[일문일답] 정부 "실거주 유예 확대로 주택 매도 기회 형평성 제공"

"무주택자 매수로 전월세 수요도 줄어…시장 균형상 총량적 문제는 없을 것"

[일문일답] 정부 "실거주 유예 확대로 주택 매도 기회 형평성 제공"
"무주택자 매수로 전월세 수요도 줄어…시장 균형상 총량적 문제는 없을 것"

(서울=연합뉴스) 임기창 기자 = 정부가 토지거래허가(이하 토허) 구역에 적용되는 실거주 의무를 매수자가 무주택자인 경우에 한해 연말까지 한시적으로 '세입자를 낀 모든 주택'으로 확대하기로 했다.

정부는 12일 브리핑을 통해 이같은 방침을 발표하면서, 다주택자 양도소득세 중과 유예조치 종료 이후에도 임차인을 둔 비거주 1주택자 등에게 추가 매도 기회가 주어질 것이라고 밝혔다.

아울러 이번 조치가 토허제로 차단되는 갭투자(전세 낀 주택 구입)를 허용하는 것은 아니며, 무주택 실수요자들의 주택 매수 기회 확대로 전월세 수요를 상쇄하는 효과도 있을 것으로 정부는 내다봤다.

다음은 국토교통부 및 금융위원회 관계자들과 일문일답.

실거주 유예, '임차인 있는 모든 주택'으로 확대 (출처=연합뉴스)

-- 서울 내 비거주 1주택 규모는 어느 정도로 추정되나.

▲ 일부 언론보도에서 83만가구라고 했는데 정부 측에서 확인된 숫자는 아니다. 국가데이터처의 주택 소유 통계에 근거해 추정한 것으로 보이는데, 다주택자가 보유한 물량도 포함돼 있어 그 숫자를 비거주 1주택으로 얘기하긴 어렵다. 정부에서 비거주 1주택 통계를 따로 생산하고 있지는 않다.

-- 다주택자 양도소득세 중과는 시행됐고, 7월 세제개편안이 어떻게 될지 모르는 상황인데 매물 출회 효과가 얼마나 있을지.

▲ 양도세 중과는 5월9일까지 매도를 못 하면 대상이 된다는 확실한 압박 수단이 있기는 했다. 다만 이번에는 일시적 2주택자도 실거주 유예 대상이 되는데, 이들이 실제로 주택을 팔지 않으면 다주택자 중과가 되는 점이 있어서 매도 요인이 될 것 같다. 비거주 1주택자도 왜 토허제를 완화해주지 않느냐는 의문을 제기한 분들이 많았기 때문에 양도세 중과만큼은 아니더라도 상당히 효과가 있을 것으로 기대한다.

매물 유도뿐 아니라 다주택자 매도 주택에만 실거주를 유예한 데 대한 형평성 차원 논란이 계속 있었기 때문에 매도 기회의 형평성을 주는 목적도 크다.

-- 비거주 1주택자 보유 물량까지 실거주자에게 돌아가면 전월세 시장에 부담이 되지 않나.

▲ 이번 대책에서는 무주택자가 매수할 수 있게 돼 있다. 무주택자가 기존에 전월세로 살던 물량을 가져가는 구조로 시장이 돌아갈 것이기 때문에 전월세에서 공급도 빠지지만 수요도 줄어드는 결과가 돼 시장 밸런스 차원에서는 총량적으로 큰 문제는 없을 것으로 본다.

공급이 바로 이뤄지기 어렵다는 측면에서는 어려움이 있는데, 신축매입임대 등 단기간 공급할 수 있는 대책을 과거부터 추진해 왔고 계속 속도를 내고 있다. 가용 수단을 모두 고민하고 있고, 건설업계에서 공급에 어려움이 있는 측면에 대해서도 계속 소통 중이다.

-- 전월세와 매매 물건 간 가격 차이가 큰데 대체가 가능한가. 중저가 주택에 수요가 몰리면서 이런 주택의 가격이 오르는 건 아닌지.

▲ 자신이 임차로 살던 집을 그대로 매수하려면 상당한 자금이 필요한 것은 사실일 것 같다. 가격대 등을 보고 매수자들이 선택해야 할 문제로 보인다. 임차 수요가 매매로 전환되는 과정에서 중저가 주택 위주로 수요가 좀 더 발생할 것으로 생각하기 때문에 공공부문에서 그런 수요를 충분히 흡수할 수 있는 공급 방안을 계속 추진해 나가고 있다.

토지거래허가구역 (PG) (출처=연합뉴스)

-- 실거주 의무 유예로 주택담보대출 실행 관련 전입신고 의무도 유예된다고 하는데, 세입자 전세금이 있으면 전체 주택 금액만큼 대출이 나오지 않아 현금 여력이 더 필요할 것으로 보인다.

▲ 주택담보인정비율(LTV) 상한이 40%인데 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 40%보다 높다면 전세를 뺄 때 그 집에 대한 대출이 나오지 않는다.

예를 들어 12억원짜리 주택을 매수하는데 7억원 전세가 끼어 있다고 하면 전세금이 LTV 40%를 넘어서니 대출이 불가하고 5억원의 자기자본이 있어야 한다. 실거주 유예가 최장 2년이지만 2년 이후 세입자가 나간다고 하면 전세금 7억원을 돌려줘야 한다.

토허제를 완화한다고 해도 매수자들은 자금 조달 계획을 치밀하게 세워야 하고, 실질적으로 자본 여력이 있는 분들이 실수요 차원에서 구입하는 게 맞다고 본다.

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