[파이낸셜뉴스] '지밸리비즈플라자(G-Valley Biz Plaza)'의 매각 흥행에 관심이 주목된다. 지밸리(G-Valley) 내 유일한 프라임급 랜드마크 오피스로 평가되서다. 이지스자산운용으로서는 코오롱글로벌로부터 2013년 2670억원에 사들인 후 11년 만에 매각이다. 롯데시티호텔구로 등을 포함한 복합건물이다. 18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용과 지밸리비즈플라자 매각자문사 에이커트리-알스퀘어-신영에셋은 오는 21일 매각 입찰을 실시한다. 자산실사 투어를 10여곳이 진행했는데 외국계를 중심으로 관심이 높은 상황이다. 지밸리비즈플라자는 이지스자산운용이 이지스KORIF사모부동산투자신탁10호를 통해 보유하고 있는 자산이다. 투자자(LP)는 새마을금고, 과학기술인공제회 등이다. 지밸리비즈플라자는 서울특별시 구로 디지털로 300(구로동 188-25) 소재다. 2014년 7월 준공됐다. 연면적 9만6639.42㎡, 지하 4층~지상 20층 규모다. 건폐율은 47.04%, 용적률은 479.07%다. 구분 소유로 문화집회시설 연면적 2698.50㎡는 매각에서 제외다. 한국산업단지공단이 보유해서다. 자산 매각이 기본이지만 원매자의 의사에 따라 쉐어딜 방식도 고려 될 수 있다. 지밸리비즈플라자는 한국산업단지공단이 구로디지털산업단지 내 옛 보세 장치장(1만2339㎡ 규모) 부지를 발주하며 진행했던 사업이다. 프로젝트금융투자회사(PFV)로서 개발 주체는 당시 코오롱 건설(현 코오롱 글로벌)였다. 준공 전에 이지스자산운용이 선매입, 당시 업무시설동에는 넷마블과 웰컴저축은행이 들어왔다. 판매시설은 GS리테일, 호텔동은 롯데시티호텔이 임차했다. 오피스가 포함된 희소성으로 앵커임차인이었던 넷마블이 계약 종료된 이후 4개월 만에 KT 등 대형 임차인 유치되었으며 공실이 늘어나고 있는 현 오피스시장에서도 불과 10개월 만에 입주율 95%를 달성했다. IB업계 관계자는 "한국산업단지공단이 소유하고 있던 공장부지를 지원시설로 개발한 것이 지밸리비즈플라자다. 해외 바이어들의 숙소 공급 차원에서 호텔, 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설을 결합된 복합건물로 만든 것"이라고 말했다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

해외투자 공모펀드 순자산이 사상 첫 100조원을 돌파했다. 국내 주식 시장 수익률이 지지부진하자 개인 투자자들이 서학, 일학개미 등으로 변신해 해외 주식과 펀드로 눈을 돌린 결과다. 9일 금융투자협회 통계에 따르면 해외투자 공모펀드 순자산액은 지난 9월 30일 기준 102조6131억원으로 집계됐다. 이는 지난해 같은기간 68조10억원 대비 50.8%(34조6121억원) 급증한 규모다. 해외투자 공모펀드 덩치를 주도적으로 키운 것은 해외주식형 펀드로 순자산액은 같은기간 30조6505억원에서 50조6458억원으로 20조원 가까이 늘었다. 해외주식형 펀드의 수익률은 고공행진 중이다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 해외주식형 펀드의 최근 1년(기준일 9월 30일) 평균 수익률은 23.54%에 달한다. 국내 주식형펀드 수익률(7.41%)과 확연한 차이다. 특히 북미 주식형 펀드 수익률은 35.18%로 압도적으로 높았다. 최근 한달간으로 보면 미국 주식 인기 바통을 중국 주식이 이어받는 모양새다. 지난달이후 중국 주식형 펀드 수익률은 17%까지 올랐다. 중국 정부가 정책금리 인하 등 유동성 공급에 나서 증시 부양 기대감이 높아졌기 때문이다. 여기에 대규모 재정 지출 계획까지 추가로 발표하며 글로벌 투자자금을 끌어모으고 있다. 시장 전문가들은 당분간 중국 증시의 상승 랠리가 이어질 것으로 내다봤다. 양일우 삼성증권 연구원은 "최근 아시아 주식형 펀드로 대규모 자금 유입이 진행되고 있다. 국가별로는 중국, 홍콩, 인도네시아, 말레이시아 등을 꼽을 수 있다"며 "한국으로의 자금 유입도 기대된다"고 말했다. 미국의 과감한 빅컷(기준금리 50p 인하)에 대한 기대감 등으로 미국채에 대한 투자도 늘었다. 해외채권형 공모펀드 순자산액은 지난해 9월 말 1조7417억원에서 올해 9월말 4조3971억원으로 2조6000억원 넘게 증가했다. 해외 채권 투자의 절반 이상이 북미채권형에 대한 투자였다. 북미채권형 펀드의 최근 1년간 수익률은 9.27%로 국내 채권형 펀드(6.85%) 수익률보다 높다. 해외부동산형 공모펀드에서는 자금이 이탈했다. 해외 부동산형 공모펀드는 최근 1년새 2조2448억원에서 1조7407억원으로 5000억원 가까이 빠져 나갔다. 해외 부동산 경기 침체로 해당 펀드에 대한 투자심리가 식은 것으로 보인다. 금융사들은 부동산 호황기에 투자했던 미국, 유럽 지역의 상업용 건물에서 공실이 발생해 손실 가능성도 커졌다. 미국·유럽 상업용 부동산 가격지수는 2022년 초 고점 대비 25%가량 떨어졌다. 금융감독원은 국내 금융사들의 해외 부동산 투자 중 2조4000억 원 규모가 잠재적인 부실 우려에 빠진 것으로 보고 있다. 한편 해외투자 공모펀드 순자산총액(102조) 중 최대 운용사는 미래에셋자산운용이다. 해외투자 공모펀드 36조1756억원을 운용해 전체에서 차지하는 비중이 35.4%에 달한다. 삼성자산운용(16조2431억원), 한국투자신탁운용(14조6067억원) 등이 뒤를 이었다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] 해외투자 공모펀드 순자산이 사상 첫 100조원을 돌파했다. 국내 주식 시장 수익률이 지지부진하자 개인 투자자들이 서학, 일학개미 등으로 변신해 해외 주식과 펀드로 눈을 돌린 결과다. 9일 금융투자협회 통계에 따르면 해외투자 공모펀드 순자산액은 지난 9월 30일 기준 102조6131억원으로 집계됐다. 이는 지난해 같은기간 68조10억원 대비 50.8%(34조6121억원) 급증한 규모다. 해외투자 공모펀드 덩치를 주도적으로 키운 것은 해외주식형 펀드로 순자산액은 같은기간 30조6505억원에서 50조6458억원으로 20조원 가까이 늘었다. 해외주식형 펀드의 수익률은 고공행진 중이다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 해외주식형 펀드의 최근 1년(기준일 9월 30일) 평균 수익률은 23.54%에 달한다. 국내 주식형펀드 수익률(7.41%)과 확연한 차이다. 특히 북미 주식형 펀드 수익률은 35.18%로 압도적으로 높았다. 최근 한달간으로 보면 미국 주식 인기 바통을 중국 주식이 이어받는 모양새다. 지난달이후 중국 주식형 펀드 수익률은 17%까지 올랐다. 중국 정부가 정책금리 인하 등 유동성 공급에 나서 증시 부양 기대감이 높아졌기 때문이다. 여기에 대규모 재정 지출 계획까지 추가로 발표하며 글로벌 투자자금을 끌어모으고 있다. 시장 전문가들은 당분간 중국 증시의 상승 랠리가 이어질 것으로 내다봤다. 양일우 삼성증권 연구원은 "최근 아시아 주식형 펀드로 대규모 자금 유입이 진행되고 있다. 국가별로는 중국, 홍콩, 인도네시아, 말레이시아 등을 꼽을 수 있다"며 "한국으로의 자금 유입도 기대된다"고 말했다. 미국의 과감한 빅컷(기준금리 50p 인하)에 대한 기대감 등으로 미국채에 대한 투자도 늘었다. 해외채권형 공모펀드 순자산액은 지난해 9월 말 1조7417억원에서 올해 9월말 4조3971억원으로 2조6000억원 넘게 증가했다. 해외 채권 투자의 절반 이상이 북미채권형에 대한 투자였다. 북미채권형 펀드의 최근 1년간 수익률은 9.27%로 국내 채권형 펀드(6.85%) 수익률보다 높다. 해외부동산형 공모펀드에서는 자금이 이탈했다. 해외 부동산형 공모펀드는 최근 1년새 2조2448억원에서 1조7407억원으로 5000억원 가까이 빠져 나갔다. 해외 부동산 경기 침체로 해당 펀드에 대한 투자심리가 식은 것으로 보인다. 금융사들은 부동산 호황기에 투자했던 미국, 유럽 지역의 상업용 건물에서 공실이 발생해 손실 가능성도 커졌다. 미국·유럽 상업용 부동산 가격지수는 2022년 초 고점 대비 25%가량 떨어졌다. 금융감독원은 국내 금융사들의 해외 부동산 투자 중 2조4000억 원 규모가 잠재적인 부실 우려에 빠진 것으로 보고 있다. 한편 해외투자 공모펀드 순자산총액(102조) 중 최대 운용사는 미래에셋자산운용이다. 해외투자 공모펀드 36조1756억원을 운용해 전체에서 차지하는 비중이 35.4%에 달한다. 삼성자산운용(16조2431억원), 한국투자신탁운용(14조6067억원) 등이 뒤를 이었다. khj91@fnnews.com 김현정 기자

[파이낸셜뉴스] 유경PSG자산운용이 홈플러스의 3개점에 투자한 펀드 만기 연장을 추진 중이다. 자산 매각을 위한 입찰에서 제시된 가격이 펀드 장부가의 약 80% 수준에 불과, 만기 연장이 낫다는 판단에서다. 금리 인하가 예상되는 만큼 수익형 자산으로서 다시 주목받을 가능성이 있다. 8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 유경PSG자산운용은 홈플러스 울산점, 구미점, 시화점에 투자한 펀드인 '유경공모부동산투자신탁 제3호'의 연장을 추진하고 있다. 기존 만기 2025년 2월에서 2028년 2월까지 3년 간 연장이다. 이를 위해 11월 6일 수익자 총회를 개최할 예정이다. 이 펀드는 2020년 2월에 5년 만기로 설정됐다. 3003억원에 홈플러스의 3개 점포 건물과 토지를 매입했다. 이 중 1650억원은 선순위 대출, 364억원은 후순위 대출로 충당했다. 울산점, 구미광평점, 시화점 등 각 점포별 매입액은 각각 1615억원, 823억원, 565억원 등이다. 취득부대비용 206억원을 고려한 총 소요자금은 3214억원 수준이다. 여기엔 임대보증 127억원도 포함됐다. 유경PSG자산운용은 1073억원을 공모를 통해 조달했다. 대출은 선순위 1650억원, 후순위 364억원이다. 선순위 대주단은 국민은행(400억원), 농협은행(500억원), 대구은행(500억원), 산은캐피탈(100억원), IBK캐피탈(150억원) 등이다. 금리는 3.2% 선이다. 후순위는 이화자산운용이 설정한 '이화전문투자형사모부동산투자신탁40호' 단독으로 금리는 4.7% 수준이다. 유경PSG자산운용은 일본과 미국을 포함한 주요 국가의 기준금리가 인하되면서 국내 부동산 시장의 자산 가치가 2~3년 내로 회복될 것으로 기대하고 있다. 펀드 고객 안내문에서는 “임차인이 리뉴얼을 통해 안정적인 수익형 자산을 지속하고 있으며, 매년 2%의 임대료 상승을 기반으로 한 안정성을 기대할 수 있다”고 강조한 바 있다. 홈플러스 3개 점포의 임대차 계약은 2040년 2월까지로 중도 해지가 불가능해 공실 부담이 없다. 만기 연장 후 리파이낸싱이 이루어질 경우 약 4%의 배당이 지속될 것으로 예상된다. 그동안 코로나19 팬데믹 이후 오프라인 구매 수요가 줄어들었고, 기준금리가 급격히 인상됨에 따라 해외 부동산 펀드들이 ‘공실’ 및 ‘담보가치 하락’ 등의 어려움을 겪었다. 이 펀드는 홈플러스와의 장기 임대차 계약 덕분에 안정적인 임대료 수익을 유지했다는 평가다. 고정금리 대출의 이점을 활용해 예상 배당률을 지킨 것도 한몫했다. 유경PSG자산운용의 부동산 본부는 지난 7년 동안 변화 없이 안정적으로 운영되고 있다는 평가를 받아왔다. 전국의 대형마트 중 주요 입지의 점포를 총 15개 매입한 경험이 있는 리테일 자산 관리 전문 운용사다.  ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] 한국 상장 리츠(REITs, 부동산 투자회사)가 제2성장기를 노리고 있다. 최근 미국 연방준비제도(연준·Fed)가 기준금리 인하 가능성을 시사하면서다. 2022년에는 금리 급상승과 부동산 경기 침체 후 리츠 수익률이 크게 떨어졌었다. 2022년 'KRX 리츠 TOP 10 지수'는 4월 26일 1296.96에서 10월 26일 767.01로 반년 만에 40% 하락을 겪은 바 있다. 리츠는 부동산투자를 전문으로 하는 주식회사다. 다수의 소액투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익을 투자자에게 배분해 '부동산 간접투자기구'로도 불린다. ■하반기 상장리츠가 오피스 거래 주도 14일 이경자 삼성증권 대체투자팀장은 "올해 상반기 서울 오피스 거래액은 1조6000억원으로 전년 대비 60%나 감소했지만 하반기에 상장리츠의 주도로 오피스 거래가 크게 늘어날 전망"이라며 "상장리츠는 프라임급 오피스 편입이 늘어나기 시작했다. 금리 하락기 레버리지 추구가 가능해서다. 그간 기업 스폰서 리츠는 미래 가치보다 단기적인 배당에 초점을 맞춰 계열사의 중소 자산 편입이 주를 이뤘지만 최근 그룹의 상징적인 자산을 담는 사례가 증가했다"고 밝혔다. 리츠의 하반기 주요 편입 예정자산은 한화리츠의 장교빌딩(8000억원), 삼성FN리츠의 삼성화재 판교사옥, 디앤디플랫폼리츠의 명동N오피스 등이다. 상장리츠가 편입을 추진하는 오피스로는 신한알파리츠의 서초GS타워(2200억원), 신한알파리츠의 씨티스퀘어(4300억원), 코람코라이프인프라리츠의 DF빌딩 우선주(400억원) 등도 있다. 이 팀장은 "상장리츠들은 그간 고금리로 재원 조달이 어려울 뿐 아니라 적정한 배당수익률을 창출하기 어려워 중소 자산, 높은 일드의 자산을 방어적으로 편입했다. 우선주 트랜치 투자가 유행한 것도 금리 영향이다. 하반기 금리 인하가 예고되고 대출금리 하락이 가시화되며 리츠들은 과감한 편입 전략을 택하고 있다. 대형 자산이면서 상징성 있는 자산을 편입해 리츠의 정체성을 살리고 있다"며 "기업 스폰서 리츠들은 그룹차원의 부동산 유동화에 상장리츠를 활용하되, 장기적 관점에서 리츠와 그룹사들이 균형적 관계로 성장하고 있음을 시사한다"고 봤다. 이들 상장리츠들의 최근 자산편입 추진 규모는 2조원에 이른다. LTV(담보대출비율) 50%을 가정하고 필요 자본을 유상증자로 조달 가정 시 예상되는 유상증자 규모는 1조원대다. 해당 리츠 시가총액의 30%로 추정된다. 상장리츠의 베팅에는 오피스 거래 가격의 견조함이 있다. 투자수요가 하락한 2023년 하반기부터 실수요 목적의 SI(기업)들이 오피스 매입으로 시장 거래를 주도하면서 오피스 거래 가격은 유지돼왔다. 삼성증권이 2023년 하반기부터 2024년 상반기까지 총 32건의 주요 오피스 거래를 분석한 결과 매수 주체의 20%는 상장리츠였고 19%는 사옥이었다. 그간 국내 오피스 거래는 대부분 펀드 형태로 기관 투자자가 대부분이었다는 점에서 현격한 변화다. 메트로타워, 서울로타워, 대한통운빌딩, 삼부빌딩 등 노후 오피스의 재개발을 위한 매입 목적도 14%로 비중이 크게 늘었다. 이 팀장은 "서울 오피스 공실은 2분기 3.2%로 전분기 대비 0.4%p 하락했다. 2023년에는 2%대를 유지했으나 2024년 들어 YBD(여의도권역), CBD(중심권역)에서 10만평이 공급되며 일시적으로 공실이 상승했으나 여의도 TP타워 등에서 임차가 마무리되며 빠르게 하락하고 있다"며 "2022년 대규모 공급이 이뤄졌던 BBD(분당권역)도 2개분기만에 1%대 이하로 공실이 하락해 현재 0%대다. 자연 공실률인 5%를 하회하는 수치는 현재 임차인들의 자유로운 이전이 어려운 공급 부족 상황임을 시사한다"고 지적했다. ■해외 대비 갈길 먼 한국 상장리츠 한국리츠협회에 따르면 2023년 말을 기준으로 미국의 상장리츠 수는 204개이며 시가총액은 1640조원에 달한다. 일본 상장리츠 수는 58개이고 시가총액은 141조원 규모다. 아시아 최대 부동산 투자신탁 시장으로 꼽히는 싱가포르는 상장리츠 수가 40개, 시가총액은 98조원이다. 싱가포르의 GDP 대비 상장리츠 시가총액 비율은 16.5% 수준이다. 미국의 GDP 대비 상장리츠 시가총액 비율이 5.1%를 훌쩍 뛰어넘는다. 반면 국내 상장리츠 수는 2023년 말을 기준으로 23개다. 최근 상장한 '신한글로벌액티브리츠'를 포함하면 현재 총 24개다. 시가총액도 7조4000억원으로 미국·일본·싱가포르 대비 매우 낮다. GDP 대비 시가총액 비율도 0.3%에 그친다. 과거 기관투자자들을 위한 사모 리츠 위주로 편향되면서 일반 국민들이 투자하기에 한계가 있었다는 지적도 나온다. 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 현재 상장된 위탁관리리츠 중 신한알파리츠의 상장일이 2018년 8월로 최고참 리츠다. 이를 포함해 2018년 2건, 2019년 2건의 위탁관리리츠가 상장됐으며 그 외 17개 리츠는 모두 2020년 이후 상장됐다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스]  국내 상업용 부동산 시장이 올해 하반기에 ‘약하고 느린’ 회복세를 보일 것이라는 전망이 나왔다. 시장의 기대보다 늦어진 금리 인하 가능성과 미진했던 자산 가격 조정으로 보수적인 투자 기조가 유지될 것으로 보인다. 31일 이지스자산운용 투자전략실은 이 같은 내용을 담을 ‘2024 하반기 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 밝혔다. 보고서에 따르면, 국내 오피스 시장은 프라임급 우량 자산이거나 사옥 활용, 부지 매입 후 복합개발 등 목적의 매입 사례가 전체 시장의 가격 상승세를 견인한 것으로 분석된다. 국내 오피스의 경우 글로벌 상업용 부동산 위축에도 낮은 공실률, 안정적인 임대료, 지속적인 가격 상승 등으로 글로벌 주요 도시 내 우수한 펀더멘털을 유지하고 있다는 평가다. 글로벌 조사 기관인 RCA의 글로벌 주요 도시의 오피스 CPPI(Commercial Property Price Index) 분석에 따르면 올해 1분기 센트럴 워싱턴DC가 지난해 같은 기간보다 28%, 뉴욕이 4%, 샌프란시스코가 11%, 런던이 16.5%, 파리가 6% 각각 하락했다. 반면 서울은 같은 기간 4.4% 증가해 글로벌 주요 도시에 비해 강세를 보였다. 보고서는 국내 오피스가 글로벌 시장과 비교해 선방한 배경에 국내 시장의 특징을 짚는다. 현재 국내 투자 시장은 오피스 투자 비중이 전체의 약 60% 수준이다. 물류센터 이외에 신규 섹터가 부족해 오피스 펀더멘털을 지지해 왔다는 분석이다. 또한 금리 인하 가능성과 ‘리플레이스먼트 코스트’(Replacement Cost) 상승으로 프라임급 우량 자산을 선점하려는 투자 수요가 상승 요인으로 꼽힌다. 서울 강남업무지구(GBD), 도심업무지구(CBD) 등 우량한 입지의 프라임급 자산 확보에 대한 투자 수요가 거래 가격을 지지하면서 자산가격 조정이 크게 나타나지 않은 배경이다. 투자와 임대 관점에서 대형 오피스 선호 현상은 지속될 전망이다. 연면적 3만3000㎡ 이상 오피스의 3.3㎡당 임대료는 중소형 오피스보다 약 38% 높은 것으로 분석됐다. 공실 현황의 경우 중소·벤처기업이 주로 사용하는 소형 오피스는 경영난 등 이유로 계약 해지 사례가 증가하는 반면 우량 임차인을 확보한 대형 오피스는 계약 연장, 신규 계약 갱신 등이 나타나는 상반된 추이다. 특히, 오피스 임차인의 증평 수요는 2022년 높았다가 지난해 정보통신·도소매 기업 중심으로 순증평 면적이 감소세고, 올해 1분기 기준 GBD 중심으로 AI 및 테크 관련 중소형 기업의 오피스 감평 사례가 증가했다. 산업과 오피스 수요의 변화로 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 분석된다. 물류는 선매입 확약 취소가 다수 발생하며 거래 둔화가 지속될 전망이다. 물류센터는 지난해부터 과잉 공급된 물량이 올해로 이어지며 전반적인 공실률 상승과 시장둔화의 요인으로 작용했다. 최근 둔화된 이커머스 성장과 소비·지출 등을 감안하면 안정화에 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 여기에 수도권 동남권역에 이미 공급된 저온 물류센터와 서부권에 공급 예정 물량이 집중되면서 공매 사례도 급증하고 있다고 봤다. 공매 물건은 최초 최저입찰가 대비 50~70% 수준에서 낙찰되거나 유찰이 지속되고 있다. 금리 인상 이후 물류센터의 신규 착공 건수는 급격히 줄어 2026년 이후 신규 공급의 부족 가능성도 제기된다. 이에 공경매 물건 중심으로 가격이 조정된 우량 물류센터 투자는 유망할 것이라는 분석이다. 올 하반기 상업용 부동산시장은 해외와 국내 투자자의 투자 심리에 온도 차가 나타날 것으로 전망된다. 글로벌 기관투자자의 경우 올 하반기 전후로 가격이 저점을 형성했다는 판단하에 가격이 하락한 지역의 우량 자산과 성장 섹터 자산에 투자하는 움직임이 나타나고 있다. 반면 국내 투자자의 경우 대출과 우량 오피스 중심의 조심스러운 투자를 이어갈 전망이다. 특히 상업용 부동산의 가격 조정이 예상만큼 나타나지 않고, 개발 사업의 경우 제2금융권의 하반기 PF 사업장 손실인식 및 충당금 적립 확대로 개발사업에 대한 자금조달 위축이 예상된다. 이에 국내 상업용 부동산 시장에는 보수적 투자기조가 지속되면서 느린 회복세가 나타날 전망이다. 이지스자산운용 투자전략실은 “국내 자본시장은 이자비용 부담 및 리파이낸싱 리스크로 타 아시아·태평양권역(APAC) 투자자 대비 투자 심리 위축이 컸지만, 펀더멘털은 견고하게 유지되면서 국내 오피스 거래가격 조정이 예상대비 미미하게 나타났다”고 분석했다. 이어 “향후 자금조달 및 가격 측면에서의 제약 상황을 극복하기 위해서는 자산가치 상승 방법에 대한 재검토가 필요하다”며 “개발사업은 금융비와 공사비 등 사업비 증가로 수익성 개선에 제약이 생기는 가운데, 기존 레거시형 투자 방식에서 새로운 가치를 창출할 수 있는 차별화와 새로운 성장 섹터에 대한 투자로 포트폴리오 다변화에 대한 모색이 중요한 시기”라고 덧붙였다.  kakim@fnnews.com 김경아 기자

[파이낸셜뉴스] 1·4분기 강세를 보이던 리츠주의 상승세가 최근 한풀 꺾인 모양새다. 이달에 상장한 새내기 리츠주도 공모가를 밑돌며 힘을 쓰지 못하고 있다. 증권가에서는 미국이 연내 금리인하 횟수를 축소하면서 기대감이 약해진 탓으로 평가한다. 리츠주의 주가가 공모가를 밑돌면서 유상증자 등 자금 조달이 막힌 점도 영향을 미쳤다. 2일 한국거래소에 따르면 이날 신한글로벌액티브리츠는 전 거래일 대비 1.99% 내린 2705원에 장을 마감했다. 상장 첫날인 지난 1일 공모가 대비 8.00% 하락한데 이어 2거래일 연속 약세다. 기존에 상장된 리츠주도 지지부진한 모습이다. 지난 1개월간 ‘KRX리츠TOP10’ 지수는 1.19% 하락했다. KRX 테마 가운데 지수 하락률 6위다. 리츠주와 함께 인프라 종목 10개로 구성된 ‘KRX부동산리츠인프라지수’도 같은 기간 1.70% 내렸다. 지난 1·4분기까지만 해도 리츠주는 상승곡선을 그렸다. 1·4분기 ‘KRX리츠TOP10’ 지수는 5.04%, ‘KRX부동산리츠인프라지수’는 4.89% 각각 상승했다. 금리인하 기대감이 오름세를 이끌었다. 삼성자산운용의 ‘KODEX한국부동산리츠인프라ETF’ 등 국내 운용사가 앞다퉈 리츠·인프라 ETF를 출시하면서 수급이 들어온 점도 주가를 뒷받침했다. 분위기가 반전된 것은 6월에 열린 미국 연방공개시장위원회(FOMC)다. 연내 금리인하 횟수를 종전 3회에서 1회로 조정, 2회 인하를 기대했던 시장의 기대를 빗겨갔다. 유상증자 등 신규투자를 위한 자금줄이 막힌 점도 영향을 미쳤다. 리츠주는 부동산 호황기에 유상증자로 신규자산 편입을 위한 자금이나 차환 자금 등을 마련했지만 최근 주가가 공모가를 넘지 못하면서 증자가 어려워졌다. 한국투자밸류자산운용 방원석 팀장은 “리츠가 외형을 확장하고, 신규자산을 편입하기 위해서는 유상증자가 필요한데 현재 주가가 공모가를 밑돌면서 주주 반발 등으로 쉽게 자금 조달에 나서기 어려운 상황이 됐다”고 전했다. 이어 “일부 리츠는 6월 말 분기 배당으로 배당락이 있었다”며 “리츠 중에서도 대장주인 맥쿼리인프라의 경우 보유 포트폴리오 중 BNCT(부산신항컨테이너터미널)가 물동량이 줄면서 예상 배당을 소폭 하회한 점도 영향을 미쳤을 것”이라고 짚었다. 증권가는 금리인하에 대한 방향성이 유효한 만큼 리츠주의 비중을 확대할 때라고 조언한다. 다만, 시가총액이 크거나 국내 오피스 편입 리츠를 중심으로 적립식 투자에 나설 것을 추천했다. 한 증권사 애널리스트는 “하반기 국내에서 금리가 인하되면 리츠주는 상승 탄력을 받을 수 있을 것”이라면서도 “모든 리츠주가 매력적인 것은 아니고, SK리츠와 롯데리츠 등 거래량이 있고, 수급 플레이가 가능한 시가총액이 높은 종목을 추천한다”고 말했다. 방원석 팀장은 “해외 쪽 자산을 담았던 리츠는 여전히 공실률 이슈와 부동산 가격 하락으로 인해 매력도가 높지 않다”며 “국내 오피스 편입 리츠를 중심으로 적립식 방식으로 사들이는 것이 좋을 것”이라고 강조했다. hippo@fnnews.com 김찬미 기자

"세컨신드롬이 가진 사물인터넷(IoT) 기술력과 스토리지 운영 노하우로 단순한 보관공간이 아닌 프리미엄 주거 서비스를 제공하겠다." '미니창고 다락'을 운영하는 세컨신드롬 홍우태 대표(사진)는 23일 이 같은 포부를 밝혔다. 미니창고 다락은 개인 물품을 보관하는 공유 창고 서비스로 단기 이삿짐 보관부터 계절의류와 취미용품, 서류, 피규어 등 다양한 물건을 한 달 단위로 보관할 수 있다. 홍 대표는 미래에셋증권 애널리스트 등 금융권에서만 11년을 몸담은 금융 전문가다. 서른 살부터 막연히 창업을 생각하면서 5년 동안 어떻게 해야 좋은 회사를 만들 수 있을 지를 연구했다. 오랜 고민 끝에 현금 창출이 쉽고 인공지능(AI)과 관련이 있으며 국내에 없던 산업이라는 세 가지 기준을 세웠다. 그는 "소득 수준이 부동산 가격 상승 속도를 따라가지 못하는 거시경제 지표를 보고 주거생활 개선을 위해 공간을 아웃소싱하는 개념을 착안했다"며 "셀프스토리지를 사업 아이템으로 2016년 세컨신드롬을 창업한 이후 국내 1위 셀프스토리지 기업으로 성장시켰다"고 설명했다. 미니창고 다락의 가장 큰 차별점은 IoT와 AI 기술 기반의 자동화 솔루션이다. 지점 내 적정 온·습도가 자동으로 관리될 뿐 아니라, 이용자는 24시간 언제나 모바일 앱을 통해 비대면으로 간편하게 물건을 맡기고 찾을 수 있다. 이용계약과 결제, 지점 및 고객 관리까지 본사에서 지원하는 100% 무인 운영 환경을 제공, 미니창고 다락 점주 입장에서는 인력 투입 없이 시설 운영이 가능하다. 1인 가구 증가 및 도심 주거 문제들에 대한 불편을 해결할 수 있어 최근 미니창고 다락 이용자가 빠르게 늘어난다. 홍 대표는 "주거공간이 비교적 협소한 1인 가구를 비롯해 캠핑이나 낚시, 골프 등 부피를 많이 차지하는 취미생활을 가진 3040대, 이사가 잦고 디지털 기기에 친숙한 20대도 많이 사용한다"며 "셀프스토리지가 장기간 추가 투자 없이 안정적인 수익 창출이 가능한 아이템인데, 완전 무인 자동화 운영이 가능한 건 국내에서 미니창고 다락이 유일해 공실 문제를 겪는 건물주나 예비창업자들도 좋은 사업 아이템으로 평가하한다"고 설명했다. 세컨신드롬은 최근 국내 셀프스토리지 업계 최초로 100호점을 돌파했다. 올해 상반기 신규 오픈 지점 수가 이미 지난해 연간 신규 오픈 지점 수를 추월했다. 미니창고 다락 서비스 이용자 수도 5만8000명에 이른다. 지난해 매출은 122억원으로 전년 대비 61%가량 증가했고, 올해는 연간 손익분기점(BEP) 달성이 가능할 것으로 기대한다. 오는 2027년까지 지점 수를 800개까지 확대한다는 목표다. 창업 이후 지금까지 카카오벤처스를 비롯한 다수 투자기관으로부터 총 170억원 투자를 유치한 세컨신드롬은 업계 최고 수준 셀프스토리지 운영 솔루션을 기반으로 해외 시장에도 진출한다는 계획이다. 홍 대표는 "글로벌 셀프스토리지 시장은 큰 규모에 비해 IoT와 무인화 기술 활용도는 떨어진다"며 "미국과 일본 등 선진국에서도 아직 아날로그 자물쇠로 보관함을 잠그고 사람이 상주해 관리하는 시설이 많다"고 말했다. 이어 "세컨신드롬이 가진 자동화 IoT 솔루션을 SaaS 형태로 해외 시장에 수출하기 위해 준비 중"이라며 "오프라인 시설 이용을 디지털화해서 셀프스토리지 미래 비전을 글로벌 시장에 제시할 것"이라고 덧붙였다. camila@fnnews.com 강규민 기자

[파이낸셜뉴스] LF그룹의 코람코가 매각 대신 약 6000억원 규모 리파이낸싱(자금재조달)을 추진한다. 대어(大魚)로 불리는 '더 에셋 강남', '디타워 돈의문' 등이 시장에 매물로 나온 상황에선 제값을 받기 어렵다고 봤다. 고금리 지속으로 투자 시장이 위축된 것도 한몫했다. 올해 하반기 첫 금리인하도 기대되는 만큼 시장 반전에 베팅이다. 24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코자산신탁은 서울시 강동 이스트센트럴타워, 영등포 타임스퀘어타워에 대한 매각을 철회했다. 각각 4150억원, 1800억원 규모 리파이낸싱을 추진하고 있다. 타임스퀘어타워는 오는 10월 말까지 리파이낸싱을 해야하는 만큼 대주(돈을 빌려주는 사람)를 찾기 위해 시장에서 태핑(조사) 중이다. 강동 이스트센트럴타워, 영등포 타임스퀘어타워 모두 정상 상황에서는 매각에 무리가 없는 우량 자산이다. 강동 이스트센트럴타워는 삼성그룹 계열사들이 입주해있다. 전체 임대 면적의 절반 이상을 삼성전자, 삼성메디슨, 삼성물산 등 삼성그룹 계열사들이 사용 중이다. 이외 휠라코리아, 삼우종합건축사무소 등도 입주해 있다. 공실이 거의 없는 편이다. 대주단 중 선순위는 3500억원으로 푸본현대생명보험(800억원), 교보생명보험(700억원), 중소기업은행(700억원), 현대해상화재보험(500억원), 중국건설은행(300억원), 미래에생명보험(300억원), 신한은행(200억원) 등이다. 중순위 650억원은 교보생명보험과 더케이저축은행, 코람코자산운용 등이다. 영등포 타임스퀘어타워도 서남부의 대표적 랜드마크이자 YBD(여의도권역) 오피스 수요를 대체할 수 있다는 점에서 매력도가 높은 것으로 평가돼왔다. 매각 당시 원매자도 3곳에 달하기도 했다. IB업계 관계자는 "우량한 자산인 만큼 매각을 강행해 밸류에이션(가치)을 낮추기 보단 리파이낸싱으로 시장의 상황을 살피고, 배당 등 수익을 기대하는 것이 낫다는 판단"이라며 "해외 투자자들이 한국 상업용 부동산 시장에 투자하기 위해 막대한 자금을 투여하는 것을 고려하고 있다는 정황도 나오고 있는 만큼, 매각에 시간을 확보하려고 하는 것"이라고 설명했다. LF는 2019년 사업 다각화를 위해 부동산금융 전문기업 코람코를 인수했다. LF그룹의 코람코자산신탁 지분율은 67.08%다. 이어 코람코자산신탁의 주주는 키움증권(11.6%)과 우리은행(8.4%), 산업은행(8%), 신한은행(4.8%) 순이다. 코람코자산신탁의 기타비상무이사에 김유일 LF스퀘어씨사이드 대표가 선임된 만큼 모그룹의 관리는 강화될 것으로 보인다. 코람코자산신탁은 최근 7919억원에 GBD(강남권역)의 코어 자산인 아크플레이스를 블랙스톤으로부터 인수했다. 2022년 이후 서울 주요 업무지구에서 이뤄진 상업용 부동산 거래 중 최대 규모다. 코람코자산운용은 YBD의 코어 자산인 NH농협캐피탈빌딩 인수 우선협상대상자로 선정된 바 있다.    ggg@fnnews.com 강구귀 기자

[파이낸셜뉴스] "세컨신드롬이 가진 사물인터넷(IoT) 기술력과 스토리지 운영 노하우로 단순한 보관공간이 아닌 프리미엄 주거 서비스를 제공하겠다." '미니창고 다락'을 운영하는 세컨신드롬 홍우태 대표는 23일 이 같은 포부를 밝혔다. 미니창고 다락은 개인 물품을 보관하는 공유 창고 서비스로 단기 이삿짐 보관부터 계절의류와 취미용품, 서류, 피규어 등 다양한 물건을 한 달 단위로 보관할 수 있다.  홍 대표는 미래에셋증권 애널리스트 등 금융권에서만 11년을 몸담은 금융 전문가다. 서른 살부터 막연히 창업을 생각하면서 5년 동안 어떻게 해야 좋은 회사를 만들 수 있을 지를 연구했다. 오랜 고민 끝에 현금 창출이 쉽고 인공지능(AI)과 관련이 있으며 국내에 없던 산업이라는 세 가지 기준을 세웠다. 그는 "소득 수준이 부동산 가격 상승 속도를 따라가지 못하는 거시경제 지표를 보고 주거생활 개선을 위해 공간을 아웃소싱하는 개념을 착안했다"며 "셀프스토리지를 사업 아이템으로 2016년 세컨신드롬을 창업한 이후 국내 1위 셀프스토리지 기업으로 성장시켰다"고 설명했다. 미니창고 다락의 가장 큰 차별점은 IoT와 AI 기술 기반의 자동화 솔루션이다. 지점 내 적정 온·습도가 자동으로 관리될 뿐 아니라, 이용자는 24시간 언제나 모바일 앱을 통해 비대면으로 간편하게 물건을 맡기고 찾을 수 있다. 이용계약과 결제, 지점 및 고객 관리까지 본사에서 지원하는 100% 무인 운영 환경을 제공, 미니창고 다락 점주 입장에서는 인력 투입 없이 시설 운영이 가능하다. 1인 가구 증가 및 도심 주거 문제들에 대한 불편을 해결할 수 있어 최근 미니창고 다락 이용자가 빠르게 늘어난다. 홍 대표는 "주거공간이 비교적 협소한 1인 가구를 비롯해 캠핑이나 낚시, 골프 등 부피를 많이 차지하는 취미생활을 가진 3040대, 이사가 잦고 디지털 기기에 친숙한 20대도 많이 사용한다"며 "셀프스토리지가 장기간 추가 투자 없이 안정적인 수익 창출이 가능한 아이템인데, 완전 무인 자동화 운영이 가능한 건 국내에서 미니창고 다락이 유일해 공실 문제를 겪는 건물주나 예비창업자들도 좋은 사업 아이템으로 평가하한다"고 설명했다. 세컨신드롬은 최근 국내 셀프스토리지 업계 최초로 100호점을 돌파했다. 올해 상반기 신규 오픈 지점 수가 이미 지난해 연간 신규 오픈 지점 수를 추월했다. 미니창고 다락 서비스 이용자 수도 5만8000명에 이른다. 지난해 매출은 122억원으로 전년 대비 61%가량 증가했고, 올해는 연간 손익분기점(BEP) 달성이 가능할 것으로 기대한다. 오는 2027년까지 지점 수를 800개까지 확대한다는 목표다. 창업 이후 지금까지 카카오벤처스를 비롯한 다수 투자기관으로부터 총 170억원 투자를 유치한 세컨신드롬은 업계 최고 수준 셀프스토리지 운영 솔루션을 기반으로 해외 시장에도 진출한다는 계획이다. 홍 대표는 "글로벌 셀프스토리지 시장은 큰 규모에 비해 IoT와 무인화 기술 활용도는 떨어진다"며 "미국과 일본 등 선진국에서도 아직 아날로그 자물쇠로 보관함을 잠그고 사람이 상주해 관리하는 시설이 많다"고 말했다. 이어 "세컨신드롬이 가진 자동화 IoT 솔루션을 SaaS 형태로 해외 시장에 수출하기 위해 준비 중"이라며 "오프라인 시설 이용을 디지털화해서 셀프스토리지 미래 비전을 글로벌 시장에 제시할 것"이라고 덧붙였다. camila@fnnews.com 강규민 기자