최근 몇 년간 건설 경기에 빨간 불이 켜지면서 부동산 시장에서도 공급 부족 현상이 우려되고 있다. 공사비와 토지가격의 상승, 금리의 인상 등 여러 악재가 겹쳐 시공사들이 공사 수주를 꺼리는 분위기가 형성되었으며, 일부 중소 건설업체는 도산 위기에 처해 있다. 이에 따라 일각에서는 건설 업계의 위기가 지속될 경우, 앞으로 5~10년 후 부동산 경기가 회복되더라도 공급 부족으로 인해 주택 가격이 다시 상승할 가능성이 있다는 전망을 내놓고 있다. 업계에서는 이 같은 난관을 극복하기 위해 민간PF의 활성화가 필요하다고 강조하고 있다. 특히 가격적인 장점을 지닌 민간임대주택이 주택 공급 대란 속에서 수요자들의 내 집 마련을 도울 수 있는 좋은 대안으로 부각되고 있다. 민간임대주택은 비용 측면에서 유리하며, 임대료도 시세의 80~95% 수준으로 저렴하고, 임대료 인상 폭도 법적으로 5%로 제한되어 있다. 또한, 10년 거주 후에는 분양 전환도 가능하다. 이런 가운데, 경기도 용인시 기흥구 언남동에 위치한 민간임대주택 '구성역 플랫폼시티45'가 9월11일 홍보관을 오픈했고 임차인 모집에 나섰다. 이 단지는 지하 4층에서 지상 45층 규모로, 1차 임차인 모집 대상은 324세대(아파트 301세대, 오피스텔 23세대)이며, 중소형 실속 평형인 44, 47, 59, 84㎡을 선보이고 있다.  '구성역 플랫폼시티45'는 특히 GTX-A 노선의 개통으로 큰 혜택을 받고 있는 단지로, 수인분당선에 이어 최근 개통된 GTX-A 노선(수서~동탄)으로 서울 접근성이 크게 향상되었다.  주변에는 구성초등학교, 마성초등학교, 구성중학교, 구성고등학교, 단국대학교 등 교육 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 이마트 트레이더스와 신세계백화점, 구성동행정복지센터 등 생활 필수 시설이 인접해 있다. 또한, 용인 플랫폼시티와 인접하고 있으며, 사업지 남쪽의 원삼면에는 용인반도체클러스터가 조성될 예정으로, 직주근접 단지의 이점을 누릴 수 있다. 분양 관계자는 "공급 물량 부족으로 인해 분양가 상승이 전망되는 가운데, 합리적 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 기회로 주목받고 있다"며 "임대료가 저렴하고, 10년 거주 후 분양 전환 가능성도 있어, 내 집 마련을 희망하는 수요자들에게 매력적인 선택지가 될 것"이라고 전했다. 한편, '구성역 플랫폼시티45'의 홍보관 방문 및 임차인 모집과 관련된 자세한 정보는 홈페이지나 대표 문의번호를 통해 확인할 수 있다.

[파이낸셜뉴스] 건물주가 조만간 재건축 계획이 있고 이를 신뢰할 만하다면, 신규 임차 희망자에게 임차 기한을 제한하더라도 기존 임차인의 권리금 회수 기회 방해가 아니라는 대법원 판결이 나왔다. 2일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 임차인 A씨가 건물주 B씨를 상대로 낸 손해배상 소송을 원고 일부승소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈다. 2018년 4월부터 서울 강서구의 한 건물을 빌려 식당을 운영하던 A씨는 2022년 4월 새로운 임차 희망자에게 점포 시설과 권리 일체를 권리금 7000만원에 양도하는 계약을 맺었다. 그러나 건물주 B씨가 “건축 재건축을 계획하고 있다”며 새 임차기간을 3년으로 제한하자, 임차 희망자는 식당 인수를 포기했다. 이에 A씨는 권리금 계약 해지가 건물주인 때문이라며 소송을 냈다. 따라서 쟁점은 건물주의 행위가 상가임대차법에서 규정한 ‘권리금 회수 방해 행위’인지가 된다. 2심 재판부는 “건물주에게 정당한 사유 없다”며 기존 임차인의 손을 들어주면서 손해배상 책임을 인정했다. 그러나 대법원은 건물주가 주장한 재건축 계획을 신뢰할 수 있는지에 주목했다. 대법원은 “ 사건 건물은 사용승인을 받은 시점으로부터 39년이 지났고, B씨는 재건축을 위해 임차인들과의 계약에서 특약사항으로 ‘재건축이 예정된 만큼 2025년 8월 이후에는 임대차하지 않는다’는 내용을 뒀다”며 “건물의 재건축 필요성이나 B씨 의사의 진정성이 인정된다”고 판단했다. 그러면서 “B씨의 고지 내용은 구체적인 재건축 계획이나 일정과 대체로 부합하고, 신규 임차인이 되려는 이에게 불합리한 조건을 강요한다고 보기도 어렵다”며 “B씨의 고지를 상가임대차법상 권리금 회수 방해 행위로 보기 어렵다”고 설명했다. jjw@fnnews.com 정지우 기자

[파이낸셜뉴스]직방은 계약서와 매물에 대한 사전 검수결과를 계약 전 임차인에게 제공하는 ‘계약서 진단 리포트’ 서비스를 시작한다고 24일 밝혔다.  지킴중개 서비스는 직방의 중개법인 직방부동산중개파트너스가 지역 제휴 공인중개사들과 제공하는 중개 서비스다. 중개사고 예방을 위해 부동산거래계약서 검수과정을 시스템화한 것이 핵심이다. 임차인이 계약을 맺기 전 계약서나 대상 물건에 문제가 없는 지 꼼꼼히 살펴본다.  계약서 진단 리포트는 △임대인 신원, 자격, 권한, 체납여부 △근저당권, 임차인등기명령, 신탁 등 권리제한사항 △당사자 간 합의사항 △다가구주택의 기존 임대차내역 △주택임대사업자의 법적의무사항 △위반건축물 여부 등 총 6개 부문 114개 항목으로 구성돼 있다.  지킴중개 제휴 공인중개사가 거래 과정에서 작성한 부동산거래계약서를 전송하면 변호사, 공인중개사 등 부동산 전문가로 구성된 계약검수팀이 이용자에게 필요한 정보가 정확히 설명·기재됐는지 확인한다.  확인 과정은 계약검수팀이 국내 법령, 기타 판례, 지침 등을 토대로 직접 개발한 표준화 된 검수 가이드에 따른다. 공인중개사가 작성한 계약서 및 중개대상물 확인·설명서에 임차인이 알아야 할 중요한 내용이 누락되거나 오표기 되어 발생하는 중개사고를 예방하기 위함이다.  이후 최종 진단 결과를 리포트에 반영해 이용자에게 전송하면, 이용자는 이를 통해 주택유형, 임대인유형, 매물유형 등에 따른 중요한 검토사항이나 추가해야할 특약사항을 한 눈에 파악할 수 있다.  한편 지킴중개는 직접 현장 확인한 빌라·다가구 매물을 제휴 공인중개사를 통해 중개해 허위매물 광고를 근절하고, 계약서의 검수 및 공동 날인을 통해 중개사고 책임을 다하는 중개 서비스다. 현재 서울 19개 구 및 경기, 인천, 대전 등 총 25개 지역에서 운영 중이다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 임대인이 임차인 계약갱신 요구권을 거절하지 못하도록 규정한 상가건물임대차보호법이 임차인의 갱신거절 통지 기간까지 제한하는 것은 아니라는 대법원 판단이 나왔다. 상가건물 임차인 보호라는 입법 취지에 어긋난다는 취지다. 21일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 김선수 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 임대차 보증금 소송에서 지난달 27일 원심판결을 일부 파기하고 사건을 수원지법에 돌려보냈다. A씨는 2018년 12월 31일부터 2020년 12월 30일까지 보증금 3000만원에 월세 180만원으로 임대인 B씨와 상가 임대차 계약을 맺었다. 계약 만료 하루 전인 2020년 12월 29일 A씨는 B씨에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통보하고, 이듬해 1월 27일 점포를 B씨에게 인도했다. 그러나 B씨는 계약 만료일 1개월 전부터 계약 만료일까지 갱신 거절을 통지하더라도 묵시적 갱신이 인정된다며 보증금을 돌려주지 않았고, A씨는 B씨를 상대로 소송을 냈다. 1심과 2심은 쟁점이 된 묵시적 갱신을 인정하면서 B씨의 손을 들어줬다. 다만 계약 거절 통지일로부터 3개월 후 효력이 발생한다는 법 조항이 있는 만큼 B씨가 A씨에게 보증금에서 석 달 치 월세를 제외하고 돌려주면 된다고 판결했다. 법원은 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과는 달리 ‘임차인의 갱신거절 통지’ 명시적 규정은 없지만 임대인, 임차인 양측에서 1개월 전까지 별다른 조치 없었기 때문에 묵시적 갱신이 성립한다는 의미다. 하지만 대법원은 ‘임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’는 상가건물임대차보호법 10조 1항이 임차인의 계약갱신 요구권을 인정하는 것이지 임차인의 갱신거절 통지기간을 제한하는 것이 아니라고 봤다. 대법원은 “만약 이 조항이 임차인의 갱신거절 통지 기간을 한정한 것으로 해석한다면 임차인 의사에 반해 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 된다”며 “이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에 반한다”고 설명했다. jjw@fnnews.com 정지우 기자

안산 복합업무시설 ‘신안산 비즈스타’가 다양한 편의시설과 옵션을 갖춘 기숙사 임차인을 모집 중에 있다. ‘신안산 비즈스타’는 경기도 안산시 단원구 원시동에 연면적 약 2만평의 규모로 지하 1층부터 지상 12층까지 지식산업센터 199실, 업무시설 48실, 근생 44실과 함께 전용면적 19~31㎡의 기숙사 318실이 들어선다. 외부인 기숙사 출입 통제 시스템과 더불어, 분리형 화장실과 중문 설치, 2~4인의 주거가 가능한 높은 실사용 면적, 각종 세탁실과 취사실, 휴게실 설계, 가정 및 가구의 빌트인 시스템, 편리한 물품 보관을 위한 개별 캐비닛(창고)을 갖췄다. 또한, 발코니 확장을 무상으로 제공하여 보다 쾌적한 생활이 가능하다. 2026년 안산에서 여의도를 잇는 신안산선 시우역이 개통 예정이며, 10분 거리에 위치한 안산역을 통해 더블역세권이 될 예정이다. 현재 선착순 기준으로 임차인에게 최대 6개월간 월세를 무상 제공하는 혜택을 제공하고 있으며 수분양자에게는 선착순으로 계약축하금을 지원하고 있다. 한편, 신안산 비즈스타는 2024년 6월 5일 사용승인을 득하였으며, 7월 17일부터 입주 예정이다.

[파이낸셜뉴스] 공인중개사가 임차인 간에 권리금 계약서를 써주는 등 업무 범위 바깥의 일을 하면 행정사법 위반으로 처벌할 수 있다고 대법원이 확정했다. 9일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 신숙희 대법관)는 행정사법 위반 혐의로 기소된 A씨에게 벌금 100만원의 선고를 유예한 원심판결을 지난달 12일 확정했다. 선고유예는 범죄 정황이 경미한 경우 법원이 유죄를 인정하되 형 선고를 미루고 유예일로부터 2년이 지나면 선고를 면해주는 면소(免訴) 처분을 받았다고 간주한다. A씨는 2020년 8월 어린이집 부동산 임대차 계약을 중개하면서 종전 임차인과 신규 임차인 사이에서 ‘권리금 계약서’를 써주고 수수료 명목으로 250만원을 받은 혐의로 기소됐다. 행정사법은 행정사가 아닌 사람이 타인을 대리해 권리·의무나 사실 증명에 관한 서류를 업으로 작성하는 것을 금지한다. 1심은 “권리금 계약서를 작성하는 행위는 공인중개사의 업무 범위로 정하고 있는 중개행위에 해당하지 않는다”고 유죄로 판단하면서도 “사회적으로 행위의 위법성 인식이 높지 않다”며 선고를 유예했다. 공인중개사는 관련법에 따라 구매자와 판매자 사이에 부동산매매계약을 중개하거나, 임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 중개하고 수수료를 받을 수 있다. 권리금 계약은 이 같은 계약 과정에 반드시 수반되는 것이 아닐뿐더러 종전 임차인과 신규 임차인 사이의 계약으로 당사자도 다르다. 따라서 권리금 계약을 공인중개사 업무 범위에 포함되는 것으로 볼 수 없다는 게 법원 판단이다. A씨가 불복했으나 2심과 대법원의 판단도 같았다. 대법원은 "원심 판단에 행정사법 위반죄의 성립에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다"고 판시했다. jjw@fnnews.com 정지우 기자

#. 50대 A씨는 자신이 보유한 건물 지하층 상가 공실이 몇년째 해결되지 않아 고민이었다. 이런 상황에 임차인 B씨가 나타났다. B씨는 "시세의 2배로 줄테니 3개월만 월세로 쓰겠다"며 A씨와 초단기 월세 계약을 맺었다. 그러나 B씨는 월세도 밀리고 3개월 후에도 나가지 않았다. A씨는 B씨를 상대로 명도소송(부동산 인도 소송)을 낸 끝에 승소 판결문을 받았다. A씨는 집행관과 함께 세입자를 강제 퇴거시키려 했지만 의외의 변수를 발견했다. 상가를 C씨가 무단이용하고 있었기 때문이다. C씨는 "B씨에게 권리금을 주고 상가에 들어왔다"고 주장했다. A씨는 B씨를 상대로 명도소송에서 승소했음에도 자신의 상가를 무단 이용하는 C씨를 퇴거시킬 수 없었다. A씨는 또다시 법률상담이 필요한 신세가 됐다. 임대인 입장에서 세입자가 안나갈 때 흔히 '명도소송'이 정답이라 생각한다. 하지만 악성 임차인의 '끝판왕'을 만나면 명도소송만으로는 어려운 경우가 있다. 명도소송은 주로 임대인이 임차인에게 제기하는 부동산 반환 민사소송이다. 그런데 판결문에 적시된 임차인에게만 퇴거 등 강제집행을 할 수 있다. 위 사례처럼 A씨가 B씨를 상대로 받아낸 판결문으로는 C씨를 상대로는 강제집행할 근거가 없다. 판결문 어디에도 C씨의 이름이 없기 때문이다. 민사 소송이기 때문에 경찰을 불러도 쉽게 해결할 수 없다. 그래서 필요한 법적 장치가 점유이전금지 가처분이다. 명도소송 전 단계로 볼 수 있다. 현재 공간을 점유한 사람을 향해 "다른 사람에게 이 공간을 넘기지 말라"고 못박아 두는 법률 장치이다. 이런 방법을 모르는 임대인이 많다. A씨처럼 B씨를 상대로 명도소송 승소를 하고도 B씨와 꼼수 계약으로 들어온 C씨를 퇴거시킬 방안이 없는 셈이다. 악성 임차인은 이를 악용한다. B씨와 C씨같은 경우 신용불량자가 많아 나중에 손해배상 청구를 해도 돈을 받아내기 어렵다. 임차인이 시세보다 후한 임차료를 들이밀며 계약을 요청할때 주의를 기울여야 하는 이유가 이 때문이다. 결국 A씨는 B씨를 상대로 한 부동산 인도소송에서 약 1년간의 다툼 끝에 승소를 했음에도 강제집행이 불가능했다. 이 때문에 이번에는 C씨를 상대로 점유이전금지가처분을 내고, C씨에 대해 명도소송을 제기하는 힘겨운 싸움을 다시 할 수밖에 없었다. 그렇기에 임대인은 명도소송을 걸기 전에 세입자에게 점유이전금지가처분을 먼저 신청해야 시간과 돈을 아낄 수 있다. A씨의 경우 처럼 임대인이 모르게 B씨에서 C씨로 이미 바뀌어 있는 상황이 있다. 그렇기에 현재 상가를 누가 차지하고 있는지 사전 조사를 하고, 그 대상자를 상대로 점유이전금지가처분을 내야 한다. 가처분 결정문을 받으면 임대인은 2주 이내에 법원 집행관을 통해 대상자에게 알려야 한다. 이를 집행이라 한다. 2주가 지나면 집행해도 효력이 발생하지 않는다. wschoi@fnnews.com 최우석 변호사·법조전문기자

[파이낸셜뉴스] #. 50대 A씨는 자신이 보유한 건물 지하층 상가 공실이 몇년째 해결되지 않아 고민이었다. 이런 상황에 임차인 B씨가 나타났다. B씨는 "시세의 2배로 줄테니 3개월만 월세로 쓰겠다"며 A씨와 초단기 월세 계약을 맺었다. 그러나 B씨는 월세도 밀리고 3개월 후에도 나가지 않았다. A씨는 B씨를 상대로 명도소송(부동산 인도 소송)을 낸 끝에 승소 판결문을 받았다. A씨는 집행관과 함께 세입자를 강제 퇴거시키려 했지만 의외의 변수를 발견했다. 상가를 C씨가 무단이용하고 있었기 때문이다. C씨는 "B씨에게 권리금을 주고 상가에 들어왔다"고 주장했다. A씨는 B씨를 상대로 명도소송에서 승소했음에도 자신의 상가를 무단 이용하는 C씨를 퇴거시킬 수 없었다. A씨는 또다시 법률상담이 필요한 신세가 됐다. 임대인 입장에서 세입자가 안나갈 때 흔히 '명도소송'이 정답이라 생각한다. 하지만 악성 임차인의 '끝판왕'을 만나면 명도소송만으로는 어려운 경우가 있다. 명도소송은 주로 임대인이 임차인에게 제기하는 부동산 반환 민사소송이다. 그런데 판결문에 적시된 임차인에게만 퇴거 등 강제집행을 할 수 있다. 위 사례처럼 A씨가 B씨를 상대로 받아낸 판결문으로는 C씨를 상대로는 강제집행할 근거가 없다. 판결문 어디에도 C씨의 이름이 없기 때문이다. 민사 소송이기 때문에 경찰을 불러도 쉽게 해결할 수 없다. 그래서 필요한 법적 장치가 점유이전금지 가처분이다. 명도소송 전 단계로 볼 수 있다. 현재 공간을 점유한 사람을 향해 "다른 사람에게 이 공간을 넘기지 말라"고 못박아 두는 법률 장치이다. 이런 방법을 모르는 임대인이 많다. A씨처럼 B씨를 상대로 명도소송 승소를 하고도 B씨와 꼼수 계약으로 들어온 C씨를 퇴거시킬 방안이 없는 셈이다. 악성 임차인은 이를 악용한다. B씨와 C씨같은 경우 신용불량자가 많아 나중에 손해배상 청구를 해도 돈을 받아내기 어렵다. 임차인이 시세보다 후한 임차료를 들이밀며 계약을 요청할때 주의를 기울여야 하는 이유가 이 때문이다. 결국 A씨는 B씨를 상대로 한 부동산 인도소송에서 약 1년간의 다툼 끝에 승소를 했음에도 강제집행이 불가능했다. 이 때문에 이번에는 C씨를 상대로 점유이전금지가처분을 내고, C씨에 대해 명도소송을 제기하는 힘겨운 싸움을 다시 할 수밖에 없었다. 그렇기에 임대인은 명도소송을 걸기 전에 세입자에게 점유이전금지가처분을 먼저 신청해야 시간과 돈을 아낄 수 있다. A씨의 경우 처럼 임대인이 모르게 B씨에서 C씨로 이미 바뀌어 있는 상황이 있다. 그렇기에 현재 상가를 누가 차지하고 있는지 사전 조사를 하고, 그 대상자를 상대로 점유이전금지가처분을 내야 한다. 가처분 결정문을 받으면 임대인은 2주 이내에 법원 집행관을 통해 대상자에게 알려야 한다. 이를 집행이라 한다. 2주가 지나면 집행해도 효력이 발생하지 않는다. wschoi@fnnews.com 최우석 변호사·법조전문기자

서울주택도시공사(SH공사)가 공공임대주택단지 입주민들이 임차인대표회의를 공정하고 투명하게 구성할 수 있도록 국토교통부에 관련 제도 개선을 요청했다. SH공사는 지난달 29일 국토부에 '민간임대주택에 관한 특별법 시행령 등 일부 개정안(건의)' 공문을 보내고, 공공임대주택단지의 임차인대표회의 구성 활성화를 지원하는 법령 개정을 공식 요청했다고 7일 밝혔다. 임차인대표회의는 민간임대주택에 관한 특별법 및 공공주택 특별법에 따라 구성하는 임차인 동별 대표자로 구성된 대표회의다. 관리규약 제·개정, 관리비 등 임차인의 권리와 복지에 관한 일부 사안을 임대사업자와 협의할 수 있다. 하지만 대표 선출을 위한 구체적 사항은 별도로 정하고 있지 않아 실제 공공임대 아파트 임차인대표회의 구성은 어려운 상황이다. 이에 SH공사는 민간임대주택 특별법 시행령에 △임차인 대표 선출을 위한 선거관리위원회 구성·운영 규정 △해당 소재지 관할 구·시·군 관할 선거관리위원회에 선거 관리의 위임 또는 지원 요청 규정 등을 신설해줄 것을 요청했다. 김헌동 SH공사 사장은 "임차인 대표를 공정하고 투명하게 선출할 수 있는 근거를 마련하고, 임차인대표회의 구성을 활성화할 수 있도록 관련 제도를 정비할 필요가 있다"며 "앞으로도 관련 제도 개선을 지속 건의해 공공임대주택 입주민들이 자신의 권익을 보호할 수 있도록 지원해나갈 것"이라고 강조했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

[파이낸셜뉴스] 서울주택도시공사(SH공사)가 공공임대주택단지 입주민들이 임차인대표회의를 공정하고 투명하게 구성할 수 있도록 국토교통부에 관련 제도 개선을 요청했다. SH공사는 지난달 29일 국토부에 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령 등 일부 개정안(건의)’ 공문을 보내고, 공공임대주택단지의 임차인대표회의 구성 활성화를 지원하는 법령 개정을 공식 요청했다고 7일 밝혔다. 임차인대표회의는 민간임대주택에 관한 특별법 및 공공주택 특별법에 따라 구성하는 임차인 동별 대표자로 구성된 대표회의다. 관리규약 제·개정, 관리비 등 임차인의 권리와 복지에 관한 일부 사안을 임대사업자와 협의할 수 있다. 하지만 대표 선출을 위한 구체적 사항은 별도로 정하고 있지 않아 실제 공공임대 아파트 임차인대표회의 구성은 어려운 상황이다. 이에 SH공사는 민간임대주택 특별법 시행령에 △임차인 대표 선출을 위한 선거관리위원회 구성·운영 규정 △해당 소재지 관할 구·시·군 관할 선거관리위원회에 선거 관리의 위임 또는 지원 요청 규정 등을 신설해줄 것을 요청했다. 김헌동 SH공사 사장은 “임차인 대표를 공정하고 투명하게 선출할 수 있는 근거를 마련하고, 임차인대표회의 구성을 활성화할 수 있도록 관련 제도를 정비할 필요가 있다”며 “앞으로도 관련 제도 개선을 지속 건의해 공공임대주택 입주민들이 자신의 권익을 보호할 수 있도록 지원해나갈 것”이라고 강조했다.  jiany@fnnews.com 연지안 기자