강남도 아닌데 3.3㎡당 6천만원?… 집값 뛰니 고분양가 배짱 [부동산 아토즈]

강남3구 뺀 나머지 평균 분양가
8월 첫 6천만원대…1년새 51%↑
"분양가 높여도 청약에 무리 없다"
치솟는 땅값·공사비도 폭등 주범

최근 청약 접수를 받은 서울 중구 중림동 '충정로역자이르네'는 299가구의 소규모 단지다. 하지만 분양가는 마포구 대장주 시세와 비슷하게 책정돼 논란이 됐다. 최고가 기준으로 전용 59㎡ 18억8000만원, 전용 84㎡ 24억5000만원에 선보인 것이다.

올해 들어 강북(비 강남3구) 새 아파트 분양가가 폭등 수준으로 치솟고 있다. 공사비 상승 외에도 기존 아파트값이 껑충 뛰면서 '배짱 고분양가'가 확산되고 있다는 지적이다.

1일 부동산R114에 의뢰해 서울 비강남 3구 3.3㎡당 평균 분양가를 분석한 결과 올해 들어 8월 말까지 6062만원으로 나타났다. 6000만원 돌파는 이번이 처음으로 지난해(4012만원)와 비교해도 51% 폭등한 것이다.

강남3구를 제외한 분양가를 보면 2022년과 2023년에는 3000만원대, 2024년과 지난해에는 4000만원대를 기록했다. 분양가상한제 적용에도 서울에서 분양가가 가장 비싼 강남3구를 제외하면 비 강남3구의 오름폭이 더 크다. 강남3구 분양가는 지난해 7399만원, 올해 7842만원을 기록했다.

강북 개별 단지를 보면 고분양가 책정이 곳곳에서 나타나고 있다. 최근 청약 접수를 한 영등포구 신길뉴타운 '써밋 클라비온'의 경우 소형인 전용 59㎡ 분양가가 18억6000만원에 책정됐다. 5개월 전 인근 단지 전용 84㎡ 분양가와 맞먹는 수준이다.

지난 7월에 공급된 동작구 흑석동 '써밋 더힐'의 경우 전용 84㎡ 분양가가 30억원에 육박하기도 했다. 전용 59㎡는 22억원대에 책정됐다.

지역별 올해 1∼8월 3.3㎡당 평균 분양가를 보면 동작구는 7844만원으로 지난해(6118만원) 대비 1700만원 넘게 뛰며 8000만원에 육박했다. 성북구와 영등포구·강서구도 평균 분양가가 5000만원을 넘어섰고, 마포구는 6886만원으로 7000만원에 근접했다. 이 외에 강북구(3429만원), 노원구(4285만원) 등도 분양가가 만만치 않다.

업계 한 관계자는 "서울 강북 지역도 1월 가격이 다르고, 8월 가격이 다를 정도로 분양가가 오르고 있다"며 "분양가를 높여 잡아도 청약에 큰 무리가 없다 보니 최대치에 근접하는 분위기"라고 말했다.

분양가 급등은 수도권 다른 지역도 다르지 않다. 올해 1∼8월 경기 새 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2361만원으로 지난해(2123만원) 대비 상승세를 이어가고 있다. 인천도 올해 들어 처음으로 2000만원대를 넘어섰다. 리모델링 단지를 중심으로 새 아파트가 공급된 성남시의 경우 5961만원을 기록하기도 했다.

고분양가 확산 원인으로 우선 땅값과 공사비 상승을 들 수 있다. 건설공사비지수를 보면 지난해 초 소폭 하락하다 8월 이후 올해 7월까지 지속적으로 상승하고 있다. 한 차례 껑충 뛴 상태에서 다시 상승곡선을 그리고 있는 것이다. 땅값 역시 꾸준히 오르고 있다.

무엇보다 기존 아파트값 상승이 고분양가의 핵심 원인이라는 설명이다. 고준석 연세대 교수는 "공사비가 영향을 미치지만 주원인은 주변 집값이 많이 뛰면서 분양가도 이에 맞춰 오르고 있다"며 "시장 상황이 고분양가 확산을 만들어 내고 있다"고 말했다. 한 관계자는 "시장 상황을 고려해 총분양가격을 정한 뒤 이에 맞춰 대지비와 건축비를 정하고 있는 것이 현실"이라며 "비슷한 곳에서 분양해도 대지비와 건축비 비중이 단지별로 차이가 큰 이유"라고 말했다.

[email protected] 이종배 기자

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