[파이낸셜뉴스]  서울 아파트 전셋값이 67주 연속 상승세를 보이는 가운데 월세도 가파르게 오르고 있는 것으로 나타났다. 4일 우대빵부동산에 따르면 올해 서울 아파트 상위 10곳의 평균 월세는 보증금 1억2525만원, 월세 794만5000원으로 집계됐다. 2021년 상위 10곳의 평균 월세가 보증금 3억1200만원, 월세 673만7000원이던 것과 비교하면 회복률이 117.9%에 달한다. 올해 서울에서 거래된 전용면적 84㎡ 아파트 가운데 가장 비싼 월세 거래는 서울 마포 신수동 '신촌삼익'에서 나왔다. 기존 월세 계약을 연장했는데, 보증금 250만원에 월세 1425만원이었다. 다음은 성동구 성수동 '트리마제'가 보증금 2억원에 월세 1100만원이었고, 서초구 반포동 '아크로리버파크'도 무보증금에 월세 770만원으로 거래가 이뤄졌다. 특히 9월 신학기와 내년 학교 배정을 앞두고 10월까지 주소지를 옮겨야 하는 수요에 서울 대표 학군지인 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동 아파트의 경우 월세가 반년새 70만원 가까이 오르는 사례도 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 지난 7월 보증금 10억원에 월세 320만원에 계약이 체결됐다. 이 아파트는 올 초 같은 보증금에 월세가 250만원이었다. 대치동 은마아파트 전용 76㎡도 지난달 2일 보증금 4억원에 월세 110만원으로 2년 계약이 신고됐는데 1년 전에는 같은 보증금에 월세 60만원으로 계약이 이뤄진 바 있다. 양천구 목동 신시가지7단지 전용 53㎡도 1년 전보다 월세가 60만원 상승했다. 지난달 27일 계약된 물건은 보증금 5000만원에 월세가 190만원이었는데, 1년 전에는 같은 보증금에 월세가 130만원이었다. 노원구 중계동 중계주공5단지 전용 44㎡ 또한 지난해 8월에는 보증금 2000만원에 58만원 거래가 있었는데 올해는 월세 80만원을 내는 것으로 계약이 성사됐다. 한편 최근 다수 시중은행이 조건부 전세자금 대출 취급을 제한하면서 월세 수요가 늘어날 수 있다는 예상도 나온다. 전세대출을 받을 수 없는 집주인들이 월세나 반전세로 눈을 돌리고 있다는 분석이다. moon@fnnews.com 문영진 기자

집값에 육박하는 분담금으로 우려가 제기됐던 서울 노원역 인근 상계주공5단지가 사업시행계획 인가를 받아 재건축이 본격화된다. 이르면 올해 연말 새 시공사를 선정하고 내년 착공 일정에 돌입한다는 계획이다. 이에 노원역 인근 재건축 단지들의 기대감도 커지고 있다. 특히 노원구 일대 역세권 복합개발과 맞물려 시너지 효과도 주목된다. ■상계주공5 사업시행계획 인가 4일 업계에 따르면 노원구는 상계주공5단지 재건축사업에 대한 시행계획을 인가하고 5일 구보에 고시할 예정이다. 노원구는 지난달 상계주공5단지 사업시행자인 한국자산신탁이 신청한 상계5단지 사업시행계획에 대한 공람을 실시한 바 있다. 사업시행계획 인가를 받으면서 상계5단지 재건축 일정도 본격 진행될 예정이다. 한국자산신탁은 이르면 올해 연말 시공사를 선정한다. 한국자산신탁 관계자는 "관할구청의 사업시행계획 인가를 받으면서 재건축 일정이 본격 시작되게 됐다"며 "인가 이후 시공사 선정을 비롯해 관리처분계획 인가 등 긴 절차들이 남아있어 내년 경 착공할 것으로 예상된다"고 설명했다. 상계5단지 재건축은 지하3층~지상 35층 5개동 996가구(임대 15가구 포함)로 진행될 예정이다. 시공사 선정까지 갔지만 지난해 초 집값 수준의 분담금을 지불해야 한다는 논란이 불거지며 계약을 해지하는 진통을 겪었다. 현재 분담금을 낮추는 방안 등에 대한 논의도 진행중이다. 이 같이 재건축 일정이 본격화되자 상계5단지가 인접한 노원역 일대 재건축 추진에 대한 기대감도 커지고 있다. 앞서 서울시는 지난 6월 노원구 상계·중계·하계동 일대 아파트를 60층까지 재건축할 수 있도록 역세권 '복합정비구역'으로 지정한 상태다. 복합정비구역으로 지정된 단지는 노원역 주변 상계주공3·6·7단지와 7호선 마들역 주변 상계주공11·12단지, 7호선 하계역 주변 현대우성과 한신·청구, 은행사거리 인근 중계청구3차·건영3차·동진신안·중계주공6단지 등 11개 단지다. 이들 단지 대부분이 재건축을 위한 안전진단을 추진중으로 이들 11개 단지 중 상계주공 3·6·11단지와 현대우성 등 4곳이 안전진단을 통과했다. 또 이들 복합개발 대상 단지 외에도 노원역 일대 상계주공 2단지와 4단지 등 대부분 단지들이 안전진단을 통과하며 재건축을 추진중이다. 노원구 관계자는 "복합정비구역으로 지정된 단지 11곳 중 4곳이 안전진단을 통과한 상태"라며 "안전진단 통과 이후 정비구역을 지정하면 이후 사업시행계획 단계에서 복합개발 등의 개발 여건에 따라 사업계획을 추진하게 될 것으로 보인다"고 말했다. ■노원역 일대 재건축 사업 '훈풍' 복합정비구역은 용적률이 최고 400%, 높이는 60층(180m)까지 완화된다. 현재 복합정비구역 대상 아파트는 15층 높이로 이 아파트들이 모두 60층으로 재건축될 경우 가구 수는 6만여가구에 이르게 된다는 추산이다. 이에 노원 일대 재건축 추진 단지들의 기대감도 커지고 있다. 변흥섭 상계주공6단지 재건축예비추진위원회 대표는 "복합개발을 통해 주거지역 종 상향과 용적률 완화, 기부채납 개선 등에 대한 기대가 크다"며 "최근 8·8 대책으로 관련 규제완화 법안도 발의되면서 재건축 사업성 개선을 기대하고 있다"고 분위기를 전했다. 이런 가운데 전반적인 서울 부동산 거래 증가세 속에 노원구 일대 부동산 거래도 꾸준하다. 서울부동산정보광장에 따르면 전날 기준 노원구 아파트 매매 거래량은 올해 1월부터 7월까지 7개월 연속 꾸준히 증가했다. 특히 부동산 거래량이 폭증한 7월에는 노원구 아파트 매매 거래건수가 726건으로 전달 449건보다 크게 늘었다. 다만 투자 문의나 가격 상승이 뚜렷한 상황은 아니라는 전언이다. 노원역 일대 한 공인중개업소 대표는 "역세권 복합개발이 발표된 6~7월쯤 거래가 반짝 증가했다"며 "현재는 거래가 없이 조용하고 요새 투자 문의도 거의 없다"고 전했다. jiany@fnnews.com 연지안 기자

서울 노원구의 주요 노후 단지들이 재건축 사업에 다시 속도를 내고 있다. 공사비 상승 등으로 재건축사업이 주춤했으나, 용적률을 높일 수 있는 복합정비구역이 사업 동력으로 떠올라서다. 다만, 구역 지정에서 제외된 지역은 사업성 확보가 쉽지 않을 전망이다. 22일 정비업계에 따르면 서울 노원구 중계주공5단지가 최근 재건축 정밀안전진단 위해 모금을 진행하고 있다. 중계주공5단지는 지난 1992년 준공된 33년차 노후 대단지다. 학원가인 은행사거리와 맞닿아있고 오는 2026년에는 동북선이 개통될 예정이다. 지난 2022년 예비안전진단을 통과한 뒤 약 2년 만에 정밀안전진단에 나서게 됐다. 모금이 완료되면 바로 정밀안전진단을 신청해 올해 말이면 결과가 나올 전망이다. 중계동에서는 중계그린, 중계주공4단지, 중계건영2차, 동진아파트, 중계주공8단지가 정밀안전진단을 완료했다. 무지개, 중계주공5단지, 중계주공6단지, 중계주공7단지, 경남롯데상아, 현대2차는 예비안전진단을 통과했다. 중계역이 포함된 노원구의 단지들은 낮은 최근 높은 분담금이 예상되며 재건축 사업에 난항을 겪고 있다. 고금리와 공사비가 상승하면서 사업성이 낮아졌기 때문이다. 지난해 노원구에서 가장 속도가 빠르다고 평가 받았던 상계주공5단지가 집값 수준의 분담금이 예상되자 시공사인 GS건설과의 계약을 해지한 게 대표적이다. 이에 서울시와 노원구는 지난달 27일부터 오는 11일까지 '상계·중계·하계동 일대 택지개발지구 지구단위계획 결정 변경안'에 대한 열람공고를 진행 중이다. 재정비안에 따르면 상계·중계·하계동 역세권 일대 일부 아파트들이 복합개발을 추진할 수 있도록 '복합정비구역'으로 지정된다. 복합정비구역은 낡은 주거 지역을 재건축하면서 주거 시설뿐만 아니라 업무, 상업, 공공시설 등을 함께 개발하는 구역.주거와 비주거 기능을 모두 갖춘 지역으로 만드는 게 목표다. 업무·상업·문화시설과 같은 '비주거시설'을 10% 이상 포함하는 경우, 준주거지로 종상향해 용적률 400%, 높이를 180m(60층)까지 올릴 수 있어 사업성이 개선된다. 다만, 중계주공5단지는 혜택을 받지 못할 것으로 보인다. 오는 2026년 개통 예정인 동북선 은행사거리역의 남쪽 단지인 청구3차, 건영3차, 중계주공6단지, 신안동진 등은 포함된 반면, 중계5단지를 포함한 남쪽 단지들은 제외됐기 때문이다. 이에 주민들은 형평성에 어긋난다며 반발하고 있다. 또한 복합정비구역에서 제외된 7호선 중계역 일대와 하계역 일부 단지에서도 주민들의 불만이 커지고 있다. 현재 상당수 주민들은 서면 또는 온라인으로 이와 관련한 입장문을 전달한 상황이다. 노원구청 관계자는 "복합정비구역에 포함되지 않은 주민들의 의견을 이미 서울시에 전달했다"고 말했다. 전문가들은 용적률 상향 여부가 사업성 개선의 최대관건이라고 분석한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "중계주공5단지의 경우 용적률이 현재 183%인데, 가구들이 소형평형이 많아 현재 상황으로 큰 기대감이 있다고 보기는 어렵다"면서도 "추후 계획이 변경돼 복합정비구역으로 지정된다면 고밀개발을 통해 준주거지역으로 높여 용적률이 400%까지 가능하다. 이 경우에 사업성이 충분히 확보할 수 있다"고 말했다. west@fnnews.com 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 노원구의 주요 노후 단지들이 재건축 사업에 다시 속도를 내고 있다. 공사비 상승 등으로 재건축사업이 주춤했으나, 용적률을 높일 수 있는 복합정비구역이 사업 동력으로 떠올라서다. 다만, 구역 지정에서 제외된 지역은 사업성 확보가 쉽지 않을 전망이다. 22일 정비업계에 따르면 서울 노원구 중계주공5단지가 최근 재건축 정밀안전진단 위해 모금을 진행하고 있다. 중계주공5단지는 지난 1992년 준공된 33년차 노후 대단지다. 학원가인 은행사거리와 맞닿아있고 오는 2026년에는 동북선이 개통될 예정이다. 지난 2022년 예비안전진단을 통과한 뒤 약 2년 만에 정밀안전진단에 나서게 됐다. 모금이 완료되면 바로 정밀안전진단을 신청해 올해 말이면 결과가 나올 전망이다. 중계동에서는 중계그린, 중계주공4단지, 중계건영2차, 동진아파트, 중계주공8단지가 정밀안전진단을 완료했다. 무지개, 중계주공5단지, 중계주공6단지, 중계주공7단지, 경남롯데상아, 현대2차는 예비안전진단을 통과했다. 중계역이 포함된 노원구의 단지들은 낮은 최근 높은 분담금이 예상되며 재건축 사업에 난항을 겪고 있다. 고금리와 공사비가 상승하면서 사업성이 낮아졌기 때문이다. 지난해 노원구에서 가장 속도가 빠르다고 평가 받았던 상계주공5단지가 집값 수준의 분담금이 예상되자 시공사인 GS건설과의 계약을 해지한 게 대표적이다. 이에 서울시와 노원구는 지난달 27일부터 오는 11일까지 '상계·중계·하계동 일대 택지개발지구 지구단위계획 결정 변경안'에 대한 열람공고를 진행 중이다. 재정비안에 따르면 상계·중계·하계동 역세권 일대 일부 아파트들이 복합개발을 추진할 수 있도록 '복합정비구역'으로 지정된다. 복합정비구역은 낡은 주거 지역을 재건축하면서 주거 시설뿐만 아니라 업무, 상업, 공공시설 등을 함께 개발하는 구역.주거와 비주거 기능을 모두 갖춘 지역으로 만드는 게 목표다. 업무·상업·문화시설과 같은 '비주거시설'을 10% 이상 포함하는 경우, 준주거지로 종상향해 용적률 400%, 높이를 180m(60층)까지 올릴 수 있어 사업성이 개선된다. 다만, 중계주공5단지는 혜택을 받지 못할 것으로 보인다. 오는 2026년 개통 예정인 동북선 은행사거리역의 남쪽 단지인 청구3차, 건영3차, 중계주공6단지, 신안동진 등은 포함된 반면, 중계5단지를 포함한 남쪽 단지들은 제외됐기 때문이다. 이에 주민들은 형평성에 어긋난다며 반발하고 있다. 또한 복합정비구역에서 제외된 7호선 중계역 일대와 하계역 일부 단지에서도 주민들의 불만이 커지고 있다. 현재 상당수 주민들은 서면 또는 온라인으로 이와 관련한 입장문을 전달한 상황이다. 노원구청 관계자는 "복합정비구역에 포함되지 않은 주민들의 의견을 이미 서울시에 전달했다"고 말했다. 전문가들은 용적률 상향 여부가 사업성 개선의 최대관건이라고 분석한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "중계주공5단지의 경우 용적률이 현재 183%인데, 가구들이 소형평형이 많아 현재 상황으로 큰 기대감이 있다고 보기는 어렵다"면서도 "추후 계획이 변경돼 복합정비구역으로 지정된다면 고밀개발을 통해 준주거지역으로 높여 용적률이 400%까지 가능하다. 이 경우에 사업성이 충분히 확보할 수 있다"고 말했다. west@fnnews.com 성석우 기자

서울에서 재개발·재건축 사각지대는 줄고 사업성은 높아질 전망이다. 사업성이 낮은 지역은 용적률과 용도지역을 상향하고, 건축물 기부채납 인센티브는 확대된다. 용적률이 이미 300%를 넘어 재건축이 불가능한 지역에는 추가 용적률을 제공한다. 가격경쟁력이 낮고 분담금 부담은 높은 노원구를 비롯해 중랑구, 광진구 일대 정비사업이 가능해질 전망이다. ■재개발 가능지역 확대 27일 서울시는 이 같은 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 내놨다. 우선 정비사업 사업성을 높이기 위해 각 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다. 사업성이 부족한 곳에 '사업성 보정계수'를 적용한다. 사업성 보정계수는 분양수익을 기대하기 어려운 지역의 사업성을 높이기 위해 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 보정하기 위한 계수다. 현재 10~20% 수준인 '허용용적률 인센티브 범위'를 20~40%까지 늘려 정비사업 분담금 부담이 줄게 된다. 노원구 중계·상계동 지역 등 강남권을 제외한 대부분 지역이 해당된다. 과밀단지와 지역에 대해서는 현황용적률(건축물대장상 용적률)인정 범위를 확대한다. 지난 2004년 종 세분화 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역이다. 지난해말 기준 관악현대·대방대림·사당극동 아파트 등 모두 13개 단지가 있다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다. 현황용적률을 적용하면 현재 리모델링 해당단지 60여곳도 재건축이 가능해진다. 3종일반주거지역의 법적 허용 용적률 300%를 감안하면 1.2배 적용 시 360%로 재건축이 가능해진다. 역세권(승강강 350m내외)은 고밀복합개발이 필요한 지역을 '준주거(법적 용적률 최대 500%)'까지 용도지역을 상향한다. 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입이 전제다. 용도지역이 1종→ 2종, 3종→ 준주거로 상향 시 당초 15% 부담해야 했던 공공기여는 10%로 낮춘다. 공공지원 방안에서는 접도율 규정을 완화했다. 도로폭이 6m가 되지 않아 소방도로를 확보하지 못한 곳도 재개발을 할 수 있게 됐다. 이 경우 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 늘어 현재보다 2.5배 확대된다. 1970년대 '토지구획정리사업 시행지구'로 재개발이 어려웠던 중랑구 중화동이나 목동, 광진구 중곡동 등이 해당된다. 또 고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 푼다. 경관지구는 현재 12m→ 20m로, 고도지구는 20m→ 45m 이상으로 완화한다. 위원회별로 해왔던 심의는 내달부터 '통합심의'로 처리해 인허가 기간을 1년 6개월까지 줄인다. 유창수 서울시 행정2부시장은 "서울 시내 전체에 공공기여 부담은 완화하고 기부채납 인센티브는 높이면서 사업성이 개선되면 시공사 선정도 원활해질 것으로 보인다"고 말했다. ■노원·광진구 노후 주거지 개발 기대 이번 정책 발표로 정비사업 난항을 겪던 강북권 노후 지역은 기대감이 높아진 분위기다. 노원구 상계주공5단지가 대표적이다. 이 단지는 84㎡ 재건축 아파트를 받으려면 집값과 비슷한 금액인 분담금 5억원을 내야하는 상황이다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "노도강 경우 소형 평형이 대부분이다. 용적률과 대지지분이 양호한 편이어도 조합원 추가 분담금이 많이 나와 재건축 사업 동력이 떨어진다"며 "분담금 부담이 줄어드는 길이 열린 셈이다"고 말했다. 다만, 이번 사업지원 방안으로 재개발·재건축이 대대적으로 활성화되기까지는 시간이 필요해 보인다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "최근 주택시장은 거래량이 주춤하고 가격이 하락하고 있어 민간 스스로 정비사업 동력을 만들어 내기까지 시간이 필요하다"며 "주로 용도상향이 가능한 역세권 준주거 고밀복합개발이 가능한 지역 우선으로 역세권 정비움직임이 선행될 가능성이 높다"고 내다봤다. 일각에선 사업성이 낮은 단지에 보정계수 적용이 '형평성' 논란으로 이어질 수 있다고 우려했다. jiany@fnnews.com 연지안 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 전국 아파트 매매값이 11주 연속 하락세가 이어졌다. 지난주 28주만에 보합(0.00%)으로 전환된 아파트 전세는 일주일 만에 다시 상승으로 돌아섰다. 한국부동산원이 8일 발표한 '2월 첫째 주(2월5일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면 이번주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.06% 하락했다. 지난주와 같은 수준이다. 이로써 전국 아파트 매매가격은 11주 연속 하락했다. 서울의 경우 0.05% 하락하며 10주 연속 내림세다. 강남권 11개 자치구는 0.04% 하락했다. 강남구는 개포·압구정동 구축 위주로 0.05% 하락하며 지난주(-0.03) 보다 낙폭이 커졌다. 서초구(-0.05%)는 잠원·반포동 중대형 규모 위주로 0.05% 내리며 낙폭이 축소(-0.07%)됐다. 송파구(-0.04%)는 지난주와 같은 하락폭을 유지했다. 강북권 14개 자치구는 0.06% 떨어졌다. 도봉구(-0.11%)는 쌍문·도봉동 중소형 규모 위주로, 노원구(-0.08%)는 상계·월계동 구축 위주로 하락했다. 특히 서울 자치구 중에서는 성북·노원구가 0.08% 하락하며 낙폭이 가장 컸다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 중계동 주공5단지 36㎡는 3억8300만원에 거래되며 지난해 9월 거래된 4억2500만원에 비해 4200만원 떨어졌다. 성북구 돈암동 일신건영휴먼빌 아파트 84㎡는 7억1500만원이 거래되며 지난해 9월(7억5300만원)보다 3800만원 떨어졌다. 부동산원 관계자는 "서울은 매수자 관망세 지속되는 가운데 저가매물 위주의 매수 문의가 존재하지만, 매물가격이 일부 하향 조정되고, 급매물 위주의 거래가 발생하는 등 하락세가 지속되고 있다"고 설명했다. 수도권은 0.06% 하락하며 지난주와 같은 하락 폭이 유지됐다. 인천은 0.05% 하락했고, 경기는 0.08% 떨어졌다. 지방 역시 0.06% 내리며 낙폭이 유지됐다. 전국 아파트 전세가격은 0.01% 상승했다. 지난주 28주만에 보합(0.00%)으로 전환된 뒤 일주일만에 다시 상승으로 돌아섰다. 수도권에서 매매시장 불확실성으로 인한 매수 대기자의 전세 수요 전환과 기존 세입자들의 갱신계약 선택 비중이 증가하면서 학군·역세권 등 선호 단지 중심으로 신규 계약 가능한 물건이 감소하며 상승했다는 것이 부동산원의 설명이다. 수도권은 0.04% 상승하며, 지난주 대비(0.05%) 상승폭이 축소됐다. 반면 서울(0.06%→0.07%)은 상승폭이 확대됐다. 지방(-0.04%→-0.03%)은 하락폭 축소됐다. ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

서울 노원구 일대에 재건축 기대감이 고조되고 있다. 상계주공11단지가 정밀안전진단을 조건부로 통과하면서 재건축 첫 관문을 넘어선 단지가 총 14곳으로 늘어났기 때문이다. 여기에 1기신도시특별법과 재건축초과이익환수 완화법이 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회를 넘어선 것도 한몫하고 있다. 다만, 높은 분담금은 여전히 부담요인으로 꼽힌다. 6일 업계와 노원구청에 따르면 노원구 상계동 상계주공11단지가 재건축 정밀안전진단에서 51.57점(D등급)을 받아 조건부로 통과했다. 조건부 재건축을 받은 상계주공11단지는 향후 전문가로 구성된 자문위원회를 거친 뒤 안전진단의 표본수량, 필수 검사·시험, 증빙자료 확인 등을 통해 적정성 검토 필요 여부가 결정될 예정이다. 상계주공11단지는 총 1944가구로 1988년에 준공된 최고 11층의 노후아파트다. 지난 2021년 예비안전진단 통과한 뒤 2년 만에 정밀안전진단을 조건부로 통과했다. 특히 지난주 노후계획도시특별법(1기 신도시 특별법)이 국회 국토위 소위를 통과하면서 노원구 일대 재건축 단지들의 기대감이 더욱 커지고 있다. 노후계획도시특별법의 수혜지는 택지 조성 후 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상 택지로, 1991년에서 1996년 사이 준공된 1기 신도시를 포함해 서울에서는 양천구 목동, 노원구 중계, 상계 등이 포함된다. 이 지역들이 특별정비구역으로 지정되면 용적률과 건폐율 등 도시건축규제와 안전진단 규제 등이 완화되고, 이 외에도 각종 지원과 특례가 주어진다. 여기에 그동안 재건축 사업의 가장 커다란 장애물이었던 재초환도 완화될 전망이다. 지난주 재건축부담금 면제 초과 이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로 높이는 재초환 완화법이 국회 국토위 법안소위 문턱을 넘었다. 현재 노원구에서 정밀안전진단을 통과한 단지는 상계주공1, 상계주공2, 상계주공 3, 상계주공6, 상계한양, 월계삼호4차, 월계시영고층, 하계현대우성, 태릉우성, 중계그린 등이다. 상계주공 11단지와 같이 조건부로 통과한 상계미도, 하계장미, 중계주공4 등을 합치면 총 14개단지에 이른다. 반면, 집값 수준의 분담금은 사업추진에 최대 변수가 되고 있다. 노원구 재건축 단지 중 가장 빠른 속도를 내던 상계주공5단지 조합은 지난달 총회를 열고 시공사인 GS건설과 계약을 해지하기로 결정했다. 올해 들어 공사비 인상 등으로 조합이 59㎡을 배정받기 위해서는 5억~6억원, 전용 84㎡는 6억~7억원대의 분담금을 내야해서다. 국토부실거래가공개시스템에 따르면 지난 10월 상계5단지 전용면적 31㎡의 거래가격은 5억원이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "노원구 일대 재건축 단지들은 전체적으로 중소형 평형 위주로 돼있고 용적률이 높은 수준이다. 중소형 평수를 확장해야하는 문제가 있어 전체적인 사업성이 양호하다고 보기 어렵다"라고 분석했다. 이어 "최근 이슈가 된 재건축 분담금 문제도 사업에서 큰 걸림돌이 될 전망"이라고 덧붙였다. west@fnnews.com 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 노원구 일대에 재건축 기대감이 고조되고 있다. 상계주공11단지가 정밀안전진단을 조건부로 통과하면서 재건축 첫 관문을 넘어선 단지가 총 14곳으로 늘어났기 때문이다. 여기에 1기신도시특별법과 재건축초과이익환수 완화법이 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회를 넘어선 것도 한몫하고 있다. 다만, 높은 분담금은 여전히 부담요인으로 꼽힌다. 6일 업계와 노원구청에 따르면 노원구 상계동 상계주공11단지가 재건축 정밀안전진단에서 51.57점(D등급)을 받아 조건부로 통과했다. 조건부 재건축을 받은 상계주공11단지는 향후 전문가로 구성된 자문위원회를 거친 뒤 안전진단의 표본수량, 필수 검사·시험, 증빙자료 확인 등을 통해 적정성 검토 필요 여부가 결정될 예정이다. 상계주공11단지는 총 1944가구로 1988년에 준공된 최고 11층의 노후아파트다. 지난 2021년 예비안전진단 통과한 뒤 2년 만에 정밀안전진단을 조건부로 통과했다. 특히 지난주 노후계획도시특별법(1기 신도시 특별법)이 국회 국토위 소위를 통과하면서 노원구 일대 재건축 단지들의 기대감이 더욱 커지고 있다. 노후계획도시특별법의 수혜지는 택지 조성 후 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상 택지로, 1991년에서 1996년 사이 준공된 1기 신도시를 포함해 서울에서는 양천구 목동, 노원구 중계, 상계 등이 포함된다. 이 지역들이 특별정비구역으로 지정되면 용적률과 건폐율 등 도시건축규제와 안전진단 규제 등이 완화되고, 이 외에도 각종 지원과 특례가 주어진다. 여기에 그동안 재건축 사업의 가장 커다란 장애물이었던 재초환도 완화될 전망이다. 지난주 재건축부담금 면제 초과 이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로 높이는 재초환 완화법이 국회 국토위 법안소위 문턱을 넘었다. 현재 노원구에서 정밀안전진단을 통과한 단지는 상계주공1, 상계주공2, 상계주공 3, 상계주공6, 상계한양, 월계삼호4차, 월계시영고층, 하계현대우성, 태릉우성, 중계그린 등이다. 상계주공 11단지와 같이 조건부로 통과한 상계미도, 하계장미, 중계주공4 등을 합치면 총 14개단지에 이른다. 반면, 집값 수준의 분담금은 사업추진에 최대 변수가 되고 있다. 노원구 재건축 단지 중 가장 빠른 속도를 내던 상계주공5단지 조합은 지난달 총회를 열고 시공사인 GS건설과 계약을 해지하기로 결정했다. 올해 들어 공사비 인상 등으로 조합이 59㎡을 배정받기 위해서는 5억~6억원, 전용 84㎡는 6억~7억원대의 분담금을 내야해서다. 국토부실거래가공개시스템에 따르면 지난 10월 상계5단지 전용면적 31㎡의 거래가격은 5억원이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "노원구 일대 재건축 단지들은 전체적으로 중소형 평형 위주로 돼있고 용적률이 높은 수준이다. 중소형 평수를 확장해야하는 문제가 있어 전체적인 사업성이 양호하다고 보기 어렵다"라고 분석했다. 이어 "최근 이슈가 된 재건축 분담금 문제도 사업에서 큰 걸림돌이 될 전망"이라고 덧붙였다. west@fnnews.com 성석우 기자

[파이낸셜뉴스] 기존 아파트값과 맞먹는 재건축 분담금으로 논란을 빚고 있는 서울 노원구 상계주공5단지가 결국 시공사 선정을 취소했다. 시공사인 GS건설은 즉각 반발, 소송까지 검토하기로 했다. 28일 정비업계에 따르면 서울 노원구 상계5단지는 지난 25일 총회를 열고, 시공사 취소 안건을 가결했다. 총원 811명 중 468명이 참석해 423명이 찬성표를 던졌다. 총회에서는 △정비사업위원회 위원장 등 해임 △정비사업 위원장·위원 직무정지 등 모든 안건이 가결됐다. 상계주공5단지는 서울 노원구 상계동에 위치한 1987년 준공된 노후 아파트다. 전용 31.98㎡의 면적과 최고 5층 840가구 규모로 구성돼있다. 재건축을 통해서 지하 3층~지상 최고 35층, 5개 동 996가구로 변모할 계획이다. 단지는 노원구 재건축 단지 중 가장 빠른 속도를 내고 있었다. 2018년 한국자산신탁을 시행사로 선정해 일찍이 신탁방식을 결정했고 지난 1월 GS건설을 시공사로 선정했다. 지난 8월에는 건축심의를 통과해 사업시행인가만을 앞두고 있다. 노원구 안에서 안전진단을 통과한 단지는 속속 나오고 있지만 건축심의를 통과한 단지는 재건축을 마친 상계주공8단지에 이어 두 번째다. 그러나 공사비 인상으로 높은 분담금이 예상되자 조합원들 사이에서 불만이 제기돼왔다. 지난해 10월 GS건설은 시공사 선정 당시 면적 3.3㎡당 650만원을 제시했다. 조합원들 사이에서는 이를 근거로 조합원들이 분석한 결과 59㎡을 배정받기 위해서는 5~6억원, 전용 84㎡는 6~7억원대의 분담금을 내야하는 한다는 결과가 추산됐다.  이번 총회를 주도한 상계5단지 비상대책위원회 측은 이달 말 신탁사인 한국자산신탁과 후속 대책에 대한 협의를 이어가기로 했다. GS건설은 소송을 검토한다는 입장이다. GS건설 관계자는 “낮은 사업성과 인근 단지와 학교 등 좋지 못한 시공여건 등으로 인해 조합 내부에서도 다소 의견차이가 있었던 것으로 안다"며 ”기존에 투입된 사업비용에 대해서는 소송 절차를 검토하고 있다"고 말했다. 이번 결정으로 인해 노원구 일대 재건축 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다. 현재 노원구에서 재건축이 확정된 단지는 상계주공1·2·3·6단지, 상계한양, 월계삼호4차, 월계시영고층, 하계현대우성, 태릉우성, 중계그린이다. 안전진단에서 조건부 재건축 등급을 받은 단지는 상계미도, 하계장미, 중계주공4단지가 있다. 이 외에도 많은 단지들에서 재건축을 추진하고 있다. 서진형 공정주택 포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “현재 건설단가가 상승함으로 인해 조합과 시공사 간에 갈등이 심화되는 양상을 보이고 있다. 이런 갈등이 노원구뿐만 아니라 수도권 전반으로 확대될 가능성이 있다”고 분석했다. 이어 “건설사 입장에서는 시공을 하지 않는 것이 이익이라는 생각을 할 수도 있다”고 덧붙였다. 김호철 단국대 부동산학과 교수는 “일반적으로 시공사가 해지되면 그만큼 사업 기간이 길어질 것이다. 금융비용이 발생해 사업비용이 늘어날 것으로 예상된다”고 전망했다. west@fnnews.com 성석우 기자

올해 들어 서울에서 팔린 아파트 10채 중 2채는 30년 넘은 노후 단지로 조사됐다. '몸테크'를 노리는 수요가 늘면서 재건축 거래와 가격이 상승하고 있다는 게 현지 중개업자들의 설명이다. 9일 국토교통부 실거래가 기준으로 올해 1월부터 9월까지 서울서 거래된 아파트 중 재건축 대상인 30년 초과 비중은 18.1%에 이른다. 같은기간 재건축 단지 중 가장 많이 거래된 아파트 톱3는 모두 강남권 단지다. 대치동 은마 97건, 개포동 성원대치2차 85건, 문정동 올림픽훼미리타운 67건 순이다. 거래량 4위와 5위에는 각각 도봉구 창동 주공17단지(58건)와 노원구 중계동 중계무지개(55건) 등이 이름을 올려 눈길을 끌었다. 이밖에 노원구 상계동 상계주공7(48건·7위), 중계동 중계그린1단지(47건·8위) 등 강북권 단지가 10위권에 이름을 올렸다. 중계동 S 공인 관계자는 "투자금이 강남보다 적은 데다 미래가치도 노려볼 수 있어 거래가 제법 이뤄졌다"며 "전세를 낀 갭투자가 많은데 거주하면서 재건축을 노리는 몸테크 수요도 제법있다"고 말했다. 강남권 등 토지거래허가구역에서는 2년이상 거주해야하기 때문에 갭투자가 불가능하다. 실거주 몸테크인 셈이다. 여경희 부동산114 연구원은 "재건축의 경우 장기간 자금이 묶이고, 사업 추진의 불확실성 등 리스크를 감안해야한다"고 조언했다. 서울 재건축아파트의 거래가 늘면서 매매가격 상승을 주도하고 있다. 부동산R114에 따르면 서울 재건축 아파트값은 월 기준으로 지난 6월부터 9월까지 4개월 연속 상승하고 있다. 지난 6월 0.02%로 플러스로 돌아선 뒤 7월 0.12%, 8월 0.03%, 9월 0.11% 등의 상승률을 기록하고 있다. 전셋값도 지난 7월 0.01% 오른 뒤 9월까지 오름폭을 유지하고 있다. 반면 서울 일반 아파트는 지난 8월에 0.00%로 하락세를 마감하고 보합으로 전환했다. 9월에는 0.05% 올랐다. 재건축 아파트값이 먼저 움직이면서 시장을 주도하는 양상이다. 여 연구원은 "일반 아파트에 비해 재건축 단지가 매매가격은 물론 전세가격도 빠른 회복세를 나타냈다"며 "시장이 반등하고, 규제가 완화되면서 투자자산인 재건축에 대한 관심이 높아지고 있다"고 덧붙였다. ljb@fnnews.com 이종배 기자