이지스밸류플러스리츠(이하 이지스밸류리츠)가 단기자금 조달에 나선다. 올해 리파이낸싱 부담이 본격화하면서 자본시장에서 조달을 확대하는 분위기다. 4일 금융투자업계에 따르면 이지스밸류리츠는 이달 중 1000억원 규모로 전자단기사채 발행을 추진한다. 이달 27일 만기도래하는 500억원 규모 무보증사채에 대응하기 위해서다. 나머지는 운영자금에 활용할 계획이다. 이지스밸류리츠는 이달 차환하는 단기사채를 내년 초 무보증사채로 차환할 계획이다. 금리 상황을 보고, 내년에 더 저렴한 금리로 조달을 이어가려는 복안이다. 현재 국내외 기준금리는 이하 기조로, 내년 조달 비용은 더 떨어질 것이라는 기대감이 상당하다. 그러나 큰폭의 하락이 아니라는 점에서, 과거 대비 조달 비용은 여전히 높은 수준이다. 김선영 한국신용평가 연구원은 "이지스밸류리츠는 올해부터 차입금 리파이낸싱이 본격화되면서 조달비용이 증가할 것"이라고 말했다. 당장 오는 회사채 500억원 차환에 이어 다음달 만기를 맞는 이지스25호펀드의 트윈트리 담보부차입금 4026억원 역시 차환 약정 중에 있다. 김 연구원은 "이지스밸류는 리파이낸싱 부담, 자본축적이 어려운 리츠의 구조적 특성, 제한적인 담보제공여력 등을 감안할 때 재무안정성 관리 부담이 지속되고 있다"면서 "각 자산단 담보부 차입은 2020년에서 2021년 실행됐으며 만기가 2024년~2027년까지 분포돼 있다"고 설명했다. 한편 이지스밸류리츠는 자(子)리츠 또는 부동산펀드 수익증권 투자를 통해 서울 중구 태평로 빌딩, 종로구 트윈트리타워, 이수화학 반포사옥 등 오피스 3개의 데이터센터 2개(분당 Hostway IDC), 북미 소재 13개의 DC 포트폴리오, 물류센터 1개(경기도 이천YM물류센터)를 직·간접적으로 투자 및 운영하고 있다. 오피스에 특화되어 있으나, 기타 상업용시설도 알파자산으로 보유하는 멀티섹터리츠에 해당한다. 자산 포트폴리오의 감정가액(지분율 감안) 기준 규모(AUM)는 약 1조4000억원이다. 김현정 기자

[파이낸셜뉴스]이지스밸류플러스리츠(이하 이지스밸류리츠)가 단기자금 조달에 나선다. 올해 리파이낸싱 부담이 본격화하면서 자본시장에서 조달을 확대하는 분위기다. 4일 금융투자업계에 따르면 이지스밸류리츠는 이달 중 1000억원 규모로 전자단기사채 발행을 추진한다. 이달 27일 만기도래하는 500억원 규모 무보증사채에 대응하기 위해서다. 나머지는 운영자금에 활용할 계획이다. 이지스밸류리츠는 이달 차환하는 단기사채를 내년 초 무보증사채로 차환할 계획이다. 금리 상황을 보고, 내년에 더 저렴한 금리로 조달을 이어가려는 복안이다. 현재 국내외 기준금리는 이하 기조로, 내년 조달 비용은 더 떨어질 것이라는 기대감이 상당하다. 그러나 큰폭의 하락이 아니라는 점에서, 과거 대비 조달 비용은 여전히 높은 수준이다. 김선영 한국신용평가 연구원은 "이지스밸류리츠는 올해부터 차입금 리파이낸싱이 본격화되면서 조달비용이 증가할 것"이라고 말했다. 당장 오는 회사채 500억원 차환에 이어 다음달 만기를 맞는 이지스25호펀드의 트윈트리 담보부차입금 4026억원 역시 차환 약정 중에 있다. 김 연구원은 "이지스밸류는 리파이낸싱 부담, 자본축적이 어려운 리츠의 구조적 특성, 제한적인 담보제공여력 등을 감안할 때 재무안정성 관리 부담이 지속되고 있다"면서 "각 자산단 담보부 차입은 2020년에서 2021년 실행됐으며 만기가 2024년~2027년까지 분포돼 있다"고 설명했다. 한편 이지스밸류리츠는 자(子)리츠 또는 부동산펀드 수익증권 투자를 통해 서울 중구 태평로 빌딩, 종로구 트윈트리타워, 이수화학 반포사옥 등 오피스 3개의 데이터센터 2개(분당 Hostway IDC), 북미 소재 13개의 DC 포트폴리오, 물류센터 1개(경기도 이천YM물류센터)를 직·간접적으로 투자 및 운영하고 있다. 오피스에 특화되어 있으나, 기타 상업용시설도 알파자산으로 보유하는 멀티섹터리츠에 해당한다. 자산 포트폴리오의 감정가액(지분율 감안) 기준 규모(AUM)는 약 1조4000억원이다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] 이지스밸류플러스리츠가 국내 상장리츠 최초로 600억 원 규모 녹색채권(Green Bond)을 발행한다. 이지스자산운용은 22일 이지스밸류리츠가 600억원 규모 녹색채권을 발행한다고 밝혔다. 당초 발행 목표 400억원을 뛰어넘는 수준이다. 예상보다 많은 주문이 들어왔다는 설명이다. 대표주관사는 삼성증권과 한국투자증권, KB증권이다. 만기는 1·2년으로 각각 500억 원, 100억 원씩 발행한다. 금리는 △1년물 7.0% △2년물 7.2%로 매월 이자를 지급한다. 발행은 오는 27일 예정이다. 이지스밸류리츠는 이지스자산운용의 첫 공모·상장 리츠로 2020년 7월 상장했다. 서울 중심업무지구(CBD) 내 프라임급 오피스인 '태평로빌딩', '트윈트리타워' 등을 기초자산으로 담고 있다. 이번 공모채는 국내 상장리츠가 발행한 첫 녹색채권이다. 녹색채권은 친환경 프로젝트에 사용할 자금을 마련하기 위해 발행하는 ESG(환경·사회·지배구조) 채권 중 하나다. 녹색채권 발행을 통해 조달한 자금은 △친환경 사업 △신재생에너지 사업 등 녹색산업과 관련된 용도로만 사용할 수 있다. 이지스밸류리츠는 이번에 확보하는 현금으로 친환경 건축물 매입을 위해 대출했던 자금을 상환할 계획이다. 지난해 트윈트리타워를 소유한 펀드의 수익증권을 매입하며 일으킨 부채다. 트윈트리타워는 국제적인 친환경 건축 인증제도인 LEED에서 최고 등급인 플래티넘(Platinum)을 받은 바 있다. 지난해 12월 트윈트리타워 매입 당시 고정금리 6%로 조달한 자금은 다음달 9일 대출 만기가 도래한다. 차환 시 대출 금리가 오를 가능성이 있는 만큼 선제적으로 채권을 발행해 리스크를 줄인 셈이다. 이지스밸류리츠는 유상증자, 공모채 등 다양한 자금조달 통로를 확보하며 차입 구조를 재편하고 있다. 앞서 8월 주주배정 유상증자로 628억원을 조달해 트윈트리타워 매입 목적의 브리지론 1760억원 중 600억원을 상환했다. 이번 공모채로 600억원을 추가 상환하고, 나머진 만기 연장 등을 진행할 계획이다. 이지스자산운용 관계자는 "서울 핵심권역의 프라임급 오피스에 투자하고 자산의 친환경성을 개선하는 등 리츠의 지속가능성 수준을 끌어올린 노력이 이번 녹색채권 발행에 대한 시장의 기대로 이어지고 있다"며 "앞으로도 최적의 자금조달 수단을 활용해 리츠의 배당 안정성과 수익성을 극대화하기 위해 최선을 다할 것"이라고 말했다. ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 이지스자산운용의 대표 상장 리츠인 이지스밸류플러스리츠의 공모채 발행에 청신호가 켜졌다. 공모채를 발행하려면 신용평가회사 2곳 이상에서 신용평가를 받아야 하는데 신용등급 획득에 성공해서다. 공모채 발행이 가능한 상장리츠는 금융권 차입 외에 자금조달 전략을 다양하게 펼칠 수 있다. 이지스자산운용은 21일 한국기업평가와 한국신용평가의 기업신용등급 평가에서 신용등급 ‘A-(안정적)’를 각각 획득했다고 밝혔다. A-(안정적) 등급은 전반적인 채무상환 능력이 높으며 자산 구성과 재무 구조 등을 고려할 때 향후 신용등급이 안정적이라는 의미다. 이지스밸류리츠는 이지스자산운용의 첫 공모·상장 리츠로 2020년 7월 상장했다. 서울 중심업무지구(CBD) 내 프라임급 오피스인 ‘태평로빌딩’, ‘트윈트리타워’ 등이 대표 기초자산이다. 한국기업평가는 이지스밸류리츠에 대해 △매우 우수한 현금 흐름 안정성 및 자산 포트폴리오 △매우 우수한 커버리지 지표(EBITDA/고정비) 등을 긍정적으로 평가했다. 한국신용평가는 △매우 우수한 보유자산 가치 △운영자산을 통한 현금흐름의 안정성 우수 등을 평가 근거로 삼았다. 이번 신용등급 획득은 리츠의 재무적 안정성을 공인받는 효과도 있다. 신평사는 평가대상의 채무상환 능력을 볼 수 있는 현금흐름과 재무 상태 등을 고려해 신용등급을 매긴다. 신용등급이 높을수록 채무 상환 가능성이 높다는 의미로, 더욱 우호적인 금리에 대출이 가능해진다. 이지스밸류리츠는 다양한 자금조달 수단을 활용해 차입 구조를 재편하고 있다. 앞서 지난달 주주배정 유상증자로 628억원을 조달했다. 이 자금으로 트윈트리타워 매입 목적의 브릿지론 1760억원 중 600억원을 상환했다. 이번 신용등급 확보로 금리 변동 추이에 따라 공모채 발행으로 나머지 대출을 차환하는 선택지가 생겼다. 이지스자산운용 관계자는 “이지스밸류리츠는 상장 이후 제3자배정, 주주배정 유상증자를 모두 실행한 국내 유일의 상장리츠”라며 “공모채 발행을 포함한 다양한 자금 조달 수단을 통해 리츠의 성장성과 안정성을 제고하며 투자자의 성원에 보답하겠다”고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 이지스자산운용은 이지스밸류플러스리츠의 628억원 규모의 주주배정 유상증자 대금 납입이 최근 완료됐다고 3일 밝혔다. 최종 발행되는 신규 주식 수는 1469만8134주다. 주당 발행가액은 4270원이다. 신주는 오는 16일 추가 상장 예정이다. 지난달 24~25일 이틀에 걸친 구주주 대상 유상증자 청약에서 107.22% 청약률을 기록했다. 구주 1주당 신주 0.4주를 발행하는 높은 배정 비율에도 완판에 성공했다. 앞서 이지스밸류리츠는 지난해 급격한 금리 인상에 대응해 발 빠르게 목표 배당률을 상향 조정했다. 주주 서한을 통해 운용 현황을 적극 공유하는 등 주주 신뢰를 지키기 위한 노력을 들여왔다. 이번 유상증자도 발표 즉시 IR 자료를 공표해 유상증자의 배경과 효과를 설명한 바 있다. 신주 발행의 시점을 회계기간(2023년 3~8월) 종료 전인 8월로 설정해 이번 발행 신주에도 8월 말 결산기 배당금 수령이 가능케 했다. 사업 계획상 이번 결산기(2023년 3월~8월)의 주당 배당금은 200원이다. 신주 투자자 관점에서 자금 납입 이후 한 달 만에 배당 수익률 약 4.7%(연환산 기준 약 56.4%)를 달성할 것으로 예상된다. 이지스밸류리츠는 이번 유증을 통한 자본 확충으로 트윈트리타워 매입 목적의 브릿지론 1760억원 중 600억원을 상환할 계획이다. 이지스밸류리츠의 기존 보유자산의 가치 증가분을 포함할 경우 이지스밸류리츠의 부채비율은 65% 이하 수준으로 낮아질 전망이다. 이를 통해 신용등급을 관리하고, 신규 투자 여력을 확보하는 효과가 생길 것으로 보인다. 이지스자산운용 관계자는 “2차 전지 등 주식시장의 쏠림 현상과 기준금리 추가 상승 가능성이 심화되는 가운데 이지스밸류리츠의 주주 최우선 원칙에 대한 주주의 신뢰로 이번 유상증자를 완판할 수 있게 됐다”며 “앞으로도 주주 최우선 원칙을 바탕으로 회사의 장기 성장이 가능한 자산들을 꾸준히 편입하고 주주와 함께 성장하는 리츠가 되기 위해 노력하겠다”고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 삼성증권은 이지스밸류리츠가 나이스신용평가로부터 기업신용등급 A-를 획득했다고 28일 밝혔다. 국내 상장리츠 중 7번째로 신평등급을 획득한 리츠가 된 셈이다. 신용등급이 있는 리츠로는 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 신한알파리츠, SK리츠, 코람코에너지리츠, 디앤디플랫폼리츠, 제이알글로벌리츠, 이리츠코크렙 등이 있었다. 올해 하반기에 예정된 트윈트리 빌딩 매입 후 운용자산(AUM)이 1조4000억원으로 늘어나고, 연결기준 에비타/금융비용 배수가 103.8배로 이자 커버리지 능력이 우수하다고 평가된 것이 영향을 줬다. 펀드를 통해 투자한 자산은 자산재평가시 수익증권 평가액이 연결기준 자산에 반영되고 있는 재간접리츠의 특성도 한몫했다. 이경자 연구원은 "최근 838억원 규모 이수화학 빌딩 매입이 완료되고, 트윈트리 빌딩은 6000억원 규모 대형 오피스로 청와대 이전 후 공실이 빠르게 해소되고 자산가치가 상승하고 있다"며 "이지스밸류리츠는 3건의 오피스, YM물류센터 매입 후 1건의 물류센터, 2건의 데이터센터를 보유하게 된다. 총 자산의 75%는 오피스로 금리 인상기에 다른 리츠 대비 임대료 인상이 용이 할 것"이라고 판단했다. 현재 태평로 빌딩 임대율은 95%, 이수화학 빌딩은 100%, 트윈트리 빌딩은 4월 78%에서 최근 85%를 넘어 선것으로 파악됐다. 이 연구원은 "2개 자산 편입을 위해 최근 350억원 규모의 3자 배정 유상증자를 실행했다. 2021년 400억원 규모의 제 3자 배정 유상증자에 이어 두번째 유상증자다. 2차례 유상증자 모두 가격 할인 없이 실행해 기존 주주가치 영향을 최소화했다"며 "주택기금앵커리츠 13.7%)가 1 대 주주로 부상해 2개 공제회와 주택기금앵커리츠의 지분율은 총 40%로 상승했다"고 말했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스]  삼성증권은 국내 리츠(부동산투자신탁) 최초로 데이터 센터를 편입한 이지스밸류리츠에 대해 주주가치 극대화와 대형 리츠로 성장 잠재력이 충분하다고 봤다. 이에 이지스밸류리츠에 대한 투자의견은 '매수', 목표주가는 6500원을 제시했다. 4일 이경자 삼성증권 연구원은 "이지스밸류리츠 가 국내 리츠(REITs·부동산투자신탁) 최초로 데이터센터를 편입한다. 데이터센터를 단순 설비가 아닌 투자 부동산으로 바라보면서 새로운 성장 동력으로 확보했다“며 ”데이터센터가 단순 설비가 아닌 투자 가능한 부동산으로 부상 중“이라고 밝혔다. 그러면서 “코어와 성장형 자산을 균형 있게 배붂하고 선매입 전략 등으로 주주 가치 극대화가 기대된다”고 덧붙였다. 국토부에 따르면 이지스밸류리츠는 데이터센터와 이천 물류센터 편입을 위한 자(子)리츠 영업인가를 최근 신청했다. 데이터센터 편입은 국내 리츠 사상 최초다 실제 이지스밸류리츠는 북미 12개 데이터센터 포트폴리오의 수익증권 5% 와 분당 호스트웨이 데이터센터 지분 60% 를 편입해 운영할 계획이다. 현재 기초자산이 서울 중구 태평로 빌딩 1개였던 앞서 이지스밸류리츠는 지난 5월 3건의 물류센터와 2건의 데이터센터를 내년 상반기까지 편입하겠다고 밝힌 바 있다. 삼성증권은 총 4건의 투자액(자산 기준)은 700억원으로 추정했다. 현재 태평로빌딩 담보가치 상승으로 450억원의 추가 대출이 가능한 상태다. 이 연구원은 “지스밸류리츠의 자산규모는 기존 3000억원에서 약 6000억원으로 2배 증가하게 된다”며 “이번 건은 리츠는 상장 이후 성장전략이 더욱 중요함을 시사하는 사례”라고 언급했다. 특히 데이터센터를 단순 설비가 아닌 투자 부동산으로 인식한 점도 긍정적으로 봤다. 현재 미국 주요 데이터센터 리츠의 배당수 익률이 1~3%에 불과한데 추가 투자를 위해 배당 성향이 50% 미만이기 때문이다. 그러나 이지스밸류리츠가 투자할 북미 포트폴리오는 배당성향을 최대한 높임으로써 7%의 배당수익률이 예상되고 있다. 이 연구원은 “주요 임차인은 MS애저 등 초대형 클라우드 기업으로 임차 안정성이 높다”며 "국내 호스트웨이 데이터센터의 배당수익률도 6%대에 육박, 약 5년간 운영 후 매각을 통해 수익을 주주에 분배할 계획"이라고 말했다. 이지스밸류리츠는 자산의 70%는 프라임오피스와 같은 코어자산으로, 30%는 성장형 자산으로 구성할 계획이다. 이 연구원은 “최근 부동산 시세 상승으로 모든 리츠들은 자산 매입의 어려움을 겪고 있다. 이지스밸류리츠는 다음달 완공되는 이천 물류센터를 선매입한 것처럼 자산의 선매입, 개발, 매각 등 '알파전략'을 적극 구사중”이라며 "최근 성장형 자산이 다수 편입되면서 대형 리츠로 성장할 잠재력이 풍부하다"고 부연했다. kakim@fnnews.com 김경아 기자

[파이낸셜뉴스] 국내 최대 부동산자산운용사인 이지스자산운용의 첫 상장리츠인 이지스밸류플러스리츠가 내달 상장한다.  5일 정석우 이지스자산운용 국내투자부문 대표는 서울 여의도에서 기자들과 만나 향후 상장 계획과 성장 전략에 대해 밝혔다. 이지스밸류플러스리츠는 이번 공모를 통한 자기자본을 조달해 ‘태평로빌딩’을 보유한 ‘이지스97호 펀드’의 수익증권을 투자해 안정적인 수익률을 달성하는 한편, 향후 우량 오피스 빌딩을 보유한 부동산 펀드나 리츠를 추가로 편입해 중장기 성장 동력을 확보할 계획이다. 이지스밸류플러스리츠의 상장 대표주관사는 삼성증권이며, 인수회사는 한화투자증권과 신영증권이다. 총 공모주식수는 2370만 주로, 주당 공모가는 5000원이다. 오는 10일부터 11일까지 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행하며, 기관투자자와 일반투자자 공모청약은 16일과 17일 양일 간 동시에 진행한다. 기관투자자 청약은 삼성증권에서, 일반투자자 청약은 삼성증권, 한화투자증권, 신영증권에서 할 수 있다. 상장 예정 시기는 7월 중이다. 정석우 이지스자산운용 국내투자 부문 대표는 "리츠의 규모가 커지고 성장할 때까지 서울 핵심지역 우량 오피스를 위주로 투자할 계획"이라고 말했다. 이지스밸류플러스리츠의 투자자산은 서울시 중구에 위치한 ‘태평로빌딩’이다. 전통적으로 대기업과 금융회사가 선호하는 서울의 CBD(중심업무지구)에서도 핵심 권역인 시청권역(1, 2호선 시청역 도보 1분 거리)에 위치한 프라임(연면적 10,000평 이상)급 오피스다. 빌딩 주변 500m 내 다수의 대기업, 국내외 금융사, 다국적 기업 등이 위치해 해당 기업과 관계사에서 발생하는 임차수요가 높으며, 최고급 오피스에 대한 프리미엄이 존재한다. 또한, 서울의 중심부인 시청권역은 강남과 여의도로의 접근성이 뛰어나며, 경기도 주요 도시로부터 광역버스를 이용한 접근성도 우수하다. 특히, 19개 임차사가 입주해 있는 다수 임차인(Multi-tenant) 오피스로, 이 중 삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행(ICBC), 보람상조 등 우량 임차인이 임차 면적의 65.1%를 차지하고 있으며, 임대율은 약 95%에 달한다. 임차인의 임대차 만기가 분산돼 있어 급격한 공실률 상승 가능성도 낮다. 준공 후 현재까지 지속적인 설비투자(CAPEX)를 통해 우수한 건물 관리 상태를 유지하고 있으며, 향후에도 지속적인 설비투자로 업무 환경을 개선하고 임대 경쟁력을 유지해 나갈 예정이다. 한편, 이지스밸류플러스리츠는 태평로빌딩 외에도 향후 시장상황 등을 고려해 유상증자를 통해 우량 오피스빌딩을 보유한 부동산펀드 또는 리츠를 추가 포트폴리오로 편입해 장기 성장 동력을 확보할 계획이다. 정 대표는 “이지스밸류플러스리츠가 전문적으로 투자하는 오피스는 호텔, 리테일 섹터와 비교해 전 세계적으로도 코로나19 영향을 상대적으로 적게 받은 안정적인 섹터”라며 “이지스자산운용의 부동산 투자 전문성과 노하우를 활용해 우량 오피스 빌딩을 지속적으로 편입하며 장기적으로 안정적인 성장을 이어나갈 것”이라고 부연했다.  kakim@fnnews.com 김경아 기자

이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이지스밸류플러스리츠)가 다음달로 예정돼 있던 유가증권시장(코스피) 상장을 연기했다. 이지스자산운용 관계자는 "1호 재간접 리츠이다보니 유관기관도 증권신고서 심사과정에서 신중히 검토하는 중"이라며 "증권신고서 효력발생일까지 검토에 시일이 걸리는 경우 증권신고서 기한연장제도가 없어 불가피하게 증권신고서를 철회하게 됐다"고 설명했다. 그는 "일정은 다소 지연되지만 상장은 차질없이 진행될 것"이라고 말했다. 이지스밸류플러스리츠는 제주 조선호텔과 서울 태평로에 위치한 오피스 빌딩을 투자 대상으로 하는 리츠로 목표 공모금액은 2350억원 규모였다. 이달 중 수요예측을 거쳐 11월 코스피에 상장한다는 계획을 추진했으나 상장 시점을 올해 말이나 내년으로 조정할 수밖에 없게 됐다. bjw@fnnews.com 배지원 기자

[파이낸셜뉴스] 이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이지스밸류플러스리츠)가 다음달로 예정돼 있던 유가증권시장(코스피) 상장을 취소했다. 이지스자산운용은 "이지스밸류플러스리츠의 상장 철회신고서를 제출했다"고 15일 밝혔다. 상장 철회 배경으로 '일정 조정'으로 밝혔지만 구체적인 철회 이유는 알려지지 않았다.  이지스밸류플러스리츠는 제주 조선호텔과 서울 태평로에 위치한 오피스 빌딩을 투자 대상으로 하는 리츠로 목표 공모금액은 2350억원 규모였다. 이달 중 수요예측을 거쳐 11월 코스피에 상장한다는 계획을 추진했으나 상장 시점을 올해 말이나 내년으로 조정할 수밖에 없게 됐다. bjw@fnnews.com 배지원 기자