[파이낸셜뉴스] 앞으로 세입자가 집주인에게 선순위 보증금 정보나 세금 체납 정보를 요구할 수 있게 된다. 법무부와 국토교통부는 이같은 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안이 14일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설, 임차권등기 신속화, 소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향 등이 개정안의 핵심이다. 최근 사회적 문제로 부각된 '전세 사기'나 '깡통 전세' 등의 피해를 막기 위한 법률 개정이다. 정부는 최근 큰 폭으로 늘어난 전세사기의 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때, 집주인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보와 같은 정보를 제대로 알 수 없기 때문이라고 판단하고 있다. 개정안에 따르면 우선 임차인 정보 열람 권한이 새롭게 마련됐다. 세입자가 집주인에게 선순위보증금 등 정보제공 동의를 할 수 있는 '정보 확인권'을 신설했다. 이 경우 집주인은 의무적으로 정보 제공에 응해야 한다. 그간 세입자가 되려는 사람은 집주인에게 이같은 정보 제공을 요구할 수 있는지가 일단 불분명했다. 요구하더라도 집주인이 거부하면 관련 기관에 정보를 요청할 수 없었다. 계약 체결 전에 집주인에게 납세증명서도 요구할 수 있게 했다. 집주인은 요구를 받은 날 이후에 발급된 납세증명서를 제시해야 한다. 만약 제시할 수 없는 경우라면 세입자가 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의해야 한다. 임차권 등기도 신속화된다. 개정안은 '가압류 진행은 채무자에게 재판 송달 전에도 할 수 있다'는 규정을 추가해 임차인의 보증금반환 청구권 보호를 강화했다. 현재 임차권 등기 촉탁을 하려면 반드시 사전에 임차권등기명령 결정을 집주인에게 고지해야 했다. 이 때문에 '빌라왕' 사건처럼 집주인 사망 후 상속 관계가 정리되지 않거나, 의도적으로 고지를 피하는 경우 제때 임차권 등기가 이뤄지기 어려웠다. 소액 임차인 보호를 위해 최우선 변제를 받을 임차인의 범위 및 금액도 확대·상향 조정했다. 최우선변제 대상 임차인의 보증금액은 일괄적으로 1500만원을 상향했다. 서울의 경우, 현행 1억5000만원 이하를 1억 6500만원 이하로 높였고 과밀억제권역, 용인·화성·세종·김포는 1억3000만원 이하에서 1억 4500만원으로 올렸다. 최우선 변제금액 역시 서울시의 경우 5000만원 이하에서 5500만원 이하로, 과밀억제권역은 4300만원 이하에서 4800만원 이하 등으로 일괄적으로 500만원 높였다. 법무부는 국토교통부와 함께 국회에서 개정안이 통과되도록 하는 한편, 주택임대차 제도개선 및 관련 법제 정비에도 나설 계획이다. yjjoe@fnnews.com 조윤주 기자
2023-02-14 11:32:29[파이낸셜뉴스] 김진애 열린민주당 의원은 21대 국회 1호법안으로 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 대표발의했다고 22일 밝혔다. 구체적 내용은 △임대차 기간 6년 보장 △전·월세 인상률 평균소득상승률 이하로 제한 △기초단체별 표준임대료 공시 의무화 등이다. 개정안은 먼저 임차인의 계약청구권을 현행 2년에서 총 6(2+2+2)년으로 상향했다. 계약청구권 6년을 보장하되 2년마다 계약을 변경할 수 있도록 했다. 이는 초등학교 6년, 중·고등학교 6년 학제에 맞춰 주거 안정을 보장하기 위한 것이다. 또 1인 가구 증가 등 다변화한 생활·주거 양식에 맞춰 전출입의 유연성을 확보하기 위한 내용이다. 소득과 주거비를 연동한 전·월세 인상률상한제 도입도 명시됐다. 전·월세 인상률을 5% 또는 ‘직전 3개년도에 공표된 연도별 가구소득 증가율 평균 비율(통계청 가계금융복지조사 기준)의 두 배’ 중 낮은 비율로 제한키로 했다. 더불어 기초자치단체장이 지역에 적정한 수준의 표준임대료를 산정 및 공시하도록 해 각 기초자치단체의 사회·경제적 상황을 반영토록 했다. 이를 통해 세입자의 협상력을 높이고 합리적인 임대차 계약을 유도하겠다는 설명이다. 김 의원은 "주택임대차보호법에서 계약갱신과 임대료 상한 규정은 32년간 단 한 번도 개정되지 않았다"면서 "계약갱신청구권 논의도 18대 국회부터 12년째 이어지고 있다"고 말했다. 이어 "현재 전국의 자가점유율이 30여 년간 정체돼 있고 서울은 42%에 불과하다"면서 "불안한 부동산 시장과 민간임대시장에서 최소한의 주거안정제도 확보가 시급하다"고 강조했다. juyong@fnnews.com 송주용 기자
2020-06-22 09:16:40역전세난 시대를 대비해 임대보증금을 보호하고 주택하자로 인한 분쟁을 사전에 예방하기 위한 '주택임대차 보호법' 개정안이 국회에서 발의됐다. 주택.건설분야 전문가로 20대 국회에 입성한 국토교통위원회 새누리당 김현아 의원은 '주택임대차보호법 일부개정법률안' 5건을 지난 21일 발의했다. 주요 내용으로는 집값 수준에 육박하는 높은 보증금 수준과 역전세난 우려로 인한 임차인의 임대보증금을 보호하기 위해 △임대인과 임차인에게 '임대보증금반환 보장보험' 가입을 의무화했다. 이와 함께 현행 계약갱신 거절 통지 기간(6개월 전부터 1개월 전까지)을 임대차 계약기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지로 변경해 임차인은 새로운 주택을 찾고, 임대인은 새로운 임차인을 구할 최소한의 시간을 좀 더 확대하고자 했고 계약갱신 거절시 임차인은 새로운 집의 계약을 위해 임대인에게 보증금의 1/10을 청구할 수 있도록 했다. 이때 임대인은 기간만료 전에 임대보증금반환 보장보험회사에 보증금의 1/10을 우선 요청할 수 있도록 했다. 또한 임대인이 주택의 소유권을 넘길 경우 이를 의무적으로 임차인에게 통보하여 일정조건하에서 임차인이 계약해지를 요구할 수 있도록 했다. 주택임대차표준계약서 서식에도 임차주택 내.외부의 상태, 하자여부 등에 관한 '임차주택 상태에 관한 확인서'를 포함시켜 임대차 계약기간이 끝난 후 원상회복 등 수리비로 인한 분쟁 등을 사전에 예방하고자 했다. 김현아 의원은 "실질적으로 집값만큼 높아진 전세보증금을 안전하게 보장받을 수 있는 임차인 보호대책이 단기적으로는 더욱 절실하다"고 강조했다. 한영준 기자
2016-09-22 17:21:20역전세난 시대를 대비해 임대보증금을 보호하고 주택하자로 인한 분쟁을 사전에 예방하기 위한 '주택임대차 보호법' 개정안이 국회에서 발의됐다. 주택·건설분야 전문가로 20대 국회에 입성한 국토교통위원회 새누리당 김현아 의원( 사진)은 '주택임대차보호법 일부개정법률안' 5건을 지난 21일 발의했다. 이번 개정안의 주요 내용으로는 집값 수준에 육박하는 높은 보증금 수준과 역전세난 우려로 인한 임차인의 임대보증금을 보호하기 위해 △임대인과 임차인에게 '임대보증금반환 보장보험' 가입을 의무화했다. 이와 함께 현행 계약갱신 거절 통지 기간(6개월 전부터 1개월 전까지)을 임대차 계약기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지로 변경해 임차인은 새로운 주택을 찾고, 임대인은 새로운 임차인을 구할 최소한의 시간을 좀 더 확대하고자 했고 계약갱신 거절시 임차인은 새로운 집의 계약을 위해 임대인에게 보증금의 1/10을 청구할 수 있도록 했다. 이때 임대인은 기간만료 전에 임대보증금반환 보장보험회사에 보증금의 1/10을 우선 요청할 수 있도록 했다. 또한 임대인이 주택의 소유권을 넘길 경우 이를 의무적으로 임차인에게 통보하여 일정조건하에서 임차인이 계약해지를 요구할 수 있도록 했다. 주택임대차표준계약서 서식에도 임차주택 내·외부의 상태, 하자여부 등에 관한 '임차주택 상태에 관한 확인서'를 포함시켜 임대차 계약기간이 끝난 후 원상회복 등 수리비로 인한 분쟁 등을 사전에 예방하고자 했다. 2017년 5월 30일 시행 예정인 '주택임대차분쟁조정위원회'의 실효성을 높이기 위해 임대인과 임차인 중 어느 한쪽이 조정신청을 하면 자동적으로 절차가 개시되고, 제한적이었던 분쟁조정위원회의 조정조서의 효력을 확대시켜 재판상 화해와 동일한 효력을 인정하도록 하는 등 임차인과 임대인의 신속한 분쟁 해결을 위한 노력을 법안에 담았다. 김현아 의원은 "역전세난의 가시화가 우려되고 있는 현시점에서 전월세상한제나 계약갱신청구권과 같은 제도는 사후약방문이 될 수 있다"며 "실질적으로 집값만큼 높아진 전세보증금을 안전하게 보장받을 수 있는 임차인 보호대책이 단기적으로는 더욱 절실하다"고 강조했다. 이어 김 의원은 "본 개정안은 임대인에게도 임차인과의 상호 권리와 의무를 명확하게 함으로써, 임대주택의 원상회복 및 수리비등에 관한 임차인과의 소모적인 분쟁을 예방할 수 있을 뿐만 아니라 전세가격 하락을 대비한 보증금 반환의 안전판이 될 수 있을 것이다"고 덧붙였다. fair@fnnews.com 한영준 기자
2016-09-22 14:27:29전월세난이 심화되고 있는 가운데 세입자 보호 범위를 확대하는 내용을 담은 법안이 발의됐다. 주승용 국회 국토교통위원장(민주당, 전남 여수을)은 23일 주택임차인의 보증금을 실질적으로 보호하기 위해 현재 대통령령에서 규정한 우선 변제를 받을 임차인의 범위를 법에 규정하고, 최우선 변제권이 인정되는 임차인을 대폭 확대하는 내용을 담은 '주택임대차보호법' 일부개정안을 대표발의했다. 지난 1983년 소액보증금 우선변제권을 도입한 이래 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 대통령령으로 정해왔으나 그 기준이 현실을 전혀 반영하지 못해 실질적인 임차인 보호를 하지 못하고 있다는 지적이 제기돼왔다. 2010년 7월 당시 서울 기준 6000만원에서 7500만원으로 한 차례 확대 개정된 이후 현재까지 2년간 변동이 없는 실정이다. 이는 애초 상한선이 워낙 낮았던 데다 2010년 이후 평균 20% 이상 오른 전셋값이 전혀 반영되지 않고 있는 것이다. 현재 서울의 경우 전세 보증금이 7500만원 이하인 경우에 한해 2500만원을 돌려받을 수 있지만 서울지역 평균 전세금이 2억 8000만원을 웃돌고 있으며, 아파트는 물론 다가구주택도 7500만원 이하의 전세는 찾아볼 수 없는 상황임을 감안하면 현실성이 떨어진다는 것. 이번 개정안은 최우선변제권이 인정되는 임차인의 범위와 그 보증금의 범위를 법으로 규정하고, 임차인이 보호받을 수 있는 보증금의 범위를 각 지역별로 현행보다 2배 늘렸다. 주 위원장은 "무주택 서민들에게 보증금은 전 재산과 다름없는 상황에서 전세를 살고 있던 집이 경매에 넘어가 보증금을 받지 못하고 있는 사례가 급증하고 있다"면서 "세입자 권리가 제대로 보호받을 수 있도록 제도적인 안전장치 마련이 시급하다"고 강조했다. jjack3@fnnews.com 조창원 기자
2013-09-23 16:39:37서울 집값이 심상찮다. 강남권 주요지역의 고가 아파트는 이미 한 차례 손바뀜이 일어난 후 재차 상승을 시작하고 있다. 그 새 한강변 주요 지역도 바람이 불면서 강북 지역도 최근 매매 거래가 늘고 있다. 특히 강남권과 한강변 주요 단지들 거래가격이 역대 최고가를 넘어서는 사례가 계속 나오고 있다. 2022년 이후 하락하던 집값이 다시 꿈틀대기 시작한 것이다. 잠자던 집값을 2년여 만에 일으켜 세운 것은 청년층과 무주택자를 위한 특례보금자리론, 신생아특례대출 등 정책자금대출이다. 고금리시대에 금리를 할인해주자 젊은층이 몰리면서 집값이 움직이기 시작했다. 서울 주택거래량은 지난 3월 4229건을 시작으로 4월 4376건, 5월 4755건 등 3개월 연속 4000건을 넘어섰다. 6월에는 훨씬 더 늘어날 것으로 업계는 확신하고 있다. 거래량이 지속적으로 4000건을 넘어선 것은 2021년 8월 4204건 이후 사실상 34개월만이다. 그러나 더 중요한 것은 다주택자 취득세 중과 규제가 여전한 상황에서 1주택자 실수요만으로 이 정도 거래량을 기록했다는 것이다. 하지만 하반기엔 주목해야 할 변수가 줄줄이 대기하고 있다는 점이다. 우선 전세시장을 잘 봐야 한다. 오는 7월31일부터 전월세상한제가 시행된 지 만 4년이 지나기 때문이다. 전세주택이 부족한 상황에서 그나마 가격 상승을 억제하던 고삐가 풀리게 되는 것이다. 주택 수급 상황도 갈수록 악화되고 있다. 재건축 등은 사실상 올스톱 된 상황이고, 서울 주택수요를 분산시킬 3기 신도시도 계속 늦어지고 있다. 인허가 물량과 착공 물량 감소는 더욱 심각하다. 유동성도 큰 변수다. 신생아대출 기준 완화 등으로 젊은층의 주택 매수세는 더 강해질 전망이다. 또 고금리 시대가 끝나고 각 국이 본격적인 금리인하에 나서고 있는 점도 주목해야 한다. 이 때문에 벌써부터 시장에서는 2021년 '패닉 바잉'을 넘어서는 집값 폭등장이 올수도 있다는 우려까지 나오고 있다. ■전셋값 폭등 막을 수 있을까 전세시장을 뒤흔들 가장 큰 변수는 오는 7월31일부터 나오기 시작하는 전월세상한제 해제 물량이다. 문재인 정부는 지난 2020년 7월31일부터 세입자가 원할 경우 기존 계약기간 2년에 더해 총 4년을 거주할 수 있도록 하고 집주인이 세입자와 재계약을 할 때 직전 임대료에서 5% 이상 올릴 수 없도록 주택임대차보호법 개정안을 시행했다. 그러나 이제 4년이 지나 전월세상한제를 적용받지 않는 물량이 나오게 된다. 지난 2020년 집주인들은 전월세상한제 시행을 앞두고 너도나도 전셋값을 대폭 올렸었다. 이로인해 월 평균 0.1%를 밑돌던 전셋값 상승률은 순식간에 1~2%까지 폭등했었다. 업계에서는 이같은 장세가 하반기부터 다시 펼져질 수 있다고 보고 있다. 전세사기 후유증으로 인한 아파트 쏠림 현상도 전세값 상승세를 부추기고 있다. 서울 아파트 평균 전세가격은 2020년 7월 4억9922만원에서 그 이듬해 6월 6억7792만원까지 급등한 후 거품이 꺼지기 시작해 2023년 6월에는 5억7059만원으로 1억원 이상 내렸었다. 그러나 빌라 등에서 전세보증금 사고가 속출하면서 다시 오르기 시작해 올 5월 기준 6억원을 넘어선 상태다. 반면 연립주택 전세가격은 2022년 10월 2억5286만원을 고점으로 하락하기 시작해 지난 5월에는 2억2372만원까지 떨어졌다. 전문가들은 "전세시장은 철저하게 실수요자가 모이는 곳이어서 전세가격이 상승하면 곧바로 매매시장으로 옮겨붙는게 일반적"이라고 말하고 있다. ■젊은 수요자들의 유동성 장세 온다 유동성 장세도 중요한 변수다. 특히 신생아 특례대출은 하반기 주택시장을 뒤흔들 것으로 예상된다. 신생아 특례대출은 2년 이내 출산(입양 포함)한 가구에 최저 1%대 금리로 최대 5억원까지 대출해주는 제도다. 보금자리론 등 기존 정책대출과 다르게 가구 연소득 최대 1억3000만원까지 이용할 수 있어 주택구입을 계획한 젊은 수요자들에게 선풍적인 인기를 끌고 있다. 특히 하반기부터는 부부합산 소득을 2억원으로 상향조정하고, 2025년부터는 2억5000만원까지로 늘려 사실상 소득제한을 폐지한다. 앞으로는 소득수준이 높은 중상류층 젊은 수요자들까지 대출상품을 활용해 주택시장에 들어오게 되는 것이다. 앞서 윤석열 정부는 지난 2022년 12월 서민들의 주택마련을 돕기 위해 일반형 안심전환대출과 적격대출을 통합한 특례보금자리론을 1년간 한시적으로 운영하면서 극심한 주택경기 침체에서도 주택시장이 반짝 상승했었다. 9억원 이하 주택에 최대 5억원까지 0.1~0.4%P의 우대금리를 적용하고 소득요건을 없애자 주택수요가 살아난 것이다. 그러나 신생아 특례대출은 금리 우대폭이 특례보금자리론과는 비교가 되지 않을 정도로 좋기 때문에 시장에 미치는 영향이 훨씬 클 것으로 업계는 예상하고 있다. ■시장금리는 이미 내리기 시작했다 금리 인하 변수도 주목해야 한다. 수년간 전세계 경제를 옥죄던 고금리 시대가 끝나가고 있기 때문이다. 전문가들은 중동 등에서 확전만 발생하지 않는다면 미국 연방준비제도이사회가 기준금리를 적어도 연내 두 번은 내릴 것으로 보고 있다. 앞서 유럽중앙은행(ECB)은 이달부터 금리를 0.25% 내렸으며, 한국은행은 미국보다 먼저 금리를 내릴 것으로 시장은 예상하고 있다. 시장금리는 벌써 하락을 시작했다. 이달 기준 시중은행 주택담보대출 최저금리가 2%대에 진입했다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주담대 고정금리(혼합·주기형)는 19일 기준 2.98~5.62%로 집계됐다. 지난 2021년 3월4일 이후 39개월 만에 최저치를 기록한 것이다. 변동형 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스 금리도 지속적으로 내리고 있다. 지난해 12월 4.00%를 시작으로 5월까지 3.54%로 6개월째 떨어졌다. 그러나 스트레스 DSR(총부채상환비율) 적용이 갈수록 강화되는 것은 주택시장에 다소 찬물을 끼얹을 것으로 예상된다. DSR은 차주가 1년에 갚아야 할 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값으로, 스트레스 DSR은 실제 금리에 향후 잠재적 인상폭을 더해 금리를 가산한다. ■주택공급 부족해도 너무 부족하다 주택공급 부족은 가장 큰 변수다. 재건축 사업은 사실상 올스톱 됐다. 건설원자재값과 인건비 급등으로 인한 공사비 상승이 주요 원인이다. 여기에 현실을 반영하지 못하는 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 각종 기존 규제에 층간소음 규제 등 시공 규정이 더 까다로워지면서 현행 공사비로는 사업성이 안나오기 때문이다. 이 때문에 기존 재건축 사업장에서는 공사비 증액 여부를 놓고 조합과 갈등이 계속 불거지고 공사 중단 사태까지 빚어지고 있다. 그러나 앞으로는 거의가 중층 이상 단지여서 기준 용적률에 더해 인센티브를 적용해도 현재 규제 하에서는 사업을 진행할 수 없다고 업계는 입을 모으고 있다. 서울 주택수요를 분산시키기 위해 추진한 3기 신도시 상황도 좋지 않다. 건설사들이 부동산 경기 불황으로 PF 위기를 겪으면서 신규 사업 참여를 꺼리고 있어서다. 이로인해 신도시 입주가 적어도 2년 이상 지연될 것으로 업계는 보고 있다. 착공 및 인허가 물량은 더욱 참담하다. 주택산업연구원 조사에 따르면 전국 주택 인허가 물량은 2017년~2021년까지 연 평균 52만 가구에 달했지만 2022년에는 38만가구, 2023년에는 23만가구, 2024년에는 30만가구로 급격하게 줄고 있는 상황이다. 업계 한 전문가는 "주택시장에서 주요 지표들이 모두 우상향을 가리키고 있는 상황"이라며 "향후 주택시장이 근래 보기 힘들 정도의 폭등장세가 나타날 수도 있다"고 우려했다. kwkim@fnnews.com
2024-06-23 18:55:20더불어민주당 주도로 '선(先)구제 후(後)회수' 방안이 포함된 '전세사기 피해 지원 특별법 개정안'이 국회 문턱을 넘었지만 실질적인 시행까지는 험로가 예고되고 있다. 재원 확보, 채권 가치평가 등 넘어야 할 산이 만만치 않아서다. 특히 윤석열 대통령의 재의요구권(거부권) 행사에 무게가 실린다. 이 경우 29일 21대 국회 임기가 끝나 재표결 절차를 밟을 수 없어 자동폐기될 가능성도 제기된다. ■야당,'선구제 후회수' 단독 처리 28일 국토교통부 등에 따르면 국회는 이날 오후 21대 마지막 본회의를 열고 더불어민주당 주도로 '전세사기 피해 지원 특별법 개정안'을 통과시켰다. 전세사기 특별법 개정안의 핵심은 전세사기 피해자 지원을 위한 '선구제 후회수'다. 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 전세사기 피해자의 전세보증금 반환채권을 우선 매입한 뒤 보증금 일부를 돌려주고, 임대인에게 구상권을 청구하거나 전세사기 피해주택을 매각하는 등의 방식으로 자금을 회수하는 방식이다. 전세사기 피해자가 전세보증금 반환채권의 공공매입을 신청하면 채권 매입기관이 채권을 매입한다. 채권 매입가격은 주택임대차보호법에 따라 최우선변제를 받을 보증금의 비율(평균 30%가량) 이상이다. 법 통과로 주거 취약계층의 주거안정을 꾀하는 것은 물론 전세사기 피해자에게 실질적 혜택을 줄 것으로 야권과 전세사기 피해자들은 판단하고 있다. 문제는 재원 활용방안과 보증금 채권 가치평가 기준 마련 등 풀어야 할 과제가 만만치 않다는 점이다. 특별법상 '선구제 후회수'의 전세보증금 반환채권 매입 재원은 주택도시기금이다. 이 기금은 국민이 납입한 청약저축 금액과 부동산 취득 시 의무적으로 매입하는 국민주택채권 비용으로 조성된다. 향후 국민에게 돌려줘야 할 부채성 자금인 셈이다. 국토부는 개정안이 시행될 경우 주택도시기금에서 1조원 이상의 손실이 날 것이라고 우려했다. 이에 정부는 기금 조성 목적과 취지에도 맞지 않다며 강하게 반대하고 있다. 특히 대통령에게 거부권 행사를 건의하기로 했다. 박상우 국토교통부 장관은 이날 법안 통과 직후 브리핑을 열고 "주무장관으로서 책임 있는 조치를 다하겠다"며 "개정안이 정부로 이송되면 대통령에게 재의요구안을 제안할 것"이라고 밝혔다. 대통령실은 법안이 정부로 이송되면 21대 국회 임기가 만료되는 29일 임시 국무회의를 열어 거부권을 행사할 것으로 알려졌다. 거부권을 행사할 경우 21대 국회에서 재의결을 하지 못해 법안은 자동폐기 수순을 밟을 것으로 보인다. 정부는 전날 전세사기 피해주택 경매차익을 피해자에게 돌려주는 내용의 정부안을 발표하기도 했다. ■재원·가치평가 등 과제 산적 전세보증금 반환채권의 가치를 평가하는 방법과 절차도 미흡해 현실적으로 시행하는 데 난관으로 꼽힌다. 전세보증금 반환 청구권의 가치는 경매 이후 정확한 가치평가가 이뤄진다. 하지만 '선구제 후회수' 방안은 경매 전에 가치를 판단해야 하는 만큼 제대로 평가가 이뤄질 수 없다는 것이 국토부의 판단이다. 박 장관은 "피해주택의 복잡한 권리관계로 공정한 가치평가가 어려워 공공과 피해자 간 채권 매입가격을 두고 불필요한 분쟁을 일으킬 우려가 높다"며 "채권 매입을 위한 예산 편성을 필요로 하는 등 현실적으로 집행하는 데 많은 어려움이 있다"고 말했다. 전문가들 역시 재원 확보방안과 구상채권 회수, 전세계약 시 악용 가능성 등을 우려했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "주거 취약계층을 보호하는 측면에서는 바람직한 방향"이라면서도 "재정의 불확실성이 크고, 채권 회수가 어려운 경우 결국 세금으로 메워야 한다"고 지적했다. 이어 "국민들은 전세계약 체결 시 주의하지 않고, 가격을 높게 책정해 전세계약을 체결할 가능성이 있다"며 "피해를 입으면 국가에서 보상해주는 만큼 전세계약 수요가 늘어나 전셋값 상승을 부추길 가능성이 있다"고 내다봤다. 권대중 서강대 부동산대학원 교수는 "주택도시기금을 활용하는 것은 문제로 지적될 수 있다. 유동화증권 등 다양한 방안을 검토해야 한다"고 제언했다. ssuccu@fnnews.com 김서연 성석우 기자
2024-05-28 18:55:31[파이낸셜뉴스] 전세사기 피해자에 대한 '선 구제 후 회수' 지원의 내용을 담은 전세사기피해자지원 특별법(전세사기 특별법) 개정안이 28일 국회 본회의를 통과했다. 국회는 이날 본회의를 열고 전세사기 특별법에 대한 투표를 진행했다. 국민의힘이 반발해 표결에 불참한 가운데 전세사기 특별법은 170표 중 찬성 170표를 얻어 가결됐다. 앞서 전세사기 특별법 개정안은 지난 2월 민주당 주도로 본회의에 직회부 된 바 있다. 이후 여야가 이견을 좁히기 위한 협상을 벌였지만 좁히지 못한 채 단독으로 국회 본회의를 통과하게 됐다. 전세사기 특별법 개정안은 주택도시보증공사(HUG) 등이 주택도시기금을 활용해 전세사기 피해자의 임차보증금 반환 채권을 공공 매입하는 형식으로 피해액을 우선 변제한 후 추후 채권 추심과 매각을 통해 회수하는 내용을 골자로 한다. 선 구제 기준은 현행 임대차보호법에 명시된 최우선변제금 기준인 30%를 기준으로 삼았다. theknight@fnnews.com 정경수 기자
2024-05-28 16:11:23#. 30대 A씨는 지난 2022년 7월 임대인 박모씨(53)와 서울 영등포구 소재의 빌라에 전세 계약을 맺은 뒤 입주 예정일에 잔금을 치렀지만 입주하지 못했다. 전에 살던 세입자는 "박씨로부터 전세금을 돌려 받지 못했다"며 짐을 빼지 않았다. 임대인 박씨는 A씨에게 "금융사고가 터졌다"고 말한 뒤 잠적했다. A씨는 "사회초년생인데 이런 황당한 일을 겪으니 너무 절망스럽고 하루하루 힘이 든다"고 말했다. '선구제 후회수'를 골자로 하는 전세사기 특별법 개정안이 더불어민주당 주도로 국회 문턱을 넘을 가능성이 커진 가운데 A씨 사례와 같은 입주 전 사기를 비롯해 신탁 사기·다가구주택 전세사기 피해 등 사각지대 우려가 여전해 보완이 필요하다는 지적이 나온다. ■ 입주도 못하고 당한 전세사기7일 법조계 등에 따르면 A씨가 당한 전세사기는 '입주 전 사기'에 해당한다. A씨는 전입신고까지 마치고 전세 보증 보험까지 가입했지만 입주를 하지 못해 대항력도 발생하지 않는다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 거주 확인을 받지 못해 계약 기간이 끝난 뒤 보증 이행 청구도 할 수가 없다. A씨는 박씨에 대해 형사 고소를 진행했지만 한푼도 돌려받지 못했다. 전세사기 피해 상담도 받아봤지만 A씨는 어떠한 지원도 받을 수 없는 상태다. 피의자 박씨는 지난해 11월 사기 혐의로 인천지방법원에서 1심 징역 2년을 선고 받고 2심 재판이 진행 중이다. 그는 수도권에 150채의 빌라를 보유 중으로, A씨 외에도 다수의 세입자를 상대로 한 전세사기 혐의로 수사를 받고 있다. A씨가 당한 '입주 전 사기'의 전세사기의 한 형태로 보이지만 전세사기 특별법 개정안으로도 피해회복이 어려운 상황이다. 전세사기 특별법 개정안은 전세사기 피해자인 임차인의 전세보증금 일부를 우선 정부기관이 돌려주고 정부기관은 추후 임대인에게 구상권을 행사해 비용을 보전하는 내용을 담고 있다. HUG 또는 대통령령으로 정하는 기관이 전세사기 피해 주택의 보증금 반환 채권을 사들인 뒤, 임대인에게 구상권을 행사하는 방식이다. 채권 매입 가격은 주택임대차보호법상 우선변제 보증금 비율(지역별로 다르나 주택 가격의 평균 30%가량) 이상으로 하도록 했다. A씨의 경우 선구제 후회수의 대상자가 되지 않아 구제가 불가능한 것으로 나타났다. 현행 전세사기특별법은 전세사기 피해자로 인정받으려면 대항력과 우선변제권을 가지면서 임대인의 보증금 미반환 의도와 다수 피해자가 확인돼야 한다고 규정하고 있기 때문이다. ■ 특별법 개정안 '사각지대'다가구 주택 피해자의 경우에도 전세사기를 인정받기 힘든 것으로 나타났다. 정부에서 전세사기 피해자로 인정된 1만5433명 중에 2670명(17.3%)은 다가구 주택 피해자다. 다가구 주택은 권리관계가 복잡해 우선매수권 활용과 경·공매 유예가 힘든 대표적인 사각지대로 꼽힌다. 대구 남구에서 보증금을 돌려받지 못한 다가구 전세사기 피해자 B씨는 지난 1일 세상을 떠난 것으로 전해졌다. 대구 전세사기대책위에 따르면 B씨는 후순위 세입자로 전세금을 돌려받기 힘든 상황이었다. 김태근 세입자114 운영위원장(변호사)는 "피해 회복이 전혀 되지 않고 있는 전세사기 피해자들이 많다"며 "다가구 주택 피해자에 대한 보호도 이뤄지지 않고 있기 때문에 선구제 대상으로 포함하는 등 적극적인 대책 마련이 필요해 보인다"고 했다. 집주인이 신탁회사와 계약을 맺은 후 동의없이 세입자를 들이는 신탁 전세사기 피해 구제방안도 보완이 필요하다는 지적이다. 이번 개정안에 임차주택을 법원이 주택 인도 소송을 유예 또는 정지할 수 있도록 하며 강제집행을 일시정지할 수 있도록 하는 특례조항도 신설된 바 있다. 피해자들 입장에선 실질적 구제가 어렵다는 목소리가 나온다. 안상미 전국 전세사기대책위원회 공동위원장은 "대항력과 채권 등이 없다면 일시정지로 시간을 버는 것 외에 할 수 있는 일이 없다"며 "사각지대에 놓인 전세사기 피해자들을 위한 논의가 더 필요하다"고 말했다. wongood@fnnews.com 주원규 기자
2024-05-07 18:25:05[파이낸셜뉴스] #. 30대 A씨는 지난 2022년 7월 임대인 박모씨(53)와 서울 영등포구 소재의 빌라에 전세 계약을 맺은 뒤 입주 예정일에 잔금을 치렀지만 입주하지 못했다. 전에 살던 세입자는 "박씨로부터 전세금을 돌려 받지 못했다"며 짐을 빼지 않았다. 임대인 박씨는 A씨에게 "금융사고가 터졌다"고 말한 뒤 잠적했다. A씨는 "사회초년생인데 이런 황당한 일을 겪으니 너무 절망스럽고 하루하루 힘이 든다"고 말했다. '선구제 후회수'를 골자로 하는 전세사기 특별법 개정안이 더불어민주당 주도로 국회 문턱을 넘을 가능성이 커진 가운데 A씨 사례와 같은 입주 전 사기를 비롯해 신탁 사기·다가구주택 전세사기 피해 등 사각지대 우려가 여전해 보완이 필요하다는 지적이 나온다. 입주도 못하고 당한 전세사기7일 법조계 등에 따르면 A씨가 당한 전세사기는 '입주 전 사기'에 해당한다. A씨는 전입신고까지 마치고 전세 보증 보험까지 가입했지만 입주를 하지 못해 대항력도 발생하지 않는다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 거주 확인을 받지 못해 계약 기간이 끝난 뒤 보증 이행 청구도 할 수가 없다. A씨는 박씨에 대해 형사 고소를 진행했지만 한푼도 돌려받지 못했다. 전세사기 피해 상담도 받아봤지만 A씨는 어떠한 지원도 받을 수 없는 상태다. 피의자 박씨는 지난해 11월 사기 혐의로 인천지방법원에서 1심 징역 2년을 선고 받고 2심 재판이 진행 중이다. 그는 수도권에 150채의 빌라를 보유 중으로, A씨 외에도 다수의 세입자를 상대로 한 전세사기 혐의로 수사를 받고 있다. A씨가 당한 '입주 전 사기'의 전세사기의 한 형태로 보이지만 전세사기 특별법 개정안으로도 피해회복이 어려운 상황이다. 전세사기 특별법 개정안은 전세사기 피해자인 임차인의 전세보증금 일부를 우선 정부기관이 돌려주고 정부기관은 추후 임대인에게 구상권을 행사해 비용을 보전하는 내용을 담고 있다. HUG 또는 대통령령으로 정하는 기관이 전세사기 피해 주택의 보증금 반환 채권을 사들인 뒤, 임대인에게 구상권을 행사하는 방식이다. 채권 매입 가격은 주택임대차보호법상 우선변제 보증금 비율(지역별로 다르나 주택 가격의 평균 30%가량) 이상으로 하도록 했다. A씨의 경우 선구제 후회수의 대상자가 되지 않아 구제가 불가능한 것으로 나타났다. 현행 전세사기특별법은 전세사기 피해자로 인정받으려면 대항력과 우선변제권을 가지면서 임대인의 보증금 미반환 의도와 다수 피해자가 확인돼야 한다고 규정하고 있기 때문이다. 특별법 개정안 '사각지대'다가구 주택 피해자의 경우에도 전세사기를 인정받기 힘든 것으로 나타났다. 정부에서 전세사기 피해자로 인정된 1만5433명 중에 2670명(17.3%)은 다가구 주택 피해자다. 다가구 주택은 권리관계가 복잡해 우선매수권 활용과 경·공매 유예가 힘든 대표적인 사각지대로 꼽힌다. 대구 남구에서 보증금을 돌려받지 못한 다가구 전세사기 피해자 B씨는 지난 1일 세상을 떠난 것으로 전해졌다. 대구 전세사기대책위에 따르면 B씨는 후순위 세입자로 전세금을 돌려받기 힘든 상황이었다. 김태근 세입자114 운영위원장(변호사)는 "피해 회복이 전혀 되지 않고 있는 전세사기 피해자들이 많다"며 "다가구 주택 피해자에 대한 보호도 이뤄지지 않고 있기 때문에 선구제 대상으로 포함하는 등 적극적인 대책 마련이 필요해 보인다"고 했다. 집주인이 신탁회사와 계약을 맺은 후 동의없이 세입자를 들이는 신탁 전세사기 피해 구제방안도 보완이 필요하다는 지적이다. 이번 개정안에 임차주택을 법원이 주택 인도 소송을 유예 또는 정지할 수 있도록 하며 강제집행을 일시정지할 수 있도록 하는 특례조항도 신설된 바 있다. 피해자들 입장에선 실질적 구제가 어렵다는 목소리가 나온다. 안상미 전국 전세사기대책위원회 공동위원장은 "대항력과 채권 등이 없다면 일시정지로 시간을 버는 것 외에 할 수 있는 일이 없다"며 "사각지대에 놓인 전세사기 피해자들을 위한 논의가 더 필요하다"고 말했다. wongood@fnnews.com 주원규 기자
2024-05-07 15:48:24