[파이낸셜뉴스] 캡스톤자산운용이 추진하는 서울 을지로 유안타증권 빌딩 재개발 PF(프로젝트 파이낸싱)에 청신호가 켜졌다. 서울특별시 중구청이 사업시행계획을 인가하면서다. A 증권사가 선순위, 중순위 대출 모집을 검토하고 있다. 7일 투자은행(IB) 업계에 따르면 서울시 중구청은 최근 구보에 명동구역 제1지구 도시정비형 재개발사업 관련 '도시 및 주거환경정비법' 제50조에 따라 사업시행계획을 인가 처리, 고시했다. 5500억원 규모 본PF 자금 조달을 두고 청신호가 켜진 배경이다. 유안타증권빌딩이 대상으로 서울시 중구 을지로2가 185번지 일원이 대상이다. 이 빌딩은 명동 도시정비형 재개발 1지구로 지정돼 지난 3월 건축심의를 통과했다. 지하 8층~지상 24층 규모(연면적 4만5229.86㎡)의 오피스와 근린생활시설 등이 들어설 예정이다. 시행자는 캡스톤명동피에프브이(캡스톤명동PFV)다. 캡스톤자산운용은 인수를 위한 약 2610억원 규모 브릿지론(토지매입 등 사업초기 소요되는 단기 차입금) 연장에 최근 성공한 바 있다. 앞서 2022년 캡스톤자산운용은 NH아문디운용에서 3060억원에 유안타증권빌딩을 사들였다. 브릿지론, 약 400억원 규모 펀드 자금을 통해서다. 유안타증권이 유안타증권빌딩에 대한 우선매수권을 행사하지 않으면서 성사됐다. 유안타증권은 여의도 앵커원빌딩으로 사옥을 옮겼다. 유안타증권빌딩은 지하 5층~지상 16층 규모다. 1987년 9월 준공 후 2011년에 리모델링을 했다. 건물 연면적은 2만8024㎡다. 용적률은 638.5%다. 1987년 9월 준공, 약 35년이 된 만큼 건축법상 대수선을 통해 10% 규모 용적률을 추가적으로 활용 할 수 있는 여지가 있는 것으로 알려졌다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 상업용 부동산 시장에서 살얼음(위태위태한 상황)이 가고 봄이 오는지가 주목된다. PF(프로젝트 파이낸싱) 사업 무산을 막고, 주인 다시 찾기에 성공하면서다. 2022년 레고랜드 사태(강원중도개발공사 회생 신청), 2023~2024년 고금리 지속으로 인한 밸류에이션(가치) 조정 상황에서 '희망 행보'다. ■대출 만기 연장·주인 찾기 성공하는 오피스 20일 투자은행(IB) 업계에 따르면 캡스톤자산운용은 서울 을지로 유안타증권 빌딩 인수를 위한 약 2610억원 규모 브릿지론(토지매입 등 사업초기 소요되는 단기 차입금) 연장에 성공했다. 4월 만기를 앞두고 연장에 실패하면 대주단에 의해 매각 절차가 진행될 뻔했다. 앞서 2022년 캡스톤자산운용은 NH아문디운용에서 3060억원에 유안타증권빌딩을 사들였다. 브릿지론, 약 400억원 규모 펀드 자금을 통해서다. 유안타증권이 유안타증권빌딩에 대한 우선매수권을 행사하지 않으면서 성사됐다. 유안타증권은 여의도 앵커원빌딩으로 사옥을 옮겼다. 행정당국의 사업시행인가도 눈 앞인 것으로 알려졌다. 5500억원 규모 본PF 자금 조달을 두고 청신호가 켜진 배경이다. A증권사가 이번 프로젝트에 긍정적인 관심을 보이고 있는 만큼 본PF 성사가 관전 포인트다. 이 빌딩은 명동 도시정비형 재개발 1지구로 지정돼 지난 3월 건축심의를 통과했다. 지하 8층~지상 24층 규모(연면적 4만5522㎡)의 오피스와 근린생활시설 등이 들어설 예정이다. 유안타증권빌딩은 지하 5층~지상 16층 규모다. 1987년 9월 준공 후 2011년에 리모델링을 했다. 건물 연면적은 2만8024㎡다. 용적률은 638.5%다. 1987년 9월 준공, 약 35년이 된 만큼 건축법상 대수선을 통해 10% 규모 용적률을 추가적으로 활용 할 수 있는 여지가 있는 것으로 알려졌다. 씨티스퀘어빌딩(옛 알리안츠생명 서소문사옥)은 현송교육문화재단이 우선협상대상자 지위를 철회, 한강에셋자산운용이 '한강국내전문투자사모부동산투자신탁 13호'의 펀드 만기 연장을 추진했었다. 하지만 신한리츠운용이 4281억원에 인수키로 하고, 기존 펀드의 투자자인 현대코퍼레이션이 우선주 730억원, 보통주 100억원 규모로 재투자키로 했다. 2019년 300억원 투자 후 행보다. 거래 예정일은 7월 31일이다. 비히클 교체 과정에서 현대코퍼레이션은 329억원의 매각 차익을 거두게 됐다. ■부동산 대출·크레딧펀드에 돈이 몰린다 골드만삭스 대체투자사업부(Goldman Sachs Alternatives)는 웨스트 스트리트 리얼 에스테이트 크레딧 파트너스 제4호(West Street Real Estate Credit Partners IV) 펀드 및 관련 집합기구(Vehicle)의 결성을 완료했다. 펀드 규모는 70억 달러 이상이다. 부동산 크레딧 투자에 쓰인다. 이번 펀드 결성에는 한국의 기관투자자(LP)들도 참여했다. 이번 4호 펀드는 목표액을 초과 달성했다. 현재까지 동일 시리즈 중 최대 규모로 결성됐다. 신규 투자자, 부동산 부문 장기 투자자, 골드만삭스 및 임직원은 물론, 국부펀드, 보험사, 미국 및 해외 연기금 등의 기관투자자들이 대거 참여했다. 패밀리 오피스, 골드만삭스의 개인자산관리사업부, 제3자 웰스 채널 투자자 등도 출자를 약정했다. 4호 펀드는 동일 모집 시리즈 중 지속가능금융공시규제(SFDR) 제8조에 따라 공시가 이루어지는 첫 펀드다. 골드만삭스 관계자는 "이번 펀드는 세계 부동산 시장의 큰 혼란으로 부동산 크레딧 분야에 거대한 투자 기회가 열린 가운데 결성돼 의미가 크며, 차용자에게 대출 규모와 집행에 대한 확신을 줄 수 있어서 매력적"이라고 설명했다. 골드만삭스는 현재까지 전 세계 8개 투자 건에 18억달러 이상을 약정했다. 리차드 스펜서 골드만삭스 대체투자사업부 부동산 크레딧 부문 최고투자책임자(CIO)는 "부동산 크레딧 시장의 특징은 이미 심각한 수급 불균형이 더 심화되고 있다는 점"이라면서 "이러한 상황은 차용자에게 대출 규모와 집행에 대한 확신을 줄 수 있는 대안적인 대출 수단에 매력적인 기회를 제공하고 있다"고 말했다. 국내 부동산 대출에도 돈이 몰리고 있다. 에쿼티(지분) 투자 기반 개발사업의 불안전성이 아직 높은 만큼 실물 담보대출로 선회하는 모습이다. 단순 채권투자보다 담보물이 있어 리스크(위험)를 낮출 뿐만 아니라 수익률도 높다는 평가다. 중소기업중앙회 산하 노란우산은 국내 부동산 대출 펀드(6000억원 규모) 위탁운용사 우선협상대상자에 한국투자리얼에셋운용과 캡스톤자산운용을 선정했다. 각각 3500억원, 2500억원 출자한다. 오피스, 물류 등 국내 주요 도시 부동산의 순수 대출형에 투자한다. 실물 대상 담보대출 및 개발사업 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 대상이다. 주주 대여 또는 우선주 투자은 물론 토지 담보대출과 브릿지 대출도 불가능하다. PF 대출 비중은 40% 이하로, 담보대출은 선순위 및 중순위 담보대출비율(LTV) 70% 이하만 가능하다. 선순위 대출 투자 비중이 70% 이상이어야 가능한 셈이다. 앞서 노란우산은 지난해 코람코자산운용(1200억원)과 신한자산운용(1500억원)에 출자해 국내 부동산펀드 설정에 참여한 바 있다. 건설근로자공제회는 국내 선순위 부동산 대출펀드 운용사에 삼성SRA자산운용, 하나대체투자자산운용 등 4곳을 선정했다. 각각 500억원을 출자, 총 2000억원을 투자한다. 실물 담보대출 및 PF 대출 등 선순위를 중심으로 한 순수 대출형이 투자대상이다. LTV 65% 이하의 선순위로 구성된 대출 투자 비중이 70%를 넘어야 한다. 우정사업본부는 국내 부동산 담보대출에 운용사 1곳을 선정, 4000억원을 투자키로 했다. 우체국예금이 3000억원, 우체국보험이 1000억원을 각각 출자한다. 목표수익률은 5.0% 이상이다. 국내 오피스, 물류시설 등의 선순위 담보대출 위주로, 일부 중·후순위 담보대출 투자는 30% 이하로 가능하다. 대출 기간 안정적인 이자수익 확보가 가능한 실물 자산 담보대출이 대상인 셈이다. IB업계 관계자는 "조정기인 부동산 시장 환경에서 높은 조성원가로 사업성이 어려워진 개발시장의 에쿼티 참여보다는 기업이나 실물 부동산 담보부 사모대출시장이 긍정적"이라며 "부동산 대출펀드는 실물 부동산 및 개발 사업장에서 지분 투자 대비 위험도가 낮다. 금리 상승기에 수요가 크게 늘어났고, 높은 금리를 제시하면서 투자매력이 높아졌다"고 말했다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 유안타증권이 투자 설명회를 개최한다.  유안타증권 영업부는 오는 24일 서울시 영등포구 국제금융로 앵커원빌딩에서 개인투자자들을 대상으로 부동산 및 주식투자설명회를 진행한다고 18일 밝혔다. 이번 설명회는 지난 8일 앵커원빌딩으로 지점을 이전한 이후 처음 열린다. ‘여의도 재건축 현황과 전망‘을 주제로 자산컨설팅팀 염택상 부동산컨설턴트가 강연하고, ‘중소형주 변동성에 올라타기‘를 주제로 KCGI자산운용 김형석 매니저가 진행한다. 김정환 유안타증권 영업부 지점장은 “앵커원빌딩으로 지점을 이전하고 새로운 환경에서 고객분들을 맞이하는 만큼, 앞으로도 다양한 투자설명회를 개최하고 양질의 투자 서비스를 제공할 수 있도록 노력하겠다“고 말했다. 이번 설명회에 참여한 전원에게는 소정의 사은품이 증정된다. 관심 있는 투자자는 누구나 신청 가능하고 참가비는 무료다.  zoom@fnnews.com 이주미 기자

[파이낸셜뉴스] 유안타증권이 본격적인 여의도 시대 개막을 알렸다.  유안타증권은 지난 8일 여의도 앵커원(anchor1, 브라이튼빌딩 오피스동)빌딩에서 새 도약을 위한 의지를 다지는 본사 사옥 이전 기념행사를 진행했다고 9일 밝혔다.  회사는 앵커원 빌딩 상층부인 22~32층까지 사무 공간으로 사용하며, 여의도 파이낸스타워에 있는 영업부도 앵커원빌딩 3층으로 이동해 새로운 환경에서 고객을 맞는다. 유안타증권은 성공적인 사옥 이전을 위해 준비 단계부터 업무 공간 기획에 대한 임직원 설문조사, 사무 가구 품평회, 회의실 네이밍 공모 등 직원들의 참여를 독려하고 의견을 반영했다. 깔끔한 분위기에 모던한 인테리어로 디자인한 신 사옥 사무 공간에는 새로운 사무기기를 배치해 임직원들의 업무 효율성과 창의성이 더욱 증대될 것으로 보인다. 3층과 29층에는 직원들간 및 외부 클라이언트와의 미팅에서 최상의 솔루션 도출을 돕기 위해 최신 설비를 갖춘 17개의 회의실을 마련했다. 임직원들이 이용할 수 있는 다양한 편의시설도 마련했다. 24층에는 여직원들이 안정과 휴식을 취할 수 있도록 ‘맘 쉼터’를 준비했고, 29층 라운지에는 사내 카페인 ’元大茶房’을 열어 직원들과의 아이디어 교류 및 재충전 장소로 활용한다. 또한 여의도 시내를 한 눈에 볼 수 있는 ‘옥상정원’의 녹지에서는 정서적 안정감을 제공한다. 궈밍쩡 유안타증권 대표는 “유안타증권이 출범한 지 10주년이 되는 뜻 깊은 해에 새로운 사옥에서 더 높은 비전을 이루기 위한 힘찬 발걸음을 시작하게 됐다“며 “혁신적인 시설을 갖춘 공간에서 제공할 창의적인 아이디어와 서비스를 바탕으로 고객과 함께 더 큰 가치를 창출하는 유안타증권이 되도록 하겠다”고 밝혔다.  zoom@fnnews.com 이주미 기자

[파이낸셜뉴스] 글로벌 종합 부동산서비스기업 쿠시먼앤드웨이크필드는 올해 3분기 서울 A급 오피스 빌딩 평균 공실률이 전 분기 대비 0.2%포인트(p) 하락한 2.2%로 집계됐다고 밝혔다. 올해 신규 공급이 없었던 도심권역(CBD)에서는 여러 건 임대계약이 체결되며 공실률이 하락했다. 반면 강남권역(GBD)과 여의도권역(YBD)에서는 공실률이 소폭 상승했다. 임대료는 전 분기 대비 1.0% 상승했다. 인상률은 낮은 공실률과 고물가 기조로 지난 1년간 높은 수준을 기록했지만 최근 인상 폭이 완화되고 있다. 도심권역(CBD) 공실률은 전 분기 대비 1.1%p 하락한 2.6%다. 한화시스템은 파인에비뉴 A동 4개 층을 계약했고, 단계적 리모델링을 진행 중인 서울시티타워에 에스엠코어가 임차 계약을 마쳤다. 서울상공회의소는 액세스월드코리아가 이전을 결정하면서 잔여 공실을 모두 해소했다. KDB생명타워에서는 프리드라이프와 법무법인대륜이 임대차 계약을 체결했다. 리모델링을 거친 명동N빌딩에는 우리은행과 용용테크가 각각 계약을 완료해 공실을 상당분 해소했다. 강남권역(GBD)의 공실률은 1.6%로, 전기 대비 0.4%p 상승했다. GBD 내 주요 빌딩에서 감평이나 이전하는 임차인이 발생해 신규 임대 면적으로 편입됐다. 하지만 각각의 면적이 크지 않다는 평가다. 이번 분기 알보젠코리아가 GT타워로 이전을 결정했다. 더피나클 강남에서 파두가 증평 계약을 체결했다. 나우IB캐피탈은 골든타워에서 글라스타워로 권역 내 이전을 완료했고, 스파크플러스는 코엑스 내 롯데면세점이 있던 공간을 임차해 신규 지점을 열었다. 내년에는 재건축 중인 백암빌딩과 센터포인트 강남이 공급된다. 오피스 공급 가뭄 속에서 넓은 면적을 찾는 임차사에 선택지가 될 수 있을 것으로 보인다. 여의도권역(YBD) 권역의 공실률은 2.6%로 전기 대비 0.5%p 상승했다. 이번 분기 앵커원(Anchor 1)이 준공돼 공실률 상승을 일부 이끌었다. 하지만 유안타증권, LG유플러스, 한국증권금융 등이 임차 계약을 완료해 대형 빌딩이 공급된 것 대비 공실률에 미치는 영향은 제한적이었다. 이밖에도 장기간 공실로 남아있던 파크원 타워2(NH금융타워)의 상층부에 EY한영이 임대차 계약을 체결했다. KCGI자산운용은 원(One)IFC에 입주했다. 현대차증권은 현대차증권빌딩의 잔여 공실에 증평 계약을 체결했다. 내년 1분기 공급 예정인 TP타워에는 타임폴리오자산운용이 추가로 입주를 결정했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 컬리어스코리아는 2023년 1분기 국내 A급 오피스 평균 임대가격은 인플레이션과 프라임급 오피스 빌딩의 공급으로 전년 동기 대비 8% 상승했다고 10일 밝혔다. 이는 2010년 이후 가장 높은 임대료 상승률이다. 평균 공실률이 2.3%로 소폭 상승한 가운데 결과다. 컬리어스코리아는 금리상승 여파로 줄어든 테크 기업에 대한 투자금 영향이 국내 A등급 오피스 임차시장에 나타나지는 않고 있다고 봤다. 강남권역 임차인들의 비용 절감을 목적으로 인한 이탈이 확인되지 않았다는 시각이다. 강남권역(GBD)에서 임차가능한 면적을 찾기 힘들어진 임차인들은 타 권역으로 임차 면적을 확대했다. 넥슨 게임즈는 마제스타시티1 빌딩에 임차계약을 체결했다. 라온시큐어의 경우 여의도 파크원 타워1에 2개 층을 계약했다. 권역별 공급 전망을 살펴보면 강남권역(GBD)에서는 2023년 1분기에 SK D&D가 개발한 타이거 318 오피스가 공급되었다. 2024년에는 백암 빌딩과 센터포인트 강남 빌딩이 강남역 부근에 완공될 예정이다. 도심권역(CBD)은 올해 상반기에 한국은행 통합빌딩과 KT광화문 빌딩이 공급 예정이고, 하반기에 메리츠 사옥이 서울역 부근에 공급될 예정이다. 여의도권역(YBD)의 경우 상반기 공급 예정인 앵커원 빌딩의 선임차 계약이 체결됐다. 도심권역에 위치하고 있는 유안타 증권이 올해 상반기 준공 예정인 앵커 원빌딩으로 사옥을 이전할 예정이다. 올해 두 개의 프라임급 오피스 빌딩의 공급에도 불구하고 하반기 공급예정인 TP타워도 키움증권, 신한투자증권의 선임차 계약이 완료됐다. 장현주 컬리어스 코리아 리서치팀 이사는 “한국 오피스 임대차 시장은 인플레이션으로 인한 임대료 및 관리비의 상승세가 지속되고 있으며, 경기 불황에도 불구하고 신규 오피스의 한정된 공급으로 임대인이 협상 우위에 있는 임대인 위주의 시장 상황이 한동안 이어질 것”으로 전망했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

우리나라는 지난 2000년 초 일본, 싱가포르 등 아시아 주요 국가와 비슷하게 리츠(부동산투자회사)를 도입했다. 그러나 현재 위상은 엇갈리고 있다. 상장 리츠 시가총액은 일본이 한국의 35배, 싱가포르는 19배에 달한다. 국내 리츠 시장이 대부분 사모 위주로 설정되고, 투자 대상도 제한적인 상황 속 결과다. 이러한 분위기를 반전시키기 위해 3명으로 구성된 리츠 전문팀이 탄생했다. 지난해 8월 결성된 코람코자산신탁의 앵커리츠투자운용팀이다. 상장예정리츠가 투자 대상인 만큼, 상장 리츠들의 시장 안착을 돕는 '안전판' 역할을 위해 뭉쳤다. ■실물+주식+금융구조 3人3色 IB(투자은행)는 팀 플레이다. 그래서 배경, 경력, 할 수 있는 일이 비슷한 사람들이 팀으로 모인다. 그러나 코람코자산신탁 앵커리츠투자운용팀은 기존의 틀을 깼다. 실물투자, 주식 매니저, 상장리츠를 탐구했던 전문가들이 하나가 됐다. 리츠의 가능성을 제한하지 않고 다양한 시각으로 리츠의 끝을 보기 위해서다. 팀의 맏형인 조창우 이사는 리츠 투자운용경험을 두루 갖춘 실물 투자 전문가다. 교보리얼코와 한국자산신탁을 거쳐 코람코자산신탁에서 8년째 리츠 실무를 담당하고 있다. 그의 진가는 2018년 이리츠코크렙 상장 성공으로 드러났다. 이리츠코크렙은 뉴코아아울렛 일산·평촌, NC야탑을 기본 자산으로 하는 리츠다. 공모자금으로 2001아울렛 중계·분당도 리츠 자산에 담았다. 당시 시총기준 국내 최대규모 상장리츠다. 이랜드와 임대차계약을 20년 연장, 아예 리츠 자체가 영속형 상장리츠로 전환된 사례다. 신승우 차장은 상장 리츠에 직접 투자한 경험이 있는 주식 매니저 출신이다. 신 차장이 운용했던 한화생명 변액펀드는 2019년 한화생명의 일임형 공모펀드 중 최상위 수익률을 실현했다. 신한생명 변액펀드는 벤치마크(BM)를 초과하는 수익률을 달성했다. 그는 2017년 한화자산운용으로 옮기면서 글로벌 상장 리츠 및 인프라를 경험했다. 강태성 과장은 2015~2018년 삼일회계법인 금융감사본부에 몸을 담으며 금융구조에 대한 경험을 쌓았다. 금융지주의 자산운용사, 저축은행, 캐피탈은 물론 리츠가 소유한 부동산도 그의 경험 자산이다. 2020년 초에는 디앤디인베스트먼트 투자팀으로 옮겨 영시티 매입과 그랜드조선 제주 매입 프로젝트에 참여했다. ■상장 예정 리츠들의 마중물로 코람코주택도시기금 위탁관리부동산투자회사(코람코 앵커리츠)는 정부자금인 주택도시기금 3000억원을 받아 3100억원 규모로 올해 초 만들어졌다. 기존 리츠가 실물 부동산에 투자한다면 코람코 앵커리츠는 공모상장을 앞둔 리츠증권과 부동산펀드에 투자한다. 국내 각종 공모리츠 및 펀드가 시장에서 안착할 수 있도록 돕는 이른바 '엄마' 역할이다. 올해·내년 상장 예정 리츠들의 기초 자산으로는 영시티+일본 아마존 물류창고, 벤티지 데이터 센터, 분당스퀘어+이천 도지물류센터, 인천 스퀘어원쇼핑몰+용산호텔, SK서린빌딩+SK에너지 주유소, 여의도 하나금융투자빌딩 등이 있다. 조 이사는 "상장리츠시장의 성장기에 진입하는 우리 현실에서는 시장을 견인할 정책리츠의 역할도 중요하다"며 "정부자금인 주택도시기금의 안정적인 운용에 역점을 둠과 동시에 향후 국내 우량한 공모리츠·부동산펀드의 산실 역할을 충실히 하겠다"고 강조했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자