“용산구청으로부터 사업시행계획 인가를 받았지만 대출이 막히면서 사실상 매도자도 매수자도 선뜻 거래하기 힘든 상황입니다.” 서울 한남 뉴타운 내 공인중개 사무소는 정부의 9·13대책 이전에는 사전 예약 없이 당일 갑자기 방문하면 상담 자체가 어려울 정도였다. 하지만 지금은 인가 이후 매물 잠금 현상과 더불어 수요자들의 돈줄이 묶이면서 문의도 사실상 없는 상황이다. 14일 업계에 따르면 한남 뉴타운 3구역은 지난달 29일 용산구청으로부터 사업시행계획 인가를 받고 연내 시공사 선정을 계획 중이다. 시공사가 선정되면 조합원 분양신청 접수, 관리처분계획 수립, 관리처분 인가, 이주 및 철거, 착공 순으로 진행된다. 내년까지 관리처분인가를 받으면 분양은 2021년에도 가능할 전망이다. 건설사의 경우 대림산업, GS건설, 현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 포스코건설 등이 적극적인 수주활동을 벌이고 있다. 최근 수주전에 참여하고 있지는 않은 삼성물산도 사업지가 매력적인 만큼 관심은 보이고 있다. 현재 한남 3구역은 주택별로 가격이 천차만별이라 일반화하긴 힘들지만 대략 평당 1억원 수준이다. 대지지분 30㎡(옛 9평) 이하 소형 매물은 평당 1억원대고, 대지지분 150㎡(옛 45평) 이상 대형 매물은 평당 4000만원 안팎이다. 지난해 집값이 폭등할 때는 입지가 좋은 곳의 경우 평당 2억원까지 거래될 정도였다가 최근 시장 침체로 평당 7000만원대 매물도 나오고 있다.  실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 한남 3구역은 올해 2월 말 보광동 다세대 주택(265-201) 대지면적 29.79㎡(약 9평)이 9억5000만원으로 거래됐다. 평당 1억원이 좀 넘는 금액이다. 최근에는 매도자들 역시 사업시행계획 인가가 난 만큼 입주 때까지 매물을 가지고 있겠다는 사람들도 늘어나면서 거래 자체가 더욱 줄어들고 있다. 이미 기존에 살던 사람은 거의 없고 대부분 강남이나 한남동에 사는 부자들이 투자 목적으로 사놓은 상황이라 추가로 나올 매물도 없는 상황이다. 현지 이성호 천지공인중개사대표는 “1주택 이상 보유하면 대출 자체가 안 돼 현금 10억원 정도 가지고 있지 않으면 투자가 힘들어 문의도 줄었다”면서 “매도자들도 빚을 갚고 세금을 내면 남는 돈도 별로 없고 서울에 이정도 수준의 투자처도 딱히 없어 물건을 내놓지 않는다”고 말했다. 이처럼 매물도 적고 대출도 어렵다보니 토지지분이 없지만 재개발 입주권이 나오는 무허가 건축물 소위 '뚜껑' 같은 소액투자 물건을 찾는 사람도 늘고 있다. 무허가 건물은 정부나 공공기관의 공유지 위에 허가를 받지 않고 세운 건물이라 주거권이 인정되지 않는다. 하지만 같은 무허가라고 해도 1982년 4월 8일 이전에 건축된 무허가 건물은 주거권이 인정돼 아파트 입주권을 받을 수 있다. 이 대표는 “최근 대출이 막히다보니 상대적으로 적은 현금으로 매입할 수 있는 무허가 건물에 관심을 가진 사람들이 많다”면서 “향후 시공사가 선정되고 사업이 점차 진행되면 향후 압구정 수준으로 집값이 오를 것으로 전망된다”고 전했다. 한편 2003년 뉴타운으로 지정된 한남뉴타운은 한남동·보광동 등 면적 111만205㎡, 총 5개 구역으로 이뤄졌다. 한남3구역은 면적 35만5000㎡로 한남뉴타운 5곳 중 규모가 가장 크고 배산임수(背山臨水) 입지로 ‘서울 최고 명당’으로 꼽힌다.  특히 3구역은 박원순 서울시장과 문재인 대통령의 오랜 친구인 승효상 국가건축정책위원장이 밑그림을 함께 그린 사업지다. 해제된 1구역을 제외하고 한남뉴타운 5개 구역 중 사업 진척이 가장 빠르다. 이 구역은 전체 면적 총 38만6395㎡에 지하 6층~지상 22층, 197개 동, 총 5816가구(임대 876가구 포함)로 조성된다.  kmk@fnnews.com 김민기 기자

한남뉴타운 3구역이 29일 사업시행인가를 받으면서 한남뉴타운 분위기가 더욱 달아오르고 있다.  서울 용산구청은 한남3구역이 제출한 사업시행인가에 관한 주민공람을 지난 8일부터 22일까지 2주간 진행한 뒤 이날 사업시행인가를 승인해 고시했다. 2003년 뉴타운으로 지정된 지 16년 만이다.  용산구청 관계자는 "일부 공람의견이 들어왔지만 사업시행 관련 잘못된 부분이나 주의사항 누락 등이 특별히 없어 사업시행인가를 승인했다"고 설명했다.  한남3구역 조합 역시 "오늘 3월 29일 오전 10시 30분 용산구청에서 사업시행인가서를 받아왔다"고 확인했다.  이로써 한남3구역은 한남뉴타운에서 가장 빠른 속도로 재개발사업을 추진할 수 있게 됐다. 조합 관계자는 "서울시와 협의해 입찰공고를 준비해 올해 연말 안에 시공사 선정을 목표로 하고 있다"고 설명했다. 시공사가 선정되면 조합원 분양신청 접수, 관리처분계획 수립, 관리처분 인가, 이주 및 철거, 착공 순으로 진행된다.  한남3구역 재개발사업은 노후 다세대·다가구주택이 즐비했던 한남동 686 일대에 대규모 공동주택 단지와 부대복리시설 등을 건설하는 내용이다. 부지면적 98만6272.5㎡에 지하 5층~지상 22층 195개동(테라스하우스 포함) 전용면적 39~150㎡ 총 5816가구(임대주택 76가구 포함)가 들어선다. 현재 한남3구역 조합원 대다수는 이 지역 재개발 사업에 컨소시엄보다는 단일시공을 원하고 있는 것으로 전해졌다.  용산구 보광동 소재 A 공인중개소 관계자는 "조합원들 모두 단일시공을 원하지만 현실적으로 6000세대에 가까운 거대 사업을 단독으로 시공할 수 있을지 모르겠다"고 말했다.  사업시행인가가 나면서 건설사들의 움직임도 더욱 빨라졌다. 정비업계에 따르면 현재 대림산업과 GS건설, 현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 포스코건설 등이 이 지역에서 적극적인 수주활동을 벌이고 있으며 삼성물산 역시 관심있게 지켜보고 있다. 이날 일부 건설사들은 사업시행인가 축하 메시지를 전송했으며 축하 현수막도 준비중인 것으로 전해졌다.  한남뉴타운 통개발을 기대하며 한남 2·4·5구역에 대한 홍보활동도 활발해지고 있다.  A 공인중개소 관계자는 "한남3구역 수주시 2·4·5구역으로 연접되는 효과가 있다"며 "건설사들이 (3구역 외) 다른 구역에도 직원들을 보강중"이라고 전했다.  현재 한남 2·5구역의 경우 올해 상반기 재개발촉진계획변경이 가능할 것으로 보인다. 이럴 경우 이르면 올해 말께 건축심의 통과를 기대할 수 있게 된다.  sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

[파이낸셜뉴스] 서울 용산구 한남4구역이 일부 주동 높이를 높이면서 2331가구 규모의 대단지 아파트로 탈바꿈 된다. 기존 2167가구 보다 가구수가 늘면서 사업성이 개선됐다. 22일 서울시는 전날 열린 제12차 도시재정비위원회에서 '한남4재정비촉진구역 재정비 촉진계획 경미한 변경과 경관심의안'을 조건부 가결했다고 밝혔다. 한남4구역은 용산구 보광동 360번지 일대 16만258㎡로 올해 2월 재정비 촉진계획을 변경했다. 7월 교통영향평가를 거쳐 건축위원회 심의 신청을 앞두고 있다. 이번 계획은 교통영향평가 결과를 반영해 일부 도로폭과 공공기여 비율을 늘렸다. 이에 따라 용적률은 상향됐고 일부 주동들의 높이도 조정됐다. 한남재정비촉진지구의 높이에 대한 기준은 준수하면서 이미 청화아파트, 탑맨션 등 기존 건축물에 가려져서 남산 조망에 영향을 미치지 않는 일부 주동들 높이를 높였다. 건폐율은 31%에서 29%로 감소했다. 일부 주동들의 형태를 타워형으로 변경해 단지 내 개방감과 쾌적성을 개선했다. 시에 따르면 가구 수는 당초 2167가구보다 164가구 늘어난 2331가구이다. 이 가운데 350가구는 공공임대주택으로 분양세대와 차별없는 '혼합배치'로 공급될 예정이다. 한편 용산에서 가장 큰 정비사업인 '한남뉴타운'은 111만205㎡를 재개발하는 사업이다. 5개 구역 중 1구역이 해제돼 현재는 4개 구역만 남았다. 지난 10월 한남3구역이 이주를 개시한 데 이어 5구역이 남산과 한강을 모두 조망할 수 있도록 정비계획 변경을 완료했다. 한남3구역은 현대건설이, 2구역은 대우건설이 시공권을 따냈다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

한미글로벌이 서울 용산구 한남4구역 재개발 사업의 건설사업관리(CM) 업체로 선정됐다. 한남재정비촉진지구(뉴타운) 내에서 CM을 도입한 것은 이번이 처음이다. 조합은 한미글로벌 선정을 통해 설계 및 공사비 검증 등 정비사업을 효율적으로 운영할 계획이다. 11일 한남4구역 조합은 지난 9일 CM업체 선정을 위한 대의원 회의에서 한미글로벌을 우선협상대상자로 선정했다고 밝혔다. 한미글로벌을 비롯해 무영씨엠, 해안건축, 건원엔지니어링 등 4파전이 전개됐다. 치열한 수주경쟁에서 한미글로벌은 75표로 과반 이상 득표해 2위 무영씨엠(24표)과 압도적 격차로 선정됐다. 예상 CM 용역비는 약 19억2000만원이다. 대의원 수는 총 110명, 조합원 수는 총 1166명이다. 한미글로벌은 재개발 CM 노하우를 높이 평가 받은 것으로 전해졌다. CM은 기획, 설계, 발주, 시공, 유지관리 등 건설 프로젝트 전 과정을 효율적으로 관리하는 건축서비스이다. 앞서 '용산국제빌딩 4구역' 도시환경정비사업 CM을 수행해 당초 요청금액 대비 390억원을 절감한 것을 비롯해 '용산 5구역 정비사업'에서도 조합주도 CM 서비스로 공사비 협상과 계약조건 조정 등으로 120억원의 사업비를 아꼈다. 한미글로벌 이정복 전무는 "최근 성과는 투명성과 신뢰를 바탕으로 조합의 난제를 해결하는 능력을 인정받고 있는 것"이라며 "조합의 이익 극대화가 한미글로벌의 최대 목표"라고 말했다. 한남재정비촉진지구 내에서 CM업체를 선정한 것은 한남4구역이 유일하다. CM업체를 통해 재개발 사업성을 높일 수 있는 강점이 크게 작용한 것으로 전해졌다. 정비사업에서 CM은 조합을 대행하는 전반적인 사업관리로 각종 행정 및 발주처, 설계사, 시공사 등 협력업체를 총괄 관리한다. 시공사와 조합간 공사비 증액 갈등과 공사기간 지연, 부실공사 위험 등 리스크 관리와 함께 한정된 예산 범위 내에서 최적의 마감재 및 트렌드에 맞는 평면 개선 등 입주자 만족도를 높이는 작업도 수행한다. 한남4구역은 CM업체를 통해 건축심의 및 시공사 선정, 사업시행인가 단계를 효율적으로 진행할 계획이다. 한남4구역은 2016년 에이앤유디자인그룹건축사사무소가 설계를 맡았다. 이르면 내년 상반기 시공사 선정을 준비할 계획이다. 한남4구역 민병진 조합장은 "조합에는 삼성물산, 현대건설, 포스코이앤씨, GS건설이 찾아오고 있다"며 "시공사 선정을 앞두고 CM업체를 통해 공기 리스크, 공사비 등을 검토하기 위해 CM을 도입했다"고 설명했다. 보광동 360 일대 한남4구역의 사업면적은 16만2030㎡에 달한다. 일반 분양비율이 높아 한남재정비촉진구역 중 사업성이 가장 높다는 평가를 받고 있다. 다만, 상가 조합원 수가 많은 점은 걸림돌로 꼽힌다. 한편, 한남2구역은 사업시행인가를 받고 시공계약을 마쳤다. 관리처분인가를 받은 한남3구역은 지난 10월 이주를 시작했고, 한남5구역은 이달에 재정비촉진계획 경미한 변경과 경관심의안을 통과했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 한미글로벌이 서울 용산구 한남4구역 재개발 사업의 건설사업관리(CM) 업체로 선정됐다. 한남재정비촉진지구(뉴타운) 내에서 CM을 도입한 것은 이번이 처음이다. 조합은 한미글로벌 선정을 통해 설계 및 공사비 검증 등 정비사업을 효율적으로 운영할 계획이다. 11일 한남4구역 조합은 지난 9일 CM업체 선정을 위한 대의원 회의에서 한미글로벌을 우선협상대상자로 선정했다고 밝혔다. 한미글로벌을 비롯해 무영씨엠, 해안건축, 건원엔지니어링 등 4파전이 전개됐다. 치열한 수주경쟁에서 한미글로벌은 75표로 과반 이상 득표해 2위 무영씨엠(24표)과 압도적 격차로 선정됐다. 예상 CM 용역비는 약 19억2000만원이다. 대의원 수는 총 110명, 조합원 수는 총 1166명이다. 한미글로벌은 재개발 CM 노하우를 높이 평가 받은 것으로 전해졌다. CM은 기획,설계,발주,시공, 유지관리 등 건설 프로젝트 전 과정을 효율적으로 관리하는 건축서비스이다. 앞서 '용산국제빌딩 4구역' 도시환경정비사업 CM을 수행해 당초 요청금액 대비 390억원을 절감한 것을 비롯해 '용산 5구역 정비사업'에서도 조합주도 CM 서비스로 공사비 협상과 계약조건 조정 등으로 120억원의 사업비를 아꼈다. 한미글로벌 이정복 전무는 "최근 성과는 투명성과 신뢰를 바탕으로 조합의 난제를 해결하는 능력을 인정받고 있는 것"이라며 "조합의 이익 극대화가 한미글로벌의 최대 목표"라고 말했다. 한남재정비촉진지구 내에서 CM업체를 선정한 것은 한남4구역이 유일하다. CM업체를 통해 재개발 사업성을 높일 수 있는 강점이 크게 작용한 것으로 전해졌다. 정비사업에서 CM은 조합을 대행하는 전반적인 사업관리로 각종 행정 및 발주처, 설계사, 시공사 등 협력업체를 총괄 관리한다. 시공사와 조합간 공사비 증액 갈등과 공사기간 지연, 부실공사 위험 등 리스크 관리와 함께 한정된 예산 범위 내에서 최적의 마감재 및 트렌드에 맞는 평면 개선 등 입주자 만족도를 높이는 작업도 수행한다. 한남4구역은 CM업체를 통해 건축심의 및 시공사 선정, 사업시행인가 단계를 효율적으로 진행할 계획이다. 한남4구역은 2016년 에이앤유디자인그룹건축사사무소가 설계를 맡았다. 이르면 내년 상반기 시공사 선정을 준비할 계획이다. 한남4구역 민병진 조합장은 "조합에는 삼성물산, 현대건설, 포스코이앤씨, GS건설이 찾아오고 있다"며 "시공사 선정을 앞두고 CM업체를 통해 공기 리스크, 공사비 등을 검토하기 위해 CM을 도입했다"고 설명했다. 보광동 360 일대 한남4구역의 사업면적은 16만2030㎡에 달하고 일반 분양비율이 높아 한남재정비촉진구역 중 사업성이 가장 높다는 평가를 받고 있다. 다만, 상가 조합원 수가 많은 점은 걸림돌로 꼽힌다. 한편, 한남2구역은 사업시행인가를 받고 시공계약을 마쳤다. 관리처분인가를 받은 한남3구역을 지난 10월 이주를 시작했고, 한남5구역은 이달에 재정비촉진계획 경미한 변경과 경관심의안을 통과했다.  junjun@fnnews.com 최용준 기자

#. 경의·중앙선 서빙고역에서 내려 길 건너 좁은 골목길을 올라가다 보면 1976년에 건립된 2층짜리 낡은 '양지맨션'이 눈에 들어온다. 뉴타운 구역인 한남 5구역에 위치한 지은 지 50년된 연립이다. 지난달 7일 전용 92㎡가 34억8000만원에 팔리면서 화제를 모았다. 최근 거래는 2021년 5월 28억원으로 2년새 7억원 가량 상승한 셈이다. 11일 서울 용산구 한남 뉴타운 사업이 시동을 걸면서 대장주 경쟁도 치열해 지고 있다. 초대형 단지인 한남3구역과 '입지 끝판왕'으로 평가받는 한남5구역이 대표적이다. 현지 B공인 관계자는 "3구역이 속도를 내자 다른 구역들도 주목 받고 있다"며 "특히 5구역에 대한 관심이 높아지고 있다"고 말했다. 5구역은 한남 뉴타운 중 '입지가 가장 좋다'는 평가를 받는다. 강변북로와 맞닿아 있어 한강 조망권이 확보돼 있고, 대부분 평지 지형으로 시공 난이도도 높지 않다. 용산공원과 바로 인접해 있는 것도 장점이다. K 공인 관계자는 "한강 외에도 용산공원 접근성이 집값에 큰 영향을 미칠 것"이라며 "5구역은 이런 점에서 매력적이다"고 말했다. 경의중앙선 외에 신분당선 동빙고역도 단지와 도보권 자리에 들어설 예정이다. 올 연말께로 예정된 시공사 선정에 벌써부터 모든 대형 건설사들이 눈독을 들이고 있다. 조합원들이 선호하는 중대형 물량 비중도 5구역이 3구역보다 높다. 3구역은 5816가구의 16%인 939가구가 전용 85㎡ 이상이다. 2구역도 전용 85㎡ 초과 비중이 16%선이다. 4구역도 18%에 불과하다. 반면 5구역은 2555가구 가운데 822가구가 중대형으로 32%에 달한다. 매물 가격은 비슷하다. 현지 중개업계에 따르면 3구역의 경우 대지지분 33㎡ 매물이 관리처분 직전 19억~20억원에 팔렸다. 사업 속도가 늦은 데도 5구역은 동일 매물이 21억원에 손바뀜이 이뤄졌다. 한남 3구역도 5구역에 없는 장점이 있다. 가장 규모가 크고, 사업 속도가 빠른 데다 행정구역상 용산의 상징인 한남동에 위치해 있다. 5구역은 동빙고동이다. D 공인 관계자는 "5구역이 동빙고동이다 보니 한남동인 3구역을 선호하는 투자자들도 제법 있다"고 말했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "한남 뉴타운은 결국 한강 조망이 가장 핵심이 될 것"이라며 "5구역의 경우 너무 작은 지분만 갖고 있지 않다면 대부분이 한강 조망권 아파트를 배정 받을 수 있을 것 같다"고 내다봤다. ljb@fnnews.com 이종배 기자

서울 용산구 한남3구역의 재개발사업이 본궤도에 올랐다. 사업비만 3조원이 넘는 한남뉴타운 최대 사업지로 재개발 절차의 최종 관문인 관리처분계획 인가를 받았다. 조합은 이르면 올해 10월부터 이주를 시작할 계획이다. 정비업계에선 재개발의 경우 관리처분계획 인가 후 조합원 입주권 양도가 사실상 불가능해 향후 조합원 지위 승계가 가능한 입주권의 프리미엄(웃돈)은 더 오를 것으로 내다봤다. ■한남3구역 연내 이주 본격화 22일 용산구청은 '한남3재정비촉진구역(한남3구역) 주택재개발정비사업 관리처분계획'을 인가하고 6월23일자 구보에 고시한다고 밝혔다. 2019년 3월 사업시행계획인가 후 약 4년3개월 만이다. 한남동 686번지 일대로 구역면적은 38만6396㎡이다. 용도지역은 제1종~제3종 일반주거 및 준주거지역이 혼재돼 용적률 232.47%가 적용된다. 다른 한남뉴타운인 2구역(사업시행인가), 4구역(조합설립인가), 5구역(조합설립인가) 중에 3구역이 가장 사업 속도가 빠르다. 재개발 사업에서 관리처분 인가가 지니는 의미는 크다. 이주·철거·일반분양 전 마지막 관문이기 때문이다. 박희영 용산구청장은 "한남촉진지구는 용산개발의 핵심축이다. 이중 한남3구역은 역대 최대 규모 재개발사업지로 용산구의 도시 미래상을 제시할 사업"이라며 "신속한 사업 추진으로 주변 한강 및 남산과 어우러지는 고품격 주거타운이 조성되도록 지원할 것"이라고 말했다. 한남3구역은 재개발을 통해 지하6층~지상22층 높이 아파트 197개동에 총 5816가구(분양주택 4940가구, 공공임대 876가구)이 단지로 탈바꿈한다. 분양주택에서 조합원분양은 4069가구, 일반분양은 831가구다. 나머지 40가구는 보류시설로 책정됐다. 이밖에 상가 464호, 도로, 공원, 주차장, 학교 등 기반시설이 들어설 전망이다. 시공사는 현대건설이다. 한남3구역은 이르면 오는 10월부터 이주를 시작할 예정이다. 이주 완료 후 기존 건축물 철거를 진행한다. 정비업계는 주민 수가 많은 만큼 이주에 약 3년이 걸릴 것으로 내다봤다. 한남3구역 재개발 조합에 따르면 조합원은 3848명으로 세입자는 약 1만가구다. 한남3구역 조창원 조합장은 "상가와 소송 등 힘든 과정을 거쳐 관리처분인가를 받아 주민들이 기뻐한다"며 "조합원들에게 협조를 구해 최대한 빨리 이주를 진행할 계획"이라고 말했다. ■조합원 지위 승계 매물 프리미엄↑ 부동산 시장에선 한남3구역 매매거래가 사실상 어려워졌다고 봤다. 도시정비법상 재개발 사업의 경우 용산구 등 투기과열지구에서 관리처분계획 인가 후 조합원이 소유 건축물 또는 토지를 매매·증여 등으로 양도할 경우 원칙적으로 양수인의 조합원 지위 승계를 금지하기 때문이다. 다만, 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년이 넘으면서 거주기간이 5년 이상인 경우 조합원 지위 승계가 가능하다. 한남3구역 조합원 추정분양가는 3.3㎡당 4000~4500만원선이다. 전용 84㎡기준으로 약 14억~15억원이다. 인근 공인중개사들은 일주일전까지 전용 84㎡ 기준 조합원 급매물 입주권의 프리미엄이 약 8억원으로 추산했다. 최근 전용 84㎡를 배정받는 감정가 12억6000만원 다세대주택의 프리미엄은 8억4000만원이 붙어 21억원에 팔렸다. 전용 59㎡를 배정받는 감정가 7억4000만원 빌라의 매매가는 14억1000만원으로 이중 프리미엄은 6억7000만원이다. 용산해링턴대우부동산 장미원 대표는 "많은 매수 문의자들이 한남3구역을 아크로리버파크(아리팍)와 비교한다. 아리팍은 전용 84㎡ 기준 30억~40억원선에 거래된 것을 근거로 현재 시세 21억원 보다 더 오를 것을 예상하고 있다"고 말했다. 용산국제공인중개사 심영보 대표는 "관리처분 인가 이후 조합원 지위 승계 가능 매물은 귀해져 프리미엄이 더 오를 수 있다"라며 "올 초 프리미엄이 2, 3억원씩 떨어졌다가 최근엔 다시 오르고 있다"라고 설명했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

#OBJECT0# [파이낸셜뉴스] 서울 용산구 한남3구역의 재개발사업이 본궤도에 올랐다. 사업비만 3조원이 넘는 한남뉴타운 최대 사업지로 재개발 절차의 최종 관문인 관리처분 계획 인가를 받았다. 조합은 이르면 올해 10월부터 이주를 시작할 계획이다. 정비업계에선 재개발의 경우 관리처분계획 인가 후 조합원 입주권 양도가 사실상 불가능해 향후 조합원 지위 승계가 가능한 입주권의 프리미엄(웃돈)은 더 오를 것으로 내다봤다.  한남3구역 연내 이주 본격화  22일 용산구청은 '한남3재정비촉진구역(한남3구역) 주택재개발정비사업 관리처분계획'을 인가하고 6월23일자 구보에 고시한다 밝혔다. 2019년 3월 사업시행계획인가 후 약 4년3개월 만이다. 한남동 686번지 일대로 구역면적은 38만6396㎡이다. 용도지역은 제1종~제3종 일반주거 및 준주거지역이 혼재돼 용적률 232.47%가 적용된다. 다른 한남뉴타운인 2구역(사업시행인가), 4구역(조합설립인가), 5구역(조합설립인가) 중에 3구역이 가장 사업 속도가 빠르다. 재개발 사업에서 관리처분인가가 지니는 의미는 크다. 이주·철거·일반분양 전 마지막 관문이기 때문이다. 박희영 용산구청장은 "한남촉진지구는 용산개발의 핵심축이다. 이중 한남3구역은 역대 최대 규모 재개발사업지로 용산구의 도시 미래상을 제시할 사업"이라며 "신속한 사업 추진으로 주변 한강 및 남산과 어우러지는 고품격 주거타운이 조성되도록 지원할 것"이라고 말했다. 한남3구역은 재개발을 통해 지하6층~지상22층 높이 아파트 197개동에 총 5816가구(분양주택 4940가구, 공공임대 876가구)이 단지로 탈바꿈한다. 분양주택에서 조합원분양은 4069가구, 일반분양은 831가구다. 나머지 40가구는 보류시설로 책정됐다. 이밖에 상가 464호, 도로, 공원, 주차장, 학교 등 기반시설이 들어설 전망이다. 시공사는 현대건설이다. 한남3구역은 이르면 오는 10월부터 이주를 시작할 예정이다. 이주 완료 후 기존 건축물 철거를 진행한다. 정비업계는 주민 수가 많은 만큼 이주에 약 3년이 걸릴 것으로 내다봤다. 한남3구역 재개발 조합에 따르면 조합원은 3848명으로 세입자는 약 1만가구다. 한남3구역 조창원 조합장은 "상가와 소송 등 힘든 과정을 거쳐 관리처분인가를 받아 주민들이 기뻐한다"며 "조합원들에게 협조를 구해 최대한 빨리 이주를 진행할 계획"이라고 말했다. 조합원 지위 승계 매물 프리미엄↑  부동산 시장에선 한남3구역 매매거래가 사실상 어려워졌다고 봤다. 도시정비법 기준으로 재개발 사업의 경우 용산구 등 투기과열지구에서 관리처분계획인가 후 조합원이 소유 건축물 또는 토지를 매매·증여 등으로 양도할 경우 원칙적으로 양수인의 조합원 지위 승계를 금지하기 때문이다. 다만, 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년이 넘으면서 거주기간이 5년 이상인 경우 조합원 지위 승계가 가능하다. 한남3구역 조합원 추정분양가는 3.3㎡당 4000~4500만원선이다. 전용 84㎡기준으로 약 14억~15억원이다. 인근 공인중개사들은 일주일전까지 전용 84㎡ 기준 조합원 급매물 입주권의 프리미엄이 약 8억원으로 추산했다. 최근 전용 84㎡를 배정받는 감정가 12억6000만원 다세대주택의 프리미엄은 8억4000만원이 붙어 21억원에 팔렸다. 전용 59㎡를 배정받는 감정가 7억4000만원 빌라의 매매가는 14억1000만원으로 이중 프리미엄은 6억7000만원이다. 용산해링턴대우부동산 장미원 대표는 "많은 매수 문의자들이 한남3구역을 아크로리버파크(아리팍)와 비교한다. 아리팍은 전용 84㎡ 기준 30억~40억원선에 거래된 것을 근거로 현재 시세 21억원 보다 더 오를 것을 예상하고 있다"고 말했다. 용산국제공인중개사 심영보 대표는 "관리처분인가이후 조합원 지위 승계 가능 매물은 귀해져 프리미엄이 더 오를 수 있다"라며 "올 초 프리미엄이 2, 3억원씩 떨어졌다가 최근엔 다시 오르고 있다"라고 설명했다. junjun@fnnews.com 최용준 기자

[파이낸셜뉴스] 정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 "한남뉴타운 매수를 계획한다면 현재가 적기"라며 "한남뉴타운이 위치한 용산구는 규제지역으로 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 승계가 제한돼서, 3구역이 관리처분인가를 앞두고 차익 실현을 하려는 조합원 매물이 많아 가격 메리트가 존재한다"고 16일 밝혔다. NH투자증권이 한남뉴타운 사업과 한남동 상권을 분석한 '한남동 심층분석' 보고서를 출간하면서 언급이다. 한남뉴타운은 용산구 보광동, 한남동, 동빙고동에서 추진 중인 재개발 사업으로 5개 구역이 있었으나 1구역이 해제돼 현재는 4개 구역만 남아 있다. NH투자증권은 보고서를 통해 4개 구역별 사업단계와 특징, 입지, 이슈를 분석했다. 사업 속도가 가장 빠르고 규모가 가장 큰 한남3구역을 대장으로 꼽았으며, 관리처분총회 효력 정지 가처분 소송에서 조합이 승소한 것도 관리처분인가가 임박한 점이라고 강조했다. 한남동 상권을 크게 4개의 구역으로 봤으며, 최근 MZ세대가 많이 찾고 있는 한남동 카페거리, 순천향대병원 인근 오래된 상권인 한남오거리 상권, 한남더힐 인근에 고급 상권을 형성하고 있는 한남더힐 상권, 하얏트호텔 인근 리움미술관 상권으로 구분했다. 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 "한남동은 접근성과 한강과 용산공원으로 쾌적한 환경을 이루고 있어 향후 강남과 더불어 한국 부동산 시장을 선도할 것"이라고 분석했다.   ggg@fnnews.com 강구귀 기자

단군 이래 최대 재개발 사업인 서울 용산구 한남 3구역이 다시 속도를 내게 됐다. 최근 법원이 상가 조합원들이 낸 가처분 인용을 취소하고, 조합의 손을 들어줬기 때문이다. 아직 갈 길이 멀지만 조합은 연내 이주에 나선다는 계획이다. 만약 이주가 올해 이뤄지면 한남 3구역 조합원들 입장에서는 뉴타운으로 지정된 지 20여년 만에 건물 철거를 할 수 있게 되는 셈이다. 한남 3구역은 지난 2003년 11월 뉴타운 구역으로 지정됐다. 30일 인근 중개업소 관계자는 "재개발 이야기가 나왔을 때 60살이었는데 이제 80살이 된다는 하소연이 적지 않다"며 "사업이 늦춰지면서 몸테크 하려다 옴짝달싹 못하는 사례도 적지 않다"고 말했다. ■뉴타운 지정 20년만에 이주 앞둔 한남 3구역 한남 3구역은 서울 용산구 한남동 일원에 아파트 5816가구(임대 876가구)를 짓는 프로젝트다. 총 사업비만 8조3000억원 규모인 역대급 재개발 사업으로 사업 초기나 현재나 투자대상 1순위 후보다. 지난 2020년 6월 시공사 선정 때에는 내로라하는 건설사들이 다 참여해 과열경쟁을 빚기도 했다. 결국 현대건설이 파격적인 조건을 제시하며 시공사로 최종 낙점됐다. 조합원간 내홍 등 숱한 우여곡절을 겪으며 지난 2019년 3월 사업시행 인가를 받고, 2022년 7월에는 관리처분계획을 위한 임시총회도 개최했다. 순항할 것 같은 3구역 사업은 이후 상가 조합원 소송이라는 걸림돌에 막혀 멈추다 이번에 다시 사업을 추진할 수 있게 됐다. 조합은 이르면 올 6월에 관리처분인가를 받고, 빠르면 가을께부터 이주를 시작할 계획이다. 연내 이주가 예정대로 이뤄지면 뉴타운 지정 후 20년, 조합설립인가(2012년 9월) 이후 11년 만이다. 관리처분 이후에도 문제다. 용산은 현재 규제지역으로 지정돼 있다. 규제지역에서는 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 등기 완료시까지 금지된다. 관리처분 후 주택을 매수하면 현금청산 대상이다. 다른 중개업소 관계자는 "관리처분을 우려해 급매물을 내놓는 움직임도 적지 않다"며 "고점 때보다는 피가 20~30% 가량 떨어진 상태이다"고 말했다. ■"‘몸테크’ 하려다 ‘인생테크’ 됐어요" 전문가들은 그나마 한남뉴타운 가운데 3구역이 사업이 빠른 편이라고 말한다. 다른 구역들은 아직 건축심의·사업시행인가 등을 준비중이다. 3구역이 20년이 걸려 이주한다면 다른 구역들은 더 늦춰진다는 의미다. 한남 3구역도 이주 이후 철거 및 공사기간(최대 5년)을 고려하면 사업이 예정대로 추진되도 2030년께에 입주가 가능하다는 분석도 나온다. 재개발·재건축의 경우 '몸테크'라는 신조어도 생겨났다. '몸+재테크'를 합성한 신조어로 재개발·재건축 예정지를 미리 선점해 낡은 집에 살면서 미래 새 집을 노리는 투자방식이다. 하지만 사업이 속절없이 늦춰지면 '인생테크'가 되는 셈이다. 정비사업이 수 십년간 지연된 사례는 적지 않다. 영등포구 시범아파트(준공 1971년), 강남구 은마아파트(1979년), 송파구 잠실주공5단지(1978년) 등이 대표적이다. 강동구 둔촌주공의 경우 추진위 승인(2003년 10월) 이후 착공(2019년 12월)에 들어가기까지 16년이 소요됐다. 전문가들은 정비사업 투자 시 사업지연 리스크를 반드시 고려해야 한다고 조언한다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "한 예로 한남 뉴타운의 경우 뉴타운 지정부터 입주 때까지 30년도 걸릴 수 있다"며 "재개발·재건축 투자 시 리스크를 어디까지 감당할 수 있느냐도 고려해야 되고, 본인의 라이크 사이클도 염두에 둬야 한다"고 충고했다. 이어 "그나마 조합설립인가 이후에 투자하는 게 낫다. 이후부터는 대략 사업 추진 방향을 유추할 수 있다"며 "특히 재개발의 경우 조합설립인가에 많은 시간이 소요되는 경우가 많아 주의를 기울일 필요가 있다"고 덧붙였다. ljb@fnnews.com 이종배 기자