[파이낸셜뉴스] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 규모가 최대 70조원에 이른다는 분석이 나왔다. 부동산 PF 대출잔액 130조 8일 건설산업연구원이 주요 신용평가기관들과 정부 발표자료를 종합한 결과, 지난해 말 기준 국내 부동산PF 대출잔액 규모는 130조원 중반이다. 이 중 브리지론이 약 30조원, 본PF가 약 100조원 규모일 것으로 추정된다. 건산연은 지난해 상반기 중 증권사 등 제2금융권에서 취급한 PF의 만기연장비율이 브리지론이 70%, 본 PF는 50% 정도인 것으로 판단하고 있다. 건산연 김정주 연구위원은 “30조원의 70%인 21조원, 본PF 100조원의 50%를 곱한 50조원을 단순히 합산한다면 최대 부실 가능 규모는 70조원 이상”이라고 전했다. “다만 이는 분양대금, 담보토지 공매 등을 통한 회수금액을 전혀 고려하지 않은 다소 극단적인 예상치”라고 설명했다. 특히 이미 대다수 PF 사업장들이 올해 중 준공됨으로써 PF채무 이행 청구가 동기간 중 집중될 것으로 예상되는 것도 부담스러운 점으로 꼽힌다. 대출상환 청구가 본격화될 경우 일부 증권사의 직접적 손실 외에도 다수 건설사가 부도 상황에 직면할 수 있다. 또한 부도 건설사가 참여 중이었던 여러 사업장이 연쇄적으로 부실화되면서, 대주로 참여했던 적지 않은 수의 금융기관들이 동반부실화 할 가능성도 존재한다. "체계적인 부실사업장 정리" 건산연은 사업성 제고와 체계적인 부실사업장 정리가 시급하며 부실규모 최대한 줄여야 한다고 지적한다. 정부는 지난해 12월 28일 태영건설 워크아웃 신청 관련 대응방안을 발표해 태영건설 참여 60개 PF사업장 중 주거시설물 일부를 제외한 대다수 사업장을 공·경매나 분양보증이행으로 처리하기로 했다. 하지만 정부의 대응방안만으로는 태영건설 참여 60개 PF사업장 중 주거 시설물 일부를 제외한 대다수 사업장이 공·경매나 분양보증이행으로 처리된다. 결과적으로 금융권 입장에서 적지 않은 손실에 노출될 가능성이 크다. 건산연은 이러한 상황으로 인해 향후 중소·중견 건설사들의 도산할 수도 있다고 보고 있다. 건산연은 “위기 극복을 위해서는 위기 사업장의 수익성을 높여줄 수 있는 방향으로의 실효성 있는 지원장치가 마련돼야 한다”면서 “이를 토대로 사업 지속 여부에 대한 시장의 자율적 판단을 유도하고, 부실 판정 사업장에 대해서는 신속히 정리가 이뤄질 수 있도록 정부 지원이 이뤄져야 한다”고 분석했다. 구체적인 방법으로는 세제 및 금융지원, 지구단위계획 변경 등을 통해 위기 사업장들의 사업성을 높이는 방법을 제시했다. 아울러, 각종 지원에도 사업성이 확보되지 못하는 사업장들에 대해서는 ‘PF정상화지원펀드’와 ‘토지은행’ 등을 활용해 신속하게 정리해 금융시장과 거시경제 전반의 불안으로 전이될 가능성을 최소화해야 할 것이라고 설명했다.  west@fnnews.com 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 금융감독원이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 정상화와 관련해 9월말 기준 120개의 사업장에 대한 경·공매가 진행 중이라고 14일 발표했다. 금감원은 "일시적으로 유동성이 부족한 사업장에 대해서는 대주단 협약을 통한 정상화를 유도하고 있으나 사업성이 부족한 사업장은 금융권의 자체적 정리, 재구조화가 추진되고 있다"며 이같이 밝혔다. 경·공매가 진행 중이거나 예정된 PF 사업장은 지난해 말 70개에서 6월말 100개로 늘었으며, 9월말에는 120개로 늘었다. 금감원 측은 "행사가 대주단 협약을 신청하였으나 대주단 자율협의회에서 사업성 부족 등으로 판단하고 경·공매 등 구조조정을 진행하는 사업장도 28개로 늘었다"고 덧붙였다. 금감원은 저축은행·여전업권의 'PF 부실채권 정리펀드'를 통한 사업장 재구조화도 원활히 추진하고 있다고 강조했다. 저축은행펀드는 이날 부실 사업장 1개 매입을 마무리하고, 추가 매입을 계획 중이며, 여전업권은 사업장 인수 4개를 포함한 6개 사업장에 대한 지원절차를 이달 내 마무리할 에정이다. 금감원 측은 "앞으로도 부동산 PF 시장 상황에 대해 면밀한 밀착 모니터링과 함께 금융권 펀드 등을 통한 금융회사의 자율적인 PF 사업장 정리 및 재구조화를 적극 유도해 나갈 계획"이라고 말했다. 한편 금감원은 이날 이복현 금감원장 주재로 금융상황 점검회의를 개최했다. 이 금감원장은 부동산 PF 사안에 대해 "정상기업에는 자금공급을 적극 지원하되, 한계기업에 대해서는 정상화 가능성 평가를 토대로 자구노력과 손실부담 등 자기책임 원칙에 입각한 구조조정을 통해 잠재부실 누적을 예방할 계획"이라고 언급했다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

앞으로 캐피탈사는 분기마다 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 대출 사업장의 사업성을 평가해 등급을 매기고 관련 자산의 건전성을 분류해 적정한 대손충당금을 적립해야 한다. 또 취급할 수 있는 부동산PF 대출 한도가 여신성 자산의 30%로 제한된다. 여신금융협회는 1일 이같은 내용의 '부동산PF 리스크관리 모범규준' 제정안을 공고한다고 밝혔다. 이번 모범규준은 부동산PF로 인한 손실위험 등 제반 리스크를 최소화하기 위한 조치다. 우선 여신금융회사는 매분기 부동산PF 사업장의 사업성을 평가해 '정상', '보통', '악화 우려' 등의 등급을 매겨야 한다. 예를들어 평가 시점에 연체되지 않은 사업장으로서 분양률 60% 이상을 '정상' 사업장으로 평가할 수 있다. 사업성이 양호하나 앞으로 사업성 저하를 초래할 수 있는 잠재 요인이 있으면 '보통' 사업장으로, 사업 진행 지연, 사업성 미흡 등으로 사업추진이 곤란할 것으로 예상되면 '악화 우려' 사업장으로 각각 평가할 수 있다. 또 여신금융회사는 신용위험이 증가한 부동산PF 대출에 대해 대손충당금 개별평가 대상에 포함하도록 선정기준을 마련하고 대손충당금을 충실하게 적립해야 한다. 아울러 여신금융회사는 부동산PF 투자 결과 노출 또는 발생할 수 있는 위험도인 익스포져의 한도를 설정하고 이 한도를 초과하지 않도록 관리절차와 정책을 마련해야 한다. 익스포져 한도를 설정할 때 부동산PF 대출 취급 잔액을 여신성 자산의 100분의 30 이내로 제한해야 한다. 여신금융협회 관계자는 "규제심의위원회, 대표위원회 등 내부 절차를 거쳐 모범규준을 최종적으로 확정한 후 시행할 예정"이라고 밝혔다. hsk@fnnews.com 홍석근 기자

고금리 등의 여파로 전국 아파트 평균 초기 분양률이 50%대로 하락하는 등 주택시장이 부진한 가운데 4조원에 달하는 '양호 및 보통' 등급을 받은 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장이 새로운 리스크로 떠오를 전망이다. 손익분기점(BEP) 분양률이 60%대 초반임에도 실제 분양률은 절반 수준에 불과하고, 내년 상반기 PF 대출 만기가 도래해 '유의 및 부실우려' 등급으로 하락할 가능성이 높기 때문이다. 21일 금융업계에 따르면 나이스신용평가가 발표한 '2025년 금융환경 변화에 따른 저축은행 전망과 리스크 관리' 보고서에 이같은 내용이 담겼다. 보고서에 따르면 올해 6월 말 '양호 및 보통'으로 평가된 저축은행 14곳의 부동산 PF 익스포저는 4조1000억원, 부동산 PF 분양률은 38.8%를 기록했다. 손익분기점 분양률(62.2%)보다 23.4%포인트(p) 낮은 수준이다. 손익분기점 분양률을 초과하는 사업장(전체 분양대상 사업장 중 30%)을 제외하면 실제 분양률은 19.8%로, 손익분기점 분양률 대비 45%p나 낮다. 나이스신용평가 관계자는 "현재 '양호 및 보통' 등급을 받은 사업장의 경우 시간이 지나면서 분양률이 올라와야 하는데 잘 안 올라오고 있다"며 "이같은 흐름이 지속될 경우 '유의 또는 부실 우려'로 전이되는 비중이 꽤 높을 것으로 보인다"고 말했다. 실제 분양률을 끌어내리는 것은 수도권 비주거 및 지방 사업장이다. 이 관계자는 "수도권·주거는 조금씩 상황이 개선되고 있으나 수도권·비주거, 지방·주거는 상황이 어렵다"고 짚었다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3·4분기 전국 민간아파트 평균 초기 분양률은 54.5%로 지난해 1분기(49.5%) 이후 가장 낮았다. 직전 분기(64.2%)보다 9.7%p 하락한 수치로 전년동기(83.5%)와 비교해서는 29%p 급락했다. 특히 지방 시장의 저조한 초기 분양률이 전체 수치를 끌어내렸다. 올해 3·4분기 5대 광역시 및 세종시 민간아파트 평균 초기 분양률은 41.9%, 기타 지방 초기 분양률은 48.4% 수준이다. '양호 및 보통' 부동산PF 대출의 80% 넘는 비중이 내년 상반기까지 만기도래하는 가운데 이처럼 사업성 등급이 악화될 경우 만기연장이 어려워질 수 있다. 나이스신용평가에 따르면 '양호 및 보통' 부동산 PF 익스포저 가운데 81.7%(3조4000억원)는 내년 상반기 만기가 도래한다. 브릿지론의 경우 내년 상반기 만기도래 비중이 95%에 달한다. '양호 및 보통' 부동산 PF 익스포저의 2회 이상 만기연장 비중은 28.2%다. 브릿지론의 2회 이상 만기연장 비중은 49.2%로 더 높다. 지난 7월부터 시행된 'PF 대주단 협약' 개정안에 따르면 대출 만기를 2번 이상 연기할 경우 반드시 회계법인·신용평가사 등 외부 전문기관의 사업성 평가를 받아야 한다. 이에 내년 저축은행 신용등급도 하향 추세가 지속될 것으로 보인다. 나이스신용평가가 유효등급을 보유한 저축은행 가운데 지난해 3개사, 올해는 9개사(9월 20일 기준)가 신용등급 또는 등급전망이 하향 조정됐다. 일각에서는 저축은행이 유동성 확비 및 부실대응 능력 강화를 위해 대체 수익원을 발굴할 필요가 있다고 지적했다. 하나금융연구소는 "수도권 부동산 담보대출이나 부실채권(NPL) 우량대출, 가계대출, 기업대출 등 대체 수익원을 발굴할 필요가 있다"고 진단했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 고금리 등의 여파로 전국 아파트 평균 초기 분양률이 50%대로 하락하는 등 주택시장이 부진한 가운데 4조원에 달하는 '양호 및 보통' 등급을 받은 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장이 새로운 리스크로 떠오를 전망이다. 손익분기점(BEP) 분양률이 60%대 초반임에도 실제 분양률은 절반 수준에 불과하고, 내년 상반기 PF 대출 만기가 도래해 '유의 및 부실우려' 등급으로 하락할 가능성이 높기 때문이다.  21일 금융업계에 따르면 나이스신용평가가 발표한 '2025년 금융환경 변화에 따른 저축은행 전망과 리스크 관리' 보고서에 이같은 내용이 담겼다. 보고서에 따르면 올해 6월 말 '양호 및 보통'으로 평가된 저축은행 14곳의 부동산 PF 익스포저는 4조1000억원, 부동산 PF 분양률은 38.8%를 기록했다. 손익분기점 분양률(62.2%)보다 23.4%포인트(p) 낮은 수준이다. 손익분기점 분양률을 초과하는 사업장(전체 분양대상 사업장 중 30%)을 제외하면 실제 분양률은 19.8%로, 손익분기점 분양률 대비 45%p나 낮다.  나이스신용평가 관계자는 "현재 '양호 및 보통' 등급을 받은 사업장의 경우 시간이 지나면서 분양률이 올라와야 하는데 잘 안 올라오고 있다"며 "이같은 흐름이 지속될 경우 '유의 또는 부실 우려'로 전이되는 비중이 꽤 높을 것으로 보인다"고 말했다.  실제 분양률을 끌어내리는 것은 수도권 비주거 및 지방 사업장이다. 이 관계자는 "수도권·주거는 조금씩 상황이 개선되고 있으나 수도권·비주거, 지방·주거는 상황이 어렵다"고 짚었다.  주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3·4분기 전국 민간아파트 평균 초기 분양률은 54.5%로 지난해 1분기(49.5%) 이후 가장 낮았다. 직전 분기(64.2%)보다 9.7%p 하락한 수치로 전년동기(83.5%)와 비교해서는 29%p 급락했다. 특히 지방 시장의 저조한 초기 분양률이 전체 수치를 끌어내렸다. 올해 3·4분기 5대 광역시 및 세종시 민간아파트 평균 초기 분양률은 41.9%, 기타 지방 초기 분양률은 48.4% 수준이다. 경남의 경우 직전 분기 대비 1.9%p 하락한 6.3%로 한 자릿수를 기록했다.  '양호 및 보통' 부동산PF 대출의 80% 넘는 비중이 내년 상반기까지 만기도래하는 가운데 이처럼 사업성 등급이 악화될 경우 만기연장이 어려워질 수 있다. 나이스신용평가에 따르면 '양호 및 보통' 부동산 PF 익스포저 가운데 81.7%(3조4000억원)는 내년 상반기 만기가 도래한다. 브릿지론의 경우 내년 상반기 만기도래 비중이 95%에 달한다. '양호 및 보통' 부동산 PF 익스포저의 2회 이상 만기연장 비중은 28.2%다. 브릿지론의 2회 이상 만기연장 비중은 49.2%로 더 높다.  지난 7월부터 시행된 'PF 대주단 협약' 개정안에 따르면 대출 만기를 2번 이상 연기할 경우 반드시 회계법인·신용평가사 등 외부 전문기관의 사업성 평가를 받아야 한다.  이에 내년 저축은행 신용등급도 하향 추세가 지속될 것으로 보인다. 나이스신용평가가 유효등급을 보유한 저축은행 가운데 지난해 3개사, 올해는 9개사(9월 20일 기준)가 신용등급 또는 등급전망이 하향 조정됐다. 전체 신용등급 보유 저축은행(28개사) 중 13개사의 신용등급 전망이 '부정적'이다. 일각에서는 저축은행이 유동성 확비 및 부실대응 능력 강화를 위해 대체 수익원을 발굴할 필요가 있다고 지적했다. 하나금융연구소는 "수도권 부동산 담보대출이나 부실채권(NPL) 우량대출, 가계대출, 기업대출 등 대체 수익원을 발굴할 필요가 있다"고 진단했다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] NH농협금융지주는 지난 19일 '2024년 리스크관리 우수사례 시상식'을 개최했다고 20일 밝혔다. 농협금융은 잠재위험 대비 선제적 리스크관리 제도 마련과 리스크 손실예방 활동을 장려하기 위해 리스크관리 우수사례 포상제도를 운영하고 있다. 우수사례를 전 계열사에 공유해 리스크 제도개선 및 리스크 관리 문화 확산을 도모해 왔다. 올해에는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 선제대응을 통한 대손비용 관리, 제도개선·산출 정교화를 통한 자본적정성비율 제고 등 총 37개의 우수사례를 발굴, 이 중 여섯 개 사례에 대한 시상을 실시했다. 올해의 대상은 부동산PF 리스크 선제 대응을 통해 여신 건전성을 제고한 사례로 농협은행 신용감리부에서 수상했다. 신용감리부는 국내 부동산PF에 대해 전수 감리를 실시, 이슈자산에 대해서는 현지에 직접 방문하여 점검하고 사업성이 부족한 사업장은 추가충당금을 적립해 손실흡수능력을 제고했다.  강신노 리스크관리부문 부사장은 "미국 대선영향으로 인한 업종별 기업수출 감소, 부동산PF 구조조정 부진, 경기 불확실성에 따른 자산 부실위험 증가 등이 내년 리스크 요인"이라며 "리스크 요인에 대응한 사전적·통합적 리스크관리체계를 구축할 수 있도록 적극적으로 나서달라"고 당부했다.  zoom@fnnews.com 이주미 기자

[파이낸셜뉴스] 정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선으로 내년 분양시장 공급 위축이 예상되면서 올해 연말까지 예정된 분양에 수요자들의 관심이 모아지고 있다. 권일 부동산인포 팀장은 "PF시장이 안정되기까지는 적잖은 시간이 소요될 수 있어 불안정한 주택공급 상황 역시 계속될 가능성이 높다"며 "연내 분양에 나서는 물량들은 사업성이 있어서 가능한 곳으로 보유 가치가 있다는 의미라 관심을 가져 볼만 하다"라고 말했다. 19일 부동산인포에 따르면 12월에 전국 24곳에서 2만516가구가 공급 예정이다. 이 중 일반분양 분은 1만5370가구다. 수도권에서 나오는 일반분양분이 7267가구다. 특히 그동안 공급이 적었던 중랑, 성북 등의 물량이 많다. 서울 중랑구 상봉역 일대에서 포스코이앤씨가 상봉터미널 재개발(상봉9구역)로 '더샵 퍼스트월드 서울'을 분양할 예정이다. 지하 8층~지상 49층 규모로 공동주택 999가구와 오피스텔 308실, 판매, 문화 및 집회, 근린 생활시설 등으로 구성된 복합용도개발(MXD)로 조성된다. 지하철 7호선, 경의·중앙선, 경춘선에 KTX 강릉선과 중앙선이 연결된 상봉역 역세권으로 향후 GTX-B도 정차할 예정이다. 롯데건설은 서울시 성북구 삼선5구역 재개발을 통해 짓는 '창경궁 롯데캐슬 시그니처'의 견본주택을 11월 말 오픈하고 12월 청약을 받는다. 총 1223가구의 대단지로 이중 전용면적 59·84㎡ 509가구를 일반분양한다. 경기에서는 평택 브레인시티에서 한양이 공동 8BL에 지하 2층~지상 최고 34층, 6개동, 전용 59·84㎡ 총 889가구 규모로 들어서는 '평택 브레인시티 수자인'을 12월 분양할 예정이다. 브레인시티는 분양가 상한제가 적용된다. DL건설이 시공하는 'e편한세상 동인천 베이프런트'가 인천 중구에서 11월 말 분양하고, 12월 청약을 받는다. 4개동 667가구로 짓고 이 중 아파트 492가구와 오피스텔 88실을 합쳐 총 580가구를 일반분양으로 공급한다. 지방에서는 롯데건설이 대전 동구 가오동에 지하 2층~지상 33층, 10개동, 전용면적 59~120㎡, 952가구 규모의 '대전 롯데캐슬 더퍼스트'를 공급한다. 대전에 공급되는 1번째 롯데캐슬 브랜드 아파트이다. 양우건설이 세종특별자치시 5-1생활권 L12BL에 들어서는 '세종 5-1 양우내안애 아스펜'도 12월 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 18층, 18개 동, 전용면적 84㎡ 단일 구성에 총 698가구 규모로 지어진다. 세종특별자치시에 약 2년 만에 공급되는 신규 분양이다. GS건설은 충남 아산에서 '아산탕정자이 퍼스트시티'를 12월 분양 예정이다. 아산신도시센트럴시티 도시개발사업 내 첫 공급으로 구역 내 3개(A1, A2, A3) 블록에서 총 3673가구로 조성 예정이며, 올 12월에 아산탕정자이 퍼스트시티 A1블록 797가구(전용면적 59·84·125㎡)를 시작으로 순차 분양에 들어갈 예정이다.    kim091@fnnews.com 김영권 기자

금융회사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 내주며 다양한 명목으로 과도한 수수료를 받는 관행에 제동이 걸렸다. 내년 1월부터는 부동산 PF 금융에 수반되는 용역 대가에 한해서만 수수료를 받을 수 있다. 그동안 신용위험 명목으로 PF 수수료에 부과됐던 부담은 대출금리에 반영하고, 이익 부분은 개발사업 에쿼티 참여 등 정상적인 방법으로 공유해야 한다. 금융감독원은 18일 이세훈 수석부원장 주재로 금융권·건설업계와 간담회를 열어 이 같은 내용의 부동산 PF 수수료 제도개선 방안을 논의했다. 이 수석부원장은 "이번 제도 개선은 PF 수수료 부과 대상을 용역 대가로 한정하는 등 부과 체계를 정비함으로써 수수료의 공정성·투명성을 제고하기 위한 취지"라고 설명했다. 이에 따르면 앞으로 금융사는 PF 금융에 수반되는 용역·서비스 대가에만 수수료를 부과해야 한다. 기존 PF 수수료는 용역 수행 대가 외에도 신용위험 부담 대가나 개발 이익 공유 목적 등에 혼재했다는 문제가 있었다. 신용위험 명목으로 부과했던 수수료는 PF 금융 대출금리에 반영해야 한다. 분양률 미달 시 부과됐던 페널티 수수료 등은 폐지하고, 주선·자문수수료처럼 만기 연장 시 용역 제공 없이 반복 수취하는 수수료는 부과를 제한한다. PF 수수료 부과 체계도 정비된다. 수수료의 정의와 범위를 표준화해 현재 32개에 달하는 수수료 항목을 11개로 통합·단순화한다. 약정변경·책준연장·약정수수료 항목은 '약정변경수수료'로 통합하고 사업성검토·자문수수료는 '자문수수료'로 일원화하는 식이다. 차주에게 수수료 관련 정보제공도 확대된다. PF 용역계약 체결 시 차주에게 용역수행 계획을 제공하고, 용역기간 중에는 실제 용역수행 내역 및 세부 진행상황 내부 이력을 금융회사 내부 전산에 관리하도록 한다. 용역 완료 시에는 차주에게 용역 결과보고서를 제공해야 한다. 금융사는 PF 수수료와 관련해 자율적으로 준수할 내부통제 원칙을 제정해 운영하기로 했다. 업권별로 모범규준 형식으로 적용할 예정이다. 내부통제 원칙에는 수수료 관련 조직구조, 적정성 검증 절차, 수수료 종류·정의 등 내용이 담긴다. 필요하면 금감원이 업권별 모범규준 제정·이행 상황을 점검하기로 했다. 금감원은 이번에 마련된 개선방안에 대해 관련 업계 의견 수렴을 거쳐 다음 달 최종 방안을 마련한 뒤 내년 1월 시행을 목표로 추진할 계획이다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 현재 32개에 달하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 수수료 항목이 11개로 통합·단순화된다. PF금융 서비스와 상관없는 수수료는 폐지되고 금융사가 만기 연장을 빌미로 반복 수취하는 수수료에는 제한을 둔다. 또한 금융업권별로 PF 수수료 관련 내부통제 원칙을 마련·운영하고 필요시 금감원이 이행상황을 점검한다.  18일 금융감독원에 따르면 이세훈 금융감독원 수석부원장은 이날 오후 서울 중구 은행회관에서 금융권·건설업계와 간담회를 개최해 이같은 내용의 '부동산PF 수수료 제도개선 방향'을 설명하고 업계 의견을 청취했다. 이번 제도개선은 금융사들이 PF 만기 연장 등을 빌미로 건설사에 불합리한 수수료를 요구하는 등 ‘갑질’을 한다는 지적이 나온 데 따른 조치다. 일부 금융사는 PF 수수료와 이자를 합쳐 법정 최고금리(연 20%) 이상을 받아온 것으로 드러났다. 자문·주선 등의 수수료를 책정할 때 대출 위험 부담에 따른 대가를 합산하면서다.  이세훈 수석부원장은 이 자리에서 "이번 제도개선은 PF 수수료 부과 대상을 용역 대가로 한정하는 등 부과 체계를 정비함으로써 수수료의 공정성·투명성을 제고하기 위한 취지"라고 설명했다.  제도개선 방향은 △수수료 부과대상을 용역 수행 대가로 제한 △유형별 표준 분류를 통해 수수료 체계 정비 △수수료 정보 제공 확대 △금융회사 자율통제 기능 확충 등으로 크게 4가지다.  먼저 PF 금융에 수반되는 용역·서비스 대가에 한해 수수료를 부과하고, 별도 용역 제공이 없는 수수료는 폐지하는 하기로 했다. 주선·자문수수료처럼 만기연장시 용역 제공 없이 반복 수취하는 수수료는 부과를 제한하기로 했다.  수수료 성격 외의 비용은 해당 명목으로 부과하도록 했다. 예를 들어 PF 수수료에 부과됐던 신용위험 가산금리는 대출금리(이자)에 반영하도록 하고 이익공유 부분은 개발사업 에쿼티 참여 등 정상적인 방법으로 공유하도록 한다.  수수료를 유형별로 표준화하는 등 부과 체계도 정비한다.  수수료 관련 신뢰도 및 비교가능성 제고를 위해 수수료의 정의와 범위를 표준화하여 현재 32개에 달하는 수수료 항목을 11개로 통합·단순화한다. 예를 들어 약정변경·책준연장·약정수수료 등은 약정변경수수료로, 사업성검토·자문수수료는 자문수수료로 정리하는 식이다.  차주에게 수수료 관련 정보제공을 확대하는 방안도 추진된다. PF 용역수행 내역 등에 대한 사전·사후적 정보 제공을 확대하고 금융회사의 용역 이력관리 체계화를 유도하는 것이다.  예를 들어 PF 용역계약 체결시 차주에게 용역수행 계획을 제공하고, 용역기간 중에는 실제 용역수행내역 및 세부진행상황 내부 이력을 금융회사 내부 전산에 관리하도록 하며 용역 완료시 차주에게 용역 결과보고서를 제공하도록 한다.  마지막으로 PF 수수료 관련 금융회사 자율통제 기능 강화한다. 금융회사가 준수해야 할 기본 내부통제 원칙을 담은 모범규준을 업권별로 제정·운영하고 필요할 경우 금감원이 이행상황 점검하기로 했다.  모범규준에는 꺾기 등 불공정 영업행위 방지 등을 위한 상시 점검 사항과 수수료 종류 및 정의 등 수수료 체계에 관한 사항, 이자제한 법 준수 등 수수료 적정성 검증 절차에 관한 사항 등을 담아야 한다. 이세훈 수석부원장은 "이번 제도개선으로 건설업계는 사업비의 중요 부분을 차지하는 금융비용의 예측 가능성이 높아져 PF사업의 원활한 진행에 도움이 되고, 금융권도 PF 수수료 부과와 관련한 내부통제 기능이 확충되어 법 위반이나 분쟁 소지 등 운영리스크가 경감되는 효과가 있을 것"이라고 내다봤다.  이번 제도개선 방안을 관련 업계 의견 수렴을 거쳐 다음달 최종 확정한 뒤 내년 1월 시행을 목표로 추진할 계획이다.   sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 현재 2% 선에서 선진국 수준인 20%로 높인다. 이를 위해 PF 사업에 현물 투자할 경우 세금 혜택과 용적률 인센티브를 부여하기로 했다. 정부는 14일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다. 이번 개선방안은 봉이 김선달식 개발사업을 막기 위해 PF사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20%까지 높이는 것이 골자다. 현재 3%가량인 자기자본비율을 2026년 10%, 2027년 15%, 2028년에는 20%로 단계적으로 높인다는 목표다. 이를 위해 정부는 토지주가 PF사업(리츠)에 토지·건물을 현물출자할 수 있도록 했다. 현재 PF사업 자본구조의 27%를 차지하는 브리지대출을 현물출자로 대체해 PF사업의 자기자본비율을 높이는 구조다. 이를 위해 현물출자자의 양도차익에 대한 과세·납부를 늦출 수 있도록 허용하고, 용적률과 공공기여 완화 등의 인센티브도 부여할 계획이다. 정부는 이 같은 방안이 계획대로 추진되면 개발사업의 자본구조가 본PF 대출 70%와 자기자본 30%로 개선될 수 있을 것으로 기대했다. 현재 자본구조는 본PF 대출이 70%, 브리지대출이 27%이고 자기자본은 3%에 불과하다. 국토부 관계자는 "이번 현물투자 활성화 등 대책으로 PF사업의 부실화 우려도 크게 줄 것"이라면서 "아울러 부동산 개발이 활성화되고 주택공급 여건도 개선될 수 있다"고 말했다. 부동산 PF 시장의 불합리한 관행도 개선한다. 먼저 시공사·신탁사가 모든 책임을 떠안는 책임준공을 합리적으로 개선한다. 책임준공 면책사유 범위를 넓히고 배상범위도 구체화한 개선방안을 내년 1·4분기 중 발표하고, 오는 12월에는 PF 수수료의 투명성 제고를 위해 금융업권별 수수료 관련 모범규준도 제정한다. 이와 함께 금융기관들은 PF 대출 시 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 했다. jiany@fnnews.com 연지안 성석우 기자