[파이낸셜뉴스] 임대인이 임차인 계약갱신 요구권을 거절하지 못하도록 규정한 상가건물임대차보호법이 임차인의 갱신거절 통지 기간까지 제한하는 것은 아니라는 대법원 판단이 나왔다. 상가건물 임차인 보호라는 입법 취지에 어긋난다는 취지다. 21일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 김선수 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 임대차 보증금 소송에서 지난달 27일 원심판결을 일부 파기하고 사건을 수원지법에 돌려보냈다. A씨는 2018년 12월 31일부터 2020년 12월 30일까지 보증금 3000만원에 월세 180만원으로 임대인 B씨와 상가 임대차 계약을 맺었다. 계약 만료 하루 전인 2020년 12월 29일 A씨는 B씨에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통보하고, 이듬해 1월 27일 점포를 B씨에게 인도했다. 그러나 B씨는 계약 만료일 1개월 전부터 계약 만료일까지 갱신 거절을 통지하더라도 묵시적 갱신이 인정된다며 보증금을 돌려주지 않았고, A씨는 B씨를 상대로 소송을 냈다. 1심과 2심은 쟁점이 된 묵시적 갱신을 인정하면서 B씨의 손을 들어줬다. 다만 계약 거절 통지일로부터 3개월 후 효력이 발생한다는 법 조항이 있는 만큼 B씨가 A씨에게 보증금에서 석 달 치 월세를 제외하고 돌려주면 된다고 판결했다. 법원은 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과는 달리 ‘임차인의 갱신거절 통지’ 명시적 규정은 없지만 임대인, 임차인 양측에서 1개월 전까지 별다른 조치 없었기 때문에 묵시적 갱신이 성립한다는 의미다. 하지만 대법원은 ‘임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’는 상가건물임대차보호법 10조 1항이 임차인의 계약갱신 요구권을 인정하는 것이지 임차인의 갱신거절 통지기간을 제한하는 것이 아니라고 봤다. 대법원은 “만약 이 조항이 임차인의 갱신거절 통지 기간을 한정한 것으로 해석한다면 임차인 의사에 반해 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 된다”며 “이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에 반한다”고 설명했다. jjw@fnnews.com 정지우 기자

[파이낸셜뉴스] 앞으로 일정 규모 이상의 오피스텔 임대업자도 임대보증금 반환보증 가입이 의무화된다. 국토교통부는 국토교통 규제개혁위원회를 개최해 26건의 1·4분기 규제개선 과제를 확정했다고 27일 밝혔다. 먼저, 일정 규모 이상의 임대형기숙사·오피스텔(준주택)도 주택임대관리업으로 등록해야 한다. 기존에는 단독·공동주택(자기관리형 100가구 이상, 위탁관리형 300세대 이상)만 주택임대관리업 등록을 의무화됐지만 범위가 확대됐다. 이에 지자체가 임대형기숙사·오피스텔을 체계적으로 관리할 수 있게 될 뿐 아니라, 임대보증금 반환보증 가입 의무화돼 임대인과 임차인의 권리를 보호하고 편익을 증진할 수 있게 됐다. 국토부는 이와 같은 내용을 담은 민간임대주택에 관한 특별법 시행령을 올해 하반기 중으로 개정할 계획이다. 또한, 차폭등·후미등과 연동된 자동차제작사 상표 등화(로고 램프)에 대한 점등을 허용한다. 기존에는 자동차 안전기준에 따라 전조등·번호등 등 규정돼 있는 등화장치 이외에는 등화 설치를 엄격하게 제한하고 있다. 국토부는 자동차제작사의 등화장치 도입 자율성을 확대하고 상표등화에 대한 소비자의 수요에 대응한다는 방침이다. 이에 자동차 및 자동차부품의 성능과 기준에 관한 규칙 개정안은 관계자들의 다양한 의견을 수렴한 후, 올해 안에 개정 추진한다. 현수막 게시 절차도 대폭 편리해진다. 현수막 게시시설에 현수막을 설치할 경우, 옥외광고물 등 표시신고·안전점검 신청뿐만 아니라 도로법에 의한 도로점용허가를 받는 절차를 중복 이행해야 했다. 이에 신규 점용허가(신설·개축·변경 등)를 받는 현수막 게시시설에 현수막을 설치하는 경우에는 현수막의 도로점용허가 신청을 생략할 수 있도록 한다. 다만, 기존 현수막 게시시설에 대해서는 동일하게 적용한다. 국토부는이러한 변동사항을 적용한 ‘도로점용 업무매뉴얼 개정판’을 상반기 내 도로청 및 지차체 등에 배포할 계획이다. 이외에도 화물자동차 운송사업 양도·양수 신고시 제출서류 개선 등 국민 건의를 토대로 발굴한 23건의 규제개선도 즉시 착수할 계획이다. west@fnnews.com 성석우 기자

앞으로 전세주택을 인도받은 '당일 0시'부터 임차인이 임대차 계약에 대한 대항력을 갖도록 하는 방안이 추진된다. 현재 인도 '다음 날 0시'부터 효력이 발생한다. 하지만 임대인이 주택 인도 당일 저당권을 설정하면 임차인의 전세 보증금이 우선변제에서 밀려나 전세사기의 수법이 되고 있다. 15일 윤석열 대통령 직속 국민통합위원회에 따르면 위원회 산하 민생사기 근절 특별위원회가 법무부와 국토교통부에 이 같은 내용의 정책제안을 전달했고, 적극 검토·추진하겠다는 답변을 받았다고 특위는 전했다. 통합위는 이 제안이 적용되면 325만명의 임차인들의 권익이 향상될 것으로 기대했다. 통합위는 "임대차 대항력이 주택인도와 주민등록을 마친 날의 익일(다음 날)부터 효력이 발생해 인도 당일에 발생하는 대출이나 주택 매매 등에 따른 사기행위로부터 임차인이 보호받지 못하는 것을 감안해 제도개선을 제안했다"고 밝혔다. 구체적으로 주택임대차보호법상 임대차 대항력 발생 시점을 현행 주택인도와 주민등록을 마친 '다음 날 0시'로 유지하되, 사전신고를 한 뒤 실제 인도와 주민등록을 마칠 경우 대항력 발생 시점을 '인도 당일'로 변경하는 방안이다. 사전신고는 인도하는 날에서 일정기간 이전에 동·면 사무소에 신고하는 것으로, 해당 내용은 임대인과 그와 관련된 금융기관 및 채권자 등 제3자가 열람할 수 있게 한다. 김한길 통합위원장은 "이번 제안이 조속히 실현돼 수백만명의 우리 국민들이 안심하고 주택을 임차할 수 있길 바란다"고 말했다. uknow@fnnews.com 김윤호 기자

[파이낸셜뉴스] 앞으로 전세주택을 인도받은 '당일 0시'부터 임차인이 임대차 계약에 대한 대항력을 갖도록 하는 방안이 추진된다. 현재 인도 '다음 날 0시'부터 효력이 발생한다. 하지만 임대인이 주택 인도 당일 저당권을 설정하면 임차인의 전세 보증금이 우선변제에서 밀려나 전세사기의 수법이 되고 있다.  15일 윤석열 대통령 직속 국민통합위원회에 따르면 위원회 산하 민생사기 근절 특별위원회가 법무부와 국토교통부에 이 같은 내용의 정책제안을 전달했고, 적극 검토·추진하겠다는 답변을 받았다고 특위는 전했다. 통합위는 이 제안이 적용되면 325만명의 임차인들의 권익이 향상될 것으로 기대했다. 통합위는 “임대차 대항력이 주택인도와 주민등록을 마친 날의 익일(다음 날)부터 효력이 발생해 인도 당일에 발생하는 대출이나 주택 매매 등에 따른 사기행위로부터 임차인이 보호받지 못하는 것을 감안해 제도개선을 제안했다”고 밝혔다. 구체적으로 주택임대차보호법상 임대차 대항력 발생 시점을 현행 주택인도와 주민등록을 마친 '다음 날 0시'로 유지하되, 사전신고를 한 뒤 실제 인도와 주민등록을 마칠 경우 대항력 발생 시점을 '인도 당일'로 변경하는 방안이다. 사전신고는 인도하는 날에서 일정기간 이전에 동·면 사무소에 신고하는 것으로, 해당 내용은 임대인과 그와 관련된 금융기관 및 채권자 등 제3자가 열람할 수 있게 한다. 통합위의 제안을 실현시키기 위해선 주택임대차보호법 개정, 또 사전신고 기한 결정 등 시스템 정비가 필요하다. 주택임대차보호법이 제정된 1981년 이후 43년 만에 대항력 발생 시점을 변경하는 작업인 만큼, 구체적인 실행 방안은 법무부가 연구용역을 발주할 예정이다. 김한길 통합위원장은 "이번 제안이 조속히 실현돼 수백만명의 우리 국민들이 안심하고 주택을 임차할 수 있길 바란다"고 말했다. uknow@fnnews.com 김윤호 기자

[파이낸셜뉴스] 전세보증금 반환을 위해 추가 대출을 받은 집주인이 직접 신청하는 '특례 전세보증금반환보증(이하 특례 반환보증)'이 출시된다. 다음 임차인 보호를 위한 조치로, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화로 대출을 받은 집주인은 의무 가입해야 한다.  한국주택금융공사는 후속 임차인을 보호하기 위해 임대인이 신청 가능한 특례 반환보증을 출시하다고 31일 밝혔다. DSR 규제 완화로 추가 대출을 받은 집주인은 보증기관(주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험) 중 한 곳의 특례 반환보증에 의무 가입하고 보증료를 내야 한다. 2025년 9월 30일 이전까지의 임대차 계약에 한해 신청할 수 있다. 특례 반환보증 한도는 현행과 같은 10억원이다.  다만 동일 임대인당 보증한도가 30억원으로 늘어나 다주택자 임대인과 임대차계약을 체결하는 임차인도 보호하게 된다. 임차인이 전세자금보증을 이용하지 않는 경우에도 특례 반환보증에 가입 가능하다. 보증료율은 아파트 0.13%, 아파트 외 주택은 0.15%다.  후속 임대차계약이 있는 경우에는 후속 임차인의 전입일로부터 3개월 이내 보증 가입을 완료해야 한다. 대출 실행시 후속 임대차계약이 없는 경우에는 1년 안에 후속 임대차 계약을 체결하고, 마찬가지로 후속 임차인의 전입일로부터 3개월 이내 전세금 반환보증 보험에 가입해야 한다.  전세보증금 일부에 대해서만 보증을 가입할 수는 없고, 전액에 대해 보증보험을 가입해야 한다.  특례 반환보증은 보증 3사에서 모두 가입할 수 있다. 주택금융공사(HF) 특례 반환보증은 전산개발 등 준비가 완료되는 대로 위탁금융기관(시중은행)을 통해 순차적으로 취급을 시작할 예정이다. 주택도시보증공사(HUG) 상품은 인터넷이나 HUG 지사·위탁금융기관을 통해, 서울보증보험(SGI) 상품은 SGI지사 방문을 통해 가입할 수 있다.  이번 조치는 역전세난으로 보증금을 못 받을 우려가 있는 후속 세입자를 보호하기 위한 것이다. 특례 반환보증에 가입된 주택의 세입자는 임대차계약 종료 후에 집주인이 보증금을 반환하지 않는 경우 보증기관에서 대신 보증금을 지급받을 수 있다. 주택금융공사 관계자는 “임차인이 신청해야 했던 특례 반환보증을 임대인도 신청할 수 있도록 함으로써, 새로 들어오는 세입자의 불편을 덜 수 있게 됐다“고 말했다. dearname@fnnews.com 김나경 기자

[파이낸셜뉴스 양주=노진균 기자] 경기 양주시가 최근 사회적 문제로 대두된 '깡통전세' 예방과 임차인 보호에 주력한다. 양주시는 신축주택 임차인 보호를 위해 '깡통전세 피해예방 상담센터'를 운영 중 이라고 27일 밝혔다. 시에 따르면 상담센터는 신축 다가구, 연립, 다세대주택의 주택가격 및 선순위 권리관계 등을 제대로 알지 못해 발생하는 깡통전세 등 임차인의 피해를 예방하기 위해 마련됐다. 센터는 경기도와 한국감정평가사협회, 한국공인중개사협회가 ‘신축 다가구주택 등 임차인 보호 업무협약’을 체결한 뒤 지난 2021년 1월부터 운영하고 있다. 깡통전세는 담보대출이나 전세보증금이 주택매매가를 웃돌아 임차인이 계약기간이 끝난 뒤에도 전세금을 돌려받지 못하는 부동산 매물을 말한다. 깡통전세는 주택가격이 공시되기 전 임대인이 전세보증금을 높게 설정해 피해가 발생되기 때문에 공시 전 주택가격을 미리 상담하면 피해를 예방할 수 있다. 신축 주택가격 상담 신청은 깡통전세 피해예방 상담센터 홈페이지에 접속해 상담신청을 하면 지역별로 배정된 감정평가사가 신청인 주택에 대한 적정한 주택가격을 유선으로 상담해준다. 감정평가사의 재능기부로 이뤄지기 때문에 별도 비용은 들지 않는다. 시 관계자는 "깡통전세로 인한 시민들의 피해가 발생하지 않도록 피해 유형·예방법을 적극적으로 홍보하겠다"고 말했다. njk6246@fnnews.com 노진균 기자

#. 서울 동작구 노량진에서 주택임대사업을 하는 임정화씨(가명)는 최근 주택도시보증공사(HUG)로부터 민간임대주택 임대보증 보험 가입을 거절당했다. 오피스텔 구입 당시 대출 금액이 집값의 70%였기 때문이다. 임씨는 "HUG의 문의 결과 반전세나 월세로 전환해서 보증금을 낮추거나 대출을 갚으라는 안내를 받았다"며 "전세를 반전세나 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의가 필요한데, 임차인이 반대하면 꼼짝없이 범법자가 되거나 막대한 과태료를 물어야 한다"고 하소연 했다.임대 보증보험에 의무 가입해야 하는 '민간임대주택에 관한 특별법'(민특법) 개정안 유예기간이 오는 8월 18일 종료되면서 민간임대주택사업자들이 전과자로 전락할 처지에 놓였다. 특히, 여당이 과도한 처벌을 인정해 개선책을 마련중이지만 이또한 과도한 과태료 부과를 담고 있어 임대사업자들이 세 부담을 월세 전환을 통해 세입자에게 전가하는 상황이 벌어질 판이다. ■설익은 임대 보증보험 의무화 임박 20일 국토교통부에 따르면 지난해 8월 민특법 개정안이 시행되며 등록 임대사업자는 임대 보증보험에 의무 가입해야 하는데 시장 혼란을 최소화하기 위해 이전 등록 사업자에겐 오는 8월 18일까지 일년 간 유예 조치가 내려졌다. 이에 따라, 유예 기간 종료 이후 임대 보증보험에 미가입한 주택임대사업자들은 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처해진다. 과도한 처벌을 놓고 논란이 거세지자 여당은 개선안을 추진 중이다. 조응천 더불어민주당 의원이 최근 발의한 민특법 일부개정안은 '2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금' 벌칙 조항을 삭제하고 형사처벌 대신 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과토록 완화했다. 국토교통부 관계자는 "부채가 너무 높아서 가입이 반려되는 경우들이 있어, 시정할 기회를 주고 그래도 시정이 안되면 과태료를 통해 책임을 묻는 방향을 고려 중"이라고 전했다. 현재 임대보증 보험 상품을 운영하는 HUG와 SGI서울보증은 대출금과 전·월세 보증금을 합한 금액이 주택 가격을 넘어서면 가입을 받지 않고 있다. 또 △선순위 채권금액이 주택가액의 60%를 넘은 경우 △신융불량·채무불이행(파산) 상태 등도 가입이 어렵다. 가입 문턱을 낮추기 위해 주택과 달리 대출 폭이 큰 오피스텔 등을 위한 선순위 채권금액 확대도 논의 중이다. 국토부 관계자는 "현재 주택가액의 60%인 선순위 채권금액 기준을 70%로 확대하는 방안을 추진 중"이라며 "다만 보증보험사들의 리스크가 커져 무턱대고 확대하기 어려운 점이 있다"고 말했다. ■과태료 부담에 월세 전환 세입자 부담임대사업자들은 형사처벌 대신 과태료 부과를 긍정적으로 보면서도 '임대사업자 죽이기'라는 시선을 거두지 않고 있다. 성창엽 대한주택임대인협회 협회장은 "과태료만 해도 10%에 상당하는 금액인데, 보증금이 10억원이면 과태료가 1억원으로 너무 많아 적정한 기준이 필요하다"며 "거래가 자주 되지 않는 지방의 다세대·다가구는 매매가보다 전세가가 높은 경우가 많은데, 이들에 대한 대책도 빠져 있다"고 지적했다. 임차인 보호를 위한 보증보험 의무가입이 되레 임차인을 위협한다는 주장도 있다. 서울 동작구의 N중개사무소 대표는 "임차인 입장에서는 보증금을 많이 내고 월세를 적게 내는 게 이득"이라며 "의무 가입 때문에 임대인들이 보증금을 줄이고 월세를 높이면 결국 임차인들이 피해를 볼 것"이라고 주장했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "보험은 수익자 부담이 원칙인데, 보증보험료의 75%를 집주인이 내야하면 당연스레 그 부담은 다시 임차인에게 전가될 수 밖에 없다"며 "보증보험 의무화로 가장 큰 이득을 보는 건 세입자가 아닌 보증보험사인 만큼, 보증보험료를 재산정하거나 일반 손해보험사에게 보증보험 가입을 개방해 경쟁체제로 가야한다"고 주장했다. hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

해외에서도 임대료 급등으로부터 임차인을 보호하기 위해 각종 정책을 내놓고 있다. 그러나 각국 부동산시장 환경이 다른 데다 우리나라처럼 전월세상한제와 계약갱신청구권을 전면 시행하는 경우는 이례적이라는 평가가 나온다. 11일 업계에 따르면 미국과 유럽 등에서도 임대료 규제, 임차기간 보장, 임대주택 공급 확대, 바우처 제공, 금융 지원, 세액공제 등을 통해 임차인 보호책을 강구하고 있다. 이 중 임대료 규제와 관련, 독일은 2015년 3월부터 임대료가 주변 시세의 10%를 초과할 수 없도록 규정하는 초기 임대료 규제제도를 운영하고 있다. 최근에는 베를린시가 이 지역 주택 임대료를 5년간 동결했다. 지난해 11월 임대료 인상 제한법을 통과시키고 지난 2월부터 시행에 들어갔다. 독일의 강력한 임차인 보호제도에도 베를린으로 인구유입이 급증하며 임대주택 공급이 부족해지자 2008년부터 2017년까지 10년간 베를린 임대료 상승률이 소득 상승률 대비 5배가량 높았다. 유럽과 미국 각 주에서도 임대료 규제를 시행하고 있거나 검토 중이다. 프랑스는 지난 2005년 임대료 기준지수 제도를 도입해 계약갱신 시 지수 한도 내에서 임대료 인상을 제한하고 있다. 2015년부터 파리 지역은 신규 임대차 임대료도 규제하는 법을 시행 중이다. 아일랜드는 특정 지역에서 임대료 인상률을 4%로 제한했고, 포르투갈은 특정 계층의 임대료 인상률을 제한했다. 미국에서도 뉴욕주 뉴욕시(1.5%), 뉴저지주 뉴어크시(4%), 메릴랜드주 타코마시(1.6%) 등 특정 도시에서만 임대료 인상률을 제한하고 있다. 오리건주(7%), 캘리포니아주(5%) 등에서도 주 단위로 적용되는 임대료 인상률 상한을 정해놓고 있다. 단, 일부 국가에서는 임대주택 공급 문제를 해결하기 위해 신축주택에 등에 대한 예외는 마련해두고 있다. 베를린의 경우 5년 임대료 제한 대상에 2014년 이후 지어진 주택은 제외했고, 미국 오리건주와 캘리포니아주 역시 준공 이후 15년 이상 주택에 대해서만 임대료 상한을 뒀다. sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

【파이낸셜뉴스 전주=김도우 기자】 전북 전주시가 코로나19로 경제적 어려움을 겪고 있는 임차인들을 각종 분쟁으로부터 보호할 수 있는 지원체계를 구축한다. 전주시는 오는 12월부터 주택 임차인들에게 임대차 관련 전문적인 상담과 자문 서비스를 제공하기 위한 ‘주택임대차 분쟁조정자문단’을 운영한다고 27일 밝혔다. 주택임대차 분쟁조정자문단은 교수와 세무사, 공인중개사, 감정평가사 등 부동산 관련 전문가 5인 이내로 구성된다. 주택 임차인들로부터 자문신청이 있을 경우 주택임대차보호법 등 관련법령에 따라 30일 이내에 자문을 해주는 역할을 맡는다. 자문 사항은 △ 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 △ 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁 △ 임대차 기간에 관한 분쟁 △ 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 등이다. 김승수 전주시장은 “코로나19 여파로 경제적 약자인 임차인들이 어려운 상황에 놓여 있다”면서 “부동산임대차 계약 후 갱신과 종료 과정에서 일어나는 보증금 증감 및 반환 등에 관한 분쟁 등에서 적절한 정보를 제공하고 분쟁을 지원해 억울한 임차인을 줄일 수 있는 계기가 될 것”이라고 말했다. 964425@fnnews.com 김도우 기자

[파이낸셜뉴스] 상가 임차인이 코로나19(신종 코로나바이러스 감염증) 등 재난 사태 시 임대료 감액을 요구할 수 있도록 한 '상가건물임대차보호법' 일부개정안이 24일 국회 본회의를 통과했다. 임대료 증감청구 요건을 종전 '경제사정의 변동'에서 '감염병예방법에 따른 1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동'으로 변경하는 내용이다. 임대인이 임대료를 감액했다가 다시 증액을 청구할 경우 감액 전 금액에 달할 때까지 증액 상한을 적용하지 않도록 했다. 또 법 시행 후 6개월간 임대료가 밀려도 계약해지 또는 갱신 거절사유에 해당되지 않도록 했다. 이는 코로나19 사태로 인한 사회적 거리두기 장기화에 피해가 가중되고 있는 소상공인·자영업자 지원조치의 일환이다. mkchang@fnnews.com 장민권 기자