[파이낸셜뉴스]   금융당국이 부동산 시장 연착륙을 위한 대출규제 완화에 주력한다. 우선 다주택자에 대한 주택담보인정비율(LTV) 규제 완화에 이어 1주택자에 대한 LTV 추가 완화도 추진된다. 또 신규 대출로 갈아탈 때 총부채원리금상환비율(DSR)이 걸림돌이 되지 않도록 1년간 한시적으로 '기존 대출시점'의 DSR을 적용하기로 했다.  김주현 금융위원장은 30일 청와대 영빈관에서 이같은 내용을 골자로 한 올해 주요업무 추진계획을 밝혔다. 다만 이같은 규제완화가 빚내서 투자하라는 것은 아니라고 금융당국은 강조했다.  금융위원회는 지난 3일 국토교부가 규제지역을 일부 해제한 것에 이어 금융분야에서는 다주택자 등에 대한 주택담보 대출규제 완화를 오는 3월 말까지 마무리하고, 추가 규제 완화도 검토한다. 이에 따라 3월 말부터 다주택자와 임대·매매사업자에 대한 주택담보대출이 허용된다. 그간 규제지역에서 0%였던 다주택자와 임대·매매사업자 LTV 기준이 30%까지 허용되는 것이다. 이에 지금까지 규제 지역에서 주담대를 받을 수 없었던 다주택자들도 앞으론 LTV 30%까지 대출을 받아 집을 구입할 수 있게 된다. 주택임대·매매업자들도 규제 지역 LTV 30%까지, 비규제지역에 LTV 60%까지 대출을 받을 수 있게 된다. 금융당국은 가계부채와 주택시장 상황을 보면서 대출규제 추가 완화도 검토한다는 방침이다. 특히 1주택자에 대한 LTV를 추가 확대하는 방안을 검토할 계획이다. 현재 1주택자는 투기·투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역에선 LTV 50%, 비규제지역에선 70%가 적용되고 있다. 아울러 당국은 1·4분기 중 생활안정자금 및 임차보증금 반환목적 주담대 규제도 완화하기로 했다. 이밖에 주택 실수요자의 주담대 상환부담을 줄여주기 위해 한시적으로 1년간 모든 신청자에 대해 만기연장 등 대환시 기존 대출시점의 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하기로 했다. 현재 신규 대출로 대환할 때 신규대출 시점의 DSR과 금리를 적용하고 있지만, 대환대출을 쉽게 하고 매월 상환부담을 덜 수 있도록 주담대 만기연장 또는 신규대출로 대환시 기존 대출시점의 DSR을 적용하는 것이다. 이와 관련 김주현 위원장은 27일 사전브리핑에서 "기존대출이 만기되거나 대환신청을 했을 때 금리가 올라 당초 대출 받을 땐 없었던 문제가 발생할 수 있어 원래 DSR 한도 내로 하겠다는 것"이라며 "지금도 DSR을 살펴보면 생계와 밀접한 대출은 제외하고 있고, 이를 완전히 완화하려는 기조는 아니다"라고 말했다. 이어 "물론 빚내서 투자하라는 것 아니냐는 지적이 있을 수 있지만 누군가 서비스를 제공하는데 사주는 사람 없으면 경제가 제대로 돌아가지 않는다"며 "꽁꽁 막아놓고 경제 활동을 막아놓으면 위기대응이 가능하지 않다. 부채를 조금 지더라도 능력이 되고, 갚을 수 있다면 구매할 수 있어야 한다"고 덧붙였다. 그러면서 "해외에서 우리나라 과잉부채를 굉장히 예의주시하고 있는 만큼, DSR을 완전히 완화하는 등 부채를 무조건 늘리는 정책을 표방하는 것은 아니다"고 강조했다. padet80@fnnews.com 박신영 기자

[파이낸셜뉴스] 부동산 경기 위축 대응을 위해 내년부터 다주택자도 주택담보대출비율(LTV) 30%가 적용된다.   내년 하반기부터는 영화관람료도 소득 공제를 받을 수 있게 된다.  ■금융 △청년도약계좌 출시 = 6월 출시되는 청년도약계좌는 윤석열 정부의 핵심 청년 공약 중 하나로, 청년의 자산 형성을 돕는 금융상품이다. 5년 납입 시 정부의 기여금을 더해 만기 때 약 5000만원을 받을 수 있다. 19∼34세 중 개인소득(6000만원 이하) 및 가구소득(중위소득 대비 180% 이하) 기준을 충족하는 청년이 가입할 수 있다. △특례보금자리론 출시 = 안심전환대출, 적격대출, 보금자리론을 하나로 통합한 '특례보금자리론'이 1분기 중 출시된다. 주택 신규 구매와 대환 구분 없이 주택 가격은 9억원, 대출 한도는 5억원으로 확대하고 소득 요건은 폐지해 더 많은 서민이 금융 경감 혜택을 누릴 수 있도록 했다. △다주택자도 LTV 30% 적용 = 서울 등 규제지역 내 다주택자를 상대로 한 주택담보대출 금지 규제가 1분기 중 해제된다. 이에 따라 서울 전 지역과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 부동산 규제지역에서 다주택자도 집값의 30%까지 주택담보대출을 받을 수 있게 된다. △생활 안정·임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 완화 = 생활 안정 목적 주택담보대출에 적용돼왔던 대출 한도 2억원이 폐지된다. 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 허용에 맞춰 15억원 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출도 가능해진다. △착오 송금 반환 지원 확대 = 착오로 잘못 송금한 돈이 있을 경우 최대 5000만원까지 돌려받을 수 있게 된다. 기존 반환 지원 상한은 1000만원이다. 비대면 금융 거래가 증가하고 그에 비례해 착오 송금 발생 금액도 커지는 점을 고려해 지원 규모를 늘렸다.  △차 사고 경증 치료비 본인 부담 증가 = 가벼운 교통사고를 당한 자동차보험 가입자가 본인 과실만큼 치료비를 부담하도록 하는 '개정 자동차보험 표준약관'이 적용된다. 지금까지는 과실 정도와 무관하게 상대방 보험사에서 치료비를 전액 받을 수 있어 과잉진료를 유발한다는 지적이 많았다. ■문화 △영화관람료 소득공제 도입 = 내년 7월부터 영화관람료도 소득 공제를 받을 수 있다. 기존 문화비 소득공제와 같이 총급여 7000만원 이하 근로자 중 신용카드 등 사용액이 총급여액의 25%가 넘는 근로소득자를 대상으로 한다. 공제율은 30%이고 공제 한도는 전통시장·대중교통·문화비 사용분에 대한 소득공제를 합해 총 300만 원이다. △OTT 콘텐츠 제작 기업 세액공제 = 방송프로그램과 영화에 적용된 영상 콘텐츠 제작비 세액공제가 내년 1월부터 OTT 콘텐츠까지 확대된다. 국내외에서 지출한 OTT 콘텐츠 제작 비용에 대해 중소기업은 10%, 중견기업은 7%, 대기업은 3%의 세액을 공제받을 수 있다. ■공정 △대기업집단 동일인 친족 범위 축소 = 대기업집단 동일인(총수) 친족 범위가 원칙적으로 혈족 6촌·인척 4촌에서 혈족 4촌·인척 3촌으로 좁아진다. 이에 따라 총수가 각종 자료를 제출·공시해야 하는 친족의 수가 약 1만명에서 5000명 수준으로 절반 가까이 줄어든다. △하도급대금 결제조건 반기마다 공시 = 하도급 거래를 하는 대기업집단 소속 회사는 하도급 대금 지급 금액을 현금·어음 등 지급 수단별로 만기에 따라 구분해 연 2회 공시해야 한다. △기업결합 간이심사 확대 = 단순한 투자 목적의 기업결합에 대해서는 일반심사 대신 간이심사를 적용해 15일 이내에 신속히 승인한다. honestly82@fnnews.com 김현철 기자

[파이낸셜뉴스]  더불어민주당은 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 예정대로 오는 6월부터 시행키로 했다. 보유세를 강화하고 거래세를 완화하자는 당내 규제완화론자들의 목소리가 커지면서 한때 양도세 중과율이 완화되거나 유예되는 것 아니냐는 의견이 있었지만 윤호중 민주당 원내대표는 18일 "1년 안에 다주택자들 주택 매도를 유인하기 위해 유예했는데 효과가 없었다"며 반대 입장을 분명히 했다. 양도세 중과 완화를 놓고 당내 논란이 일자, 집권여당 원내대표가 교통정리를 한 것으로 민주당은 재산세 감면 범위 확대에 주력할 것으로 보인다. 송영길 대표 체제 이후 부각된 LTV(주택담보대출비율) 완화도 실수요자를 대상으로 추진되겠지만, 90% 수준까지 완화하는 것은 아닌 것으로 정리되는 분위기다. ■양도세 중과 예정대로 시행 윤호중 원내대표는 이날 KBS 라디오 인터뷰에서 "이것(다주택자 양도세 중과)을 다시 유예한다고 시장에 매물이 나올 가능성이 별로 없다"며 이같이 말했다. 윤 원내대표는 "저만 동의하는 게 아니라 아마도 송영길 대표를 비롯해 부동산특위의 많은 분들이 비슷한 생각을 갖고 있는 걸로 안다"며 여당 내에서 다주택자 양도세 중과 완화에 이견이 없음을 강조했다. 이로써 오는 6월1일부터 1년 미만 보유한 주택을 거래할 때 양도세율은 기존 40%에서 70%로 올라가고, 2년 미만 보유 주택 양도세는 60%로 올라간다. 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세율도 10%포인트씩 오른다. 2주택자는 기본 세율에 20%포인트를, 3주택 이상인 기본 세율에 30%포인트 이상 추가 부과되는 것이다. 결국 양도세 최고세율이 기존 65%에서 75%로 올라가게 되는 셈이다. 윤 원내대표는 양도세 중과에 대해 "심각하게 논의하고 있는 사항이 아니다"라고 밝히면서, 무게를 두지 않겠다는 의지를 재차 밝혔다. 내달 1일 시한으로 인해 부동산 보완책으로 거론되던 '1가구1주택자 재산세 부담 완화'와 '다주택자 양도세 중과율 완화'를 놓고 결국 여당은 재산세 부담 완화에 집중하기로 정리한 것이다. 민주당은 1주택자 재산세 감면 기준을 현행 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향하는 세법 개정안을 이르면 6월 임시국회에서 처리하고, 소급적용한다는 방침이다. ■LTV 완화해도 90%는 무리 무주택 실수요자에 한해 LTV를 풀어주는 것도, 당정간 공감대가 있으나 90% 수준까지 완화하는 것은 현실적으로 어렵다고 판단한 것으로 나타났다. 윤 원내대표는 LTV 90% 완화에 대해 "사실과 다르다"고 선을 그었고, 해당 공약을 발표했던 송영길 대표도 "정부협의 과정에서 조정이 될 것"이라고 말했다. 송영길 대표는 이날 광주인권상 시상식 참석 이후 기자들과 만나 "정부 측에서도 LTV 90%까지는 아니지만 실수요자 대책으로 일부 조정 필요성에 공감을 했다"며 "구체적 수치는 당 부동산 특위에서 정부 측과 협의를 통해 정하겠다"고 설명했다. 집값의 6%만 갖고도 집을 소유할 수 있게 하는 구조를 만들고 있다고 밝혔던 송 대표는 "청년, 신혼부부는 LTV 40% 수준에 있다해도 집값의 6%만 있으면 자기 집을 살 수 있게하는 것의 전제는 장기적 임대차의 구조를 만들겠다는 것"이라고 강조했다. 윤 원내대표는 "송영길 대표는 한 10년 정도 임대주택에 살다가 10년 후에 소유권을 넘겨받을 수 있는 '누구나집 프로젝트'를 주장하고 있다"면서 "주택 가격의 10%만 있어도 10년 뒤에 자기 집이 될 수 있는 임대주택을 공급하겠다는 이야기를 강조한 것"이라고 부연했다. 이어 "나머지 90%는 대출이냐는 (질문에) 답을 하다 LTV 이야기를 한 것으로 보인다"며 "누구나집 프로젝트가 와전돼 기사화되고 있는 것일 뿐"이라고 주장했다. hjkim01@fnnews.com 김학재 장민권 기자

jiany@fnnews.com 연지안 기자

금융당국이 은행권에 '가계대출을 관리하는 동시에 실수요자는 보호하라'는 과제를 내주면서 실수요자 범위를 두고 현장에서 혼란이 벌어지고 있다. 어떤 은행은 다주택자들의 주택담보대출 제한을, 어떤 은행은 1주택자의 전세대출도 중단하는 등 실수요자를 판단하는 기준이 제각각이기 때문이다. 금융당국의 엇갈린 발언이 혼란을 가중시키고 있다는 지적이다. 이복현 금융감독원장은 "가계부채 관리 속도가 늦어지더라도 실수요자들에게 부담을 줘선 안 된다"며 보완 대책을 시사한 반면, 김병환 금융위원장은 "당국이 실수요가 어디까지라고 하는 것은 적절하지 않다"며 은행의 자율적인 판단에 맡겨야 한다는 입장을 내비쳤다. 은행권에서는 예측이 불가능한 상황에서는 대출정책을 세우기 어렵다는 이유를 들면서 당분간 혼란이 불가피할 것으로 우려한다. ■금융당국도 실수요자 범위 '혼란' 금융당국의 가계부채 관리 강화 주문에 최근 은행들은 앞다퉈 1주택자에 대한 주택담보대출 중단, 조건부 전세자금 대출 제한, 거치 기간 폐지 등을 쏟아냈고, 애꿎은 실수요자들이 피해를 보게 됐다는 비판이 커졌다. 이에 이복현 금감원장은 지난 4일 "가계부채 관리 속도가 늦어지더라도 (실수요자들에게) 부담을 줘선 안 될 것"이라며 은행권에 실수요자 보호를 위한 대책을 주문했다. 이 원장은 "은행권 관리 강화 조치 전 대출 상담 및 신청이 있었거나 주택 거래가 확인된 차주에 대한 보호 등 이미 부동산 계약을 맺었거나 이사를 계획하면서 자금조달을 알아보던 이들"을 언급했다. 사실상 '실수요자'로 해석될 예외를 구체적으로 제시한 셈이다. 하지만 김병환 금융위원장이 6일 "어느 부분이 실수요자가 아니냐고 일률적으로 정할 수 없다"고 발언하자 실수요자 범위를 둘러싼 모호함이 가중됐다. 김 위원장은 "여러 채 가진 사람이 집을 사는 건 후순위" "살 집이 아닌데 전세를 끼고 사는 것도 꼭 지금이냐" "유주택자도 다양한 이유가 있을 것"이라는 말로 실수요자에 대한 판단 기준을 은행에 넘겼다. 고객을 잘 아는 은행이 판단하고 관리하는 게 필요하고, 또 바람직하다는 설명이었다. 결국 은행들이 '난제'를 떠안게 됐다. 앞서 1주택자·다주택자를 겨냥해 △주담대 최장 만기 30년으로 축소 △주담대 보증상품 신규 가입 중단 △생활안정자금 한도 1억원으로 제한 △조건부 전세대출 중단 △유주택자 전세대출 중단 등을 발표한 은행들은 서둘러 실수요자를 위한 예외 조항을 내놓고 있다. 우리은행은 이날 가계대출 취급제한 예외요건 9가지를 언급하고 이에 해당하지 않는 다양한 실수요자 사례에 대해서는 실수요자 전담팀이 세심하게 조치할 예정이라고 전했다. 예외요건에는 결혼을 앞두고 수도권에서 주택을 구입하거나 임차하는 경우, 수도권 지역으로 직장이 변경된 경우, 자녀가 수도권 지역으로 진학하거나 전학한 경우 등이 포함됐다. 한 은행 관계자는 "은행 자율에 맡겼음에도 예측을 하고 정책을 만들 수 없는 상황"이라며 "영업점에서 대출 고객을 상담하다가 애매하면 소관 부서에서 판단을 해줘야 하는데 기준이 애매해 혼란이 불가피하다"고 토로했다. ■실수요자 피해 반복, "은행·당국 합의 필요" 과거 부동산 가격 급등 시기에 금융당국의 대출 규제 발표 이후 실수요자들의 아우성에 정부가 서둘러 추가 대책이 나온 사례가 있다. 지난 2017년 8·2대책 당시 정부는 주택담보대출에 대해 투기지역·투기과열지구의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 예외 없이 40%로 낮추고, 다주택자의 LTV·DTI 한도를 30%까지 강화했다. 이후 실수요자들의 아우성이 커지자 정부는 서둘러 보완책을 내놨다. 대책 발표 전날까지 매매계약을 체결하거나 중도금대출을 받은 무주택자, 일정 기간 안에 기존 주택을 처분하기로 한 1주택자(일반대출의 경우 신규대출 취급 후 2년 이내, 집단대출은 신규주택 소유권 등기 후 2년 이내) 등을 예외로 인정했다. 2022년 1월에도 금융위는 고액신용대출을 받은 고소득 차주에 대해 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 '가계대출에 관한 리스크 관리기준'을 발표하면서 실수요자에 대한 예외를 인정했다. 예외 대상은 △분양주택에 대한 중도금대출 △재건축·재개발 주택에 대한 이주비대출·추가분담금에 대한 중도금대출 △서민금융상품 △대출금액 300만원 이하 △전세자금대출 △보험계약대출 △할부·리스·현금서비스 카드론 등이다. 이들 사례는 무주택자와 일시적 1주택자를 중심으로 대책 발표 이전에 진행된 중도금·집단대출이나 전세자금대출, 서민상품 등에 대한 예외를 인정했다. 전문가들은 지금은 실수요자들의 장인 만큼 실거주 목적인지, 주택을 보유하고 있는지 여부를 기준으로 대책을 마련해 실수요자 피해를 최소화해야 한다고 입을 모았다. 윤지해 부동산114 연구원은 "문재인정부 당시에는 가수요가 많았지만 지금은 취득세 중과로 인해 3주택 이상이 주택 매수시 리스크가 너무 커진다"며 "무주택자와 1주택자, 2주택자 사이에서 움직이는 시장이기 때문에 명확한 2주택자를 걸러내고, 명백한 실수요자를 우대하면 된다"고 지적했다. 그는 "조건부 전세자금대출에서 문제가 되는 것은 1주택자이면서 전세를 놓는 경우"라며 "올해 11월 입주를 앞둔 서울 둔촌동 올림픽파크포레온의 경우에도 은행과 당국이 합의해 어떻게 기준을 정하느냐에 따라 선의의 피해자가 얼마나 생길지 결정될 것"이라고 덧붙였다. sjmary@fnnews.com 서혜진 이승연 기자

금융당국이 이달부터 시중은행과 2금융권 대출금리에 가산금리를 높여 대출한도를 더욱 줄이는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 시행한다. 시중은행들도 자체적으로 대출문턱을 높이면서 본격적인 '대출 혹한기'가 닥칠 전망이다. 가계대출 관리를 강화하라는 금융당국 압박에 은행들이 각기 다른 대출규제 방안을 내놓으면서 대출승인이 가능한 은행을 찾아 떠도는 '대출 노마드(nomad·유목민)'도 대거 양산될 것으로 보인다. ■대출 조이기에 '대출 혹한기' 도래 1일 금융당국에 따르면 이달부터 은행권 주택담보대출·신용대출 및 2금융권 주택담보대출에 2단계 스트레스 DSR 금리가 적용된다. 특히 은행권의 수도권 주택담보대출에 대해서는 가산금리를 1.2%p로 비수도권(0.75%p)보다 높게 부여한다. 스트레스 금리를 높이면 대출한도가 줄어들기 마련이다. 이에 따라 연 소득이 5000만원인 차주가 수도권 주택을 매입할 경우 변동형 금리의 주담대 한도가 지금보다 2800만원 줄어들 것으로 예상된다. 연 소득 1억원인 차주는 수도권 5600만원, 지방은 2600만원 정도 축소된다. 금융당국의 가계대출 관리 주문에 시중은행들도 다양한 대출 총량 관리방안을 채택해 대출문턱은 더욱 높아질 전망이다. 지난달 26일 신한은행, 29일 KB국민은행이 각각 주담대 모기지보험(MCI·MCG) 가입을 중단했고 우리은행(9월 2일), 하나은행(9월 3일)도 이를 중단할 예정이다. NH농협은행은 이미 6월 말부터 같은 조치를 취하고 있다. 신한은행은 주택뿐만 아니라 준주택 구입자금보증 모기지보험(MCG)에 대해서도 오는 3일부터 취급을 중단한다. 주담대 모기지보험이 없으면 주담대를 받을 경우 소액 임차보증금을 제외한 금액만 대출이 가능하다. 이 경우 △서울 5500만원 △경기 4800만원 △광역시 2800만원 △기타 2500만원의 대출 한도가 줄어드는 효과가 있다. KB국민·신한·우리은행은 주담대 만기를 최장 50년에서 30년으로 일괄 축소했다. KB국민은행은 지난달 29일부터 이를 시행 중이며 신한은행은 3일부터, 우리은행은 오는 9일부터 적용한다. 대출 만기를 줄이면 연간 상환해야 하는 원리금이 늘어나면서 DSR이 상승해 대출 한도가 줄어든다. KB국민·하나·우리은행은 생활안정자금 목적의 주담대 한도도 1억원으로 제한한다. 기존에는 한도 제한이 없었다. 전세자금대출도 문턱이 높아졌다. KB국민·신한·우리은행은 임대인 소유권 이전 등 조건부 전세대출을 한시적으로 중단했다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 등 투기성 자금으로 활용될 수 있어서다. KB국민은행은 신용대출 마이너스통장 한도 역시 최대 1억5000만원에서 5000만원으로 대폭 축소했다. 우리은행은 더 나아가 오는 9일부터 수도권에 주택을 추가 매입하는 유주택자에 대해 주담대를 중단하고 전세자금대출 역시 전 세대원 모두 무주택자인 경우에만 지원하기로 했다. 일부 은행이 시행한 조치가 다른 은행으로 확산하면서 대출 한도가 추가로 줄어들거나 신규 대출이 제한될 가능성도 있다. 금융당국은 가계대출 증가세가 꺾이지 않으면 추가 대책을 내놓을 방침이다. DSR 적용범위 확대와 은행 주담대 위험가중치 상향, 전세대출 보증비율 축소, 주택담보대출비율(LTV) 강화 등이 모두 테이블 위에 올라와 있다. ■떠도는 대출 유목민 정부는 이 같은 대책이 가계대출 억제와 갭투자 방지를 위한 것이라고 설명하지만 전문가들은 실수요자에게도 타격을 주는 정책이라고 지적한다. 김은진 레오대출연구소 대표는 "현재 집을 사려는 사람들은 다주택자가 아니라 무주택자 또는 상급지로 갈아타려는 실수요자가 대부분"이라고 짚었다. 이어 "갈아타기의 경우 살던 집을 팔아야 하기 때문에 잔금 치르는 기간을 4~6개월 넉넉하게 두는데 갑작스러운 대출 규제로 매우 불안해한다"고 덧붙였다. 은행마다 각기 다른 대출규제 방안을 내놓으면서 대출을 받기 위해 은행을 떠도는 '대출 유목민'도 크게 늘어날 것으로 우려된다. 강연옥 플팩 대표는 "대출이 필요한 건 결국 서민들"이라며 "1금융권에서 대출을 받지 못해 2금융권으로 이동하는 풍선효과가 나타나면 서민들이 더 비싼 이자를 내게 되는 부작용이 발생할 수 있다"고 지적했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 이승연 기자

#OBJECT0# #OBJECT1# [파이낸셜뉴스]금융당국이 이달부터 시중은행과 2금융권 대출금리에 가산금리를 높여 대출한도를 더욱 줄이는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 시행한다. 시중은행들도 자체적으로 대출 문턱을 높이면서 본격적인 '대출 혹한기'가 닥칠 전망이다. 가계대출 관리를 강화하라는 금융당국 압박에 은행들이 각기 다른 대출 규제 방안을 내놓으면서 대출 승인이 가능한 은행을 찾아 떠도는 '대출 노마드(nomad·유목민)'도 대거 양산될 것으로 보인다. ■정부·은행의 대출 조이기에 '대출 혹한기' 도래 1일 금융당국에 따르면 이달부터 은행권 주택담보대출·신용대출 및 2금융권 주택담보대출에 2단계 스트레스 DSR 금리가 적용된다. 특히 은행권의 수도권 주택담보대출에 대해서는 가산금리를 1.2%포인트로 비수도권(0.75%포인트)보다 높게 부여한다. 스트레스 금리를 높이면 대출한도가 줄어들기 마련이다. 이에 따라 연 소득이 5000만원인 차주가 수도권 주택을 매입할 경우 변동형 금리의 주담대 한도가 지금보다 2800만원 줄어들 것으로 예상된다. 연 소득 1억원인 차주는 수도권 5600만원, 지방은 2600만원 정도 축소된다. 금융당국의 가계대출 관리 주문에 시중은행들도 다양한 대출 총량 관리방안을 채택해 대출 문턱은 더욱 높아질 전망이다. 지난달 26일 신한은행, 29일 KB국민은행이 각각 주담대 모기지보험(MCI·MCG) 가입을 중단했고, 우리은행(9월 2일), 하나은행(9월 3일)도 이를 중단할 예정이다. NH농협은행은 이미 6월 말부터 같은 조치를 취하고 있다. 신한은행은 주택뿐만 아니라 준주택 구입자금보증 모기지보험(MCG)에 대해서도 오는 3일부터 취급을 중단한다.  주담대 모기지보험이 없으면 주담대를 받을 경우 소액 임차보증금을 제외한 금액만 대출이 가능하다. 이 경우 △서울 5500만원 △경기 4800만원 △광역시 2800만원 △기타 2500만원의 대출 한도가 줄어드는 효과가 있다. KB국민·신한·우리은행은 주담대 만기를 최장 50년에서 30년으로 일괄 축소했다. KB국민은행은 지난달 29일부터 이를 시행 중이며, 신한은행은 오는 3일부터, 우리은행은 오는 9일부터 적용한다. 대출 만기를 줄이면 연간 상환해야 하는 원리금이 늘어나면서 DSR이 상승해 대출 한도가 줄어든다. KB국민·하나·우리은행은 생활안정자금 목적의 주담대 한도도 1억원으로 제한한다. 기존에는 한도 제한이 없었다. 전세자금대출도 문턱이 높아졌다. KB국민·신한·우리은행은 임대인 소유권 이전 등 조건부 전세대출을 한시적으로 중단했다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 등 투기성 자금으로 활용될 수 있어서다. KB국민은행은 신용대출 마이너스통장 한도 역시 최대 1억5000만원에서 5000만원으로 대폭 축소했다. 우리은행은 더 나아가 오는 9일부터 수도권에 주택을 추가 매입하는 유주택자에 대해 주담대를 중단하고 전세자금대출 역시 전 세대원 모두 무주택자인 경우에만 지원하기로 했다.  일부 은행이 시행한 조치가 다른 은행으로 확산하면서 대출 한도가 추가로 줄어들거나 신규 대출이 제한될 가능성도 있다. 금융당국은 가계대출 증가세가 꺾이지 않으면 추가 대책을 내놓을 방침이다. DSR 적용 범위 확대와 은행 주담대 위험가중치 상향, 전세대출 보증비율 축소, 담보인정비율(LTV) 강화 등이 모두 테이블 위에 올라와 있다. ■' 천차만별 정책에' 떠도는 대출 유목민 정부는 이같은 대책이 가계대출 억제와 갭투자 방지를 위한 것이라고 설명하지만 전문가들은 실수요자에게도 타격을 주는 정책이라고 지적한다. 김은진 레오대출연구소 대표는 "현재 집을 사려는 사람들은 다주택자가 아니라 무주택자 또는 상급지로 갈아타려는 실수요자가 대부분"이라고 짚었다. 이어 "갈아타기의 경우 살던 집을 팔아야 하기 때문에 잔금 치르는 기간을 4~6개월 넉넉하게 두는데 갑작스런 대출 규제로 매우 불안해 한다"고 덧붙였다. 김 대표는 "전세를 끼고 주택을 샀다고 무조건 갭투자라고 볼 수는 없다"며 "전세를 살고 있는 무주택자가 나중에 들어가 살기 위해 전세를 끼고 집을 매수한 실수요자의 경우 조건부 전세자금대출이 중단되면서 매수한 집의 세입자가 전세자금대출을 받지 못할까 걱정하는 사례가 많다"고 덧붙였다. 은행마다 각기 다른 대출 규제 방안을 내놓으면서 대출을 받기 위해 은행을 떠도는 '대출 유목민'도 크게 늘어날 것으로 우려된다. 강연옥 플팩 대표는 "대출이 필요한 건 결국 서민들"이라며 "1금융권에서 대출을 받지 못해 2금융권으로 이동하는 풍선효과가 나타나면 서민들이 더 비싼 이자를 내게 되는 부작용이 발생할 수 있다"고 지적했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 이승연 기자

KB국민은행이 수도권 소재 주택담보대출과 마이너스통장 대출한도를 줄이는 등 고강도 물량관리 방안을 발표하면서 은행권이 사실상 '총량규제'에 들어갔다. 이복현 금융감독원장(사진)이 "물량관리나 적절한 미시관리를 하는 대신 금액(금리)을 올리는 건 잘못됐다"며 비가격적 관리방안을 주문한 가운데 전방위적인 한도 축소, 대환 금지 정책들이 나오고 있기 때문이다. 고강도 물량관리에도 은행권 자체 주택담보대출이 늘어날 경우 수도권 중심 총량관리가 본격화될 것으로 보인다. ■수도권 총량관리 '특단책' 거론 26일 금융권에 따르면 이날 물량관리 방안을 발표한 KB국민·우리은행뿐 아니라 다른 시중은행·지방은행·인터넷전문은행은 모든 정책수단을 열어놓고 가계여신 관리방안을 검토 중이다. 시중은행 고위 관계자는 "지난 2021년 시행했던 영업점별·본부별 총량관리까지 포함해 모든 수단을 두고 검토하고 있다"면서 "다주택자의 신규주택 구입 목적 주담대 중단과 같이 기존에 은행들이 발표했던 정책들은 당장 시행할 수 있고, 은행권 전체로 퍼질 가능성이 높다"고 했다. 은행들의 물량관리 종착지는 지역본부·영업점별 최대 대출금액을 설정, 한도 안에서만 대출을 내주는 '총량관리제'다. 지난 2021년 NH농협은행이 가계대출을 중단하자 은행들이 썼던 물량관리 방안으로, 이번에도 최후의 수단으로 거론된다. 은행권 관계자는 "여러 약을 쓰는데도 약효가 안 들으니 대출총량제로 갈 수 있다"면서 "서울을 비롯해 수도권 주담대가 많이 늘어나고 있기 때문에 수도권이나 지역본부·그룹 단위로 총량제를 시행할 수도 있다"고 말했다. 좀 더 시계열을 넓혀서 보면 주택담보대출비율(LTV)에 따라 대출금리를 차등 적용하는 방안도 언급되고 있다. 영국과 같이 LTV가 높을수록 대출금리를 높게 설정하는 것으로, 지난해 한국은행 'BOK이슈노트'에서 제언한 정책 중 하나다. 시중은행 관계자는 "LTV가 높아서 대출금리가 높게 정해지면 총부채원리금상환비율(DSR)도 축소되는 효과가 있다"면서 "차주 입장에서도 이자 부담 때문에 대출을 꺼릴 수 있어 수요를 억제할 수 있다"고 했다. 다만 은행들이 LTV별 금리 수준을 어떻게 결정할지 실무 논의가 필요한 데다 금리 차이가 크지 않을 경우 수요억제 효과도 떨어질 수 있어 중장기적 수단으로 꼽힌다. 아울러 은행들은 자체적으로 차주 단위 DSR 한도를 40% 아래로 관리할 것으로 보인다. DSR 규제에서 비켜간 대출들이 많은 만큼 관리 목적 DSR을 산출해 차주의 상환능력을 보다 정확하게 파악하는 것이다. 사실상 소득 대비 부채잔액(LTI)을 산정해 차주가 최종적으로 상환을 마쳐야 하는 총부채 부담을 반영해 차주의 상환능력을 심사하는 셈이다. ■지방銀·인뱅 관리 동참 지방은행과 인터넷전문은행에서도 풍선효과 방지를 위해 주담대 관리를 본격화했다. 카카오뱅크는 이날부터 주택담보대출(혼합·변동) 금리를 0.50%p, 전월세대출 금리를 0.10∼0.50%p 인상했다. 2개월 새 3번째 인상으로, 5년 고정형 주담대 금리 하단은 4%대, 상단은 6%대를 넘겼다. SC제일은행은 오늘 9월 중 대출금리 인상을 검토 중이다. BNK경남은행도 이날 비대면 주담대 금리를 0.2%p 인상했다.  한 은행 고위 관계자는 "월별 실행해야 하는 대출금과 들어오는(상환되는) 대출금을 철저하게 살펴보고 있다"면서 "가계대출 관리는 어느 한 은행이 잘한다고 되는 것이 아니다. 한 은행이 조이면 다른 은행으로 쏠리는 풍선효과가 있기 때문에 은행권이 '운명공동체'라는 시각에서 접근하고 있다"고 강조했다. 시중은행은 △다주택자 주택구입자금대출 제한(국민) △수도권 소재 주담대 최장 대출한도 30년으로 축소(국민) △생활안정자금 목적 주담대 한도 제한(국민·우리) △신규 주담대 MCI·MCG 가입 제한(국민·신한·우리·농협) 등 주담대 한도를 축소한다. 은행 자체 주담대 상품 취급액이 수도권 중심으로 늘어나자 '다주택자' '수도권' 수요 억제에 중점을 두고 대출 한도를 줄이는 것이다. 갭투자 방지를 위해 실수요자 자금융통에 문제가 되지 않는 수준에서 전세대출도 조이고 있다. 다만 은행들이 금리인상에 대출한도 정책을 펼치면서 실수요자들이 보험 등 2금융권 대출로 몰리지 않겠냐는 우려도 나온다. 업계 관계자는 "이미 은행들이 물량관리에 들어간 상황에서 대환까지 막히면 실수요자의 자금융통이 어려워질 수 있다"면서 "급격한 물량관리로 오히려 막차 수요가 몰리거나, 2금융권에 집중되는 문제까지 고려해야 한다"고 짚었다. dearname@fnnews.com 김나경 박소현 박문수 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스]KB국민은행이 수도권 소재 주택담보대출과 마이너스통장 대출 한도를 줄이는 등 고강도 물량관리 방안을 발표하면서 은행권이 사실상 '총량규제'에 들어갔다. 이복현 금융감독원장이 "물량 관리나 적절한 미시 관리를 하는 대신 금액(금리)을 올리는 건 잘못됐다"며 비(非)가격적인 관리방안을 주문한 가운데 전방위적인 한도 축소·대환 금지 정책들이 나오고 있기 때문이다. 고강도 물량관리에도 은행권 자체 주택담보대출이 늘어날 경우 수도권 중심 총량관리가 본격화될 것으로 보인다.  ■수도권 중심 銀 총량관리 '특단책' 거론 26일 금융권에 따르면 이날 물량관리 방안을 발표한 KB국민·우리은행 뿐 아니라 다른 시중은행·지방은행·인터넷전문은행은 모든 정책수단을 열어놓고 가계여신 관리방안을 검토 중이다. 시중은행 고위 관계자는 "지난 2021년 시행했던 영업점별, 본부별 총량관리까지 포함해 모든 수단을 두고 검토하고 있다"면서 "다주택자의 신규 주택구입목적 주담대 중단과 같이 기존에 은행들이 발표했던 정책들은 당장 시행할 수 있고, 은행권 전체로 퍼질 가능성이 높다"고 했다. 은행들의 물량관리 종착지는 지역본부·영업점별 최대 대출금액을 설정해 한도 안에서만 대출을 내주는 '총량관리제'다. 지난 2021년 농협은행이 가계대출을 중단하자 은행들이 썼던 물량관리 방안으로, 이번에도 최후의 수단으로 거론된다. 은행권 관계자는 "여러 약을 쓰는 데도 약효가 안 들으니 대출총량제로 갈 수 있다"면서 "서울을 비롯해 수도권 주담대가 많이 늘어나고 있기 때문에 수도권이나 지역본부·그룹 단위로 총량제를 시행할 수도 있다"고 말했다.  좀 더 시계열을 넓혀서 보면 담보인정비율(LTV)에 따라 대출금리를 차등 적용하는 방안도 언급되고 있다. 영국과 같이 LTV가 높을수록 대출금리를 높게 설정하는 것으로, 지난해 한국은행 'BOK이슈노트'에서 제언한 정책 중 하나다. 시중은행 관계자는 "LTV가 높아서 대출금리가 높게 정해지면 총부채원리금상환비율(DSR)도 축소되는 효과가 있다"면서 "차주 입장에서도 이자 부담 때문에 대출을 꺼려할 수 있어 수요를 억제할 수 있다"고 했다. 다만 은행들이 LTV별 금리 수준을 어떻게 결정할지 실무 논의가 필요한 데다, 금리 차이가 크지 않을 경우 수요 억제 효과도 떨어질 수 있어 중장기적 수단으로 꼽힌다.  아울러 은행들은 자체적으로 차주 단위 DSR 한도를 40% 아래로 관리할 것으로 보인다. DSR 규제에서 비켜간 대출들이 많은 만큼 관리 목적 DSR을 산출해 차주의 상환능력을 보다 정확하게 파악하는 것이다. 사실상 소득 대비 부채잔액(LTI)을 산정해 차주가 최종적으로 상환을 마쳐야 하는 총부채 부담을 반영해 차주의 상환능력을 심사하는 셈이다.  ■지방銀·인뱅 관리 동참.."2금융권 집중" 우려도 지방은행과 인터넷전문은행에서도 풍선효과 방지를 위해 주담대 관리를 본격화했다.  카카오뱅크는 이날부터 주택담보대출(혼합·변동) 금리를 0.50%p, 전월세대출 금리를 0.10%p∼0.50%p 인상했다. 2개월 새 3번째 인상으로, 5년 고정형 주담대 금리 하단은 4%대, 상단은 6%대를 넘겼다. SC제일은행은 오늘 9월 중 대출금리 인상을 검토 중이다. BNK경남은행도 주담대 금리인상을 고려하고 있다.  한 은행 고위 관계자는 "월별 실행해야 하는 대출금과 들어오는(상환되는) 대출금을 철저하게 살펴보고 있다"면서 "가계대출 관리는 어느 한 은행이 잘한다고 되는 것이 아니다. 한 은행이 조이면 다른 은행으로 쏠리는 풍선효과가 있기 때문에 은행권이 '운명공동체'라는 시각에서 접근하고 있다"고 강조했다. 시중은행은 △다주택자 주택구입자금대출 제한(국민) △수도권 소재 주담대 최장 대출한도 30년으로 축소(국민) △생활안정자금 목적 주담대 한도 제한(국민·우리) △신규 주담대 MCI·MCG 가입 제한(국민·신한·우리·농협) 등 주담대 한도를 축소한다. 은행 자체 주담대 상품 취급액이 수도권 중심으로 늘어나자 '다주택자' '수도권' 수요 억제에 중점을 두고 대출 한도를 줄이는 것이다. 갭투자 방지를 위해 실수요자 자금융통에 문제가 되지 않는 수준에서 전세대출도 조이고 있다. 다만 은행들이 금리인상에 대출한도 정책을 펼치면서 실수요자들이 보험 등 2금융권 대출로 몰리지 않겠냐는 우려도 나온다. 업계 관계자는 "이미 은행들이 물량관리에 들어간 상황에서 대환까지 막히면 실수요자의 자금융통이 어려워질 수 있다"면서 "급격한 물량관리로 오히려 막차 수요가 몰리거나, 2금융권에 집중되는 문제까지 고려해야 한다"고 짚었다.  dearname@fnnews.com 김나경 박소현 박문수 기자

KB국민은행이 오는 29일부터 다주택자의 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출(주담대)을 제한키로 한 가운데 다른 시중은행들은 "현재로서는 계획이 없다"고 밝혔다. 이미 금융당국과 소통을 거쳐 가계대출 취급량을 조절하고 있는 데다 잇따른 금리인상을 통해 디마케팅을 하고 있는 만큼 경과를 지켜보겠다는 판단에서다. 다만 가계대출 증가세 관리에 대한 대외 압박이 거세지고 있어 대출 상환능력 심사 강화를 비롯해 추가 대책을 고심 중이다. 25일 금융권에 따르면 KB국민은행은 다음주부터 2주택 이상을 보유한 다주택자의 신규 구입자금대출을 중단할 계획이다. 타행 대환용도 주담대 신규 취급을 제한하되 대환대출 플랫폼을 통한 비대면 신청은 열어둔다. 지난 18일 주담대와 전세대출 금리를 0.2%p 인상한 데 이어 29일 주담대 변동·혼합형 금리를 0.2%p 추가 인상한다. 국민은행 관계자는 "실수요자 위주의 실제 소요자금 범위 내 자금 지원을 강화하기 위해 신규 취급 기준을 조정한다"며 "해당 기준을 한시적으로 운영할 것"이라고 밝혔다. 올해 명목 국내총생산(GDP) 성장률 이내로 가계대출 증가율을 관리한다는 방침 하에 가계대출 증가세를 보고 얼마나 제도를 운용할지 결정한다. 신한·하나·우리·농협은행 등 다른 시중은행에서는 당장 다주택자의 주담대를 제한할 계획은 없다. 우리은행에서는 지난 4월부터 다주택자의 생활안정자금 목적 주담대 한도를 2억원으로 제한하고 있다. 다른 은행들이 국민은행 사례를 곧바로 벤치마킹하지 않는 것은 이미 가산금리를 올려 디마케팅에 나서고 있기 때문이다. 농협은행은 지난 24일 주담대 주기형·혼합형 금리를 0.2%p 인상했고, 우리은행도 아파트 담보 변동형 대출금리를 0.2%p 인상했다. 신한은행은 지난 22일 금융채 5년물에 연계되는 주담대 금리를 0.05%p 상향 조정했다. 일부 은행에서는 이미 지난 5, 6월부터 당국과 소통을 거쳐 가계대출 승인량을 정해놨다. 다만 은행들도 금리인상 외 추가 대책을 고민하고 있다. 시중은행 관계자는 "차주들이 기본적으로 부동산 상승기에는 금리보다 훨씬 더 높은 수익을 얻을 수 있다고 생각한다. 고가 주택 등에 대한 대출규제도 많이 풀렸기 때문에 다주택자 신규 구입자금대출 중단도 충분히 고려해볼 수 있다"면서도 "영업 현장에서 보면 다주택자라고 해도 상황이 다 달라서 총부채원리금상환비율(DSR) 이내라면 구입자금대출을 이분법적으로 막기 어렵다"고 설명했다. 금융권에서는 오는 9월 스트레스 DSR 2단계 규제가 적용되기 전 조기에 2단계 규제방안을 도입하는 방안, 차주 단위 DSR 상한선(40%)을 꽉 채우지 않고 자체적으로 더 낮은 상한선을 저용하는 방안 등이 거론되고 있다. 실제 시중은행들은 전세대출·중도금대출·예적금담보대출 등 DSR 규제가 적용되지 않는 대출에 대해서도 차주 DSR을 산정해보는 작업을 진행 중이다. 각 은행이 고객들의 DSR을 정확하게 파악해서 '실질적인 상환능력'을 살펴보고, 향후 DSR 규제 확대에 대비하기 위한 것이다. 가계대출 관리가 대출금리 인상, DSR 규제 강화에 초점이 맞춰진 가운데 실수요자를 보호하고 주택시장 과열을 막기 위해서는 담보인정비율(LTV) 규제 강화가 필요하다는 지적도 나온다. 금융권 관계자는 "저소득 계층보다 고소득자가 부동산 매매를 많이 하는 현실에서 DSR 규제 강화가 얼마나 효과가 있을지 의문"이라며 "오히려 LTV를 낮춰 대출한도를 확 줄여야 가계대출이 잡힐 수 있다. DSR 규제를 강화하면 고소득자보다 실수요자들이 더 타격을 입을 수 있는 게 문제"라고 짚었다. dearname@fnnews.com 김나경 기자