![부동산 감정평가 확대 '탄력'…물려받은 단독주택 상속세 증가 '불가피' [김규성의 택스토리]](https://image.fnnews.com/resource/media/image/2025/03/17/202503171549060734_l.jpg)
[파이낸셜뉴스] 상속·증여와 관련해서 올해 가장 눈에 띄는 변화는 부동산 감정평가 확대라는 게 대체적인 분석이다. 이른바 '꼬마빌딩' 등 비주거용 부동산에 한정됐던 감정평가 범위가 고급 단독주택, 대형 아파트 등 주거용 부동산으로까지 확대된 것이다. 시장도 반응하고 있다. 국세청에 따르면 올 1·4분기 기준시가 20억원 이상 고가 부동산을 감정평가액으로 신고한 비율이 60.6%로 지난해 대비 약 12%p 높아졌다.
감정평가 대상, 전체 부동산으로
부동산 감정평가 대상 확대는 국세청이 올해 1월1일부터 시행 중인 '상속세 및 증여세 사무처리 규정'에 근거를 두고 있다. 감정평가 대상을 '비주거용 부동산'에서 '부동산'으로 확대한다는 게 규정 개정 내용의 핵심이다.
그동안 동일한 주거용 부동산인데, 아파트는 시가로 평가하고 단독주택 등은 공시가격으로 평가했다. 공시가격은 시가에 상당 부분 못 미쳐 세 부담이 그만큼 적었다. 형평성에도 어긋나 이를 바로 잡겠다는 의미다.
실제 공시가격과 시가에 근접해 책정되는 감정평가액 간 가격 차는 컸다.
최근 국세청의 '올 1·4분기 부동산(주거용, 비주거용) 감정평가 사업 분석 결과'에 따르면 공시가격 등으로 신고한 신고액 보다 감정평가액이 87.8% 증가한 것으로 나타났다.
특히 기준시가 60억원으로 신고한 서울 성수동 카페거리의 한 꼬마빌딩의 감정평가액은 320억원이었다. 증가율은 433%에 달했다.
거래가 흔한 중소형 아파트와 매매 사례가 거의없는 대형 아파트 간 '세금역전' 현상도 확인됐다.
서울 강남 청담자이아파트 49㎡의 기준시가는 14억원이다. 소형 아파트여서 매매가 활발한 이 아파트는 KB부동산 등 시세 제공 업체에서 가격 변동을 수시로 확인할 수 있다. 매매가액(신고가액)은 21억원이어서 세금부과 때 적용되는 결정가액도 21억원이다. 하지만 청담자이 인근 신동아빌라트 226㎡의 기준시가는 20억원이다. 대형아파트라 거래가 거의 없다. 시세 제공도 못 받는다. 신고가액은 기준시가와 같다. 소형인 청담자이보다 신고가액이 더 낮다. 기준시가로 세금을 부과하게 되면 신동아빌라트가 청담자이보다 세금이 더 낮다. 국세청이 제시한 사례다.
상속세, 상당 폭 증가 불가피
부동산 감정평가는 시가에 근접해서 가격을 정한다. 공시가격보다 높을 가능성이 높다.
예를들면 이런 경우다. 김 모(59)씨는 올해 2월 돌아가신 어머니 소유 단독주택을 상속받으려다 당황했다. 상속받은 주택은 서울 외곽 재개발 초기 진행지역에 있었다. 공시가격은 6억원이었다. 이 가격으로 상속세를 납부하려고 했지만 시가와의 차이가 커 감정평가가 필요하다는 세무사의 조언을 들었다. 감정평가를 해 보니 14억원 안팎이었다. 공시가격으로 상속세를 냈을 땐 873만원이었지만 감정가액 기준으론 2억원이었다.
그럼 어떤 경우, 부동산 감정평가를 받아야 할까. 거래가 빈번한 아파트 등은 시세 제공업체가 고시한 가격을 시가로 인정한다. 다만 거래가 흔치 않은 단독주택, 토지 등은 감정평가 대상이 될 수 있다. 기준은 있다. 공시가격 등으로 신고한 가액이 국세청이 산정한 추정시가보다 5억원 이상 낮거나, 차액 비율이 10% 이상인 부동산은 선정된다. 추정시가는 5개 감정평가 법인에 추정시가 산출을 의뢰하고, 최고액과 최저액을 뺀 금액의 평균값으로 산정된다.
하지만 상속받은 부동산을 처분할 예정이라면 감정평가가 유리할 수 있다는 분석도 나온다.
당장은 상속세가 부담되지만 나중에 부동산을 처분할 때 취득가액, 즉 상속받은 가액이 높아 양도소득세가 줄어들 수 있어서다. 단 이 경우는 상속받은 부동산 가격이 상승한다는 전제에서다.
mirror@fnnews.com 김규성 기자
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