[파이낸셜뉴스] "결국 강동구 둔촌주공이 착한 분양가였어요. 수도권도 국평(전용 84㎡)기준으로 분양가가 10억원대로 굳혀지는 것 같습니다" 청약을 준비중인 박모씨는 최근 수도권에서 분양된 새 아파트 분양가격을 보고 허탈하며 이같이 말했다. 전용 84㎡ 기준으로 10억원을 넘어서면서 내집마련 꿈이 점점 멀어져 가는 것 같아서다. 9일 건설업계에 따르면 올해 들어 자재비·인건비 등 공사비 상승과 고금리 여파 외에 규제 완화까지 겹치면서 분양가격이 가파르게 치솟고 있다. 현재 정부의 가격통제를 받는 고분양가 관리지역은 4곳에 불과하다. 수도권 국평도 분양가 10억원시대 실제 의왕시 내손동에서 공급 예정인 '인덕원 퍼스비엘' 전용 84㎡ 분양가는 10억5175만원으로 책정됐다. 용인시 기흥구에서 공급된 'e편한세상 용인역 플랫폼시티' 전용84㎡의 경우 분양가가 10억~12억원이다. '광명자이더샵포레나'도 같은 평형 분양가가 10억4550만원으로 10억원을 웃돈다. 수도권 분양가가 오르다 보니 같은 평형 기준으로 서울 청약 단지가 더 저렴한 경우도 적지 않다. 얼마전 입주자 모집공고를 낸 서울 은평구 신사동 '새절역 두산위브 트레지움'은 84㎡ 기준으로 8억6000만~9억9000만원대다. 국평 기준으로 동대문구 휘경동 '휘경자이 디센시아'는 9억6000만~9억7600만원, 영등포구 양평동 '영등포자이 디그니티'는 11억6600만~11억7900만원 수준이다. 둔촌주공의 경우 13억원대로 입지여건 등을 고려해 볼 때 수도권과 별 차이가 없는 셈이다. 유명무실 고분양가 통제..."지금 가장 싸다" 분양가는 공사비 상승과 고금리 여파 등으로 상승세를 보이고 있다. 건설공사비지수의 경우 지난 3월 151.11로 올해들어 3개월간 1.7% 상승했다. 부동산R114가 새 아파트 단지의 분양가를 분석한 결과 올해 들어 4월까지 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1699만원으로 지난해 대비(1521만원) 11.7% 뛰었다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "분양가는 계속 올라갈 수 밖에 없는 구조"라며 "'지금이 가장 싸다'라는 말이 딱 맞는 것 같다"고 말했다. 규제 완화도 한 몫 했다. 분양가 상한제 지역이 대거 해제된 가운데 정부의 통제를 받는 고분양가 관리지역도 유명무실해졌기 때문이다. 해당 지역들은 주택도시보증공사(HUG)가 정부서 정한 기준에 의해 가격을 심의한다. 현재는 서울 4곳(강남·서초·송파·용산구)에 불과하다. 한때 서울 등 수도권 대부분, 지방 대도시가 고분양가 관리지역이었다. 사실상 분양가 심의·결정 권한이 지자체로 넘어온 셈이다. 지자체별로 공무원, 교수, 전문가들로 구성된 '분양가 심의위원회'를 운영하고 있다. 건설사 한 임원은 "지자체별로 통일된 심사 기준이 없다 보니 일부 시·도의 경우 건설사가 제시한 분양 가격을 그대로 인정하고 있다"며 "예전보다 토지비·금융비용 등을 폭 넓게 인정받고 있다"고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온) 청약 당첨자들이 중도금 대출 혼란을 겪고 있다. 분양을 담당하는 시공사업단의 중도금대출 가이드라인은 분양가의 40%이다. 하지만 이달부터 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)이 50% 완화됐다. 문의가 이어지고 있지만, 아직까지 시공사업단의 명확한 입장 정리가 되지 않은 것으로 전해졌다. 다음달 3일부터 진행되는 계약률에 영향을 미칠수 있는데다가 중도금 대출 은행도 정해지지 않아 혼선이 가중되는 양상이다. 20일 사업시행자인 둔촌주공재건축조합과 시공사업단이 중도금대출 비율 조정 검토에 본격 돌입했다. 이달부터 LTV 50% 완화에 따라 중도금 대출은 분양가의 50%(중도금 6회 분납 중 5회까지 대출)까지 가능해졌기 때문이다. 다만, LTV확대가 시행된 지 이미 3주가 지났고, 계약기간은 다가오고 있어 자금조달을 고민하는 청약 당첨자들은 시공사업단만 바라보고 있다. 현재 올림픽파크 포레온 중도금 대출은 분양가 12억원 이하인 전용면적 59㎡ 주택 이하 평형만 가능하다. 당초 시공사업단은 예비 청약자 상담과정에서 LTV 40%를 적용해 분양가 40%(중도금 6회 분납 중 4회까지 대출)까지 가능하다고 안내했기 때문이다. 시공사업단 관계자는 "시공사가 대출을 하는 게 아니라서 개개인별로 대출 한도는 다를 수 있다"면서도 "입주자모집공고를 낸 11월 25일 기준 강동구 등 투기과열지구는 LTV 40%에 따라 중도금 대출 역시 분양가 40%까지 가능하다고 안내했다. 하지만 12월부터 규제완화로 50%까지 가능할 것"이라고 말했다. 이어 "중도금 대출 금융기관이 정해지지 않아 청약자들이 자금계획에 차질을 빚지 않도록 보수적으로 안내했다"고 해명했다. 국토부 관계자는 "LTV 규정이 모집자 공고시기에 귀속되는 건 아니다. 시행사와 금융기관이 협의하는 시점에 LTV가 적용된다"고 설명했다. 앞서 금융위·국토부는 이달 1일부터 규제지역 내 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)에 대해 LTV를 주택가격과 무관하게 50%로 단일 적용한다고 밝혔다. 기존 서울 강동구 등 투기과열지구에선 무주택자라도 9억원 이하 주택에 40%, 9억원 초과 주택에 20%의 LTV가 적용됐다. 문제는 둔촌주공이 분양과정에서 중도금 대출 가능 비율을 명확하지 않게 안내한 점이다. 반면 지난 19일부터 강동구에서 청약접수하는 강동 헤리티지 자이 공고문에는 "총 분양대금의 50% 범위 내에서 사업주체가 지정하는 대출금융기관에서 대출이 가능하다"고 명시됐다. 분양업계는 중도금 대출을 두고 혼란이 가중된 이유로 사업지연과 금융권 자금경색을 꼽았다. 현재 조합 및 시공사업단은 중도금 대출을 해줄 금융기관을 아직 선정하지 못한 상황이다. 중도금 대출은행 선정은 시행·시공사가 대출 은행을 모집하면 은행들이 금리, 대출상한을 정해 제안서를 내 결정된다. 분양업계 관계자는 "제대로 된 중도금 대출 안내를 하지 못하면 금리인상에 부담을 갖는 소형평수 수분양자들이 계약을 포기하는 도화선이 될 수 있다"라고 우려했다. 은행업계에서는 조만간 조합이 금융기관과 중도금 대출 관련 협의를 진행할 것으로 예상했다. 1월 초에 계약률을 근거로 은행이 정해질 수 있다는 이야기도 나온다. 은행업계 관계자는 "은행이 중도금 대출을 판단할 때 입지나 시공사 브랜드, 사업성을 본다. 계약률이 낮을 수 있지만 1군 시공사가 많이 들어가 있어 대출 은행 선정이 어렵진 않을 것"이라고 내다봤다. 조합은 중도금 대출 은행은 정당계약 이후 정해질 것으로 전망했다. 개개인별 구체적인 대출 문의는 은행 선정 이후 가능한 셈이다. 박승환 둔촌주공 조합장은 "통상 초기 계약률이 60% 정도 되면 중도금 대출 은행이 정해진다. 단지 규모가 커서 (은행) 한곳보다는 여러 은행을 선정할 것 같다"며 "정당계약이 완료될 즈음에 중도금 대출 은행이 정해질 것 같다"고 덧붙였다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스]서울 둔촌주공(올림픽파크프레온)의 특별공급이 전용면적 49㎡ 이하 소형으로 전량 배정될 전망이다. 3.3㎡ 평균 분양가격이 3982만원으로 책정돼 전용 59㎡ 이상은 투기과열지구의 특별공급 분양가 상한선 9억원을 넘기 때문이다. 분양물량이 5000가구에 육박하는 둔촌주공의 특별공급 물량은 1000가구를 웃돈다. 청약대상이 한정된 특별공급이 모두 소형면적에 쏠려 초소형 면적의 경우 미달 우려가 나오고 있다. 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부 등 특정 조건을 갖춘 대상에게 우선적으로 주택 공급을 지원하는 제도다. ■둔촌주공 특별공급 전량 소형 20일 서울 강동구청 관계자는 둔촌주공아파트 특별공급에 대해 "현행 법률상 분양가격 9억원 초과 주택에 대해선 특별공급이 될 수 없다"고 말했다. 실제 주택공급에 관한 규칙에는 투기과열지구에서 분양가 9억원을 초과하는 주택은 특별공급할 수 없다고 명시됐다. 또 전용 85㎡ 초과 주택 역시 특별공급 대상이 아니다. 서울 전체 지역이 투기과열지구로 묶여있어 둔촌주공이 해당된다. 둔촌주공 등 민간택지의 경우 일반 분양물량의 53%는 특별공급, 나머지 47%는 일반공급으로 공급된다. 특별공급 유형별 비율은 △기관추천(장애인·국가유공자 등) 10% △다자녀가구 10% △신혼부부 20% △노부모 부양 3% △생애최초 10% 등이다. 둔촌주공 일반 분양물량 총 4786가구 중 분양가 9억원을 밑도는 전용 49㎡ 이하 물량은 2061가구이다. 이중 53%인 약 1091가구만 특별공급 물량이 된다. 신혼부부·생애최초 특별공급 경우 70% 물량은 소득기준에 따라 우선(50%)·일반(20%)공급된다. 나머지 30%는 소득과 관계없이 추첨제로 운용된다. 이에 따라 둔촌주공 특별공급은 분양가 9억원 이하인 전용 49㎡ 이하 물량에 대해서만 적용될 것으로 보인다. 둔촌주공 일반 분양평형은 전용면적 84㎡ 등 5개 타입이다. 평균 분양가를 적용하면 △전용 84㎡ (일반분양 1237가구) 13억원대 초반 △전용 59㎡ (1488가구) 9억원대 후반 △전용 49㎡(901가구) 8억원대 후반 △전용 39㎡ (1150가구) 7억원대 초반 △전용 29㎡(10가구) 5억원대 중반으로 추정된다. 발코니 확장 비용은 별도다. ■초소형 면적 미달 우려 청약 대상이 한정된 특별공급이 소형면적에 쏠린데다가 가장 작은 10평대 분양가격이 5억원을 넘어 초소형 면적의 경우 일부 청약미달이 나올 수 있다는 우려가 적지 않다. 실제 지난해 12월 10평대에 집중된 신혼부부 희망타운 '과천 주암지구'는 사전청약 1421가구 중 730명이 신청해 청약경쟁률이 절반 수준에 그쳤다. 정비업계 및 지자체 일각에선 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출 허용 분양가가 9억원에서 12억원으로 상향돼 특별공급 기준도 바꿔야한다는 목소리가 나오고 있다. 반면 국토부는 내부 논의 중인 사항으로 특정 아파트를 고려해 법령을 바꾸긴 어렵다는 입장이다. 국토부 관계자는 "특별공급 9억원 기준이 생긴 배경에는 금수저 청약 문제가 있다"며 "제도가 만들어질 당시 HUG의 중도금대출보증 기준이 9억원 이하여서 9억원 이하는 중도금 대출이 되지 않는데 고소득층 자녀가 증여로 특별공급에 당첨되는 경우가 있어 제한을 뒀다"고 말했다. 둔촌주공의 일반분양도 안심할 수 없다. 생애최초 등 실거주 수요가 높은 사람들의 청약이 일반분양 전용 49㎡ 이하에 집중될 수 있어서다. 분양가 12억원을 넘어 중도금 대출이 되지 않은 전용 84㎡는 현금 부자들의 관심여부가 관건이다. NH농협은행 김효선 부동산 수석위원은 "집값이 하락하는 상황에서 금리가 오르고 있어 경쟁이 높지 않을 수 있다"고 내다봤다.  junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스]  약 1만2000채 대규모 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)의 일반 분양가가 3.3㎡당 평균 3900만 원 대로 정해질 전망이다. 전용 84㎡는 12억원, 전용 59㎡는 9억원대가 유력하다. 10일 정비업계에 따르면 서울 강동구는 전날 분양가심의위원회를 열고 조합이 제시한 분양가 심의를 시작했다. 관례상 조합이 원했던 분양가(3.3㎡당 4200만원)보다는 다소 낮은 가격에 책정될 가능성이 크다. 심의에 참여한 관계자는 “분양가는 택지비, 건축비, 가산비로 이뤄진다”며 “조합이 제시한 분양가 산정 근거를 심의해 본 결과 분양가는 3900만 원 대로 정해질 가능성이 높은 상황”이라고 말했다. 강동구청은 심의 결과를 종합해 일주일 후에 조합에 공식적인 결과를 통보할 예정이다. 이 단지의 일반분양 물량은 4786가구에 달해 실수요자의 관심이 높은 편이다. 일반분양 물량의 전용면적은 28~84㎡대다. 이 가운데 주력인 전용 59㎡는 1448가구, 84㎡는 1237가구가 공급된다. 정부가 지난달 27일 중도금 대출 한도를 분양가 ‘9억원 이하’에서 12억원으로 상향 조정했지만 이 규정은 내년부터 적용된다. 둔촌이 연내 분양할 경우 이 규정은 적용받을 수 없다. 이에 따라 전용 84㎡는 물론 59㎡도 중도금 대출을 받기 어려울 전망이다. 조합이 구청 안을 받아들일 경우 이달 25일 일반분양 모집 공고를 내고, 12월 일반분양에 나설 계획이다. 둔촌주공은 당초 분양가상한제 완화 등의 기대감에 내년 분양을 준비했으나 공사비 조달 금융 부담에 조기 분양으로 돌아섰다. moon@fnnews.com 문영진 기자

정부가 극심한 주택공급 가뭄과 거래절벽을 해소하기 위해 서울 등 분양가상한제(분상제) 지역에서 재건축·재개발 사업을 할 경우 주거이전비와 원자재 값 상승분 등 필수비용을 분양가에 반영키로 하면서 올 하반기부터 분양가가 최대 4% 오를 전망이다. 실제로, 최대 규모 재건축단지인 서울 강동구 둔촌주공의 경우 이번 조치로 2% 인상 요인이 발생한다고 가정하면 3.3㎡당 분양가가 3700만원을 넘을 것으로 예측됐다. ■정비 가산비에 주거이전비 등 반영 21일 국토교통부가 내놓은 '분양가제도 운영 합리화 방안'에 따르면 분상제 적용 민간택지에서 정비사업 추진 시 들어가는 제반 비용을 분양가에 새롭게 반영하기로 했다. 당초 분상제는 저렴한 주택 공급을 확대하겠다는 취지였지만 정비사업 조합들이 낮은 분양가에 반발해 일반분양을 미루면서 주택공급의 큰 걸림돌로 꼽혔다. 현재 민간택지 분상제 적용 지역은 서울 25개 자치구 중 18개구(일부 동 제외)와 과천·하남·광명의 13개 동이 포함됐다. 이번 분상제 개편은 그간 조합원들이 부담하던 세입자 이주비 등을 '택지가산비'에 반영하는 게 핵심이다. 세부적으로는 세입자 관련 △주거이전비 △영업손실보상비 △명도소송비를 반영한다. 또 조합원과 관련해선 △기존거주자 이주를 위한 금융비(이자) △총회개최 등 필수소요경비 등도 적정수준 반영할 계획이다. 다만 이 같은 비용이 발생하지 않는 공공택지는 이번 제도개선의 영향을 받지 않는다. 주거이전비, 영업손실보상비는 토지보상법상 법정금액을, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하고, 총회 등 필수소요경비도 반영한다. 다만 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고 총회 등 필수소요경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다. 국토부는 분양가를 결정하는 또 다른 요인인 '건축비'도 손봤다. 기본형건축비를 산정할 때 레미콘·철근 외에 최근 현장에서 많이 쓰는 창호유리, 강화합판마루, 알루미늄 거푸집의 가격도 반영하기로 했다. 매년 3·9월 기본형건축비를 조정해 정기고시하는 것과 별개로 레미콘과 철근 가격의 합산 상승률이 15% 이상인 경우나 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상이면 정기고시 이후 3개월 내라도 비정기 조정을 추진키로 했다. ■분양가 1.5~4% 상승 예측 국토부는 재개발에 적용되는 비용인 주거이전비, 영업손실보상비 등이 가산비에 반영되면서 재건축보다 재개발 분양가가 더 오를 것으로 봤다. 김영한 국토부 주택정책관은 "일부 사업성 개선 효과가 있기 때문에 공급 촉진 효과는 당연히 있을 것으로 보인다"고 밝혔다. 국토부는 한국부동산원을 통해 제도개선 영향 분석결과 정비사업 분양가가 약 1.5~4% 상승할 것으로 예측했다. 단, 실제 사업장별 분양가는 사업기간, 사업장 규모, 일반분양 세대수 등에 따라 달라질 수 있다는 설명이다. 1만2032가구(조합원 및 일반분양 포함)가 공급되는 둔촌주공의 경우 이번 개선안을 적용해 분양가가 2% 상승할 경우 4700여세대의 일반분양가는 3.3㎡당 74만원 올라 3800만원에 육박할 것으로 추정된다. 이 경우 전용 59㎡ 일반분양가는 9억576만원으로 중도금 대출 기준인 9억원을 초과하게 된다. 조합 입장에서는 전체 일반분양 수입이 총 910억원 늘면서 조합원 1인당 약 1500만원의 수익 또는 분담금 인하 효과가 발생한다. 물론 실제 분양가 심의 결과는 다를 수 있다. 국토부는 분상제 개선과 관련해 오는 8월까지 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다. 이번 조치는 개정규칙 시행 전까지 입주자 모집공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용된다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

건국 이래 최대 재건축 사업으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축(조감도)이 조합 재정비와 분양가 대행업체 선정 등 사업에 다시 고삐를 죄고 있다. 둔촌주공은 주택도시보증공사(HUG) 분양가 거부와 분양가상한제 적용 등 진통을 겪었지만 집값 상승과 정부의 분양가 규제 완화 기류 등으로 연내 분양 가능성이 다시 떠오르고 있다. 다만, 조합원들이 희망하는 일반 분양가 상향시 특별공급 물량 대폭 감소, 대출 제한 등의 또다른 진통이 불가피할 전망이다. 13일 둔촌주공 재건축 조합에 따르면 조합은 최근 임시총회를 열고 조합 대의원 선임, 일반분양가 심의 업무 대행업체 선정 등 안건을 의결했다. 지난해 HUG분양가 수용과 분상제 적용을 놓고 조합장 퇴진과 집행부가 해체됐다가 이번 총회에서 120명의 대의원을 선임하며 사업이 본궤도에 오른 것이다. 조합 관계자는 "이번 총회로 조합의 조직 구성과 업무 추진 협력업체 등 구성이 완성됐다"며 "분양가 산정 등 관련 사안이 예정대로만 추진되면 연내 분양이 가능할 수도 있다"고 말했다. 둔촌주공 재건축 사업은 역대 최대 규모의 정비사업으로 꼽힌다. 지상 최고 35층 85개동 1만2032가구(임대 1046가구)의 아파트와 부대시설을 짓는 사업으로, 일반분양 물량만 4786가구에 달한다. 특히 둔촌주공 임시총회에서는 '일반분양가격 산정 및 심의 대행업체 선정'이 핵심 안건이었다. 조합은 업체가 3700만원 이상의 일반분양가를 받아오면 일정 수준의 인센티브를 주겠다고 밝혔다. 이는 최근 높아진 주변 아파트 시세와 국토부가 발표한 분상제 개선 기대가 반영됐기 때문이다.실제 업계에서는 둔촌주공 분양가격이 집값 상승으로 3.3㎡당 4000만원에 육박할 거란 전망이 나오고 있다. 한 정비업계 관계자는 "택지비, 고정건축비, 가산비 최소액을 감안하면 보수적으로 잡아도 3900만원선"이라며 "분양이 뒤로 밀리면 밀릴수록 분양가는 더 높아질 것"이라고 말했다. 2년 전 조합은 자체적으로 일반분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 책정했지만 HUG가 평당 2725만원을 제시해 분양이 미뤄졌다. 조합원들 희망대로 분양가가 3.3㎡당 4000만원에 육박할 경우 사업 속도는 빨라지겠지만 또다른 문제가 발생한다. 특공물량 축소와 대출 중단이 불가피한 것이다. 둔촌주공은 주택형별로 △전용 29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구 등이 일반분양된다. 분양가가 3700만원을 넘으면 전용 59㎡도 중도금대출 기준인 9억원을 초과한다. 이 경우 특공 물량도 1783가구에서 1037가구로 감소할 것으로 업계는 전망했다. 더욱이 분양가가 4000만원을 넘으면 사실상 초소형 평수(전용 29·39㎡) 외에는 특공이 불가능한 9억원을 넘기게 된다. 이에 대해, 고준석 동국대 법무대학원 교수는 "분상제 개선으로 분양가가 오르면 청약을 오래 준비한 40~50대들 조차도 중도금대출 불가에 막혀 집을 구할 수 없게 돼 대출규제 완화는 필수"라고 말했다. hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

공동주택 공시가격 급등으로 1만여 가구가 공급되는 올해 재건축 최대어인 서울 강동구 둔촌주공아파트 예비 청약자들의 불안감이 커지고 있다. 당초 3.3㎡당 3000만원 초·중반대를 예상했던 것과 달리 공시가 급등 영향으로 분양가가 4000만원을 훌쩍 넘을 거라는 우려에서다. 전문가들은 공동주택 공시가격 상향은 분양가 산정과 직접 관련이 없다고 진단하면서도 지난 달 표준지 공시지가가 급등한 상황이라 고분양가 가능성을 높게 점치고 있다.25일 부동산시장에 따르면 중개업소와 온라인커뮤니티를 중심으로 둔촌주공 분양가 상승에 대한 우려감이 급속도로 커지고 있다. 최근 공동주택 공시가가 급등하면서 당초 3000만원대로 예상되던 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 넘는 게 아니냐는 분위기다.한 예비청약자는 "당초 둔촌주공의 HUG 분양가가 2970만원이었는데, 분양가상한제를 택해 분양가가 16% 오른 반포 래미안 원베일리 사례가 있고, 강동구 공동주택 공시지가가 27% 올랐으니 평당 4150만원 수준이 될 거 같다"고 걱정했다. 또 다른 예비청약자는 "9억원 이하면 특별공급을 노려보려 했는데 의미가 없어졌다"며 "이번 생애엔 서울에 내 집 마련의 꿈이 무산돼 버렸다"고 한탄했다. 하지만 전문가들은 3.3㎡당 4000만원은 넘기기 어려울 것으로 전망했다. 분양가는 공동주택 공시가가 아닌 표준지 공시지가에 따라 결정된다는 이유를 꼽았다. 공동주택 공시가에 따르면 서울 강동구는 올해 27% 올랐지만, 표준지 공시지가로는 12.82% 상승했다. 표준지 공시지가는 개별 토지 공시지가를 선정하는 기준이다. 개별 공시지가는 재산세·종합부동산세 등 각종 세금 산정 자료로 활용된다. 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가할 때도 기준이 된다. 오학우 하나감정평가법인 본부장은 "강동구 표준지 공시지가 상승분을 반영한 결과 땅값만 평당 3000만~3100만원 정도가 나온다"며 "여기에 건축비를 더하면 둔촌주공 분양가는 대략 3700만~3900만원으로 추정된다"고 말했다. 백준 J&K도시정비 대표도 "둔촌주공 일부 조합원들은 4000만원이 넘는 분양가를 희망하고 있지만, 기존 분양가와 가격차가 너무 크다"며 "급속도로 분양가가 오르는 부분에 대해 분양가 심의위원회에서도 부담을 느낄 수 있다"고 지적했다. 이런 가운데 둔촌주공 아파트 재건축 사업은 속도를 내고 있다. 조합은 오는 4월 4일 새 조합장과 조합 임원을 선임하기 위한 임시총회를 연다. 둔촌주공 조합원은 그간 분양가 문제로 갈등을 겪다 지난해 8월 조합장을 해임시키고 조합장 직무대행 체제로 운영돼왔다. 다만 조합 입장에선 원베일리처럼 HUG 분양가가 무력화되는 문제가 불거지면서 국토교통부가 분상제 개선을 추진하는 건 걸림돌이 될 수 있다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "분양가가 3700만원을 넘으면 전용 59㎡도 9억원을 넘겨 특별공급대상에서 제외돼 정부가 분양가를 억제할 가능성도 있다"며 "분상제 개선안을 놓고 정부와 조합 간 갈등이 심화될 수 있다"고 전망했다. hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

"" [파이낸셜뉴스]서울 최대 재건축단지인 강동 둔촌주공아파트가 조합 집행부 전원 해임으로 결국 격랑 속으로 빠져들었다. 현 집행부 와해로 분양가상한제 신청은 백지화된 가운데 조합 비상대책위원회은 올해 안에 3.3㎡당 3550만원 이상의 분양가로 선분양을 진행하겠다는 계획이다. 9일 둔촌주공 조합과 정비업계에 따르면 지난 8일 서울 대치동 대치빌딩에서 열린 둔촌주공 재건축 조합 해임을 위한 임시총회에서 찬성 97.7%로 조합장, 이사, 감사 등 조합 집행부 전원이 해임됐다. 총 투표수 3831표 가운데 찬성 3702표, 반대 11표로 조합장 해임이 가결됐다. 이날 총회는 3785명이 서면결의서를 통해 참여의사를 밝혔고 853명의 조합원이 현장에 참석했다. 이번 총회를 발의한 둔촌주공조합원모임은 조합 집행부의 주택도시보증공사(HUG) 분양가 수용 등에 반발해 해임총회를 추진했다. 앞서 조합은 3.3㎡당 2978만원의 HUG 분양가를 수용하고 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료일을 하루 앞둔 지난달 27일 강동구청에 입주자모집공고 승인 신청을 마쳤다. 조합은 9월 5일 관리처분변경 총회를 열어 HUG 분양가와 분상제 적용시 분양가를 비교해 분양방식을 결정할 예정이었지만 이번 해임으로 이같은 계획이 무산됐다. 조합원모임은 조합 집무집행 가처분 신청을 내고 집무대행자를 선정한 뒤 '전문조합관리인'을 새로운 조합장으로 세울 계획이다. 전문조합관리인은 외부의 정비사업 전문가를 초빙하는 제도로 관할구청이 공개 채용한다. 조합원모임 관계자는 "올해 안에 선분양으로 일반분양을 진행하는게 목표"라며 "분양가는 3550만원 이상 받을 것"이라고 말했다. 조합이 한국미래전략연구원에 의뢰한 '분양가상한제 연구 용역 보고서'에서는 둔촌주공에 민간택지 분양가상한제가 적용되면 3.3㎡당 최저 2842만~3561만원의 분양가 심사 신청이 가능한 것으로 분석됐다. 다만, 조합원모임 측은 후분양 가능성에 대해서는 "선분양 방식으로 진행하는게 목표"라고 일축했다. 조합 집행부는 해임 결정에 대해 즉각 법적 대응에 나서기로 했다. 조합은 총회 직후 조합원들에게 보낸 문자에서 "비대위 총회 결과는 인정할 수 없다"며 "증거보전 및 효력정지 가처분 등 즉시 법적인 절차를 진행할 예정"이라고 밝혔다. 한편, 둔촌주공 재건축은 강동구 둔촌1동 170-1번지 일대에 지상 최고 35층 85개 동, 1만2032가구 규모의 아파트와 부대시설을 짓는 대규모 재건축 사업이다. 일반분양 물량만 4786가구에 달해 '단군 이래 역대 최대 재건축'으로 불린다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

민간택지 분양가상한제 유예 마지막 날 서울 주요 재건축 단지들은 입주자 모집공고 신청을 마쳤지만 진통은 계속될 것으로 예상된다. 단군 이래 최대 재건축 단지인 둔촌주공아파트 조합은 주택도시보증공사(HUG) 분양가로 신청을 마쳤지만 오는 8월 8일 열리는 집행부 해임총회가 변수로 남아 있다. 래미안원베일리 조합도 서초구청에 분상제 분양가 산정요청 계획을 밝히며 향후 분상제 수용 여지를 남겼다. 28일 재건축 조합들에 따르면 둔촌주공아파트 조합은 지난 27일 강동구청에 3.3㎡당 2978만원의 분양가로 입주자 모집공고 신청을 완료했다. 이에 따라 둔촌주공은 29일 시행되는 분상제를 일단 피할 수 있는 요건을 갖췄다. 조합 관계자는 "지난 16일 강동구청에 '택지비 감정평가' 신청도 완료해 분상제에 따른 분양가 산정을 위한 절차가 진행되고 있다"고 전했다. 평가가 완료되면 9월 5일 HUG 분양가와 분상제 분양가의 가격을 비교해 선택하는 '분양가 선택 총회'를 결의할 계획이다. 하지만 조합원 절반이 넘는 '둔촌주공 조합원 모임'(이하 조합원 모임)이 다음 달 8일 개최하는 집행부 해임총회 결과에 따라 분상제 적용 여부가 달라질 수 있다. 조합원 모임 관계자는 "3.3㎡당 1610만원인 상일동 벽산빌라가 분상제 일반분양가를 2730만원에 받고 협의 중"이라며 "3.3㎡당 2912만원인 둔촌주공의 경우 택지비(가산비 포함)가 높아 분상제의 분양가 산정기준을 적용하면 HUG 분양가보다 훨씬 높게 받을 수 있다"고 주장했다. 둔촌주공 조합원 6123명 중 조합원 모임이 3900여명으로 과반이어서 해임안이 통과될 가능성은 높다. 강동구청은 조합 내부갈등이 심해짐에 따라 입주자 모집공고 신청이 접수되더라도 조합원 동의 없이는 승인하지 않을 방침이다. 해임안이 가결되면 9월 5일 임시총회 주체가 사라지면서 분상제를 적용받게 된다. 이날 입주자 모집공고를 신청한 래미안원베일리(신반포3차와 경남 재건축) 조합도 HUG의 분양보증 유효기간인 2개월 내 HUG 분양가와 분상제 분양가 중 손해가 적은 방안을 선택할 방침이다. 앞서 HUG는 이 단지 일반분양가로 3.3㎡당 평균 4891만원을 통보했다. 이는 조합원 분양가인 5560만원에 크게 모자라는 수준으로 조합 내 반발이 심했다. 조합 관계자는 "HUG가 통보한 분양가는 3년 전 서초동 우성1차 분양 당시 가격과 유사한 수준으로, 3년간 오른 땅값은 전혀 반영되지 않았다"며 "24평형의 일반분양을 받을 경우 조합원 분양가보다 2억2000만원이나 더 싸게 '로또 분양'을 받는 격"이라고 말했다. 이 관계자는 "전문업체에 분상제 컨설팅 결과 3.3㎡당 최소 5200만원, 최대 6000만원까지 받을 수 있다는 결과를 받았다"며 "이를 근거로 둔촌주공의 사례처럼 서초구청에 분상제 적용가격을 책정해달라고 요구할 계획"이라고 밝혔다. 래미안원베일리 조합은 분상제 적용 가격을 본 뒤 HUG 분양가가 턱없이 낮다는 결과가 증명되면 분양보증 기간인 60일 이내에 모집공고를 내지 않을 방침이다. 이 경우에도 분상제를 적용받게 된다. 업계 관계자는 "주요 재건축조합들이 분상제 적용을 피한 뒤 '분양가 선택 총회'를 열고 더 유리한 분양가를 적용받겠다는 전략을 택하고 있다"며 "이럴 경우 재건축을 활성화하려는 정부의 주택공급 대책에도 영향을 미칠 수 있다"고 예상했다. hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

[파이낸셜뉴스] 단군 이래 최대 규모의 재건축(1만2032가구)으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공아파트가 28일 운명의 날을 맞았다. 이날까지 강동구청에 입주자모집공고 승인 신청을 내야 분양가 상한제를 피할 수 있기 때문이다. 다만 분양가 상한제를 피하려는 조합과 달리 분양가 상한제 적용을 받길 원하는 '둔촌주공 조합원 모임'의 반대가 거세 막판까지 진통을 거듭할 전망이다. 둔촌주공 아파트는 전날 주택도시보증공사(HUG)로부터 3.3㎡당 2978만원에 분양 보증서를 받았다. 분양가 상한제를 피해 일반분양을 할 수 있는 요건을 갖춘 셈이다.  29일부터 시행되는 민간택지 분양가 상한제를 피하려면 이날까지 구청에 신청서를 접수해야 한다. 조합은 입주자모집공고 승인 신청을 한 뒤 분양보증서 유효 기간인 두 달 동안 HUG 분양가와 분양가 상한제 적용 분양가를 비교해 더 유리한 것을 선택한다는 계획이다. 하지만 조합원의 과반이 넘는 '둔촌주공 조합원 모임(이하 조합원 모임)'의 반대에 부딪쳤다. HUG의 분양가보다 분양가 상한제를 적용받는 게 더 유리하다는 판단에서다. 조합원 모임은 조합의 신청을 저지하기 위해 강동구청에 군집했다. 조합원 모임 관계자는 "3.3㎡당 1610만원인 상일동 벽산빌라가 분양가 상한제 일반분양가를 2730만원에 받고 협의 중"이라며 "3.3㎡당 2912만원인 둔촌주공의 경우 공원 조성과 기부체납 등을 고려하면 벽산빌라보다 분양가 상승폭이 더 클 것"이라고 말했다. 분양가를 놓고 조합원 간 내홍이 심화되며 입주자모집공고 승인 신청은 막판까지 진통을 거듭할 전망이다. 조합 집행부의 HUG 분양가 적용 방침에 반발한 조합원 모임 측은 오는 8월 8일 총회를 열고 집행부 해임을 결의한다는 방침이다. 둔촌주공 조합원 6123명 중 조합원 모임이 3900여명으로 과반이 넘어 해임안이 통과될 가능성이 높다. 강동구청은 조합 내부 갈등이 심해짐에 따라 입주자모집공고 신청이 접수되더라도 조합원 동의 없이는 승인하지 않는다는 방침이다. 해임안이 통과되면 새 집행부가 결성되고, 분양가 상한제를 적용받게 된다. 한편 분양가 상한제를 피할 수 있는 마지막날까지 고심을 거듭하던 서울의 다른 단지들은 HUG의 분양가를 수용하는 모양새다. 서울 서초구 신반포3차·경남아파트를 재건축하는 래미안원베일리 조합은 이날 서초구에 입주자모집공고 신청을 내기로 했다. 다만 조합 측은 HUG가 승인한 3.3㎡당 4891만원은 지난해 10월 반포우성 재건축의 분양가 기준이라며 분양보증 유효 기간인 2개월 내에 분양가 상한제 적용 여부의 득실을 따져 최종 분양 여부를 결정하기로 했다. 서울 은평구 수색증산뉴타운 내 알짜 부지로 꼽히는 증산2구역이 3.3㎡당 1992만원을 통보 받으며 조합원들이 거세게 반발했지만 '울며 겨자먹기'로 이를 수용하는 분위기다. 최소 2100만원대의 분양가를 예상했던 조합원들은 분양가 상한제 적용 분양가가 더 높다고 장담할 수 없다며 수용 방침을 밝혔다. hoya0222@fnnews.com 김동호 기자