 꿈꾸는 도시인은 많다. 아파트 생활에서 느낄 수 없는 여유에다 한적함까지 갖춘다면 더할 나위없다. 과거엔 대부분 은퇴 후 농가주택을 구입해서 전원생활을 시작했다. 하지만 요즘에는 출퇴근이 가능한 도시 근교의 농가주택을 구입, 젊었을 때부터 실천에 옮기는 경우도 숱하다. 다만 농가주택을 신축하거나 할 땐 양도소득세 측면에서 문제가 생길 수 있다는 사실에 주의해야 한다.
전원주택 신축 중 1주택 땐 비과세
아파트에 거주하고 있는 1세대1주택자인 이보람 씨는 전원생활을 위해 출퇴근이 가능한 도시 근교의 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입했다. 농가주택은 무너져 가는 상태여서 새로 신축해야 할 상황이다. 이 씨는 농가주택을 신축해 이사하려고 한다. 언제 도시의 아파트를 팔아야 세금을 안 낼 수 있을까.
국세청 '세금절약 가이드Ⅱ'의 양도소득세 알뜰정보에 나와 있는 사례다. 아파트를 한 채 소유하고 있으면서 농가주택을 구입하게 되면 1세대2주택자가 된다. 기존 주택 보유 상태에서 농어촌 주택을 취득하고 기존 주택을 팔 땐 비과세되는 농어촌 주택 취득 특례는 있다. 하지만 이 씨 사례는 적용받기 어렵다. 수도권(일부 제외) 농촌주택은 세법상 농어촌 주택 특례 대상이 아니어서다.
실제 세법상 농어촌 주택은 수도권(경기 연천, 인천 옹진·강화 제외)과 규제 지역(조정대상지역), '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상 도시 등을 제외한 지역에 있는 주택이다. 읍·면 또는 인구 20만명 이하의 시 지역에 속하고 동 지역에 있는 3억원 이하의 주택(한옥은 4억원)을 의미한다.
따라서 대도시 내에서 다른 곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 아파트를 팔게 되면 양도세가 과세된다. 다만 세법에서는 국내에 2주택을 소유하고 있어도 그 중 1주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 1주택만을 소유한 것으로 본다. 주택을 신축(재개발·재건축 제외)할 때는 신축 주택 취득시기가 도래하기 전까지만 1세대1주택으로 본다.
따라서 이 씨는 현재 살고 있는 아파트를 2년 이상 보유하였다면, 그 아파트를 팔기 전에 농가주택을 헐어버리고 새로 신축한 농가주택 취득시기 전에 아파트를 양도하면 비과세를 받을 수 있다.
공부(公簿)상(건축물대장 및 등기부등본) 정리는 필수다. 지붕은 없고 서까래만 남은 폐가라도 공부상 정리가 안돼 있으면 주택으로 본다. 농가주택을 헐어버린 경우, 멸실신고를 하고 건축물관리대장 등 공부를 정리해 둬야 한다.
주말·체험형 농장 규제 강화
도시인의 여가 활동으로 주목 받았던 주말·체험형 농장은 지난 2021년 한국토지주택공사(LH) 땅 투기 사건이후 규제가 강화됐다.
주말농장은 2003년 농지 취득 규제 완화로 도입됐다. 경작지에 살지 않는 도시인이 농업진흥지역 외에서 가구당 1000㎡미만의 농지 취득을 허용하는 게 핵심이다. 이를 사업용 토지로 인정해 줬다.
하지만 LH사건 이후 2022년부터 재촌·자경 없이는 비사업용 토지로 분류하도록 세법이 바뀌었다. 쉽게 말해 비농업인이 주말 농장용 소규모 농지 취득을 허용은 하지만 일체의 세제 특례를 주지 않는다는 의미다.
통상 비사업용 토지는 부재지주 소유 농지나 임대, 나대지가 대표적이다. 토지에 대한 양도세, 보유세 부담이 커진다. 비사업용 토지를 양도할 때 일반세율(6~45%)에서 10%포인트 추가해 과세한다. 이에따라 양도차익이 만약 10억원을 넘는 비사업용 토지를 매각할 때 적용되는 양도세 최고세율은 지방소득세를 포함하면 최고 60.5%에 달한다.
mirror@fnnews.com 김규성 기자
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