![용도변경 음식점 양도, 이렇게 해야 세금부담 줄어든다 [김규성의 택스토리]](https://image.fnnews.com/resource/media/image/2023/06/14/202306140701399920_l.jpg)
[파이낸셜뉴스] 서울 인근의 단독주택을 매수해 음식점으로 용도변경해 사업을 하는 경우를 주변에서 종종 본다. 도시 근교여서 수요가 받쳐 줄 것으로 판단해서다. 하지만 최근 부진한 내수, 소비심리 악화 등 경기흐름이 나빠지면서 사업이 당초 기대만큼 잘 되지 않은 사례도 숱하다. 통계수치로도 확인된다. 올해 1·4분기 경기지역 음식점 폐업률은 2.85%를 기록, 처음으로 개업률 보다 높았다고 한다. 경기도시장상권진흥원 집계다. 1·4분기 폐업 음식점 수는 5750곳으로 개업 음식점 5018곳보다 732곳 많았다. 폐업 후 음식점을 팔게 되면 양도소득세 등 세금 문제도 생길 수 있다.
용도변경 음식점, 주택 변경 후 양도
예를들면 이런 경우다. 서울 인근에 10년 이상 거주한 단독주택 하나를 소유한 김성실씨는 음식점을 하기 위해 주택을 음식점으로 용도변경하고 지난해 초 사업을 시작했다. 하지만 기대만큼 사업은 되지 않았다. 부채만 늘어나 1년만에 사업을 접고 집도 팔려고 내놨다. 김 씨는 세무사에게서 집을 팔게 되면 5000만원 가량의 양도세를 내야 한다는 사실을 들었다.
김 씨가 세금부담을 줄이는 방법은 없을까. 국세청 '2024 양도세·상속세·증여세를 위한 세금절약 가이드Ⅱ'에 따르면 김 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도 당시 주택으로 사용해야 한다. 다시 주택으로 변경하지 않고 음식점 용도로 양도하면 양도세를 내야 한다는 것이다.
세제혜택을 받기 위해서는'1세대 1주택' 비과세 요건을 당연히 충족해야 한다. 세부적으로 양도하는 건물이 주택인지 2년 이상 보유했는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. '2년 이상 보유'란 보유기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산해 2년 이상인 경우를 말한다.
양도 당시 주택으로 사용한 사실도 인정받아야 한다. 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경, 실제 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 게 전제다.
상가 겸용주택 신축 때 '주의사항'
단독주택을 헐고 상가 겸용 주택을 신축하는 경우도 많다. 상가 겸용주택 신축 때는 나중에 건물을 양도했을 때, 세금 문제도 고려해야 한다. 건축요건에 따라 양도세 차이가 상당해서다.
이런 경우다. 직장생활을 하다 정년퇴직한 박문수 씨는 안정된 노후생활을 위해 거주 중인 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축해 1개층은 사용하고 나머지는 임대를 하려고 한다. 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도세 과세대상이 되지 않도록 건축하려면 어떻게 신축해야 할까.
겸용주택에 대해 1세대1주택 비과세 규정을 적용받기 위해서는 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 커야 한다. 쉽게 설명하면 이렇다. 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크면 전부를 주택으로 본다. 반대로 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 본다.
결론적으로 겸용주택을 신축할 경우, 주택부문을 조금 더 크게 신축해야 한다는 것이다. 이렇게 했을 때 해당 겸용주택 1채를 양도할 때 상가를 포함해 그 전부에 대해 비과세를 적용받을 수 있다.
위 사례의 박 씨는 지하 1층 지상 4층의 건물로 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택을 신축하고자 할 때, 지하층에 주거용 방을 들이든지 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물을 건축해야 한다.
다만 주의해야 할 부분은 있다. 12억원을 초과하는 고가 겸용주택은 2022년 1월1일 이후 양도분부터 주택의 연면적이 주택 외 연면적 보다 큰 경우에도 주택부분만 주택으로 보고 양도차익을 계산하도록 세법규정이 개정됐다.
mirror@fnnews.com 김규성 기자
※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스, 무단전재-재배포 금지