'대선공약만 믿었는데’ 당혹...올스톱 위기, 정비사업 활성화 의지 있나요? [부동산 산책]

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

서울의 아파트 공사현장. 뉴시스

지난 6월 27일 이재명 정부의 첫 부동산 대책인 '6.27 대책'이 발표됐습니다. 수도권 주택을 취득할 때 다주택자는 대출을 금지하고, 무주택자라도 최대 6억원의 상한선을 설정한 것이 핵심입니다. 이 같은 대출규제는 과거 문재인 정부 때도 이뤄졌습니다. 일각에서는 이미 실패한 정책을 되풀이한다는 지적이 나오고 있습니다. 일률적인 규제로 '주거 사다리 걷어 차기'라는 이야기도 나옵니다.

6·27 대출규제...정비사업 지연 초래

새 정부의 첫 부동산 대책인데요. 처음부터 성공과 실패를 말하기는 이릅니다. 중요한 것은 시장 과열을 막고, 유동성이 부동산 시장에 들어가는 것을 차단 시키려는 정부의 의지가 있다고 볼 수 있습니다.

문제는 이번 대책에서 엉뚱한 불똥이 튄 곳이 있으니 바로 재개발·재건축 현장입니다. 재개발과 재건축의 이주비 대출도 규제 대상에 들어갔습니다.

세부적으로 보면 대책 이전에 관리처분인가가 난 조합의 경우 종전 규정을 적용한다고 발표했습니다. 즉, 앞으로 관리처분인가를 받는 조합들은 이번에 강화된 규정에 따라 대출규제를 적용 받는다는 것입니다.

당장 다주택자는 이주비 대출을 단 1원도 받을 수 없습니다. 현재 관리처분인가가 임박한 조합원들의 문의가 쏟아지고 있습니다. 다른 주택을 처분해야 하는지, 본인은 이주비를 못 받으면 세입자 전세 보증금을 빼줄 수 없다는 말들이 대부분입니다.

앞서 문재인 정부 때 15억 초과 대출 금지 정책이 나왔을 때 이주비 대출이 막혔는데요. 조합이 사업비 대출을 일으켜 조합원들에게 사업비 대여 방식을 통해 이주비를 지급했습니다. 이미 발 빠른 몇몇 조합은 사업비 대출을 알아보고 있습니다.

문제는 이를 보고 '우회 통로가 있으니 막아야 한다' 혹은 '대안이 있으니 상관이 없겠네'라고 생각하면 안됩니다. 이는 미봉책일 뿐이고 다른 정비사업 규제로 조합 사업성 악화와 사업 지연을 초래하게 됩니다.

서울 아파트 전경. 사진=연합뉴스

공약은 공급 활성화...'규제에 당황'

대표적으로 정상적으로 이주비·중도금 대출이 실행되면 금리는 현 시점에서는 3%대 후반에서 4%대 초반입니다. 그러나 조합이 사업비 대출을 통해 풀게 되면 조달금리가 6~7%대로 높아질 가능성이 높습니다. 즉, 조합원들은 이번 대책으로 고금리를 부담하게 되는 것입니다. 이는 결국 조합원들의 또 다른 분담금 증가 효과가 되게 됩니다.

재개발·재건축 활성화를 위한 대책이 필요하다고 하는데, 오히려 정부는 정비사업의 발목을 잡고 있는 것입니다. 사업비 조달 과정에서 시공사의 신용공여가 필요한데요. 시공사 입장에서는 일부 현장만 지원할 것이 뻔합니다.

이주비는 사실상 '실비'나 다름없습니다. 이주기간이 도래했는데 집주인이 전세 보증금을 빼줄 돈이 없거나, 실거주 중인데 다른 이주할 대체 주택을 마련하지 못하면 나갈 수가 없습니다. 그래서 조합에서도 방법을 강구해 이주비를 지급해준 것인데, 이를 막아버리는 것은 재개발·재건축 '올스톱'을 시키고 싶다는 것밖에 안 됩니다.

이재명 정부는 공약에 공급 활성화를 강조했습니다. 서울의 주택 공급은 결국 재개발, 재건축밖에 없습니다.

현장에서는 이재명 정부의 정비사업 활성화 방안이 무엇이 나올까 기대를 하고 있다가 갑자기 들어온 규제에 당황하고 있습니다. 정책을 내놓을 때 보다 세심하게 시장에 미칠 영향을 고려해서 내놓으면 좋을 것 같습니다.

/김제경 투미부동산컨설팅 소장
※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자

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