한은 “서울 아파트값이 전국 4할···금융리스크 대비해야” [한은 하반기 금융안정보고서]

한은, 2025년 하반기 금융안정보고서 발표
올해 11월말 서울 아파트 시총 전국 43.3%
“주택시장 불균형 중심 거시건전성 정책 설정해야”
“시스템 리스크로 번지지 않도록 지속 점검해야”

서울 시내 아파트 모습. 연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 한국은행이 서울을 비롯한 수도권과 비수도권 주택가격 간 차별화가 심화되고 있다며 이는 금융리스크 발생 가능성을 높일 수 있다고 진단했다. 주택가격 상승세가 가파른 곳에선 가계부채가 빠르게 늘어나는 동시에 가격 오름세가 부진한 지역의 금융기관은 경영건전성이 악화할 수 있다는 판단이다.

■ 집값 뛰는 서울, 주저앉는 지방
23일 한국은행이 발표한 ‘2025년 하반기 금융안정보고서’에 따르면 지난 11월말 기준 서울 아파트 시가총액이 전국에서 차지하는 비중은 43.3%로 집계됐다. 전고점인 2020년 8월(43.2%)를 웃도는 수치다. 전체 가계대출(예금취급기관 기준) 중 서울 비중도 지난 9월말 기준 34.2%로 2020년(31.0%)보다 3.2%p 상승했다.

장정수 한은 부총재보는 “다주택자 관련 세제 등 규제 강화 이후 서울 등 선호지역 주택매입수요가 커진 가운데 외지인 매입 비중도 과거에 비해 높은 수준을 유지하고 있다”며 “청년층을 중심으로 인구 유입이 이어지면서 인구 절반을 차지하는 수도권의 주택 수요는 확대 중”이라고 설명했다.

서울을 중심으로 한 수도권 주택가격 상승세 지속은 금융 불균형 누증 확대 등 잠재리스크로 이어질 수 있다는 게 한은 시각이다.

실제 주택담보대출(주담대) 증가세는 멈출 줄 모르고 있다. 한은이 지난 22일 처음 공개한 가계부채 분기별 차주 1인당 통계에서 주담대 신규취급액은 2억2707만원으로, 역대 최고액을 기록했다. 특히 30대는 2억8792만원, 40대는 2억4627만원으로 비중으로 따지면 각각 37.8%, 28.8%이었다. 합산 66.6%다.

한국은행 제공

반대로 비수도권 주택시장 부진은 지역 금융기관의 경영건전성을 저하시키는 요인으로 꼽힌다. 비수도권 중에서도 대구와 부산은 2020년 이후 전고점 대비 올해 11월 주택매매가격 하락폭이 각각 26.6%, 18.0%다. 장 부총재는 “관련 건설사들 신용리스크도 높다”며 “준공 후 미분양 주택이 높은 수준을 유지하고 착공 물량도 감소하는 등 건설경기가 크게 위축돼있다”고 파악했다.

이에 한은은 거시건전성 정책 방향은 수도권 주택시장 관련 금융 불균형을 중심으로 설정하되, 비수도권 주택시장에 대해선 당분간 미시적 보완책을 병행해야 한다고 제안했다. 장 부총재보는 “정부는 실효성 있는 주택공급을 통해 기대 심리를 완화하고 월세 비중 확대로 인해 저소득 및 고령층 등 일부 취약계층 대산 주거비 부담 증가 등이 나타날 수 있는 만큼 이를 최소화할 수 있는 정책 수단을 강구해야 할 것”이라고 요구했다.

이와 함께 “금융여건 완화 과정에서 축적돼 온 리스크가 시스템 리스크로 발전하지 않도록 지속 점검해야 할 것”이라며 “금융부문 간 자금흐름 및 위험노출(익스포져) 구조의 변화를 점검하고 위기대응 체계를 보완해 나가야 한다”고 덧붙였다.

주택시장의 잠재리스크 정도. 한국은행 제공

■디레버리징 가로막는 요인은
한은은 가계부채 디레버리징(축소) 제약 요인으로 △금리 민간도가 높은 청년층의 주 차입 세대 진입 △고령층의 은퇴 후 불안정한 소득 기반 등을 지목했다. 장 부총재보는 “청년층은 금융여건 완환 국면에서 주택가격 상승 기대로 차입을 적극 늘릴 가능성이 있다”며 “청년층 아파트 매매거래 비중이 전 연령대 중 가장 높기도 하다”고 짚었다.

지난 2012년 4000만원 정도였던 30대 이상 청년층 평균 금융부채는 올해 1억3000만원까지 치솟았다.

장 부총재보는 또 “부동산담보대출을 중심으로 은퇴 이후에도 그 전의 부채 수준이 상당 기간 지속되고 있으며 고령층이 금융자산보다 실물자산을 주로 보유하고 있어 부채조정이 지연되고 있는 실정”이라며 “노후 생활자금 마련을 위한 창업이 증가하면서 자영업자 부채도 확대되고 있다”고 분석했다.

실제 지난 3·4분기 말 기준 60대 이상 자영업자 대출은 389조6000억원으로 2021년말 대비 123조3000억원 증대됐다.

업종별 분포를 봐도 고연령 자영업자는 부동산업 대출 비중이 38.1%, 취약자주 비중은 15.2%로 타 연령대에 비해 크게 높았다.

장용성 금융통화위원은 “국내 주택시장에서 나타나고 있는 징역 간 주택가격 차별화 등에 따른 금융안정 리스크에 대응해 일관성 있는 거시건전성 정책 기조를 지속해야 할 것”이라며 “실효성 있는 주택 공급정책과 더불어 취약부문에 대한 미시적 보완책들을 함께 추진해 나가는 것이 중요하다”고 말했다.

장 위원은 이어 “중장기적 시계에선 우리 경제의 안정적이고 지속가능한 성장을 위한 가계부채의 점진적 디레버리징(축소) 노력을 이어나가야 한다”며 “가계대출 수요, 공급 및 거시건전성 정책 측면에서 제약 요인들이 잠재해 있으므로 구조적 개선 노력이 필요하다”고 짚었다.

한국은행 제공

[e-mail] 김태일 기자

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