새정부 부동산 과제
한은, 주택가격 기대심리 보고서
통화·거시건전성 정책 공조 필요
15일 한국은행이 발표한 '주택가격 기대심리의 특징과 시사점' 보고서에 따르면 주택가격 기대심리가 2020년 5월부터 2022년 5월까지 2년 동안 2020년 4월 수준에서 유지됐다면 이 기간 주택가격 상승률은 실제(24%)의 절반인 11%에 그쳤을 것으로 추정됐다. 국내총생산(GDP) 대비 가계대출 비율의 상승 폭도 같은 기간 7.6%p에서 4.9%p로 실제보다 낮았을 것이라는 추산이다.
한은 경제연구원의 김우석 조사역, 황인도 실장, 이재원 원장 등은 한은이 매달 자체 추산하는 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)를 바탕으로, 주택가격 기대심리의 특징과 파급효과를 분석했다. 주택가격전망 CSI는 지난 2월 99로 저점을 찍은 뒤 5월 111까지 상승했고, 현재 서울 지역의 아파트 가격과 금융권 가계대출 증가세는 확대된 상태다.
모형 계수 측정 결과 주택가격 기대심리의 지속성 수준(0.914)은 물가 기대심리(0.952)와 비슷한 수준으로, 한 번 오른 기대가 쉽게 가라앉지 않는 것으로 나타났다. 연구진은 "주택가격 기대심리는 물가 기대심리와 달리 실제 주택가격 변동에 선행한다. 특히 8개월 후 주택가격 상승률과 가장 높은 상관관계를 보였다"고 설명했다.
아울러 기대심리가 상승하면 실제 주택가격뿐만 아니라 가계부채, 산업생산, 물가 등 주요 거시경제 변수도 동반 상승하는 것으로 나타났다. 특히 3~4개월 후부터는 산업생산보다 가계부채 증가세가 두드러져 기대심리 과열이 신용 팽창과 금융 불균형 심화로 이어질 가능성이 크다. 김 조사역은 "가계가 주택을 소비재가 아닌, 투자자산으로 인식하는 경향이 강해지면서 거시경제 여건의 변화가 기대 형성에 직접적으로 반영돼 변동성이 커졌을 개연성이 있다"고 전했다.
특히 한은은 금리인하가 단기적으로 주택가격 기대심리를 자극하며, 거시건전성 정책이 완화된 국면에서 그 효과가 확대된다고 짚었다. 통화정책과 거시건전성 정책을 같은 방향으로 운영할 경우 기대심리가 크게 출렁이지만, 반대로 운영하면 서로 효과를 상쇄해 기대심리에 큰 변화를 일으키지 않는다는 설명이다.
황 실장은 "우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 이미 높은 수준이다. 기대심리가 과열돼 가계부채 확대로 이어지지 않도록 모니터링하고 관리할 필요가 있다"면서 "주택공급 확대 방안이나 투기수요 억제 조치 등을 통해 추가 상승 기대를 완화할 수 있을 것"이라고 말했다.
이어 "통화정책과 거시건전성 정책 간의 유기적인 정책 공조도 매우 중요하다"며 "통화정책에 따른 주택가격 기대심리의 반응은 거시건전성 정책 국면에 따라 제한적일 수 있다"고 덧붙였다.
eastcold@fnnews.com 김동찬 기자
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