[파이낸셜뉴스] 올해 서울 빌라(연립·다세대) 전세 거래 10채 중 5채가 '역전세'인 것으로 나타났다. 역전세란 재계약 시점의 전세가격이 이전 계약의 전세가보다 낮아진 경우를 말한다.  강서구 집주인 평균 2200만원 토해   12일 다방에 따르면 국토교통부 실거래가를 바탕으로 2022년 1~5월 전세 거래 4만2546건 중 올해 1~5월 동일 주소지와 면적에서 1건 이상의 거래가 발생한 9653건을 분석했다. 이 중 46%인 4437건이 기존 전세 보증금 대비 전세 시세가 하락한 역전세 주택인 것으로 조사됐다. 역전세 주택의 전세 시세 차액은 평균 979만원(4% 하락)으로 확인됐다. 서울 빌라 집주인들의 경우 평균 1000만원씩 토해낸 것이다. 역전세 거래 중 기존 보증금 대비 전세금이 가장 크게 하락한 지역은 강서구, 구로구, 중랑구, 금천구 등의 순으로 나타났다. 강서구의 역전세 거래 평균 전세 보증금은 2022년 1~5월 2억337만원이다. 반면 올 1~5월은 1억8097만원으로 평균 2240만원 하락했다. 이어 구로구(1841만원), 중랑구(1812만원), 금천구(1776만원) 순이었다. 역전세 비중, 지난해 34.7%→올해 46%   역전세 비중이 가장 높은 자치구도 강서구로 드러났다. 강서구는 거래의 74%가 역전세 주택이다. 이어 구로구 66%, 금천구·도봉구 64%, 양천구·중랑구 60%, 은평구 56%, 영등포구 55%, 성북구 50% 등이다. 다방이 지난해 6월 분석한 데이터에 따르면 2021년 1~5월과 2023년 1~5월 서울 지역 동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 중 34.7%가 역전세 주택이었다. 역전세 주택의 전세 시세 차액은 평균 2859만원(11.2% 하락)이었다. 전년 동기 대비 역전세 주택의 전세 시세 차액은 줄었지만, 역전세 거래 비중은 11.3%p 상승한 셈이다. 다방 관계자는 "지난해 6월 분석 당시 역전세난이 심화할 것이라는 예상처럼 올해 서울 지역 빌라 전세 거래에서 역전세 거래 비중이 증가한 것을 확인할 수 있었다”라며 “비 아파트 역전세난에 대한 각별한 주의가 필요한 상황”이라고 말했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

전셋값 하락으로 인해 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인을 위해 정부가 이달 27일부터 1년간 한시적으로 전세보증금 반환 용도에 한해 대출규제를 완화한다. 금융위원회는 이 같은 내용의 역전세 반환대출 규제완화를 시행한다고 26일 밝혔다. 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받도록 지원하기 위해서다. 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다. 집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다. 대출금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다. 후속 세입자를 구하지 못한 집주인도 완화된 대출규제에 따라 반환용 전세금을 빌릴 수 있다. 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 7월 3일 이전에 맺은 임대차계약 중 2024년 7월 31일까지 임대차계약이 만료되는 건으로 한정한다. 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 보증금 상환을 할 수 있을 경우 대출이 제한될 수 있다. 세입자를 구하지 못해 집주인이 거주자로 들어갈 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 반환자금 대출이 가능하다. 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 쓸 수 없게 대출금은 현 세입자에게 직접 지급될 예정이다. mj@fnnews.com 박문수 기자

정부가 26일 발표한 역전세 반환대출 규제완화는 역전세로 인한 '전세금 차액'에 대해 적용된다. 집주인이 전세금 반환 용도에 한해 은행에서 대출받을 경우 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 1년간 완화되는 식이다. 후속 세입자를 당장 구하지 못해 집주인이 직접 자가 거주로 입주하는 경우에도 규제완화 대상에 포함하기로 했다. 이번 대책 관련 구체적인 자격요건, 전세계약 및 반환보증 가입방법 등을 일문일답 형식으로 정리했다. ―당장 후속 세입자가 없거나 자가 거주하는 경우까지 규제완화 대상에 포함된 이유는. ▲역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭넓게 보호한다는 정책 취지를 달성하기 위해서다. 임대차 거래가 원활히 이뤄지지 않는 상황에서 후속 세입자가 있는 경우로 제한할 경우 현 세입자의 전세금 반환이 계속 지연될 우려가 있으며 일부 세입자는 집주인이 자가 거주를 원한다는 이유로 지원대상에서 배제될 수 있기 때문이다. ―전세계약을 연장(기존 계약 대비 감액)하는 경우도 지원대상이 되나. ▲지원대상이다. 단 기존 세입자와 '세입자 보호조치 특약'이 기재된 전세계약서를 작성해야 한다. ―후속 세입자가 전액 월세인 경우 등에도 지원이 되나. 이 경우 지원한도와 세입자 보호조치는 어떻게 되나. ▲완화된 대출규제한도 범위 내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원할 수 있다. 반전세·보증부 월세도 지원 가능하다. 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 된다. ―후속 세입자가 없어 전세보증금만큼 대출을 받은 경우 1년 내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되나. ▲'전세금 차액' 대출지원이 원칙인 만큼 1년 내 후속 세입자를 구하려는 최선의 노력(전세가 인하 등)을 해야 한다. 그럼에도 후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다. ―후속 세입자를 들이려고 노력하다가 집주인이 자가 거주로 전환해 지원받는 것도 가능한가. ▲가능하다. 단 자가 거주로 전환하고자 하는 의사를 대출약정기간 경과 전(대출실행 후 1년 내) 은행에 명확히 밝혀야 한다. 약정 위반에 따른 수수료(약정위반 수수료 등)는 내야 한다. ―자가 거주로 신청해 거주하다가 사정 변경으로 인해 후속 세입자와 계약하는 경우에도 지원 가능한가. ▲가능하다. 단 후속 세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전(집주인 퇴거 이전)에 은행에 즉시 명확히 밝혀야 한다. 실거주 대출약정 위반에 따른 일정 수준의 수수료도 지불해야 한다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 역전세난을 완화하기 위해 집주인을 대상으로 이달 27일부터 역전세 반환대출 규제 완화 대책이 실시되는 가운데 역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우 세입자 보호조치를 위해 보증 3사에서 제공하는 특례 반환보증보험 상품을 가입해야 한다. 26일 금융위원회에 따르면 세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품(임차인 반환보증상품)은 이날부터 가입이 가능하며 8월에는 집주인이 직접 가입하는 상품(임대인 반환보증상품)이 출시될 예정이다. 이들 상품은 주택도시보증공사(HUG, 인터넷·지사 방문·위탁금융기관 방문), 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관 방문), SGI 서울보증보험(지사 방문)을 통해 가입이 가능하다.  한시적으로 운영하는 대출 상품임을 고려해 지역별 전세보증금 상한(수도권 7억원, 그 외 지역 5억원)은 적용하지 않고, 보증료율은 공적 보증기관(HUG·HF) 간 동일한 수준(아파트 0.13%, 아파트 외 0.15%)으로 설정했다. 구체적인 가입 절차는 임대인의 경우 후속세입자와 전세계약 시 특약사항(반환보증 가입, 임대인 보증료 부담의무(최초 계약만 해당) 명시)을 전세계약서에 반영해 공인중개업소를 통해 계약해야 한다.  임대인 또는 임차인은 임차인이 주택에 입주.전입신고 등을 통해 대항요건을 갖춘 이후 특례보증 가입 신청이 가능하다.  보증료는 임대인이 직접 보증기관 등에 납부 가능하며 임차인이 대납한 경우 임대인이 임차인에게 1개월 내 보증료 전액을 지급해야 한다.  유병태 HUG 사장은 "이번 특례보증 상품은 역전세 대출을 받은 주택에 입주하는 후속 세입자를 반환보증 가입을 통해 보호하기 위해 마련한 조치"라며 "금번 조치를 통해 기존 세입자의 원활한 전세보증금 회수도 지원하고, 후속 세입자도 보증금 미반환 걱정 없이 거주할 수 있도록 지원할 예정"이라고 밝혔다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스]금융위원회가 발표한 역전세 반환대출 대상에 후속세입자를 구하지 못한 집주인이 포함됐다. 실거주를 목적으로 직접 들어가는 집주인도 반환대출을 받을 수 있다. 금융위원회는 오는 27일부터 1년간 역전세 상황에 놓인 집주인이 전세금 반환용 대출시 각종 규제를 풀어주겠다고 26일 밝혔다. 금융당국은 전세자금 반환 목적 대출의 요건을 기존 총부채원리금상환비율(DSR) 40%에서 총부채상환비율(DTI) 60%로 완화했다. 정부가 지난 4일 내놓은 ‘2023년 하반기 경제정책방향’의 후속 조치다. 집주인이 후속세입자를 구하지 못한 상황이어도 완화된 대출 규제에 따라 반환용 전세금을 빌릴 수 있다. DTI 60%, RTI 1.0배 범위 내에서 우선 반환자금을 지원받고, 1년 안에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하면 된다. 세입자를 구하지 못해 집주인이 거주자로 들어갈 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 반환자금 대출을 받을 수 있다. 금융당국은 이 경우 집주인의 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하겠다는 입장이다. 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야한다. 금융당국이 최소 2년 이상 실거주하는지도 지켜볼(모니터링) 예정이다. 역전세 반환대출금은 신규 투자 등 다른 용도로 활용되지 않도록 관리된다. 먼저 지원대상을 제한한다. 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 7월 3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 2024년 7월 31일까지 임대차계약 만료되는 경우만 대출받을 수 있다. 이 경우에도 집주인이 자산이 충분해 전세보증금 상환할 수 있다면 대출이 제한될 수 있다. 주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 쓸 수 없게 대출금은 현 세입자에게 직접 지급된다. 또 반환대출 이용기간에는 신규주택을 구입하지 못하게 막고, 주택 구입이 적발되는 경우 대출금 전액을 회수한다. 3년간 주택담보대출 취급도 금지된다. 이밖에도 집주인의 선순위 대출 확대가 후속 세입자의 전세금 미반환 위험으로 이어지지 않게끔 보호조치도 마련됐다. 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정이다. 집주인이 △후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’ 특약을 맺으면 △은행은 특약이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다. △집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 정부 관계자는 “역전세 문제가 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있다”며 “한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화하기 위한 조치”라고 설명했다. mj@fnnews.com 박문수 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스]전셋값 하락으로 인해 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인을 위해 정부가 이달 27일부터 1년간 한시적으로 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화한다.  금융위원회는 이같은 내용의 역전세 반환 대출 규제 완화를 시행한다고 26일 밝혔다. 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 지원하기 위해서다. 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다. 집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다. 대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다. 후속세입자를 구하지 못한 집주인도 완화된 대출 규제에 따라 반환용 전세금을 빌릴 수 있다. 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 7월 3일 이전에 맺은 임대차 계약 중 2024년 7월 31일까지 임대차계약 만료되는 건으로 한정한다. 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 보증금 상환을 할 수 있을 경우 대출이 제한될 수 있다. 세입자를 구하지 못해 집주인이 거주자로 들어갈 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 반환자금 대출이 가능하다. 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 쓸 수 없게 대출금은 현 세입자에게 직접 지급될 예정이다. 단, 반환대출 이용기간에는 신규주택을 구입할 수 없다. 집주인의 선순위 대출 확대가 후속 세입자의 전세금 미반환 위험으로 이어지지 않도록 보호조치도 마련됐다. 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정이다. 집주인이 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’ 특약을 맺으면 은행은 특약 이행을 전제로 대출한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 안에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 반환 대출 이용 기간 중 신규 주택 구입은 할 수 없다. 대출 이후 주택을 구입할 사실이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년 동안 주택담보대출을 받지 못한다.  mj@fnnews.com 박문수 기자

[파이낸셜뉴스]부동산 전문가들은 올 하반기 부동산 정책 중심이 '역전세 리스크 최소화'에 방점이 찍힌 것으로 봤다. 전세값 하락으로 기존 세입자에게 전세보증금 반환에 어려움을 겪던 집주인들이 전세보증금을 돌려주기 위한 대출에 숨통이 트여서다. 다만, 기존 세입자 전세보증금을 보호하는 단기적 방안에 초점이 맞춰진 만큼 연립·다세대주택에서 신규 세입자를 구하기 어려운 상황은 계속될 것으로 보인다. 집주인, 전세보증금 반환 숨통 4일 정부는 '하반기 경제정책방향'에서 개인 임대인(집주인)은 전세보증금반환목적대출규제를 완화했다. 전세보증금반환대출에 한해 기존 규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하기로 했다. DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 자금을 정한다는 점에서 더 강력한 대출규제로 평가됐다. 부동산 전문가들은 전세가격이 수억원 급락한 일부 단지를 제외한 상당수 집주인들은 전세금 반환이 가능할 것으로 봤다. 한국은행 '5월 국내외 경제 동향 및 전망'에 따르면 올 4월 전국 기준 역전세에 해당하는 주택은 기존 전세보증금 대비 현재 전세가격이 평균 약 7000만원 낮다. 기존 전세금과 현재 전세가격 격차의 상위 1%는 3억6000만원 이상이다. 정부 시뮬레이션 결과 연소득 5000만원의 차주의 대출 한도(금리 4%, 만기 30년)는 DSR 규제 적용시 3억5000만원인데 비해 DTI 규제 적용시에는 5억2500만원으로 1억7500만원 늘어날 전망이다. 7000만원 이상 대출이 가능한 셈이다. 전문가들은 수도권에 효과가 두드러질 것으로 봤다. 올해 하반기부터 내년 상반기까지 수도권 기준으로 재계약이 도래하는 전세 보증금 규모가 233조원에 달해서다. 그만큼 역전세 위험 가구가 적지 않다는 의미다. 한국은행에 따르면 지난해 전세계약 중 역전세 위험가구 비중은 4월 기준 서울은 48.3%(27만8000가구), 경기·인천 56.6%(40만6000가구), 비수도권 50.9%(33만8000가구)에 이른다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세가격 낙폭이 컸던 부산, 대구, 울산, 세종시 역시 한시적으로 임차인의 전세금 미반환 리스크가 낮아지고, 전세금반환보증사고도 다소 줄어들 전망"이라고 말했다. 빌라, 전세기피로 효과 미미할 듯 일각에선 정부 정책이 기존 세입자를 보호하는데 맞춰져 무자본 갭투자자는 대출 규제 완화 효과를 받기 어려울 것으로 봤다. 기존 세입자에게 대출을 받아 전세금을 돌려주더라도 신규 세입자 전세금으로 대출금을 우선 상환해야하기 때문이다. 개인 여유 자금이 필요한 셈이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "조금만 대출 지원하면 전세금반환이 가능한 집주인들만 (정책이) 도움될 수 있다. 여기에도 해당되지 않는 집주인은 보유주택을 매도하는 것도 방편이다"고 말했다. 빌라(연립·다세대) 집주인은 신규 세입자를 구하기 어렵기 때문에 전세금 조달에 실패한 급매물이 늘어날 전망이다. 연립·다세대는 담보가치 인정비율이 낮은데다가 집주인이 이번 규제완화로 대출을 받아도 은행에 근저당권이 잡혀 세입자들이 더 기피할 수 있기 때문이다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "빌라는 전세사기로 이미 세입자들이 기피하고 있다"며 "빌라는 아파트 보다 주택담보대출비율(LTV)이 낮다. 아파트는 추가 대출이 어려울 시 매각을 통해 전세금 반환이 가능하지만 빌라는 이미 전세가율이 높은 상황에서 전세보증금만큼도 대출이 나오지 않을 수 있다"고 우려했다. 경매업계는 단기적으로 경매물건이 줄어들 것으로 봤다. 아파트 등은 대출 여력이 더 생겨 자금융통성이 생기기 때문이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "세입자의 임차권등기명령 건수나 경매신청 건수는 확대되지 않을 것으로 보인다. 세입자의 주거 이동 제약이 완화될 것"이라며 "다만, 장기적으로 갭투자자는 대출증가와 이자 연체 위험성도 있는 만큼 연립·다세대 물건 중 경매로 넘어가는 경우가 생길 수 있다"라고 말했다. 한편 올 하반기부터 전세 사기 시장 퇴출을 위한 각종 제도적 장치가 속속 시행에 들어간다. 오는 9월 말부터 나쁜 임대인의 이름과 주소, 미반환 보증금 등의 정보가 공개되고, 이달부터 등록임대사업자의 임대보증금 반환보증 가입도 한층 강화된다. 전세제도 개편 등 '임대차 시장 안정화 방안'에 대한 논의도 본격화된다. junjun@fnnews.com 최용준 김서연 기자

[파이낸셜뉴스] 정부가 역(逆)전세 문제 해결을 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 예외적으로 한시 완화한다는 방침을 밝혔다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "집주인이 자금융통이 안 돼서 전세보증금 반환이 어려운 부분, 전세금 반환 차액 부분에 대해서는 대출규제를 완화해서 계약을 연착륙을 지원할 방침"이라고 했다. 임대인의 자금융통을 도와 결국 전세보증금을 못 받는 임차인을 지원한다는 논리다. 다만 정부는 DSR 규제 완화는 예외적인 경우라며 전세계약은 기본적으로 사인 간 계약이고, 또 가계부채 상황을 고려할 때 DSR 규제를 유지하겠다고 못 박았다. 추 부총리는 13일 국회에서 열린 경제분야 대정부 질문에서 역전세 대란 대책을 묻는 심상정 정의당 의원의 질의에 "역전세는 기본적으로 사인 간 거래지만 내년 초까지 역전세 규모가 훨씬 커질 것이다. 임대인 입장에서 자금융통 부분에 물꼬를 터주는 쪽으로 고민 중"이라며 역전세 문제 관련 DSR 규제 완화를 시사했다. 추 부총리는 선순위 채권 등으로 역전세 피해가 임차인에게 전가된다는 지적에 대해 "그 부분에 대한 우려를 해소하기 위해 임대인이 대출을 받을 때 전세금 반환 보증을 들도록 의무화하는 방안을 추진 중"이라고 밝혔다. 임대인이 DSR 규제 완화로 추가로 대출을 받을 때 전세금 반환 보증 가입 등을 의무화한다는 것이다. 정부는 역전세 문제 해결을 위해 차주 단위 3단계 DSR 규제를 풀겠다고 하면서도 '한시적·예외적 완화'라고 못 박았다. 추 부총리는 "신용과 담보여력을 활용해서 DSR 규제를 일부 완화해 대출 물꼬를 터주겠다는 것"이라며 "근본적인 대출 관행을 무너뜨리는 건 아니다"라고 분명히 했다. 그러면서 "정부는 금융회사의 DSR 대출 규제를 완화하는 것이고 (대출을 추가로 할지 여부는) 금융회사가 최종적으로 판단하는 것"이라며 "눈 가리고 대출을 해주는 것이 아니라 은행이 1차적으로 대출심사를 하는 것이고, 특혜성으로 (정부가) 세금을 퍼주는 게 아니다. 규제완화로 사적 거래에 숨통을 트이게 해서 결과적으로는 임차인을 위한 제도"라고 강조했다. 장기적으로는 주택시장 연착륙을 유도하겠다는 방침도 밝혔다. 한덕수 국무총리는 전세사기, 역전세 등 전세제도로 인한 부작용과 관련 "가장 중요한 건 전체적으로 주택시장이 연착륙하도록 하는 게 중요한 정책"이라며 "그동안 주택과 관련한 세세한 규제를 많이 완화했고, 그래서 최근에 주택 가격 하락폭이 지난해보다는 완화되는 모습"이라고 말했다. 한 총리는 "주택이 조금 더 시장에 의해서 만들어지도록 공급 관리 등을 해야 한다"며 부동산가격 연착륙과 이 과정에서 시장의 역할이 중요하다고 했다. 우리나라 가계부채가 국내총생산(GDP) 대비 100%를 넘어서고, 이로 인해 경제성장이 지연될 수 있다는 지적에 대해서는 '가계부채 개선'이 필요하다고 봤다. 한 총리는 우리나라 가계부채가 34개국 중 1위로, GDP 규모를 넘어서는 유일한 나라인 현재 상황에 대해 "그동안 과도한 가계부채는 가계와 국가에 대단히 문제가 있는 요소라서 정부로서 가계부채가 과도해지지 않도록 하는 노력을 계속해서 해왔다"라며 "최근 2개월간 금융권의 가계대출이 늘어나는 상황인데, 정부로서는 우리나라 금융에 있어서 매우 중요한 부분이라고 생각하고 항상 모니터링을 하고 있다"고 설명했다. dearname@fnnews.com 김나경 김예지 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] #.A씨는 전세(2억5000만원)를 끼고 9억원에 매입한 서울 강남구 수서동 까치마을 전용 34㎡의 계약만료가 올해 도래하면서 세입자와 관계가 껄끄러워졌다. 세입자가 다른 집으로 이사를 가겠다며 보증금 반환을 요구해서다. 현 전세보증금 시세는 약 2억원2000만원으로 신규 세입자를 들일 경우 A씨는 당장 3000만원의 현금을 마련해야했다. A씨는 "세입자는 당장 전세보증금을 돌려달라고 물러서지 않았다. 전화통화 과정에서 서로 목소리가 격앙됐다"고 말했다. 이어 "세입자가 소송하겠다며 신규 세입자가 집을 보러 오는 것도 거부하겠다고 해 사이가 틀어졌다"고 말했다. 하지만, 최근 집주인이 한발 물러섰다. A씨는 세입자에게 다른 세입자를 구할 때까지 늦어지는 전세보증금 반환에 대해 지연이자 5%를 매월 지급하기로 했다. 역전세로 곳곳에서 갈등 30일 업계에 따르면 서울 아파트 전세가격이 2년 전 대비 크게 떨어지면서 계약만료를 앞둔 집주인과 세입자의 갈등이 확산되고 있다. 갭투자를 한 집주인은 전세금을 유지하고 싶지만 세입자는 떨어진 전셋값으로 연장하길 원하기 때문이다. 전문가들은 올 하반기에도 전세값 하락세가 계속될 것으로 보여 임대인과 임차인의 전세금반환소송 등 법적 분쟁이 확산될 것으로 내다봤다. 실제 역전세난은 가중되고 있다. KB부동산가 집계한 지난 4월 서울 아파트 전세가격지수는 85.47로 지난해 8월(100.5)이후 9개월 연속 하락세다. 서울 아파트 매매가격대비 전세가격비율 역시 지난해 9월(54.6%)이후 올해 4월(50.83%)까지 하락했다. 최근 역전세에 따른 임대차 갈등은 두 가지로 분류된다. △세입자가 계약갱신청구권 대신 기존 전세가격보다 하락된 금액에 재계약을 요구하는 경우 △집주인이 신규 세입자를 구할 때까지 전세보증금 반환을 미루는 경우다. A공인중개사는 "집주인이 신규 세입자를 기존 전세보증금에 맞춰 구하기 어려워졌다. 이런 상황에서 임차인이 빨리 전세보증금을 달라고 하다보니 서로 감정이 상하는 경우가 흔해졌다"고 말했다. 전세 재계약 금액을 놓고 집주인과 세입자간 이견으로 감정의 골이 깊어지기도 한다. 서울 강서구 강나루현대아파트 전용 84㎡의 전세금은 2년 전 약 6억원대에서 최근 4억5000만원까지 떨어졌다. 해당 아파트의 세입자 C씨는 하락된 전셋값에 재계약하려 했지만 집주인은 5억원대만 가능하다고 못을 박으면서 사이가 벌어졌다. C씨는 "전세금을 적기에 돌려받지 못할까봐 미리 변호사 상담을 받아야 하나 고민하고 있다"고 말했다. 법적분쟁 증가 조짐   역전세난으로 불거진 집주인과 세입자의 갈등은 소송전으로 비화되고 있다. 한국은행에 따르면 지난해 전세계약 약 200만건 중 전국 역전세 위험가구 비중은 올해 1월 25.9%(51만7000가구)에서 4월 52.4%(102만6000가구)로 크게 높아졌다. 4월에 서울은 48.3%(27만8000가구), 경기·인천 56.6%(40만6000가구), 비수도권 50.9%(33만8000가구)에 이른다. 4월 전국 역전세 위험가구 중 60%는 올 하반기와 내년 상반기에 만기가 도래해 분쟁은 더 늘어날 전망이다. 엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 "임대인과 임차인간 분쟁이 증가하고 있다. 대부분 임대인이 전세보증금을 적기에 돌려주지 못해 소송이 진행되는 경우"라며 "세입자들은 전세금반환소송, 임차권 등기, 지급명령, 공증 등 법률적 방법을 고민하면서 상담 문의도 크게 늘고 있다"고 전했다.  junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 빌라 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 전세사기 여파에 시장침체, 정부의 공시가격 현실화율 유지 등이 겹치면서 사면초가 상태에 놓이고 있다. 빌라 역전세난이 내년에 피크가 올 수 있다는 분석도 나온다. 전세보증보험 강화로 인해 임대인 뿐 아니라 임차인들의 피해도 하나 둘 나오고 있는 것으로 알려지고 있다. 2일 주택임대사업자 등이 포함된 전국비아파트총연맹은 정부의 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입한도 축소 조치가 가격 통제이자 시장을 교란하고 있다며 국민청원과 시위를 이어가고 있다. 지난달 30일에는 HUG 앞에서 시위를 진행하기도 했다. 앞서 정부는 올해 5월 1일부터 HUG 전세보증보험 가입 기준을 공시가격의 126%로 제한했다. 종전에는 공시가의 150%까지 가능했지만 임차인 전세보증금 보호 등을 위해 126%로 낮춘 것이다. 현재 빌라 전세시장에서는 전세보증 기준인 ‘공시가 × 126%’가 시장가격으로 굳어진 상태다. 내년이 더 큰 문제다. 정부가 아파트 등 공동주택 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 올해와 같은 69.0%로 동결된다. 올해에 이어 2년 연속 2020년 수준으로 적용되는 셈이다. 내년 공시가격 현실화율은 유형별로 보면 공동주택이 69.0%, 단독주택이 53.6%, 토지가 65.5%가 된다. 공시가격 현실화율이 동결되면 보유세 부담이 줄어들지만 빌라 집주인 입장에서는 한숨이 커지고 있다. 현재 추이를 고려하면 내년 빌라 공시가격은 아파트와 달리 하락할 가능성이 다분하다. 한국부동산원에 따르면 올 1~10월 전국 및 서울 빌라 매매가는 2.14% 하락했다. 시세 하락을 고려할 때 빌라의 2024년 공시가는 올해보다 하락폭이 제법 클 전망이다.  화곡동 K 공인 관계자는 “결국 내년 공시가격이 하락하면 ‘126%룰’에 맞춰 보증금도 낮춰야 한다”고 말했다. 이 관계자는 “수천만원을 돌려줘야 되는 집주인이 적지 않다”라고 상황을 전했다. 김광석 리얼하우스 대표는 “아파트의 경우 역전세난이 개선될 것으로 보이지만 빌라는 오히려 더 악화될 것으로 전망된다”며 “빌라 역전세난은 내년에도 계속 이어질 것으로 보인다”고 말했다. 한편 전세보증보험 가입 기준 강화로 인해 임차인들의 피해도 적지 않은 것으로 알려지고 있다. 강희창 전국비아파트총연맹 공동회장 겸 전국주택임대인연합회 총무는 "126%룰이 적용되면서 오히려 보증금 사고가 더 커지고 있다. 임차인들의 피해 사례도 나오고 있다"며 "조만간 기자회견을 통해 임대인 만의 문제가 아니라 임차인들도 고통 받고 있다는 사실을 알릴 계획이다"라고 말했다. ljb@fnnews.com 이종배 성석우 기자