'플러스 PF보증' 통해 취급 허용
사업비 90%까지 대출한도 확대
주택공급 절벽 우려에 특단조치
업계 "위험부담 떠안아…이례적"
주택 수요 감소와 사업성 악화, 금융권의 신규 PF 대출 자제 등으로 주택 공급난이 우려되자 시공사들의 주택 착공을 유도하는 모습이다.
■PF 후순위대출에도 공적보증? 업계 "이례적"
24일 금융권에 따르면 한국주택금융공사는 최근 '건축공사비 플러스 PF 보증' 상품을 취급하는 16개 은행에 공문을 보내 '건축공사비 플러스 PF보증'에 하이브리드 토지신탁의 후순위 취급을 허용키로 했다. 단, △공사 보증부대출의 우선상환권 보호 △신탁수수료율 제한(매출액의 1% 초과하지 않는 수준) △신탁계정대 인출 한도(공사비의 10%에 해당하는 신탁계정대 인출한도 설정 허용. 단 신탁계정대 인출한도 최대 25% 설정 가능) 등 일정 조건을 충족해야 한다는 조건을 달았다.
'건축공사비 플러스 PF보증'은 주금공이 지난해 7월 출시한 상품이다. 정부가 같은 해 5월 발표한 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책방향' 후속조치로 사업성이 충분하지만 일시적으로 유동성 부족을 겪고 있는 건설사업장에 대해 자금공급을 원활히 하기 위해 마련됐다.
보증대상은 현재 공사 PF보증을 이용하고 있지만 건축공사비 등이 추가로 필요한 사업장이나 신규 PF보증 대상 사업장이다. 대출한도를 기존 총사업비의 70%에서 최대 90%로 늘리고, 자금지원 시기를 기존 입주자모집공고 전까지에서 준공 시까지로 완화하며, 기존의 대지비와 기타사업비 위주 보증 지원에서 준공시점까지 건축공사비도 지원할 수 있도록 했다.
주금공은 상품 출시 당시 과도한 금융비용을 발생시키고, 우선상환권을 제한하는 보증부대출 이외 후순위대출 등이 포함된 PF 대출구조의 취급을 지양하도록 은행권에 권고했다가 하이브리드 토지신탁의 후순위 취급을 허용하기로 입장을 바꾼 것으로 전해졌다.
주금공 관계자는 "최근 시공사들이 보증 100%가 아니면 착공을 꺼리는 경향이 있다고 들었다"며 "은행 등에서 요청이 많아 후순위를 열어주는 대신 신탁수수료율을 1% 이내에서 받도록 제한한 것"이라고 설명했다. 건설·금융업계에서는 공적보증에 PF 후순위대출 취급을 허용하는 것은 이례적이라고 평가한다. 한 건설업계 관계자는 "후순위대출은 사업장에 문제가 생기면 회수 못할 가능성이 높다"며 "시장이 정상이 아니라는 방증"이라고 말했다.
■2~3년 뒤 주택공급 대란 우려
주금공이 후순위 취급을 허용하기로 한 이유는 주택공급 절벽이 우려되기 때문이다. 주금공 측은 "최근 여러 건설사들의 잇단 법정관리 신청 등의 여파로 착공실적이 부진한 상황"이라며 "건설 수주액 증감률 등의 건설경기 선행지표들도 지속적으로 악화되고 있어 시공사들의 주택건축 참여 촉진을 통한 안정적인 주택공급을 위해 보증상품을 완화해 운영하는 것"이라고 전했다.
주택수요 위축과 공사비 상승에 따른 사업성 악화 등으로 시공사들은 착공을 꺼리고 있다. 금융권 역시 건전성 관리와 금융당국의 PF 대출 관련 리스크 관리 강화 주문에 신규 PF대출에 좀처럼 나서지 않는 분위기다. 건설업계 관계자는 "시공사들도 대부분 적자 공사에 물려 있어 오늘 내일하는 곳이 태반"이라며 "2~3년 후 주택공급 부족이 크게 우려된다"고 짚었다.
실제로 주택공급의 선행지표인 착공실적은 내리막이다. 국토교통부에 따르면 2022년 주택 착공물량은 전년 대비 34.4% 감소한 38만3404가구, 2023년은 24만2188가구, 지난해는 30만5331가구였다. 연평균 수요(45만가구)를 밑도는 셈이다. 건설업계 관계자는 "국토부 뿐 아니라 금융당국도 주택공급난이 부담될 것"이라며 "주택수요 확대를 위해서는 취득세·양도세 완화와 대출규제 완화가 필요한데 이는 집값을 자극할 수 있어 쉽지 않은 선택"이라고 말했다.
금융당국과 주금공은 올해 6월 말까지 한시적으로 운영되는 '건축공사비 플러스 PF보증' 상품에 대해 연장 여부를 조만간 논의할 예정이다.
sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
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