[파이낸셜뉴스] 국내외 건설시장 불안감이 가중되면서 지난 몇년 사이 인기를 끌던 부동산 펀드에서의 자금이탈이 확산되는 분위기다. 韓 부동산펀드서 석 달 사이 1600억원 자금 이탈 1일 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 국내 부동산 전체 펀드에서 최근 3개월 동안 1689억원 규모(2월 27일 기준일)의 자금이 빠져나갔다. 6개월 동안 기간을 늘려 잡으면 2724억원의 자금이 이탈했다. 글로벌 기준금리 인상 기조가 지속되고 경기침체 그림자가 짙어지면서 유동성 불안감이 확산되고 있어서다. 국내 부동산 펀드의 최근 한 달 수익률은 -1.52%를 가리키고 있다.  시장에선 지난해 10~12월 글로벌 긴축 기조에 강원도 레고랜드 사태 여파로 유동화증권 차환 리스크가 대두한 바 있다. 이에 정부는 적극적인 유동성 공급 정책을 펼쳤고 폭등하다시피 올랐던 채권금리는 올해 들어 상승폭을 상당 부분 반납했다.  금융업계는 유동화시장 경색 고비를 넘겼으나 건설시장에 대한 경계감은 늦추지 않고 있다.  실제로 미분양이 지속되면서 건설사는 물론 부동산 관련 유동성 리스크가 또 다시 대두하고 있다. 미분양이 계속되면서 부동산 PF 사업장에 대한 근본적 위험이 해소되고 못하고 있기 때문이다. 특히 브릿지론에서 본PF로의 차환이 거의 올스톱 되면서 브릿지론, PF대출 관련 리스크는 커졌다.  나이스신용평가에 따르면 증권사 25곳의 본PF 익스포져는 20조2000억원, 브릿지론 8조2000억원으로 구성됐다.  분양형 본PF 사업장 중 공정률이 높거나(50% 이상) 준공된 사업장은 분석대상 익스포져 중 20%에 불과하다. 미착공 및 공정률이 저조한 사업장(공정률 50% 미만)이 80%를 차지한다.  공정률이 저조하다는 것은 부동산 PF 대상 건축물의 준공까지 투입 자금과 시간이 더 많이 소요됨을 의미한다.  해외 부동산 가격 하락 불안, 美 금리 인상 기조 부담  해외 부동산 펀드에서도 최근 3개월 동안 339억원어치의 자금이 이탈했다. 금융투자업계에선 "해외 부동산 등 대체투자 펀드 등의 부분에서도 높은 금리수준과 경기 침체의 이중고로 인한 가격 하락 압력이 존재한다"고 지적하고 있다.  김미숙 KB증권 연구원은 "지난해 지속된 미국의 금리 인상은 상업용 부동산 투자 시장에 부담으로 작용하고 있다"면서 "향후 고금리에 리파이낸싱 진행, 기존 보유 자산에 공실발생 가능성, 자산 매각 시 가치 조정 가능성 등으로 수익률 축소 가능성이 있기 때문"이라고 설명했다. 그러면서 "프라임급 자산을 위주로 한 상업용 부동산 시장의 조정 가능성이 있다"고 지적했다. 이러한 부동산 시장을 더 불안케 하는 것은 미국의 긴축 강조 지속 여부이다.　  지난 주말 발표된 1월 미국 개인소비지출(PCE) 가격지수가 시장 예상을 웃돌았기 때문이다. 미 상무부는 지난 24일 1월 PCE 물가지수가 전년 대비 5.4% 상승했다고 발표했다. 이는 시장의 예상(5.0%)을 넘어선 데다 전달(5.3%)보다 오히려 상승한 것이다.  1월 소비자물가지수(CPI)에 이어 PCE 물가마저 오르면서 시장에서는 긴축 강조가 계속될 것이란 불안감이 확산하고 있다.  4명의 월가 이코노미스트와 경제학 교수들은 시카고경영대학원이 주최한 콘퍼런스에서 공개한 연구 보고서를 통해 "기준금리를 6.5%까지 올려야 물가를 잡을 수 있다"는 주장을 펼치기도 했다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

국토해양부는 건설사가 보유한 준공 후 미분양 아파트에 투자하는 ‘유진푸른하우징 사모 부동산투자신탁 1호’를 7월초 출시한다고 29일 밝혔다. 이 펀드는 울산 지역 미분양아파트 219가구를 매입해 3년 6개월간 임대 등으로 운영한 뒤 매각해 투자자금을 회수한다. 펀드 만기 때 아파트가 팔리지 않으면 한국토지주택공사(LH)가 미리 약정한 가격으로 매입하도록 해 투자위험을 줄인 게 특징이다. LIG투자증권이 설립 주간사를 맡아 30일까지 투자자금을 조달한 뒤 7월 초 금융감독원에 등록할 예정이다. 국토부는 이번 사모펀드에 이어 미분양 주택 1868가구에 투자하는 펀드와 부동산간접투자회사(리츠)를 순차적으로 내놓을 예정이다. 한편 지금까지 출시된 미분양 투자 상품은 펀드 2개와 리츠 8개 등 모두 10개에 달한다. 이들 펀드 및 리츠는 미분양 주택 3738가구를 매입해 운용중이다. /victoria@fnnews.com이경호기자

LIG투자증권 컨소시엄은 한국토지주택공사(LH)의 2차 미분양 리츠·펀드 금융주간사로 선정됐다고 지난달 31일 밝혔다. 이번 리츠·펀드는 건설사로부터 주택을 최초 분양가로 매입해 만기 시 잔여 미매각분에 대해서는 LH공사의 매입보장을 통해 신용을 보강하는 구조이며 총 1조원(매입확약기준)을 투입, 미분양 주택 5000가구를 매입할 계획이다. LIG투자증권 컨소시엄은 LIG투자증권을 비롯해 미래에셋증권, 동양종합금융증권으로 구성돼 있다. LH는 이번 공모에서 투자대상 및 조건을 △수도권을 제외한 지방에 위치한 준공 후 2년 이내 미분양 주택 △분양률 30% 이상 △단지규모 300가구 이상 △전용면적 149㎡ 이하 △금액기준 500억원 이상 2000억원 이하로 한정해 금융주간사 참여에 제한을 두었다. LIG투자증권은 이번 주간사 참여를 기반으로 조만간 건설사 보유 미분양 아파트를 매입할 미분양 펀드 1호 설립을 추진할 계획이다. /ch21@fnnews.com 이창환기자

LIG투자증권 컨소시엄은 한국토지주택공사(LH)의 2차 미분양 리츠·펀드 금융주간사로 선정됐다고 지난달 31일 밝혔다. 이번 리츠·펀드는 건설사로부터 주택을 최초 분양가로 매입해 만기 시 잔여 미매각분에 대해서는 LH공사의 매입보장을 통해 신용을 보강하는 구조이며 총 1조원(매입확약기준)을 투입, 미분양 주택 5000가구를 매입할 계획이다. LIG투자증권 컨소시엄은 LIG투자증권을 비롯해 미래에셋증권, 동양종합금융증권으로 구성돼 있다. LH는 이번 공모에서 투자대상 및 조건을 △수도권을 제외한 지방에 위치한 준공 후 2년 이내 미분양 주택 △분양률 30% 이상 △단지규모 300가구 이상 △전용면적 149㎡ 이하 △금액기준 500억원 이상 2000억원 이하로 한정해 금융주간사 참여에 제한을 두었다. LIG투자증권은 이번 주간사 참여를 기반으로 조만간 건설사 보유 미분양 아파트를 매입할 미분양 펀드 1호 설립을 추진할 계획이다. /ch21@fnnews.com 이창환기자

LIG투자증권 컨소시엄은 한국토지주택공사(LH)의 2차 미분양 리츠·펀드 금융주간사로 선정됐다고 31일 밝혔다. 이번 리츠·펀드는 건설사로부터 주택을 최초 분양가로 매입해 만기 시 잔여 미 매각 분에 대해서는 LH공사의 매입보장을 통해 신용을 보강하는 구조이며 총 1조원(매입확약기준)을 투입, 미분양 주택 5000가구를 매입할 계획이다. LIG투자증권 컨소시엄은 LIG투자증권을 비롯해 미래에셋증권, 동양종합금융증권으로 구성돼 있다. LH는 이번 공모에서 투자대상 및 조건을 △수도권을 제외한 지방에 위치한 준공 후 2년 이내 미분양 주택 △분양률 30% 이상 △단지규모 300세대 이상 △전용면적 149㎡ 이하 △금액기준 500억원 이상 2000억원 이하로 한정해 금융주간사 참여에 제한을 두었다. LIG투자증권은 이번 주간사 참여를 기반으로 조만간 건설사 보유 미분양 아파트를 매입할 미분양 펀드 1호 설립을 추진할 계획이다. LIG투자증권 조영구 PF사업본부장은 “미분양 주택의 할인으로 인한 기존 수분양자의 민원을 방지함과 동시에 건설사는 유동성 확보 및 재무개선 효과를 얻을 수 있다”며 “지속적으로 증가하고 있는 준공 후 미분양 아파트 문제의 해결 방안이 될 수 있을 것”이라고 말했다. /ch21@fnnews.com이창환기자

한국토지주택공사(LH)는 미분양 리츠와 부동산 펀드를 통해 민간건설사의 미분양아파트 5000가구를 매입키로 하고 오는 13일까지 미분양 리츠 설립 및 부동산 펀드 설정을 위한 금융 주간사를 공모한다고 지난달 30일 밝혔다. 이는 지난달 23일 정부의 미분양 해소방안에 따라 건설사의 미분양 주택을 매입하기 위한 후속조치이다. LH는 지난해 1차로 미분양 주택을 매입하는 리츠 및 펀드를 설정한 데 이어 이번 2차에선 총 1조원을 투입해 5000가구의 미분양 주택을 매입할 계획이다. 공모에 참여할 주간사는 공모 전에 민간건설사로부터 투자대상 미분양주택을 미리 접수받아 응모해야 한다. 대상 주택은 수도권을 제외한 지방에 소재한 준공 후 2년 이내 미분양 주택 중 분양률 30% 이상, 단지규모 300가구 이상, 전용 면적 149㎡ 이하의 요건을 모두 갖춰야 한다. 또 주간사는 1000억원 이상 자기자본금을 확보해야 한다. 다만 금융사 간 컨소시엄이 허용된다. 1개 주간사가 리츠와 펀드를 중복해 신청할 수 있다. 특히 지난해의 1차 때와 달리 이번에는 리츠나 펀드가 투자할 수 있는 미분양주택은 금액기준으로 최소 500억원을 넘고 2000억원 이하여야 한다. LH는 주간사 선정을 위한 모든 심사과정과 결과를 공개할 방침이라고 설명했다. /victoria@fnnews.com 이경호기자

한국토지주택공사(LH)는 미분양 리츠와 부동산 펀드를 통해 민간건설사의 미분양아파트 5000가구를 매입키로 하고 오는 13일까지 미분양 리츠 설립 및 부동산 펀드 설정을 위한 금융 주간사를 공모한다고 지난달 30일 밝혔다. 이는 지난달 23일 정부의 미분양 해소방안에 따라 건설사의 미분양 주택을 매입하기 위한 후속조치이다. LH는 지난해 1차로 미분양 주택을 매입하는 리츠 및 펀드를 설정한 데 이어 이번 2차에선 총 1조원을 투입해 5000가구의 미분양 주택을 매입할 계획이다. 공모에 참여할 주간사는 공모 전에 민간건설사로부터 투자대상 미분양주택을 미리 접수받아 응모해야 한다. 대상 주택은 수도권을 제외한 지방에 소재한 준공 후 2년 이내 미분양 주택 중 분양률 30% 이상, 단지규모 300가구 이상, 전용 면적 149㎡ 이하의 요건을 모두 갖춰야 한다. 또 주간사는 1000억원 이상 자기자본금을 확보해야 한다. 다만 금융사 간 컨소시엄이 허용된다. 1개 주간사가 리츠와 펀드를 중복해 신청할 수 있다. 특히 지난해의 1차 때와 달리 이번에는 리츠나 펀드가 투자할 수 있는 미분양주택은 금액기준으로 최소 500억원을 넘고 2000억원 이하여야 한다. LH는 주간사 선정을 위한 모든 심사과정과 결과를 공개할 방침이라고 설명했다. /victoria@fnnews.com 이경호기자

한국토지주택공사(LH)는 미분양 리츠와 부동산 펀드를 통해 민간건설사의 미분양아파트 5000가구를 매입키로 하고 오는 13일까지 미분양 리츠 설립 및 부동산 펀드 설정을 위한 금융 주간사를 공모한다고 지난달 30일 밝혔다. 이는 지난달 23일 정부의 미분양 해소방안에 따라 건설사의 미분양 주택을 매입하기 위한 후속조치이다. LH는 지난해 1차로 미분양 주택을 매입하는 리츠 및 펀드를 설정한 데 이어 이번 2차에선 총 1조원을 투입해 5000가구의 미분양 주택을 매입할 계획이다. 공모에 참여할 주간사는 공모 전에 인간건설사로부터 투자대상 미분양주택을 미리 접수받아 응모해야 한다. 대상 주택은 수도권을 제외한 지방에 소재한 준공 후 2년 이내 미분양 주택 중 분양률 30% 이상, 단지규모 300가구 이상, 전용 면적 149㎡이하의 요건을 모두 갖춰야 한다. 또 주간사는 1000억원 이상 자기자본금을 확보해야 한다. 다만 금융사간 컨소시엄이 허용된다. 1개 주간사가 리츠와 펀드를 중복해 신청할 수 있다. 특히 지난해의 1차때와 달리 이번에는 리츠나 펀드가 투자할 수 있는 미분양주택은 금액기준으로 최소 500억원을 넘고 2000억원 이하여야 한다. LH는 주간사 선정을 위한 모든 심사과정과 결과를 공개할 방침이라고 설명했다./victoria@fnnews.com이경호기자

정부가 아파트 미분양 해소를 위해 이달 말부터 미분양펀드 및 리츠의 종합부동산세와 법인세 감면 혜택을 주기로 함에 따라 미분양 해소 효과에 관심이 쏠리고 있다. 건설업계는 이번 정부의 미분양 해소대책에 실효성이 없다고 지적하고 있다. 이는 대부분의 건설사들이 지방 미분양 아파트에 대해 자체적으로 할인분양 등을 통해 그 이상의 혜택을 부여하고 있기 때문이다. 건설사와 부동산 전문가들은 미분양 해소 대책이 제대로 효과를 거두기 위해서는 대규모 주택 임대사업자에게 세제 등의 혜택을 주는 게 필요하다고 지적한다. 기획재정부는 지난 22일 총액의 60%를 지방 미분양아파트에 투자하는 미분양 펀드나 리츠에 대해 법인세를 30% 추가 감면하고 종합부동산세를 전액 면제하는 내용의 세제개편안을 마련해 이달 말부터 시행키로 했다. ■건설사, “9·22 미분양 해소 대책 별 도움 안돼” 23일 건설업계 등에 따르면 건설사들은 미분양아파트를 펀드나 리츠에 편입시키고 이 상품에 대해 세금을 감면하는 정책은 별 도움이 되지 않는다고 입을 모은다. 미분양펀드나 리츠에 미분양 물량을 편입시킬 경우 엄청난 손실을 감수해야 하기 때문이다. 대형 건설사 한 관계자는 “미분양 아파트를 펀드나 리츠에 편입시킬 경우 대부분 분양가의 60∼70% 수준에 공급해야 하는 데다 금융비용까지 떠맡을 경우 분양가의 50% 수준에서 넘겨야 하는 상황이 발생한다”면서 “이렇게 되면 건설사로서는 엄청난 적자를 떠안을 수밖에 없다”고 말했다. 여기에 분양시장 상황이 지난해 글로벌 금융위기 당시에 비해 나아졌다는 것도 건설사들이 미분양 펀드나 리츠에 미분양 물량을 넘기기를 회피하는 주요 이유다. 따라서 미분양 펀드나 리츠가 활성화되기 어렵고 이로 인해 정책의 효과가 떨어질 수밖에 없다는 것이다. 건설사들은 차라리 자체적으로 분양가격을 인하해 미분양을 파는 것이 되레 효과가 크다고 입을 모은다. ■“대규모 주택임대사업자 세제지원이 효과 커” 전반적인 경기 회복으로 건설사들이 유동성 위기에서 벗어나고 있다는 것도 이번 대책의 실효성에 의문을 던지는 이유 중 하나다. 대형 건설사들은 올해 상반기에만 약 3조원 규모의 회사채를 발행해 유동성을 확보했다. 기준금리가 연 2%대까지 낮아진 상황에서 연 6∼8%에 내놨던 대형 건설사의 회사채가 인기를 끌면서 유동성을 확보하는 데 큰 역할을 했다. 대형 건설사인 D사 관계자는 “기준금리가 크게 떨어진 후 비교적 고금리로 발행하는 회사채가 유동성을 확보하는데 큰 힘이 됐다”면서 “한때 리츠를 이용해 헐값에라도 미분양아파트를 팔아 현금을 확보하려고 했지만 지금은 그럴 이유가 전혀 없다”고 말했다. 또 재무상태가 좋지 않았던 중견 건설사들도 기업개선작업(워크아웃) 등을 통해 채권단으로부터 미분양아파트에 대한 공사비 등 각종 자금을 수혈받아 안정성을 확보했다. 중견 건설사인 A사 관계자는 “건설사들이 1000가구 이상 대단지를 투자대상으로 모집했던 것도 문제”라며 “워크아웃을 받고 있는 중견 건설사들은 강도 높은 구조조정에다 채권단으로부터 공사비 등 자금을 수혈받아 경영안정성을 확보한 마당에서 미분양 물량을 턱없이 낮은 가격에 금융상품에 편입시킬 이유가 없어졌다”고 강조했다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “지방 분양시장이 여전히 침체기이지만 1년 전에 비해 다소 나아진 데다 건설사들도 버틸 만한 체력을 확보했다”면서 “이제 와서 미분양 펀드와 리츠 등 간접 투자상품에 대한 세제혜택을 주는 것는 별 효과가 없다”고 말했다. 김 소장은 “현 상황에서 지방 미분양 해소를 제대로 지원하기 위해서는 500가구나 1000가구 정도를 대량 매입해 임대하는 대규모 임대사업자에게 세금이나 금융혜택을 제공하는 방안을 구사해야 한다”고 강조했다. /cameye@fnnews.com 김성환기자

정부가 아파트 미분양 해소를 위해 이달 말부터 미분양펀드 및 리츠의 종합부동산세와 법인세 감면 혜택을 주기로 함에 따라 미분양 해소 효과에 관심이 쏠리고 있다. 건설업계는 이번 정부의 미분양 해소대책에 실효성이 없다고 지적하고 있다. 이는 대부분의 건설사들이 지방 미분양 아파트에 대해 자체적으로 할인분양 등을 통해 그 이상의 혜택을 부여하고 있기 때문이다. 건설사와 부동산 전문가들은 미분양 해소 대책이 제대로 효과를 거두기 위해서는 대규모 주택 임대사업자에게 세제 등의 혜택을 주는 게 필요하다고 지적한다. 기획재정부는 지난 22일 총액의 60%를 지방 미분양아파트에 투자하는 미분양 펀드나 리츠에 대해 법인세를 30% 추가 감면하고 종합부동산세를 전액 면제하는 내용의 세제개편안을 마련해 이달 말부터 시행키로 했다. ■건설사, “9·22 미분양 해소 대책 별 도움 안돼” 23일 건설업계 등에 따르면 건설사들은 미분양아파트를 펀드나 리츠에 편입시키고 이 상품에 대해 세금을 감면하는 정책은 별 도움이 되지 않는다고 입을 모은다. 미분양펀드나 리츠에 미분양 물량을 편입시킬 경우 엄청난 손실을 감수해야 하기 때문이다. 대형 건설사 한 관계자는 “미분양 아파트를 펀드나 리츠에 편입시킬 경우 대부분 분양가의 60∼70% 수준에 공급해야 하는 데다 금융비용까지 떠맡을 경우 분양가의 50% 수준에서 넘겨야 하는 상황이 발생한다”면서 “이렇게 되면 건설사로서는 엄청난 적자를 떠안을 수밖에 없다”고 말했다. 여기에 분양시장 상황이 지난해 글로벌 금융위기 당시에 비해 나아졌다는 것도 건설사들이 미분양 펀드나 리츠에 미분양 물량을 넘기기를 회피하는 주요 이유다. 따라서 미분양 펀드나 리츠가 활성화되기 어렵고 이로 인해 정책의 효과가 떨어질 수밖에 없다는 것이다. 건설사들은 차라리 자체적으로 분양가격을 인하해 미분양을 파는 것이 되레 효과가 크다고 입을 모은다. ■“대규모 주택임대사업자 세제지원이 효과 커” 전반적인 경기 회복으로 건설사들이 유동성 위기에서 벗어나고 있다는 것도 이번 대책의 실효성에 의문을 던지는 이유 중 하나다. 대형 건설사들은 올해 상반기에만 약 3조원 규모의 회사채를 발행해 유동성을 확보했다. 기준금리가 연 2%대까지 낮아진 상황에서 연 6∼8%에 내놨던 대형 건설사의 회사채가 인기를 끌면서 유동성을 확보하는 데 큰 역할을 했다. 대형 건설사인 D사 관계자는 “기준금리가 크게 떨어진 후 비교적 고금리로 발행하는 회사채가 유동성을 확보하는데 큰 힘이 됐다”면서 “한때 리츠를 이용해 헐값에라도 미분양아파트를 팔아 현금을 확보하려고 했지만 지금은 그럴 이유가 전혀 없다”고 말했다. 또 재무상태가 좋지 않았던 중견 건설사들도 기업개선작업(워크아웃) 등을 통해 채권단으로부터 미분양아파트에 대한 공사비 등 각종 자금을 수혈받아 안정성을 확보했다. 중견 건설사인 A사 관계자는 “건설사들이 1000가구 이상 대단지를 투자대상으로 모집했던 것도 문제”라며 “워크아웃을 받고 있는 중견 건설사들은 강도 높은 구조조정에다 채권단으로부터 공사비 등 자금을 수혈받아 경영안정성을 확보한 마당에서 미분양 물량을 턱없이 낮은 가격에 금융상품에 편입시킬 이유가 없어졌다”고 강조했다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “지방 분양시장이 여전히 침체기이지만 1년 전에 비해 다소 나아진 데다 건설사들도 버틸 만한 체력을 확보했다”면서 “이제 와서 미분양 펀드와 리츠 등 간접 투자상품에 대한 세제혜택을 주는 것는 별 효과가 없다”고 말했다. 김 소장은 “현 상황에서 지방 미분양 해소를 제대로 지원하기 위해서는 500가구나 1000가구 정도를 대량 매입해 임대하는 대규모 임대사업자에게 세금이나 금융혜택을 제공하는 방안을 구사해야 한다”고 강조했다. /cameye@fnnews.com 김성환기자