새해 부동산 투자환경은 불확실성이 커진 상황이다. 이에 서울 강남권이나 수도권 주요 입지에 알짜 실거주 매물이 주요 투자처로 꼽혔다. 신축 중심의 가격경쟁력을 노리는 선별매수가 주효한 전략이다. 가격 양극화가 심화되면서 똘똘한 한 채가 중요하다는 조언이다. 거래 시기는 상반기를 주목했다. 정치적인 변화 가능성에 정책 변수가 전망되면서 양도세와 취득세 등 세금규제와 대출규제, 금리인하 등이 주요 고려사항으로 언급됐다. ■똘똘한 한 채 전략 유효 1일 부동산 시장 전문가들은 올해 부동산 시장 역시 인기 유망지역 위주 쏠림현상이 심화될 것으로 예상했다. 내수경기 불확실성 속에 알짜 중심 선별투자가 핵심이라는 것이다. 주요 부동산 투자처로는 서울 등 인기지역의 경매물건이나 빌딩, 분양가상한제 청약 등이 꼽혔다. 우선 경매의 경우 최근 서울 아파트 물건이 크게 늘면서 유망 투자처일 수 있다는 분석이다. 우병탁 신한은행 전문위원은 "최근 서울 아파트 경매물건은 1년 전 약 200건, 1년반 전 약 70건 대비 크게 증가한 400건에 육박하고 있다"며 "강남 및 강북 주요 상권 소재 빌딩(근린생활시설) 경매물건도 증가하고 있어 주택뿐만 아니라 빌딩 역시 종류에 관계없이 투자가치가 주목된다"고 말했다. 빌딩 등 수익형 부동산의 경우 공실이 없는 핵심지역 투자를 추천했다. 경기침체 가능성이 있으므로 강남권 등 인기지역 중심으로 거래가 늘어날 수 있다는 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "수익형 부동산은 금리에 민감하게 움직인다. 빌딩은 법인으로 계약하는 경우가 많아 상대적으로 대출규제를 덜 받는다"며 "금리가 인하되면 강남권 등 인기지역을 중심으로 거래가 늘어날 것이지만 내수경기 침체를 고려해 알짜지역을 중심으로 접근하는 게 필요하다"고 강조했다. 청약 역시 지방보다는 수도권 위주 청약에 집중하면서 지역 내 5년 이하 신축 아파트와 청약 예정단지 분양가를 비교하면서 청약 득실을 따져보는 게 필요하다는 조언이다. 특히 서울 및 수도권 분양가상한제 적용 청약단지를 선별해 투자하고 특별공급을 적극 활용할 필요도 있다. 재건축·재개발 등 정비사업과 관련해서도 주요 입지가 관건이라는 조언이다. 전문가들은 올해 기대되는 주요 청약으로 서울 서초동 대림아크로클라우드파크와 방배동 래미안원페를라·방배포레스트자이, 반포동 디에이치클래스트·래미안트리니원, 신천동 잠실르엘 등 강남권 분양을 꼽았다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "분양가상한제 주택 위주로 안정적 프리미엄이 기대되므로 서울 공공택지 분양가상한제와 서울 강남3구, 용산 등 민간택지 상한제 지역과 3기 신도시 및 택지개발사업 단지 등을 중심으로 청약하는 것이 유리하다"며 "특히 가점이 낮아도 특별공급 조건을 활용하거나 추첨제 물량 등을 통해 운에 의한 당첨도 가능한 상황"이라고 조언했다. 이와 관련, 신축 분양은 여전히 시세차익을 기대할 수 있지만 정비사업 초기 단지들에는 유의할 필요도 있다는 해석이다. 우 위원은 "재건축 초기단계에 진입한 단지들은 공사비 인상 우려 등으로 사업지연 등 리스크를 고려해 장기적 관점에서 살펴보고 신중하게 접근할 필요가 있다"며 "1기 신도시 선도지구 역시 장기적으로 미래가치가 있지만 현재의 상승세는 기대심리가 선반영된 단발 호재성 가격상승일 가능성이 있다"고 말했다. ■가용자산 내 규제 리스크 고려 이 같은 부동산 거래 적기는 상반기가 유리하다는 전망이다. 금리인하 기조의 변동성과 스트레스 DSR 3단계 적용 등 대출규제 강화 가능성, 정치적인 변화 등에 따른 것이다. 특히 실수요 위주의 똘똘한 한 채 전략이 당분간 유효하다는 평가다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정비사업은 안전진단 폐지나 재건축초과이익환수제 폐지를 비롯해 다주택자에 대한 규제완화가 쉽지 않은 상황"이라며 "저조한 거래 회전으로 매수자 우위의 시장이 지속될 2025년 상반기가 적절해 보인다"고 말했다. 2025년 금리인하 체감과 관련해서는 기준금리는 경기둔화 우려로 2.5~2.75%로 전망되지만 미국 트럼프 2기 행정부의 정책으로 관세정책과 자국우선주의 정책에 따라 물가불안이 야기되면 국내 기준금리 인하 속도도 저하될 여지가 있다는 평가다. 여기에 7월 스트레스DSR 3단계 강화 이슈로 2금융권도 대출규제가 본격화할 전망이어서 과도한 부채보다는 까다로운 여신에 대비해 자기자본비율을 높이는 전략이 유효하다는 평가다. 특히 대출규제는 지속적으로 깐깐해지는 추세라는 전망이다. 윤 위원은 "대출 규제로 인해 선택 자체가 어려운 상황"이라며 "본인이 가용 자금과 소득수준 내에서 가장 좋은 물건(대체재)을 찾는 것이 가장 현명한 투자전략"이라고 말했다. 세금 역시 상속세와 증여세 완화가 불발되면서 부동산 등 자산의 세대이전 속도가 둔화되는 가운데 2025년 조정대상지역에 대한 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료될 예정이어서 규제지역 매각계획이 있다면 하반기보다는 상반기가 세금을 아낄 수 있다는 조언이다. 이런 가운데 정치적 변화로 예상되는 주요 부동산 정책으로는 다주택자 규제 강화(양도세, 종부세, 취득세 강화)와 규제지역 확대(조정대상지역, 투기과열지구 확대 지정)를 비롯해 토지거래허가구역 확대를 통해 갭투자 금지, 주택임대차보호법 강화 등이 꼽혔다. 이어 정부가 발표한 서울 중심의 공급확대 정책이 정치 혼란으로 이행되지 못할 경우 내년부터 본격적인 상승장을 불러올 수 있다는 예상도 제기됐다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "2026년 이후로 서울부터 시작해서 본격적인 공급절벽이 찾아오기 때문에 중장기적 안목으로 정비사업 활성화를 통해서 공급정책을 지속해야 하지만, 현 정치사회적 혼란으로 골든타임을 놓치면 2026년 이후로 본격적인 주택공급 부족이 심화될 수 있다"며 "이후로는 본격적인 상승장을 막을 수 없을 것이고 이후 정부가 공급부족으로 인한 수요억제 정책을 펼치면 부작용으로 더 큰 상승이 나타나는 상황이 반복될 것"이라고 전망했다. ■박스권 거래량·가격 '양극화 심화' 올해 부동산 거래와 가격 추이는 전반적인 부동산 시장의 불확실성의 영향이 크다는 분석이다. 투자심리가 위축되면서 가격 역시 주춤할 것으로 예상했다. 전체 부동산 거래가 위축되면 매매에 이어 전세 가격도 크게 오르기는 힘들다는 것이다. 이에 아파트시장은 매매나 전세 모두 큰 폭의 상승이나 하락이 없는 지루한 박스권 양상이 될 가능성이 높다는 분석이다. 박원갑 수석전문위원은 "1%대로 떨어진 경제성장률과 정치적 불확실성도 수요자들의 심리를 짓누를 가능성이 높다"며 "정치적 불확실성이 해소되기 전까지는 거래 두절 속에 가격도 약세를 띠는 조정 국면이 지속될 것"이라고 내다봤다. 이에 따라 실수요자는 가격경쟁력에 초점을 맞추는 게 중요하다는 조언이다. 불확실성이 큰 만큼 매입가를 최대한 낮춰 급매물과 시세보다 싼 신규분양 위주로 접근하는 게 유용하다는 것이다. 기존 매매시장의 경우 서울은 고점 대비 10~15%, 수도권과 지방은 20% 이상 싼 매물을 중심으로 선별 매수하는 게 좋고, 신규 분양은 주변 시세보다 10% 이상 비싼 곳은 신중해야 한다는 제안이다. 정치이슈에 따라 부동산 가격 초양극화 가능성도 제기됐다. 김제경 소장은 "전방위적인 다주택자 규제로 인해 다주택자로 하여금 1주택으로 유도하게 되면 결과론적으로 상대적으로 가치가 떨어지는 주택을 먼저 정리하고 소위 말하는 똘똘한 한 채 선호현상이 심화될 것"이라며 "서울과 지방의 지역별 차이나 아파트와 비아파트의 상품별 양극화가 발생할 것으로 보인다"고 말했다. 이는 지방 주택시장 침체와 서울 아파트만 오르는 상황을 더 가속화할 수 있다는 분석이다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

국민 평형으로 불리는 전용면적 84㎡의 '50억원 시대'가 초읽기에 들어갔다. 서울 서초구 반포동 한강변 신축 대단지를 중심으로 초고가 거래가 이어지고 있는 것이다. 최근 서울 아파트값이 급등하면서 한강변 신축 단지를 중심으로 한 '국민 평형' 신고가 행진은 당분간 지속될 것으로 전망된다. 29일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난달 7일 서울 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡가 49억8000만원에 거래됐다. 이는 단지의 신고가 이면서 서울 아파트 '국평' 기준 올해 최고가 거래다. 단지는 지난해 8월 준공된 2990가구의 대단지다. 지난달 26일에는 같은 반포동에 위치한 아크로리버파크가 44억5000만원에 거래됐다. 2016년 준공된 단지는 1612가구 규모다. 지난달 24일 강남구 압구정동 현대14차는 42억5000만원에 거래되기도 했다. 1987년 준공된 단지는 압구정3구역 재건축 사업을 통해 지어졌다. 반포 지역 아파트값 강세는 지난해부터 이어졌다. 국평 기준 지난해 상위 최고가 2곳 모두 반포에 위치한 단지로 래미안원베일리(45억9000만원)와 아크로리버파크(43억9000만원)가 차지했다. 반포 아파트 실거래가도 상승세다. NH투자증권 '반포 아파트 심층분석'에 따르면 지난 5월 기준 3.3㎡ 당 매매가는 8556만원이다. 전고점인 2022년 7월 8821만원 대비 97.1% 수준까지 회복했다. 반포 지역 거래량 역시 지난해 11·12월 각각 25건으로 저조했지만, 올 들어 3·4월 104건을 기록하기로 했다. 전문가들은 반포 지역 재건축이 활성화되면서 신축 공급이 꾸준한 점을 상승 요인으로 봤다. 반포는 신축, 준신축, 재건축 진행 단지가 밀집돼 있다. 입주 예정 단지는 △오는 8월 래미안원펜타스(641가구) △2025년 4월 메이플자이(3307가구) △2026년 래미안트리니원(2091가구) △2027년 디에이치클래스트(5002가구) 등이다. 재건축이 진행 중인 단지는 반포·잠원동 등 12곳이다. 대규모 신축 재건축 단지가 입주를 하면서 신축을 선호하는 수요를 끌어당기는 셈이다. 반포가 강남3구(강남·서초·송파구)에서 토지거래허가구역이 아닌 점도 상승 요인으로 꼽힌다. 서울시는 2020년 6월 국제교류복합지구(송파구 잠실동, 강남 삼성·대치·청담)를 토지거래허가구역으로 지정 후 연장하고 있다. 강남구 압구정동 아파트지구 24개 단지도 2021년 4월부터 현재까지 토허제 구역으로 지정됐다. 토허제가 되면 2년 동안 실거주 의무가 생겨 매매와 임대가 제한되고, 전세를 끼고 주택을 사는 일명 '갭투자'도 불가능하다. 이 때문에 고가주택 투자 및 실거주 수요가 반포로 이동해 반사이익으로 아파트값을 끌어올렸다는 분석이 나온다. 정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 "서울도시기본계획의 수변 개발과 조망가치 상승으로 한강변 신축 및 반포권역 입지적 강점은 공고해질 전망"이라며 "다만, 향후 토허제 해제에 따라 반포 진입이 가능한 수요가 강남으로 분산될 수 있다는 점이 가격 변수로 판단된다"고 말했다. 이어 "재건축 단지만 모인 압구정동 시세가 반포 신축과 비슷한 수준임을 감안할 때 압구정 재건축 속도에 따라 수요가 압구정으로 이동할 가능성도 크다"고 부연했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 국민 평형으로 불리는 전용면적 84㎡의 '50억원 시대'가 초읽기에 들어갔다. 서울 서초구 반포동 한강변 신축 대단지를 중심으로 초고가 거래가 이어지고 있는 것이다. 최근 서울 아파트값이 급등하면서 한강변 신축 단지를 중심으로 한 '국민 평형' 신고가 행진은 당분간 지속될 것으로 전망된다. 29일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난달 7일 서울 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡가 49억8000만원에 거래됐다. 이는 단지의 신고가 이면서 서울 아파트 '국평' 기준 올해 최고가 거래다. 단지는 지난해 8월 준공된 2990가구의 대단지다. 지난달 26일에는 같은 반포동에 위치한 아크로리버파크가 44억5000만원에 거래됐다. 2016년 준공된 단지는 1612가구 규모다. 지난달 24일 강남구 압구정동 현대14차는 42억5000만원에 거래되기도 했다. 1987년 준공된 단지는 압구정3구역 재건축 사업을 통해 지어졌다. 반포 지역 아파트값 강세는 지난해부터 이어졌다. 국평 기준 지난해 상위 최고가 2곳 모두 반포에 위치한 단지로 래미안원베일리(45억9000만원)와 아크로리버파크(43억9000만원)가 차지했다. 반포 아파트 실거래가도 상승세다. NH투자증권 '반포 아파트 심층분석'에 따르면 지난 5월 기준 3.3㎡ 당 매매가는 8556만원이다. 전고점인 2022년 7월 8821만원 대비 97.1% 수준까지 회복했다. 반포 지역 거래량 역시 지난해 11·12월 각각 25건으로 저조했지만, 올 들어 3·4월 104건을 기록하기로 했다. 전문가들은 반포 지역 재건축이 활성화되면서 신축 공급이 꾸준한 점을 상승 요인으로 봤다. 반포는 신축, 준신축, 재건축 진행 단지가 밀집돼 있다. 입주 예정 단지는 △오는 8월 래미안원펜타스(641가구) △2025년 4월 메이플자이(3307가구) △2026년 래미안트리니원(2091가구) △2027년 디에이치클래스트(5002가구) 등이다. 재건축이 진행 중인 단지는 반포·잠원동 등 12곳이다. 대규모 신축 재건축 단지가 입주를 하면서 신축을 선호하는 수요를 끌어당기는 셈이다. 반포가 강남3구(강남·서초·송파구)에서 토지거래허가구역이 아닌 점도 상승 요인으로 꼽힌다. 서울시는 2020년 6월 국제교류복합지구(송파구 잠실동, 강남 삼성·대치·청담)를 토지거래허가구역으로 지정 후 연장하고 있다. 강남구 압구정동 아파트지구 24개 단지도 2021년 4월부터 현재까지 토허제 구역으로 지정됐다. 토허제가 되면 2년 동안 실거주 의무가 생겨 매매와 임대가 제한되고, 전세를 끼고 주택을 사는 일명 '갭투자'도 불가능하다. 이 때문에 고가주택 투자 및 실거주 수요가 반포로 이동해 반사이익으로 아파트값을 끌어올렸다는 분석이 나온다. 정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 "서울도시기본계획의 수변 개발과 조망가치 상승으로 한강변 신축 및 반포권역 입지적 강점은 공고해질 전망"이라며 "다만, 향후 토허제 해제에 따라 반포 진입이 가능한 수요가 강남으로 분산될 수 있다는 점이 가격 변수로 판단된다"고 말했다. 이어 "재건축 단지만 모인 압구정동 시세가 반포 신축과 비슷한 수준임을 감안할 때 압구정 재건축 속도에 따라 수요가 압구정으로 이동할 가능성도 크다"고 부연했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

현대건설이 서울 한강변 최대 랜드마크 단지인 반포주공 1단지 시공을 맡게 됐다. 27일 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 조합은 서울 송파구 잠실실내체육관에서 열린 시공사 선정 총회를 통해 현대건설을 시공사로 낙점했다. 시공비 2조7000억원, 총 사업비 8조원이라는 역대 최대규모와 최첨단 설계, 과도한 이사비 현금지원 등으로 화제를 모았던 반포주공1단지는 이제 2020년이면 현대의 프리미엄 브랜드를 단 총 5388가구 '디에이치클래스트'로 새롭게 태어난다. wonder@fnnews.com 정상희 기자