[파이낸셜뉴스]코로나19 여파로 유예기간을 가졌던 민간택지 분양가상한제가 오는 28일부터 본격 시행된다. 또 8월부터 수도권 대부분 지역과 광역시의 아파트 분양권 전매제한 기간이 강화됨에 따라 분양 시장이 들썩일 전망이다.  부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 7월 넷째 주에는 전국 13곳에서 총 6067가구(오피스텔, 임대 포함, 도시형생활주택, 행복주택 제외)의 청약 접수가 실시된다.  서울에서는 강북과 강남이 동시에 청약 접수을 받을 예정이다.  우선 오는 21일 현대건설∙HDC현대산업개발은 서울 강남구 개포동 660-1번지 일원에 짓는 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’의 1순위(해당) 청약 접수를 받는다. 지하 4층~지상 35층, 74개동, 전용 34~179㎡P, 총 6702가구 규모다. 이중 전용 34~132㎡, 1235가구가 일반에 분양된다.  같은 날 롯데건설은 서울 노원구 상계동 95-3번지 일원에 짓는 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’의 1순위(해당) 청약 접수를 받는다. 지하 3층~지상 29층, 10개동, 전용면적 21~97㎡, 총 1163가구 규모로 공급된다. 이중 721가구가 일반에 분양된다.  지방에서는 1400가구의 대단지로 조성되는 ‘김해 푸르지오 하이엔드’의 1순위 청약 접수가 실시된다.  모델하우스는 4곳이 오픈한다.   24일 롯데건설은 서울 광진구 자양동 236번지 일원에 들어서는 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’의 사이버 모델하우스를 오픈한다. 단지는 지하 2층~지상 35층, 6개동, 전용면적 59~122㎡, 총 878가구로 구성되며, 이 중 전용면적 59~101㎡ 482가구를 일반에 분양한다.   같 은날 대우건설은 경기 용인시 기흥구 영덕동 산111-1번지 일원에 들어서는 ‘기흥 푸르지오 포레피스’의 모델하우스를 연다. 지하 4층~지상 31층, 6개동, 전용면적 59~84㎡, 총 677가구 규모다. psy@fnnews.com 박소연 기자

-서울 대부분 지역 및 경기도 일부 지역으로 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대 -민간택지 분양가상한제 지역 내 일부 상품 상대적으로 정부규제 덜 받아 주목 -‘빌리브 파비오 더 까사’ 중도금 60% 무이자 혜택 제공해 계약 순조로워 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 정부부처는 집값안정을 위해 지난달 16일 ‘주택시장 안정화 종합 대책’ 브리핑을 열고 부동산정책을 발표했다. 이번 부동산대책으로 인해 기존에 포함되지 않았던 민간택지 분양가상한제 지역이 확대 적용된다. 먼저 서울에서는 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 마용성(마포·용산·성동) 등 핫한 지역을 포함해 13개구 전체 동(272개)과 노원·동대문 등 5개구 37개 동까지 대부분 지역으로 늘어났다. 경기도에서도 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개동이 새롭게 편입된다. 업계 관계자는 "정부의 대책 발표로 인해 사실상 서울 대부분 지역이 민간택지 분양가상한제 지역에 포함됐다"라며 "민간택지 분양가상한제 확대로 서울·경기 일부 지역을 비롯한 수도권을 중심으로 주택사업경기가 위축돼 공급감소에 대한 우려감이 커지고 있어 기존 공급된 상품들에 대한 관심이 높아지고 있다"라고 전망했다. 민간택지 분양가상한제 지역이 크게 늘어나면서 실수요자 및 투자자들은 부동산 구입에 더욱 신중해진 상황이다. 이러한 가운데 민간택지 분양가상한제 지역에 일부 상품이 상대적으로 규제를 덜 받는데다 개발호재, 희소성, 상품성까지 풍선효과를 누리고 있어 주목받고 있다. 신세계건설이 강남구 자곡동에 시공하는 빌리브 파비오 더 까사의 경우 고강도 부동산대책으로 자금조달이 어려운 상황에서 중도금 60% 무이자 혜택까지 제공해 순조롭게 계약이 진행 중이다. 이 단지는 서울 강남구에 지하 4층~지상 10층, 전용면적 47~58㎡ 중소형 주거상품으로 구성된다. 특히나 강남에서 찾아보기 힘든 중소형 평형대에 밀라네제 스타일을 더한 고급 디자인하우스로 복층형, 차별화된 커뮤니티 등 다양한 특화 설계로 선보이는 것이 특징이다. 빌리브 파비오 더 까사는 60년 전통의 이탈리아 명품 주방가구 페발까사를 무상으로 제공한다. 여기에 고급 디자인하우스답게 밀라노 감성을 새롭게 재해석하여 적용한 세련된 포인트월, 마감재 등을 활용해 내부 공간을 꾸밀 예정이다. 또한 입주민의 일상을 더욱 특별하게 만들 수 있도록 이색적인 분위기를 연출하는 light&water Lounge, 이웃과 함께 모여 담소를 나눌 수 있는 sit&talk Lounge 등 총 4가지 컨셉의 특색있는 테마 라운지도 구성했다. 빌리브 파비오 더 까사는 삶의 질을 높일 수 있는 컨시어지 서비스도 제공한다. 단지 내 효율적인 시설 이용을 돕는 ‘라운지 서비스’, 방문세탁 등 다양한 생활편의를 제공하는 ‘리빙 서비스’를 갖췄다. 또 카셰어링 등 ‘모빌리티 서비스’와 골프장 부킹, 문화∙공연 예약 등을 편리하게 도와주는 ‘에이전시 서비스’도 이용할 수 있다. 이외에도 풍부한 개발호재를 갖춰 미래가치에 대한 기대감도 높다. 지난해 본격적인 착공에 들어간 수서역세권 개발사업을 비롯해 GTX-A노선, 수서-광주선 개통이 예정돼 있어 자곡동 일대가 향후 동남권 교통의 요충지로 자리할 전망이다. 편리한 교통 및 생활 인프라 이용도 용이하다. 동부간선도로와 서울외곽순환고속도로, 용인~서울고속도로, 분당~수서간 도시고속화도로 등 차량을 이용해 서울 및 수도권 주요 지역 접근성이 좋다. 더불어 코엑스몰, 코스트코, 이마트 등이 가까워 편리한 강남 여가문화생활을 누릴 수 있으며 3대 학원가로 불리는 대치 학원가도 가깝다. 게다가 1980여 개의 병상이 있는 서울삼성병원도 인접해 있고 자곡초, 율현초 및 세곡중, 풍문고 등 도보권 내 우수한 학군도 갖췄다. 분양 관계자는 “12.16 부동산정책으로 인해 고가주택에 대한 대출이 어려워지자 상대적으로 정부정책에 덜 영향을 받는 투자처를 찾는 분들이 늘어나면서 당 사업지에 대한 관심이 많다”라며 “특히나 강남에서 최초로 선보이는 ‘밀라네제 패셔너블 하우스’라는 트렌디한 컨셉으로 선보이는데다 1인가구 증가로 인해 수요가 점점 늘고 있는 중소형으로 구성돼 있어 조만간 완판할 것으로 예상한다”고 말했다. 빌리브 파비오 더 까사의 견본주택은 서울특별시 서초구 서초동에 위치한다.

노무현정부는 2005년 공공택지부터 분양가상한제를 도입했고 공론화 과정을 거쳐 2007년 민간택지로 확대했다. 2014년 12월 박근혜정부의 '부동산3법'이 국회를 통과할 때 민간택지 분양가상한제는 작동 방식이 크게 바뀌었지만 어렵게 살아남았다. 이명박·박근혜 정부를 거치면서 주택법에 규정돼 있는 민간택지 분양가상한제에 대한 사회적 합의는 노무현정부 때의 '전면적 의무 시행'에서 '정부의 정책적 판단에 따른 시행 범위의 탄력적 조정'으로 후퇴했다.2015년 4월 이후 지금까지 공공택지와 달리 민간택지는 분양가상한제를 적용받지 않는다. 시장 과열과 토지의 독점적 성질을 이용해 재개발·재건축 조합이 받을 수 있는 최대치로 분양가가 책정되고 있다. 조합원분양가와 일반분양가의 차이를 최대한 벌려 헌집이 새집으로 바뀌는 과정에서 드는 비용을 최대한 일반 분양자에게 전가시켜 투기세력이 고분양가로 취할 수 있는 시세차익에 대한 기대치는 천장을 뚫고 올라가게 되었다. 분양가상한제가 무력화된 후 사회는 가계부채 증가, 투기 만연, 주택 가격 폭등이라는 대가를 치렀다. 2014년 2·4분기 1036조원이던 가계부채는 2017년 2·4분기 1388조원으로 급증, 가계가 빚더미에 올라섰다. 아파트 쇼핑이나 갭투자에 나서는 사람들도 생겨났다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.79㎡의 연평균 가구당 실거래 매매가는 2007년 9억9707만원에서 2013년 8억원까지 하락했다가 분양가상한제가 무력화된 2015년 9억원, 2016년 11억원, 2018년 16억원으로 폭등했다.문재인정부는 2017년 8월 2일 '필요시 분양가상한제 적용지역 선정' 계획을 밝혔다. 그러나 그동안 정부의 조치는 '적용요건 완화와 적용시점 확대'를 내용으로 하는 주택법 시행령 개정이 전부였고, 민간택지 분양가상한제 적용은 미뤄져 왔다. 적용이 유보되면서 언제 다시 집값이 폭등할지 몰라 집이 있는 사람은 있는 대로, 없는 사람은 없는 대로 고통받고 있다. 지난 12일 정부는 민간택지 분양가상한제 적용을 발표했다. 힘겹게 버티고 있던 민간택지 분양가상한제가 살아 돌아왔다.'사는 집'이 아닌 '상품으로서의 주택'에 막대한 이익이 걸려 있다 보니 미래에 대한 신화가 끊임없이 만들어진다. 분양가상한제의 미래에 대해서도 '공급 축소' '중장기적인 가격 상승' 등과 같은 신화가 이미 퍼져 있다. 하지만 현재 시점에서 최근 발표된 분양가상한제의 미래를 정확하게 예측하는 것은 불가능하다. 다만 과거의 경험을 통해 전망해 볼 수 있을 뿐이다. 분양가상한제가 전면 시행된 2007년 이후 아파트 인허가 물량과 주택 가격 변화가 어땠는지 서울을 중심으로 살펴보자. 2007년을 정점으로 2008년과 2009년 서울의 아파트 인허가 물량이 일시적으로 감소했지만, 분양가상한제가 여전히 시행되던 2010∼2014년 인허가 물량은 2007년 이전과 유사하거나 더 많은 수준으로 회복됐다. 분양가상한제가 작동하던 2007∼2014년 서울과 강남의 주택 가격은 장기간 안정됐다. 주택 가격이 크게 하락한 시점도 있었다.땀 흘려 번 돈으로 집을 사는 것이 불가능한 꿈이 되는 것을 막아야 한다. 개발이익을 동기로 추진되는 재개발·재건축 사업의 분양가를 시장에만 맡겨두면 '주거안정'을 목표로 하는 정부의 주거정책은 설 자리를 잃게 된다. 박근혜정부가 무력화한 민간택지 분양가상한제가 정상적으로 작동해야 전국적인 투기 광풍을 비로소 잠재울 수 있을 것이다.최은영 한국도시연구소 소장

국토교통부는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하겠다고 12일 밝혔다. 국토부는 분양가 상한제가 상한제 적용지역 지정 이후 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 적용될 예정이라고 밝혔다. 이에 후분양 단지에도 분양가 상한제는 ‘입주자 모집 공고 신청분’ 부터 일관되게 적용될 전망이다. 전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용된다는 입장이다. 또 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠다고 밝혔다. 현재 민간택지에 대한 거주의무 부과는 이번 ‘주택법 시행령’ 개정 사항은 아니며 ‘주택법’ 개정이 필요해 이번에 바로 적용되는 것은 아니다. 다만 9.13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중이다.  다음은 분양가 상한제 적용과 관련한 주요 내용에 대한 일문일답이다. -민간택지 분양가 상한제 관련 제도 개선 배경은. ▲무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하나 최근 1년간 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높았다. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 크다. 이에 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 분양가 상한제 적용이 필요하나 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선해 주택시장 안정과 실수요자의 내 집 마련 부담 완화 도모했다. -분양가 상한제 적용대상 지역과 적용 시기는 어떻게 되는지. ▲법령 개정에 소요되는 기간을 고려해 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상된다. 상한제 지정 지역과 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄진다. -민간택지 분양가 상한제 시행으로 집값이 안정될 것으로 보는가. ▲분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 크다. 과거 분양가 상한제 시행 때 서울 집값은 안정세였으나 오히려 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐다. 민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정토록 해 시장 전반의 가격 안정에 도움이 될 것이다. 최근 국책연구기관도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%p 하락 효과가 있음을 전망했다. -후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되는지. ▲분양가 상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 적용될 예정이다. 후분양 단지에도 분양가 상한제는 ‘입주자 모집 공고 신청분’ 부터 일관되게 적용된다. 전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용된다. 다만 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 생각한다. - 관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌지? ▲관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다. 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격과 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다. 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다. -민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는? ▲민간택지에 대한 거주의무 부과는 이번 ‘주택법 시행령’ 개정 사항은 아니며 ‘주택법’ 개정이 필요해 이번에 바로 적용되는 것은 아니다. 9.13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중이다. 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠다. kmk@fnnews.com 김민기 기자

국토교통부는 12일 사실상 사문화됐던 민간택지 분양가 상한제의 재도입을 발표했다. 이는 정부가 지난해 9·13 대책이후 잠잠했던 집값이 서울 재건축 아파트, 신규 분양아파트 순으로 재상승세를 보이자 집값 잡기에 대한 방침을 확고히 한 것이다. 이에 따라 상한제 대상 지역 필수 요건 기준을 확대하고, 투기수요를 막기 위해 전매제한기간도 최대 4년에서 10년으로 늘렸다. 재건축 단지의 경우 기존에는 '관리처분인가'를 받은 지역은 분양가 상한제를 피해갈 수 있었으나 이번 개선안으로 일반주택과 동일하게 '최초 입주자모집 승인 신청한 단지'로 확대했다. 사실상 현재 투기과열지구인 25개구 서울시 전지역은 분양가 상한제 지정 요건에 해당한다. 아래는 국토교통부 이문기 주택토지실장 일문일답 -민간택지 분양가 상한제 제도 개선 배경은? △무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하다. 하지만 최근 1년간(’18.6~’19.6) 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높았다. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 하지만 현재 민간택지 분양가 상한제 적용 요거이 까다로워 이를 합리적으로 개선하기 위함이다. -적용대상 지역과 적용 시기는? △법령 개정 등 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상된다. 지정 지역 및 시기는 향후 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 이루어질 것이다. -집값이 안정될 것으로 보는지? △서울 지역 3단지 아파트를 대상으로 시뮬레이션 한 결과 시세 대비 70~80% 수준으로 낮아질 것이라고 본다. 국책연구기관(국토연)에 따르면 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%p 하락 효과가 있음을 전망했다. -후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되나? △후분양 단지도 일관되게 적용 예정이다. -관리처분인가 재건축 단지 개정 요건 적용은 과도한 것 아닌가? △관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다. 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며, 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다. - 로또 주택에 대한 우려 많다. 방지책은? △로또 분양 관련해서는 상한제가 적용되어 시세보다 저렴하게 책정되면 실수요자 기회 확대될 것이다. 상한제 적용되어서 주변 집값 안정되면 무주택 실수요자 내집마련 기회가 넓어질 것이다. 단기간에 시세차익 얻는 것 방지하기 위해 전매제한 기한 10년까지 적용키로 했다. -재건축 단지 공급감소로 주택가격 상승 대책은? △공급 위축에 대해서는 지난 2007년 분양가 상한제가 전국 대상으로 시행됐다면 이번에는 선별적으로 지정토록 돼 있다. 상한제를 적용하더라도 분양가격, 적정 이윤 적용하는게 제도적으로 마련되어 있다. 가산제를 통해서 품질 향상에 필요한 비용 포함되고 있다. 사업 이후 감소에 따른 공급 위축은 없을 것으로 판단하고 있다. 2008~2009년 금융위기 당시 전체적인 주택 공급 감소했었지만 재건축 재개발 물량은 일정하게 유지됐었다. 더불어 재건축 단지나 주변 단지에서 가격 상승 조짐이 나오면 투기수요에 대한 조사나 자금출처 조사 등을 통해서 점검하겠다. hwlee@fnnews.com 이환주 기자

정부가 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 현재 3~4년에서 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 고려해 5~10년으로 확대한다. 추가로 국토부는 조만간 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최대 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극적으로 추진할 계획이다. 국토교통부는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하는 주택법 시행령 개정안을 발의 할 예정이라고 12일 밝혔다. 이날 국토부는 “분양가상한제 필수요건은 투기과열지구 내 공동주택으로 확대되고, 지정효력도 입주자모집승인 단지까지를 포함한 모든 재건축·재개발단지에 적용된다”면서 “'로또 단지' 양산을 막기 위해 전매제한 기간도 최장 10년까지 늘어난다”고 밝혔다. 정부가 전매제한 기간을 늘린 것은 민간택지 분양가 상한제의 부작용으로 거론되는 '로또' 수준의 시세 차익과 이를 노리는 투기 수요 유입을 막기 위함이다. 이와 더불어 거주 의무기간도 부여할 방침이다. 현재 9·13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중이다.  다만 민간택지에 대한 거주의무 부과는 이번 ‘주택법 시행령’ 개정 사항은 아니다. 이에 ‘주택법’ 개정이 필요해 이번에 바로 적용되지는 않는다. 이에 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠다는 입장이다. 국토부는 “분양을 받은 후 단기간 내 전매해 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 방지하기 위하여 전매제한기간을 확대한다”면서 “분양가상한제 필수요건은 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정된다”고 말했다. 한편 분양가상한제 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용한다. 재건축·재개발 사업의 경우 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’까지 모두 분양가상한제가 적용된다. 최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피하 것도 불가능해진다. 이번 개정안은 오는 14일부터 40일간 입법예고를 거쳐 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 통과하면 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다. 구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이루어질 계획이다. kmk@fnnews.com 김민기 기자

정부는 분양가상한제 적용지역 지정효력을 '관리처분계획인가를 신청한 단지'에서 '최초로 입주자모집승인을 신청한 단지'로 확대하기로 했다.  적용 기준이 입주자 모집공고 시점으로 바뀌면 원베일리, 상아2차, 둔촌주공 등 이미 관리처분계획인가 단계를 넘어서 분양을 앞두고 있는 서울 강남권 단지들이 대부분 분양가 통제를 받게 된다.  국토교통부는 12일 발표한 '민간택지 분양가상한제 적용기준 개선추진' 방안에서 "효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터로 일원화한다"고 말했다.  현재 주택법 시행령에는 분양가상한제 적용지역 지정시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 '최초로 입주자모집승인을 신청한 단지'부터 적용하는 반면 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 '관리처분계획인가를 신청한 단지'부터 적용하도록 되어 있다. 국토부는 이럴 경우 "재건축·재개발 사업의 경우 입주자모집승인 신청 전에 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가한 문제가 발생하게 된다"며 최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피하여 높은 가격으로 분양한 사례 등을 언급했다.  국토부는 '관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 분양가상한제를 적용하는 것은 과도한 것 아니냐'는 지적에 대해 "관리처분인가를 받은 경우에도 분양승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다"라고 반박했다.  국토부는 "관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다"고 말했다.  후분양 단지도 분양가상한제 적용을 피할 수 없게 된다.  국토부는 "분양가상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 '입주자 모집 공고 신청분'으로 적용될 예정으로 후분양 단지에도 '입주자 모집 공고 신청분'부터 일관되게 적용될 예정"이라고 밝혔다.  이번 개정안은 입법예고(2019년 8월 14일~9월 23일) 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포 및 시행될 예정이다.  국토부는 "구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획"이라고 밝혔다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

10월부터 서울 전역과 과천, 분당 등 31곳에서 민간택지 분양가 상한제가 적용된다. 또 재건축·재개발 사업의 분양가상한제가 '최초 입주자모집공고 신청분'부터 적용된다. 이에 따라 현재 서울 내에서 추진 중인 381개 정비사업 중 추진이 본격화 된 착공(85개), 관리처분인가(66개) 단지는 151개(약 13만7000가구)가 분양가 상한제가 적용돼 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 국토교통부는 12일 이같은 내용을 골자로 하는 민간택지 분양가 상한제 적용 계획을 발표했다. 국토부가 발표한 민간택지 분양가 상한제의 핵심은 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 확대한 것이다. 국토부는 분양가 상한제를 적용할 수 있는 필수요건을 기존 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역'에서 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 개정했다. 현재 투기과열지구 31곳은 서울시 25개 구 전역과 과천·광명·성남 분당·하남, 대구 수성구, 세종시다. 이에 따라 10월부터 서울 전 지역에서 분양가상한제가 적용된다. 또 국토부는 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터로 일원화하기로 했다. 아울러 국토부는 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대하기로 했다. 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에 불과해 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있다는 판단에서다. 국토부 관계자는 "수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간도 최대 10년으로 확대키로 했다"면서 "이를 어기면 3년 이하의 징역이나 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금이 부과된다"고 설명했다. 서울 및 수도권의 분양가상한제 주택 전매제한기간이 최대 10년으로 확대된다. 국토부가 내놓은 분양가 상한제 적용 방안은 법개정 사안이 아닌 시행령 개정안으로 올해 10월초까지 주택법 시행령을 개정을 마치고 분양가상한제 적용을 즉시 시행한다는 방침이다. 한편, 국토부는 분양보증 없이 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정키로 했다. 국토부 관계자는 "후분양 검토 단지가 증가하고 있지만 현재의 주택공급에 관한 규칙상 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점이 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후로 소비자 보호에 미흡하기 때문이다"고 말했다. ck7024@fnnews.com 홍창기 기자

국토교통부는 12일 민간택지 분양가 상한제를 적용하게 되면 실수요자의 내집 마련 부담이 완화되고 집값이 안정될 것이라고 밝혔다. 또 충분히 좋은 품질의 주택이 공급된다고 덧붙였다. 민간택지 분양가 상한제 적용으로 국토부가 기대하는 핵심 효과를 Q&A로 풀어봤다. ―왜 민간택지 분양가 상한제를 시행하나 ▲민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의분양가를 책정토록 하고 주택 시장 전반의 안정에 기여하기 위해서다. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 분양가 상한제 시행 시기였던 지난 2007년부터 2014년까지 서울 집값은 안정세였다. 오히려 분양가 규제가 자율화된 지난 2015년 이후 시장이 과열됐다. ―민간택지 분양가 상한제 시행하면 주택 품질이 떨어질 것으로 우려된다 ▲아니다. 충분히 좋은 품질의 주택이 공급됩된다. 분양가 상한제는 건축비를 최신 기술 및 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정한다. 이미 공공택지에서는 분양가 상한제를 의무 시행 중이다. 과거 상한제가 적용된 대치·논현·서초 등 주요 민간택지에도 가격 대비 성능이 좋은 아파트가 공급됐다. ―민간택지 분양가 상한제 부작용은 없나 ▲민간택지 분양가 상한제 시행으로 소비자가 부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급돼 실수요자의 내집 마련 부담이 완화될 것이다. 민간택지 분양가 상한제는 '합리적인 가격'을 제시해 소비자의 권리를 높일 것이다. 현재의 분양가 상한제는 분양가를 '택지비+건축비' 이하의 가격으로 설정토록 하는 제도다. 주택 건설에 소요되는 비용(원가)을 고려하므로 과거의 획일적 분양가 규제와는 전혀 다른 제도다. 특히, 가산비를 통해 개별 사업장 특성을 탄력적으로 고려할 수 있다. ck7024@fnnews.com 홍창기 기자

민간택지 분양가 상한제 시행시기와 구체적인 내용이 12일 발표된다. 8일 국토교통부와 정치권에 따르면 국토부는 이날 국회에서 국토교통위원회 더불어민주당 의원들과 분양가 상한제의 구체적인 내용과 시행 시기 등을 조율할 계획이다. 정부와 여당은 이날 구체적인 내용을 공개한다. 분양가 상한제는 아파트 분양가를 감정평가된 택지비와 정부가 고시하는 표준건축비에 건설사 이윤을 합한 금액 이하로 책정하게 하는 제도다. 국토부가 검토 중인 민간택지 분양가 상한제의 핵심은 서울 강남 등 집값상승이나 청약과열이 우려되는 지역의 분양가 상한제 적용과 전매제한 강화인 것으로 전해진다. 국토부 안팎에서는 분양가 상한제 전면 시행보다 서울 강남 등 일부 지역에서 선별적으로 시행한 후 주택시장 변화에 따라 확대 시행하는 안이 더 유력한 것으로 관측하고 있다. 국토부 관계자는 "분양가 상한제 적용시기와 세부 시행방안에 대해 모든 가능성을 열어놓고 있다"면서 "정부는 당초 예정한 대로 분양가 상한제 도입방안을 내주 공개할 것"이라고 말했다. 전문가들은 분양가상한제의 초점은 결국 분양가상한제 적용 지역을 서울, 조정지역, 수도권 등 어디까지 포함할 것인가의 문제로 봤다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "분양가 규제를 피하기위해 후분양을 검토하고 있는 강남재건축이나 일부 강북 재개발단지가 분양가상한제의 우선 적용 가능성이 높다"고 말했다. ck7024@fnnews.com 홍창기 기자